Oldal kiválasztása
Addig nem veszel lakást, amíg nincs itt a válság?

Addig nem veszel lakást, amíg nincs itt a válság?

Sokan kalkulálnak azzal, hogy – tanulva 2009-2011-ből – kibekkelik valahogyan az ingatlan boom időszakát, és a válság idején veszik meg a lakásukat, jelentősen leértékelve. Mennyire valid ez a terv? Egyáltalán lehet tervnek nevezni? Hoztam pár indokot, amiért elbukhatod a dolgot…

Ha olvasás helyett inkább hallgatnál…

5 indok

Azt vettem észre, hogy sokan nagyon könnyelműek a válsággal kapcsolatban és egyfajta hurrá-optimizmussal élik meg annak lehetőségeit, míg bagatellizálják életükre gyakorolt miniatürizált armageddon hatásait.

Van önerőd?

Önerő nélkül nem fog menni a lakásvásárlás még a válság legmélyebb bugyraiban sem. Sok embernek a legnagyobb gondja, hogy jelenleg nem rendelkezik önerővel.

Ami ennél is nagyobb gond, hogy önerőgyűjtés helyett lubickol a bérnövekedés és életszínvonal emelkedés által elérhető lehetőségekben. Itt egy motor, ott egy mindent bele nyaralás, amott pedig hetente többször étterem. Önerő meg sehol…

Rajthoz álltak a gazdagok

A gazdag emberek legfontosabb gyűjtőtulajdonsága, hogy gazdagok. Értsd: van pénzük, amit saját életszínvonaluk kockáztatása nélkül bárikor be tudnak dobni.

Ők is ott állnak a rajtvonalon és amint megnyit az ingatlan-outlet, ők lesznek az elsők, akik lecsapnak a lehetőségre és készpénzre kezdik felhalmozni a jobb lakásokat.

Hidd el. Ha te arra játszol, hogy majd olcsóbban akarsz lakást venni, akkor ők is…

Közbeszólnak a bankok

Van egy olyan butácska alapvetése a gazdaságnak, hogyha csökken a kereslet és növekszik a kínálat, akkor csökkennek az ingatlanárak. Ha csökken az ingatlanár, miközben a munkaerő költsége változatlan, akkor kevesebb beruházó jelenik meg az építőiparban. Kevesebb a kihelyezett hitel, projekt hitel, ezért alacsonyabb a bankok számára a megtérülés.

Minél alacsonyabb a megtérülés és növekvő a kockázati tényező, annál jobban megválogatják, hogy kinek adnak hitelt. Válassz a szigorodó szabályok közül, melyik lenne számodra átvészelhető?

  • több önerő kell
  • alacsonyabb törlesztőrészlet vállalható be
  • munkaviszonyt jobban megvizsgálják
  • kevesebb jövedelemtípust fogadnak el
A matek sem jön ki

Számoljuk ki gyorsan, hogy egy mostanra 30M forintot érő lakáshoz 20M forint hitellel (20 év, 10 év fix kamat) mennyibe kerül hozzájutni, ha valamilyen csoda folytán lenne lehetőséged ma is megvenni azt a lakást és a válság idején is…

A terved az, hogy a 30M forintot érő lakást elhozhatod 25M forintért, amihez lesz 5M önerőd (!?).

Ma 20M forint hitel ezekkel a paraméterekkel nagyjából 4%-os kamatra is elérhető, 121e forintos törlesztővel és 29,1M forintos teljes visszafizetéssel.

Ha itt a válság, akkor drágulnak a hitelkamatok. Én 7%-os kamattal számoltam. Az új számok: 155e forintos törlesztő, 37,3M forintos teljes visszafizetéssel…

Tehát hitelarányosan közel dupláját fizeted ki kamatban 20 év alatt, ha majd válság idején akarsz lakást vásárolni hitelből. Itt máris elfogy az előnyöd.

Fontos a körülmény…

Oké, ez csak a hitel volt. Tegyük hozzá, hogy most 30M forintért kéne lakást venni a példában, amihez szükséges 6M forint önerő és a hitel 24M forint lenne.

24M forintra számolva 35M a teljes visszafizetés és 145e forint a törlesztőrészlet. Még ezzel együtt is jobban jársz alapvetően…

Elég bátor vagy hozzá?

