Sokan kalkulálnak azzal, hogy – tanulva 2009-2011-ből – kibekkelik valahogyan az ingatlan boom időszakát, és a válság idején veszik meg a lakásukat, jelentősen leértékelve. Mennyire valid ez a terv? Egyáltalán lehet tervnek nevezni? Hoztam pár indokot, amiért elbukhatod a dolgot…
Ha olvasás helyett inkább hallgatnál…
5 indok
Azt vettem észre, hogy sokan nagyon könnyelműek a válsággal kapcsolatban és egyfajta hurrá-optimizmussal élik meg annak lehetőségeit, míg bagatellizálják életükre gyakorolt miniatürizált armageddon hatásait.
Van önerőd?
Önerő nélkül nem fog menni a lakásvásárlás még a válság legmélyebb bugyraiban sem. Sok embernek a legnagyobb gondja, hogy jelenleg nem rendelkezik önerővel.
Ami ennél is nagyobb gond, hogy önerőgyűjtés helyett lubickol a bérnövekedés és életszínvonal emelkedés által elérhető lehetőségekben. Itt egy motor, ott egy mindent bele nyaralás, amott pedig hetente többször étterem. Önerő meg sehol…
Rajthoz álltak a gazdagok
A gazdag emberek legfontosabb gyűjtőtulajdonsága, hogy gazdagok. Értsd: van pénzük, amit saját életszínvonaluk kockáztatása nélkül bárikor be tudnak dobni.
Ők is ott állnak a rajtvonalon és amint megnyit az ingatlan-outlet, ők lesznek az elsők, akik lecsapnak a lehetőségre és készpénzre kezdik felhalmozni a jobb lakásokat.
Hidd el. Ha te arra játszol, hogy majd olcsóbban akarsz lakást venni, akkor ők is…
Közbeszólnak a bankok
Van egy olyan butácska alapvetése a gazdaságnak, hogyha csökken a kereslet és növekszik a kínálat, akkor csökkennek az ingatlanárak. Ha csökken az ingatlanár, miközben a munkaerő költsége változatlan, akkor kevesebb beruházó jelenik meg az építőiparban. Kevesebb a kihelyezett hitel, projekt hitel, ezért alacsonyabb a bankok számára a megtérülés.
Minél alacsonyabb a megtérülés és növekvő a kockázati tényező, annál jobban megválogatják, hogy kinek adnak hitelt. Válassz a szigorodó szabályok közül, melyik lenne számodra átvészelhető?
A matek sem jön ki
Számoljuk ki gyorsan, hogy egy mostanra 30M forintot érő lakáshoz 20M forint hitellel (20 év, 10 év fix kamat) mennyibe kerül hozzájutni, ha valamilyen csoda folytán lenne lehetőséged ma is megvenni azt a lakást és a válság idején is…
A terved az, hogy a 30M forintot érő lakást elhozhatod 25M forintért, amihez lesz 5M önerőd (!?).
Ma 20M forint hitel ezekkel a paraméterekkel nagyjából 4%-os kamatra is elérhető, 121e forintos törlesztővel és 29,1M forintos teljes visszafizetéssel.
Ha itt a válság, akkor drágulnak a hitelkamatok. Én 7%-os kamattal számoltam. Az új számok: 155e forintos törlesztő, 37,3M forintos teljes visszafizetéssel…
Tehát hitelarányosan közel dupláját fizeted ki kamatban 20 év alatt, ha majd válság idején akarsz lakást vásárolni hitelből. Itt máris elfogy az előnyöd.
Fontos a körülmény…
Oké, ez csak a hitel volt. Tegyük hozzá, hogy most 30M forintért kéne lakást venni a példában, amihez szükséges 6M forint önerő és a hitel 24M forint lenne.
24M forintra számolva 35M a teljes visszafizetés és 145e forint a törlesztőrészlet. Még ezzel együtt is jobban jársz alapvetően…
Elég bátor vagy hozzá?
Hajlamosak vagyunk nagyon könnyen dobálózni a számokkal. Amikor az ingatlanpiac a csúcskorszakát éli, akkor nem túl merész az ingatlant jó befektetésként kezelni.
De mi a helyzet, ha rád szakad a gazdasági cunami és a csapból is az folyik, hogy itt a vége? Amikor minden ismerősöd ultra pesszimista, mivel rosszabbul élnek, kevesebbet keresnek és veszélyben a munkahelyük?
Ebben a pusztító mentális tűzvészben kéne úgy döntened, hogy felveszel egy nagyobb hitelt és minden biztonsági tartalékodat beáldozod egy elméletre, hogy „most érdemes lakást venni”.
Az biztos, hogy érdemes. A kérdés, hogy a te megalapozatlan anyagi helyzetedben is érdemes…?
Segítség
Szívesen segítek neked közvetíteni a babavárót és/vagy a lakáshiteledet, CSOK-ot. Átbeszéljük a többi igénybe vehető támogatást és akár jelzáloghitel konstrukciókat is nézünk, ha éppen lakásvásárlás előtt állsz. Ez egy komplex szolgáltatás.
szarvas.norbert@iflgroup.hu
Jogi
Ez a cikk 2019. augusztus 28. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A cikkben szereplő információk nem teljes körűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!
