Milyen stratégiával érdemes hitelt felvennünk?
Lakáscélú jelzáloghitelt felvenni 5-10-15-20 éves elköteleződéssel jár. Tipikusan a legegyszerűbb hitelkonstrukció az annuitásos hitel, ami azt jelenti hogy a banknak fizetjük a kamatot és a tőkét egy időben és végig. De mi van akkor, ha valamilyen hitelstratégia alkalmazásában gondolkodunk, amivel kevesebbett szeretnénk visszafizetni, vagy nagyobb likviditást szeretnénk biztosítani magunknak, vagy egyszerűen minden állami támogatást ki szeretnénk használni?
Hitelhez elérhető állami támogatások
Először nem árt tisztázni, hogy milyen direkt állami támogatások, támogatott termékek jöhetnek számunkra szóba a hitelünkkel kapcsolatban?
Lakástakarékpénztár: A legtipikusabb termék, ami minden esetben szóba jön hitellel kapcsolatban. Az LTP lényege, hogy minden befizetésünkre 30% állami támogatást kapunk, amit aztán (akár) a hitelünkbe törleszthetünk be. LTP-t hitelhez két esetben éri meg kötni:
- kitoljuk az annuitásos hitel futamidejét (ezzel csökkentjük a havi törlesztést) és a különbözetből LTP-t indítunk. Csak abban az esetben ajánlott ez a megoldás, ha az LTP kamata (nem egyenlő 30%-kal!!!) nagyobb, mint a hitel kamata
- a hitelünk mellé függetlenül szeretnénk kötni valamit, hogy hamarabb előtörleszthessünk
Érdemes lehet megnézni az önsegélyező pénztár által elérhető támogatási összeget is, ami ugyan bonyolultabb cselekvést igényel, de végső soron plusz pénzt jelenthet a családi költségvetéshez!
Mondhatni szezonja van a jelzáloghitelezésnek, köszönhetően az állami támogatásoknak, a rekordalacsony jegybanki alapkamatnak és a beruházókedvnek. Sajnos a magyarok nagyon amatőrök a felelősségteljes hitelfelvételben, viszont annál profibban képesek mindenféle körültekintés nélkül belevágni egy 20 éves projektbe. Ha elkapja az ügyfelet a lakásvásárlási kedv, akkor már tegnapra kell a konstrukció. Pedig van néhány kötelező elem, amit végig kell gondolni (banktól független szakemberrel vagy családdal), mielőtt belépünk a bankba.
Melyik bankot érdemes választani?
Téged gyakran küldenek át a Tesco pénztárjából az Aldi-ba, mert ott olcsóbban kapod meg a húst? Egyezzünk meg abban, hogy azért nem, mert nem lenne érdeke. Ugyanilyen elven működik a tervgazdálkodásos stratégiákat alkalmazó bankrendszer is. Amikor belépsz bármelyik bankba, akkor ott is akarnak tartani és inkább a rosszabb lehetőségre beszélnek rá. Ennek oka, hogy a bank előre meghatározza a tervet és ezt lebontják ügyintézőkig. Magyarul az xy ügyintézőnek az adott hónapban mennyi hitelt, biztosítás, folyószámlát, befektetést kell eladnia ahhoz, hogy kapjon prémiumot (hosszú távon pedig megtarthassa a munkáját).
Valamiért azt hiszik a magyarok, hogy a „saját bankom” adja a legjobb ajánlatot, pedig ilyen jellemzően nem létezik a piacon. Sőt! Egyre gyakrabban találkozom olyannal, hogy kifejezetten rosszabb ajánlatot kapunk a saját bankunktól. A hitelfelvétel nem ott kezdődik, hogy bemegyek a bankba. A hitelfelvétel ott kezdődik, hogy (egyedül, szakemberrel, családdal) végignézem nagyvonalakban a bankok ajánlatait és kiválasztok 3 szimpatikus bankot (remélem azt, akik előzetesen a legjobb ajánlatott mutatták). Ezután mindhárom bankot megversenyeztetem és csak utána választok.
Reálisan kell látnom a saját helyzetemet
Pontosan ismered a saját anyagi helyzetedet? Biztosan nem akarod magadat túlvállalni? Hiába ad lehetőséget a törvény az igazolható jövedelmed 50%-ának a felhasználására, egyáltalán nem biztos, hogy neked ezt az utat kell követned, ha stabil anyagi helyzetet akarsz teremteni saját magadnak!
Azt javaslom az átlagos anyagi lehetőségekkel rendelkező ügyfeleimnek, hogy az általuk kigondolt havi vállalható törlesztés 80%-át használjuk ki és hagyjunk magunknak játékteret. Ugyanis az átlagos ügyfél egyszerűen számol:
+ Havi Betével 230.000 forint
– Havi kiadások 180.000 forint
= Marad havi 50.000 forint
Ez rossz számítás, hiszen a mai napot számolja ki az ember, és nem veszi figyelembe a jövő változásait (áremelkedés, infláció, rendkíüli kiadások (pl.: mosógép tönkremegy)…stb). A példa számítása alapján az ideális az lenne, ha hitelre most maximum 40.000 forintot vállalna be az ember.
Mit jelent a kamatperiódus
Nagyon szomorú, de az átlag hitelfelvevő a havi törlesztéshez igazítja a kamatperiódust és nem fordítva. Pedig a kamatperiódus egy adott fogalom, amit nem szabad „elcsalni” azzal, hogyha túl drága a törlesztés, akkor csökkentem a periódust és ezáltal növelem a kockázatomat!
Meg kell érteni, hogy a rövid kamatperiódus mindig olcsóbb törlesztést, de magasabb kockázatot, míg a hosszú kamatperiódus mindig drágább törlesztőrészletet, de alacsonyabb kockázatot jelent!
Mi a kockázat ebben az esetben? Ha azt választod, hogy 1 éves kamatperiódus legyen, akkor a bank minden évben újraszámolja a hiteledet és változtatni fogja a kamatot (ha indokolt)- mivel jelenleg rekordalacsony a banki kamatkörnyezet, ezért csökkenteni jelentősen már nem, de emelni simán lehet. Tehát simán előfordulhat, hogy ma 50.000 forintos havi törlesztéssel indulsz el, de egy év múlva már 61.000 forintot kell fizetned havonta!
Fel vagy erre a meglepetésre készülve?
Ha azt mondod, hogy 5 éves fix kamatban gondolkozol, akkor azt választod, hogy a bank 5 évig nem változtathatja meg a kamatodat. Tehát ma 55.000 forintról indulsz, de bármennyire emelik a bankok a kamatokat a következő 5 évben, a te kamatod nem fog változni. Thát végig 55.000 forintot fizetsz.
Szükségem van a hitelre? (Hitelstratégia)
Nagyon fontos feltenned magatoknak ezt a kérdést! Tényleg szükségetek van hitelre? Valóban fontos költöznötök egy saját-jobb-nagyobb-szebb házba? Megéri bevállalni a hosszútávú kötelezettséget? Hirtelen lelkesedésről beszélünk vagy megfontolt lépésről? Mi a legrosszabb verzió, ami kisülhet a dologból? Mi történik, ha az ingatlan értéke 40-kal kevesebbett fog érni 4 év múlva? Akkor milyen lehetőségeitek lennének szerinted? A kérdés, hogy egyáltalán érdemes e meglépni, amit szeretnél. Ha igen a válasz, akkor ráérsz számolgatni…