Hajlamosak vagyunk nagyon könnyen dobálózni a számokkal. Amikor az ingatlanpiac a csúcskorszakát éli, akkor nem túl merész az ingatlant jó befektetésként kezelni.

De mi a helyzet, ha rád szakad a gazdasági cunami és a csapból is az folyik, hogy itt a vége? Amikor minden ismerősöd ultra pesszimista, mivel rosszabbul élnek, kevesebbet keresnek és veszélyben a munkahelyük?

Ebben a pusztító mentális tűzvészben kéne úgy döntened, hogy felveszel egy nagyobb hitelt és minden biztonsági tartalékodat beáldozod egy elméletre, hogy “most érdemes lakást venni”.

Az biztos, hogy érdemes. A kérdés, hogy a te megalapozatlan anyagi helyzetedben is érdemes…?

Segítség

Szívesen segítek neked közvetíteni a babavárót és/vagy a lakáshiteledet, CSOK-ot. Átbeszéljük a többi igénybe vehető támogatást és akár jelzáloghitel konstrukciókat is nézünk, ha éppen lakásvásárlás előtt állsz. Ez egy komplex szolgáltatás.

szarvas.norbert@iflgroup.hu

Jogi

Ez a cikk 2019. augusztus 28. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A cikkben szereplő információk nem teljes körűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!

Elmarad a következő ingatlanválság?

Elmarad a következő ingatlanválság?

Sajnáljuk, a brutális leértékelés most elmarad -jelenthetné be bármelyik ingatlanos a következő években, amikor irodájának ajtaja előtt reménykedő vásárlók tucatjai sorakoznak. De miért is maradhat el az, amire annyira várunk?

5 különleges érv

Nézd meg a videót, aztán gyere vissza és folytasd az olvasást!

Mások a körülmények

Remélhetőleg végignézted a videót, amiben kifejtem azt az 5 megdönthetetlen érvet, ami előrevetítheti számunkra a jövőt az ingatlanpiacon.

Egy újabb válság körvonalazódik az életünkben. Ez a kontúrvonal azonban már sokkal többről szól, minthogy bankok hogyan selejtezik le értéktelen követeléseiket és ezzel milyen módon ütnek lyukat a globális gazdaság működésében.

Az új válság színe a zöld

Gondolom te is hallottál már a globális felmelegedés nevű jelenségről. Ha máshonnan nem, de azokból a melegebb, szárazabb karácsonyi időszakokból – amiket el kell szenvedned minden évben – rájöhettél már, hogy valami nincsen rendben a környezetünkkel.

Túlfogyasztás, pazarlás, káros anyagkibocsájtás, évszázadokig nem lebomló anyagok – ezek határozzák meg a legnagyobb problémánkat. A globális felfogásnak kell egy rendkívül erőteljes paradigmaváltáson átesnie, ahol a mennyiség helyett a minőség kerül előtérbe.

Ha ez bekövetkezik, akkor minden megváltozik. A gazdaság brutális bővülése – ami a fogyasztási mennyiségen alapul – teljes mértékben lelassul. A kérdés, hogy helyette sikerül-e alternatív megoldásokat találni arra, hogy elkerüljünk egy globális recessziót?

Nemzetgazdasági kihívás: klímamenekültek

A nemzetgazdaságok szintjén rendkívüli problémát – öngerjesztő folyamatot – eredményezhet a jövőbeni klímamenekültek érkezése, akik alapjaiban ingatják meg az egyre inkább elgépiesedő – automatizált – nyugati világot és társadalmat. A klímamenekülteknek nem lesz választásuk, hacsak az emberiség technológiai megoldásokkal nem tud előállni a számukra.

Miközben például az európai társadalom öregedőben van – éppen ezért szükség lenne egy bizonyos számú bevándorlóra -addig félő, hogy bőven az origó fölé helyezhető azoknak a száma, akik a következő években érkezni fognak (gyakran kényszerből).

Vajon képesek lesznek a nemzetgazdaságok kontrollálni ezt a helyzetet, vagy éppen ezzel ágyazunk meg egy másfajta globális gazdasági világválságnak?

Kereskedelmi háborúk

A modern világ meglátásom szerint már most is háborúban áll egymással. Csak a hadszíntér a vámhatárokon zajlik és fegyveresek helyett öltönyös politikusok esnek egymásnak szüntelenül.

Elég csak az amerikai-kínai kereskedelmi háborúra gondolni, ami tökéletesen megmutatta számunkra, hogyan tudják tőlünk független hatalmak egy döntéssel szétszedni az általunk szeretett és ismert valóságot.

Egyik kezében ott az Apple, a Google, a Facebook és más amerikai gigacégek. A másik kezében pedig az elektronikai eszközök gyártásában nélkülözhetetlen nemesfémgyártás vagy éppen az “olcsó kínai gyártás”.

A pánik a piacokon növekedik, a szegregáció egyre élesebb a cégek között. Szépen lassan pedig a globális, békében együtt élő és egymást ismerő világról alkotott elképzelésünk a profit és a pillanatnyi politikai haszon oltárán szertefoszlik.

Kételyek között csak egy dolog a fix

Remélem benned is körvonalazódik, hogy miben lesz eltérő egy következő válság és miért nem fogja oly módon érinteni az ingatlanpiacot, mint amennyire te erre számítasz?

A videóban már említettem magyar specifikusan a gócpontok (nagyvárosok + agglomeráció) felemelkedését és a hagyományos értelemben vett vidék elnéptelenedését.

Nehezen tudom elképzelni, hogy a következő években a gócpontokon található ingatlanok egyfajta kiárusítási áron cseréljenek nagy mennyiségben tulajdonost.

Miért adná el bárki áron alul az ingatlanját, ha

  • Magyarországon a munkanélküliséget felváltotta a tartós munkaerőhiány
  • A felvett jelzáloghiteleket mindenféle adósságfékkel rögzítették (JTM, fix kamat, állami támogatások)
  • Lakni valahol létszükséglet. Jelenleg albérletet fizetni drágább, mint hitelt fizetni
  • Tömegesen vásároltak második vagy sokadik ingatlant befektetési céllal. Nincsen rajtuk eladási kényszer

Segítség

Szívesen segítek neked közvetíteni a babavárót és/vagy a lakáshiteledet, CSOK-ot. Átbeszéljük a többi igénybe vehető támogatást és akár jelzáloghitel konstrukciókat is nézünk, ha éppen lakásvásárlás előtt állsz. Ez egy komplex szolgáltatás.

szarvas.norbert@iflgroup.hu

Jogi

Ez a cikk 2019. augusztus 15. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A cikkben szereplő információk nem teljes körűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!

Mi lesz veled “öröklős generáció”?

Mi lesz veled “öröklős generáció”?

Egy másik aspektusából szeretném megközelíteni azt az ingatlanár robbanást, amit az elmúlt időszakban mindenki tapasztalhatott. Mi lehet a valódi oka az árak ilyen mértékű emelkedésének, ahol a vevők egymásra licitálnak? Én azt mondom, most kövessük a pénz útját…

Ki az az “öröklős generáció”?

Történelmi viszonylatban is kimondható, hogy soha ezelőtt nem volt tapasztalható a magyar társadalomban olyan mértékű generációs vagyon áramlása, mint amit az elmúlt években láttunk.

Ezt az időszakot jellemzi “a dédik és a nagyszülők” eltávozása az élők sorából. Így áramlik tovább az általuk “összekuporgatott” vagyon a gyerekekre és unokákra.

Mitől rendkívüli ez a vagyon?

Önmagában nem lenne rendkívüli, ha a nagymamánk ránk hagy egy lepusztult polgári lakást. Viszont mindezt egy olyan korszakban teszi, amikor a kedvező banki kamatok, állami ösztönzők és külföldi befektetők brutális mértékben verik fel az árakat.

Bátran kijelenthetjük, hogy egy lepusztult budapesti polgári lakás is minimum a kétszeresét éri pár évvel ezelőtti értékének. Mivel azonban ezt a generációt az elképesztő takarékoskodás jellemezte, így előfordulhat, hogy több lakást hagynak a gyerekekre.

Az elmúlt években megtöbbszöröződött az örökségek értéke az ingatlanárak emelkedése miatt. Gyakorlatilag több generációnyi érték koncentrálódik egy időben egy kézbe.

Mennyire hatalmas ez a vagyon?

Érdemes perspektívába helyeznünk, mit jelent ma az örökség. Természetesen mindenkinek más és más lesz a kapott érték, de most próbáljuk meg egy példán keresztül a lényeget átlátni.

Tegyük fel, hogy Gipsz Jakab és családja most örökölt két budapesti, belvárosi polgári lakást. Ezzel a két lakással két dolgot tehetünk: eladjuk vagy kiadjuk.

Ha kiadjuk…

Ha kiadjuk, akkor lakásonként minimum havi 200 000 forint bevételre számíthatunk, ami 400 000 forint fixet jelentene.

Képzeld el azt a helyzetet, amikor Gipsz Jakabék bevétele ez idáig összesen volt havi szinten 400 000 forint. Az örökségnek köszönhetően egy passzív jövedelemre tehetnek szert, ami elég lehet a gondtalan életre az elkövetkezendő években.

Másrészt egyetlen csapásra duplázhatják a bevételüket, ami elég fedezetet nyújthat további ingatlanok hitelből való megvásárlására vagy valamilyen befektetés elindítására. Éves szinten 4,8M forint a többlet a példában.

Ez a 4,8M forint egy év alatt konzervatív befektetési stratégia alapján pont egy kis garzon önereje lehet, amit aztán hitelből megvéve és kiadva öntermelővé is válhat. Aztán épülhet tovább az ingatlanvagyon…

Ha eladjuk…

Ha eladjuk, akkor a kettő lakásért kaphatunk 80 000 000 forintot.

Mit jelent 80M forint Gipsz Jakab életében. Ha a fizetéséből minden évben 1M forintot félre tudott volna tenni (de nem tudott), akkor 80 évig kellene dolgoznia és takarékoskodnia ezért a pénzért (inflációt most nem számolva).

Megrészegül a könnyen jött pénztől és belevág önmegvalósító terveibe, azaz ráül a családi vagyonra és azon feszeng a továbbiakban.

Az nem vagyon, amin ülünk

Meg kell értenünk, hogy a vagyon természeténél fogva akkor értékes, ha termel nekünk. Amennyiben ráülünk (pl.: abba az ingatlanba fordítjuk, amiben lakni fogunk), akkor olyan, mintha nem lenne bizonyos értelemben.

Nem kell zseninek lennünk ahhoz, hogy helyesen megtippeljük Gipsz Jakab választását. Mivel úgy érzi, hogy jó áron tudja eladni az örökséget, ezért kiadás helyett és vagyonépítés helyett az eladás mellett dönt.

Ez balszerencse a piacnak

Balszerencse a piacnak, hiszen Gipsz Jakabnak nincsen kockázata. Olyan árat ír rá a cetlire, amennyit nem szégyell. Hiszen még csak most kapta meg az örökséget és bőven ráér cselekedni. Ha jön egy balek, aki túlárazva elviszi a lakást, akkor az csak jó.

És mi határozza meg az árat manapság? Felmegy az ingatlanos oldalra és elkezd viszonyítani más hirdetésekhez. És azokhoz képest ad meg egy picivel magasabb árat. A probléma, hogy a kritikus tömeg ma már az “öröklős generáció” tagjai, akik egymást hülyítik arctalanul az árakkal.

Egymásra ígérnek rá és fújják fel az ingatlan lufit. Arctalanul, névtelenül és anélkül, hogy tudnának erről.

Ez balszerencse Gipsz Jakabnak

Hiszen ma még sikerül eladnia a lakását túlárazva. És itt folytatódik szerencsétlennek a balszerencséje tovább. Szerinted mihez kezd a hirtelen jött 80 milkával?

Megveszi álmai lakását.

Ez a szomorú tény. Megvásárol egy olyan lakást, amit a fizetéséből nem tudna. És most ne foglalkozzunk azzal a ténnyel, hogy a fizetéséből fenntartani se fogja feltétlenül tudni az új, nagyobb lakást…

Hogyan költi el a pénzét?

Keres egy ingatlanost, elmondja, hogy mit szeretne. Találnak egy olyan lakást, ami egyértelműen ugyanúgy túl van árazva. Sebaj, hiszen a túlárazott örökség-lakás eladásából befolyt összeg majd fedezi.

Túlárazottból túlárazottba…

  • Mennyit szánnál a lakásra? – kérdezi az ingatlanos
  • 50 milliót – mondja Gipsz Jakab, mivel meg szeretne tartani valamennyit az örökségből
  • Nézd ezt az ingatlant, hogy tetszik? – így az ingatlanos
  • Ez álmaim lakása, beleszerettem- reagál Jakab
  • Van egy kis gond, ez a lakást csak tegnap volt 50M, ma már 65M, de holnap lehet, hogy már 80 lesz – magyarázza az ingatlanos
  • Nem baj, nekem kell ez a lakás. Félek, hogy elviszik ebben az őrületben. Még ez is belefér- vágja rá Jakab, aki így vett meg egy sokszorosan túlárazott lakást abból a pénzből, amit soha nem keresett meg.

A könnyelműség ára

Teljesen világos, hogy a mai ingatlanpiacon nem a racionalitás az uralkodó tényező. Rengeteg olyan szereplő csatlakozott be, akiknek a fedezetét nem a munka eredménye, hanem egy örökség nyújtja.

Rendkívül könnyelműen emelkednek felül tömegesen 5-10M forintos árkülönbségeken, ami kedvezőtlenül hat a teljes piac működésére. Ez a könnyelműség ára, amit mindenkinek meg kell fizetnie, amíg ez a tendencia folytatódik.

CSOK, Babaváró…

Az állami ösztönzők pedig tovább erősítik az embereket a könnyelműségükben. Mivel az Államtól 5-10-20-30M forintokat akaszthatunk le, könnyebben felülsiklunk 5-10-15M forintos túlkapásokon és eltéréseken a valóságtól.

Mi lesz veled “öröklős generáció”?

A legtöbben belebuknak. Emlékszel még, mit írtam az elején a cikknek? Ez egy történelmi pillanat, ahol brutális módon álltak össze a csillagok. A másodperc töredéke alatt tesznek szert százmilliós vagyonra olyan családok, akik azelőtt 5M forintot sem láttak még egyben.

Nem az örökséggel van a gond, hanem azzal, hogy mihez kezdünk vele. Ha képtelenek vagyunk stratégiában gondolkodni és vagyont építeni, akkor a nap végén majd egy olyan túlárazott házban lakunk, ami már a felét sem éri, miközben elfogyott a készpénzünk és már a magasabb rezsit is nehezebben fizetjük ki.

Mi a megoldás?

Számomra teljesen egyértelmű, hogy ilyen helyzetben a megoldás minden esetben egyfajta passzív jövedelem kialakítása kell, hogy legyen.

Sokkal többet ér albérletből befolyt havi 400 000 forint, mint az eladásból befolyt 80M forint (amiből fizetsz adót egyébként…), aminek az árából veszel egy túlárazott lakást, amiben lakni fogsz.

Mert a példa 400 000 forintja már lehet az alap arra, hogy megvásárold a következő 1-2 kis garzont, ami idővel saját magát fogja fenntartani és kitermeli a hitelt.

Faék egyszerű matek

Most: 2 lakás, örökség, 400e bevétel

1 év múlva: 2 lakás (örökség) + 1 kis garzon (hitelre)= (400e + 150e)- 120e (hitel törlesztő) = 430e bevétel

3 év múlva: 2 lakás (örökség) + 2 kis garzon (hitelre)= (400e + 300e)- 240 (hitel törlesztő) = 460e bevétel

Azért azt vegyük észre, hogy az ingatlanvagyon értéke emelkedhet, csökkenhet vagy stagnálhat. Ha 3 év múlva rendelkezünk 4 lakással, aminek az értéke ma 120M forint és 3 év alatt pusztán 5%-kal növekedik az értékük, akkor azon is nyertünk 6M forintot (ha eladnánk a lakásokat).

Persze bele is bukhatunk. Rendkívül körültekintően kell a stratégiánkat meghatározni, amihez akár szakértő segítségére is szükség lehet. Ugyanis egy ilyen stratégiába bele kell venni az ingatlanok adózását, illeték mértékét, járulékos költségeket (pl.: felújítási díj, amortizációs költség), az elérhető állami támogatásokat, a hitelek visszafizetési tervét…stb.

Díjmentes hitelügyintézés Budapesten

Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Ez a cikk 2019. június 11. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A cikkben szereplő információk nem teljeskörűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!

Hogyan bukhatod el a CSOK-ot?

Hogyan bukhatod el a CSOK-ot?

Éppen CSOK előadásra készülök, amit egy építőipari vállalat ügyfeleinek fogok a héten tartani. Azon kattogok, hogy milyen buktatói vannak ennek a CSOK-nak. Ebből a listából szeretném felhívni a figyelmedet egy nagyon fontos dologra.

20%-nál nem lehet nagyobb eltérés az árban

Amikor a bankhoz fordulunk, akkor kötelező jelleggel meg kell rendelnünk egy értékbecslést. Ilyenkor a bank képviseletében kimegy a szakember, aki készít egy becslést.

Alapvetően három értéke lesz az ingatlannak:

  • amit az értékbecslő határoz meg
  • ami az adás-vételi szerződésben szerepel
  • amit a bank határoz meg (HBÉ érték)

Ezek közül a legkisebbet veszi figyelembe, és abból számolja ki azt, hogy mennyi hitelt ad neked. A HBÉ (hitelbiztosítéki érték) törvényi maximuma a forgalmi érték maximum 80%-a. Viszont ettől a bankok eltérhetnek negatív irányba bizonyos esetekben (pl.: településkategória, JTM arány….stb.)

Már trükközni sem szükséges

Több eset is előfordulhat, amikor az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 20% feletti értékkel tér el a vételártól. Ez idáig jellemzően akkor tért el ilyen szinten a két érték, mert valami titkos megegyezés volt az eladó és vevő között, amivel lehetett csökkenteni vevői oldalról az illetéket, míg eladói oldalról (amennyiben cég) a megfizetendő céges adókat.

Ma már azonban könnyen megeshet velünk, hogy egy túlfűtött ingatlanpiacra szállunk be, ahol az árazás teljes mértékben elrugaszkodott attól a konzervatív becsléstől, amit a banki értékbecslő határoz meg. Tipikusan ilyen eset lehet, amikor szeretnénk egy lakást vásárolni (új építésű), aminek ára azért olyan magas, mert hatalmas kereslet alakult ki.

Ezt a keresletet azonban a bank nem fogja beárazni nekünk, mivel a kereslet mindig időleges és a jövőre nézve nem biztosított. Nagyon érdemes odafigyelünk ezekre az értékekre, mivel elbukhatjuk a CSOK-ot, ha 20%-kal eltérnek az értékek.

Mi a megoldás?

Egyrészt a bankok hitelezni és folyósítani akarnak. Joggal számíthatunk arra, hogy az értékbecslő az adás-vételiben szereplő értékhez hasonló értéket fog megadni azoknál a lakásoknál, amiknek a forgalmi értéke a jövőben is biztosított (pl.: budapesti ingatlan).

Amennyiben mégis biztosra szeretnénk menni, érdemes az előre kiválasztott banknál úgynevezett előzetes értékbecslést rendelni, amivel megtudhatjuk a bank szerint számolt értéket. Ráadásul ezt az előzetes értékbecslést jellemzően 90 napig felhasználhatjuk a CSOK és hitel igénylésünkben, tehát nem kell újat rendelni.

Díjmentes hitelügyintézés Budapesten

Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.

Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Ez a cikk 2019. május 21. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Drága a magyar ingatlan? Akkor nézd meg Európát!

Drága a magyar ingatlan? Akkor nézd meg Európát!

Ahogyan az árakról, úgy az ingatlanárakról alkotott elképzeléseink is teljesen elszálltak. Hajlamosak vagyunk azt hinni, hogy a lakásáraink mostmár alulról súrolják Nyugat-Európa határait. Pusztán az életszínvonalban van egy hihetetlen különbség. De ebből mi az igazság? Tudod, hogy milyen árakon mennek a lakások Brüsszelben, Prágában vagy éppen Lyon-ban?

A fiatalok egyre nehezebben jutnak saját lakáshoz

Az ingatlanárakat minden esetben két fő mércével kell megvizsgálnunk. Egyrészt azok hogyan viszonyulnak a belső kereslethet, életszínvonalhoz. Másodsorban pedig regionális összehasonlítás szerint drágának vagy olcsónak számítanak-e?

25 év eladósodottság sem elég már

Amennyiben egy átlagos, 25-35 év körüli fiatal elszánja magát a lakáscélú jelzáloghitel felvételére – hajlandó eladósítani magát 25 évre – gyakran nem elég a sikerhez. Amíg pár évvel ezelőttig nagyjából egy ilyesfajta személyes döntés jellemezte az első lakásvásárlásokat, addig ma már szembesülnünk kell az elképesztő önerő szükséglettel!

20% önerő, ami pár éve még 37,3%-ot ért

A magyarországi ingatlanpiac felrobbanását talán a legjobban az önerő értékének az inflációja jellemzi. Nézzünk meg egy budapesti, külkerületi 55nm-es panellakást, amit 5 éve még 15M forintért meg tudtunk vásárolni a tulajdonosától. 20% önerő akkor is kellett, azaz 3M forint.

2019-ben ugyanennek a lakásnak az ára 28M forint. Itt a 20% önerő 5,6M forint, ami közel kétszerese a 2014-es példának. A mostani 5,6M forintunk (inflációt és jelenértéket nem figyelve) 37,3% önerőnek felelt volna meg.

Logikus kérdés: Az elmúlt 5 évben reális esélye volt ennek a fiatalnak, hogy összegyűjtsön további 2,6M forintot? 2,6M / 60 hónap = havi 43 333 forint megtakarítás 5 éven keresztül, miközben a lakhatás és megélhetés is drágult.

Egy londoni lakás árából 10 budapestit tudunk venni

A Deloitte minden évben nyilvánosságra hozzá saját Property Index-ét. Így hivatalos forrásból értesülhetünk első kézből a “külföldi” árakról is. Szemezgettem kicsit az árakban, és még nekem is sikerült meglepődnöm. Nem számítottam ilyen különbségekre.

Átlagos négyzetméterárak a nagyobb városokban 2017-2018-ban
 Deloitte property index 2018, lakásárak európában, budapest átlagos négyezméterár
Az árak euróban voltak megadva. A becslést 325 forintos árfolyammal készítettem el.

Lássuk be, Budapest ebben az összehasonlításban rendkívül lemaradt, mondhatni nálunk érdemes lakást vásárolni. Most gondolj bele abba, hogy egy átlagosnak mondható 85nm-es lakás Budapesten 45 387 875 forintba került 2017-ben, míg ugyanazt a lakást 456 144 000 forintba került belső-Londonban.

Keress 300x többet!

Jogos érvként szokták felhozni a fizetések közötti különbséget. Most gondolj bele! A példában szereplő lakásárak között (London-Budapest) 410 756 125 forint van. 10 éves periódust számolva havonta 3 422 967 forintot kellene ehhez félreraknunk, azaz kb. 10 532 eurót.

2018-ban az anglia keresetek toplistájának második helyén az “ügyvezetők voltak”, akik átlagosan havi 11 874 eurót kerestek meg!

Budapesten az átlagos jövedelem valahol havi 275 000 forint körül érhető el, ami 846 eurónak felel meg. Ahhoz, hogy budapesti léptékkel számolva ki tudjunk fizetni egy átlagos belső-Londoni ingatlant, 12,4x kellene többet keresnünk minden hónapban 10 éven keresztül úgy, hogy a fizetésünk egyenes arányosságban emelkedik az ingatlanárakkal.

Budapesten egyre aggasztóbb a helyzet

Az imént egy 2017-es statisztikát olvashattál. Megnéztem, hogy 2019.02.01-ben hogyan állt az átlagos négyzetméterár Budapesten. 724 650 forintot fizettük már egy négyzetméterért átlagosan. Tehát az ingatlanárak töretlenül emelkednek felfele.

A külföldi árváltozásokra vonatkozó hiteles adatokat nem igazán találtam, külön kikutatni meg nem akartam a 2019-es friss adatokat, mivel garantáltan nem lett olcsóbb a lakhatás sehol.

Budapest 2017 és 2019

A számok alapján a különbség (egyben emelkedés) 190 675 ft/nm. Egy 85 nm-es lakásnál a különbség két év alatt 16 207 375 forint. Ez azt jelenti, hogy két év alatt havi 675 307 forintot kellett volna megtakarítania annak, aki pontosan ugyanazt a lakást szerette volna megvásárolni.

Ezt meglépni alkalmazotti fizetésből lehetetlen.

Ma ott tartunk, hogy segítség nélkül nem megy

Nagyon szépen kirajzolódik a folyamat, ami egykoron Nyugat-Európát is jellemezte. Az ingatlanárak a központi városokban egyre inkább elszakadtak az alkalmazotti átlagos bérektől. Budapesten is ez a folyamat rajzolódik ki.

A jövőképünk nem kedvez senkinek, aki

  • nem rendelkezik már saját ingatlannal, aminek az értéke szintén emelkedett
  • nem rendelkezik örögséggel
  • nem rendelkezik családi támogatással
  • nem jogosult az állami támogatásokra

A végső következtetés: Segítség nélkül egy átlagos, munkajövedelemből élő ember-család képtelen lesz saját lakáshoz jutnia Budapesten.

Mennyibe kerül most lépni?

Ha megfogalmazódott benned valami, akkor ideje kiszámolnunk. Kifejezetten a családok szemszögéből nézzük meg, hogy egy 85 nm-es lakáshoz – aminek az átlagára 61 595 250 forint – milyen áron lehet hozzájutni.

Minimum 20% önerő

Önerő nélkül egyszerűen nem fog sikerülni. Feltételezzük, hogy egy fiatal házaspárról van szó, akik minimum 2 gyermeket terveznek a jövőben. Számukra az első lépés az állami kamatmentes személyi kölcsön 10M forintjának a felvétele 2019-07-01-től. Ennél olcsóbban nem jutnak hitelhez.

Részleteket itt találod: Babaváró támogatás

A minimum önerő tehát 12 319 050 forint ( és ebbe nem számoltuk bele a felújítás vagy az ügyvéd költségeit, illetéket!!!!!!). Tegyük fel, hogy 5M forint készpénzt sikerült összegyűjteniük már.

Emellett 2,6M forint CSOK-ra jogosultak új építésű lakás esetén a vállalt két gyermek után.

Jelenleg akkor összesen van 17,6M forint önerő (amiből 10M forintra a havi törlesztő kb. 45e forint 20 évre, amíg meg nem születik az első gyerek)

Szükség van 44M forint hitelre

A 44M forintból 10M forint esetében jogosultak vagyunk a CSOK 3%-os hitelre, aminek a törlesztője 25 évre havi 47e forint körül alakul.

A maradék 34M forintnak a havi törlesztője 25 évre 183 325 forint 10 éves fix kamattal.

Amennyiben hitelképesek vagyunk, úgy a legrosszabb időszakban a teljes havi törlesztésünk 183e+47e+45e= 275 000 forint. Ez rendkívül magas véleményem szerint. Azt gondolom, hogy a lakhatási kiadásunk maximum a teljes jövedelmünk 30%-a lehet.

Tehát a családnak minimum nettó 916 000 forintos bevétellel kellene rendelkeznie ahhoz, hogy ezt be merjék egyáltalán vállalni. A másik megoldás, hogy kisebb-olcsóbb lakást néznek ki maguknak.

Átfogó pénzügyi stratégia nélkül nem működik

Ezekből a rémisztő számokból láthatjuk, hogy önmagában nem fog működni a folyamat. A tervezésbe bele kell vennünk olyan tételeket, minthogy diákhitel esetén a születendő gyerek után anyukának felfüggesztik a fizetést, második gyereknél pedig a tartozás felét elengedik. Tehát egy nagyobb diákhitel tartozás esetén lehetséges, hogy akár havi 28 000 forint törlesztőt tudunk ezáltal felszabadítani.

Tovább gondolkodva érdemes lehet megtervezni az egészségügyi kiadásinkat hiszen, hiszen 20% adójóváírással csökkenthetőek ezek a kiadások.

Figyelembe kell vennünk a lakásvásárlással járó illetéket, illetve megszerezhető illeték kedvezményeket is.

Komoly költséget jelenthet a megvásárolandó ingatlannal kapcsolatos “rezsi költségek”, mint például közös költség. Vegyük figyelembe, mivel akár 400 forint is lehet / nm ez a költség. 85 nm-es lakás esetében 34 000 forint havonta. Ez brutális emelkedés lehet szemben a megszokott havi 15 000 forinttal szemben, ami extra a hitelen felül. De nézzük meg, hogy a többi rezsi költség hogyan alakul? Mert például egy korszerűbb lakás fűtése kihozható 8 000 forintból az eddig megszokott 25e forint helyett. Lehet, hogy összességében itt is forrást tudunk felszabadítani a hitelhez.

Minden költséget meg kell fognunk

Gondoltad volna, hogy egy újonnan átadott ingatlannal mennyi problémád lehet? Rengeteg időt és pénzt bukhatsz el, ha nem vagy képben a jogaiddal és nem tudod, hogy mit kell a műszaki átadáson megnézned.

Ehhez készítettem neked egy teljes útmutatót, amiben közérthetően írtam le a dolgokat. Érdemes letöltened!

Műszaki átadás-átvétel e-book letöltés

Továbbiak

Díjmentes hitelügyintézés

Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.

Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Ez a cikk 2019. május 06. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.