Mostanában megszaporodtak az ilyen kétségbeesett cikkek, mivel a babaváró hitel és az egyéb nyalánkságok nem hozták meg a piacon a várt hatást. Kétségbeesett, mivel minden áron arra akar terelni, hogy most azonnal vegyek fel 25-30 milla hitelt, hiszen az életben többet nem adódik ilyen remek sansz, hogy lakáshoz jussak. Hát tudod mit? Nem veszek. Nem tudom, mit hoz a jövő. Legfeljebb nem lesz saját lakásom, de abban biztos vagyok, hogy lesz ennél sokkal jobb időszak is, ami a vásárolni szándékozóknak fog kedvezi, nem pedig a banknak az eladóknak, az ingatlanosnak és a hitelügyintézőnek. Ez utóbbi körbe tartozók, használjátok ki a szezon utolsó napjait és gondoljatok a télre! Nyárban gyűjt az eszes!
Szia Péter!
Sajnos félreértetted a cikket!
Nem arra buzdítok, hogy rohanjál azonnal felvenni hitelt. Egyszerűen érveket és számokat hoztam, ami segíthet a tervezésben.
A cikk egy „tipikus és kifejezett” típusú emberről szól, akinek most sincs meg a pénze és akkor se lesz meg a pénze a lakásra, amikor majd eljön a válság. Tehát hiú ábrándot kerget.
Ha neked van-lesz elég pénzed, hogy ne kelljen hitel + a lakhatásod megoldott és annak az ára nem több, mint amennyi a hitel lenne, akkor persze, neked kedvezőbb lesz egy outlet-ingatlanpiac.
De akinek szüksége lesz hitelre, annak mérlegelnie kell, hogy egy ingatlanár bezuhanásnak milyen egyéb következményei vannak, amik miatt messzebb kerülhet a céljától.
A lakásvásárlásnál nem csak a vételár a fontos és egyedüli körülmény…
Banktól hitelt nem szabad felvenni, aki ezt nem tanulta meg, az megérdemli a sorsát.
akkor honnan érdemes hitelt felvenni, ha szüksünk van rá?
Hu, ennyi csúsztatással és fél igazsággal, még a kormány propagandában is ritkán találkozni.
mondassz konkrétumot, hogy mi csúsztatás és miért? Akkor tudunk érveket ütköztetni
Véleményem szerint nemzetközi összehasonlításban még mindig olcsók a magyar ingatlanok. Kelet-Magyarországon követem nyomon a lakásárak változását, és a legdrágább Debrecen még most is a BMW boom után is jóval olcsóbb mint Kassa vagy Kolozsvár.
A többi valamivel kisebb városban, mint Nyíregyháza is bőven van még tartalék, a kassai-kolozsvári 30-40 millióval szemben Debrecen 25 milliós kétszobás lakás ára alatt van jóval a nyíregyházi 15-20 milliós ár…
Szerintem sem érdemes várni a vásárlással, válság esetén az árak stagnálása, válság nélkül további növekedése várható.
Érdemes megnézni nyugat-európai lakásárakat is. Meglepő, de nagyon közel járunk hozzájuk. Ha így haladunk, lekörözzük őket.
Ja csak nyugaton többszörös az átlagbér a magyarhoz képest….
Nem hiszem hogy emelkedik én is nyomonkovetem pl Mikepércset ahol azt látom hogy a meghirdetett hazak 80%a 1 éve már fent van és különösen mostanában sok árát csökkentették mert nem tudják eladni pl. Ott egy kipofozott praszthaz feltéttek 1 éve 18 millióért kB aztán sokáig 25 ért árulták most csökkentették 22 re. És az ennél modernebbeknel is..
És a BMW nem érkezése esetén mi várható?
Üdv,
szerintem a cikk (videó) az átlag Józsiról szól, aki nem tud/nem is nagyon akar gyűjteni egy nagyobb összeget, ha egy kisebb plusz bevétele van azt is elszórja, és mindenképpen kell neki a hitel, és később is tuti kelleni fog amikor már drága mulatság lesz. Én momentán várok, amit csak tudok megpróbálok félrerakni. Olyan nagy áremelkedést már nem várok a piacon. Ha hitel kell, azt megpróbálom minimális szintre szorítani. Ez sem biztos, hogy jó stratégia, mivel, ha mennek felfelé az árak továbbra is, csak égetem a megtakarításom. Ha „válság” lesz viszont benne van a pakliba, hogy Kp-ban ki tudom majd fizetni. Persze minden élethelyzet más. Azt kijelenteni, hogy a hitel rossz (főleg a mai kamatok mellett), megfelelő fizetés mellett, esetleg további áremelkedést várva pedig butaság, főleg olyannak, aki hitel nélkül soha nem juthatna saját lakáshoz.
Mi kivárunk úgyis hogy van jó önerőnk és igen számolunk egy válsággal mert irreális összegért nem fogok venni egy 50nm es panellyukat 30 millióért mert nem ér annyit…
Vicces dolog azzal riogatni, hogy egy esetlegleges későbbi válság alatt magasabb lesz a hitelkamat ugyanakkora összegre. Az egesz kivárás lényege az, hogy ne kelljen 20 millio hitelt felvenni lakhatas celjara, csak 10 milliot, vagy meg kevesebbet. De a cikk persze nem igy számol, hanem ugyanakkora osszeggel, ami igy persze megtevesztes, es túlzott mértékű hitel felvetelere sarkall.
A cikk nem sarkall semmire, hanem egy tipikus élethelyzetet fest le.
A legfontosabb feltevés, hogy mitől kéne kevesebb hitelt felvenni, ha közben nem gyűjtöget semmit az illető? Úgy várja a válságot, hogy közben nem lesz likvid eszköze lépni.
Azért ugyanakkora hitellel számoltam, hogy almát lehessen az almával. Ráadásul kevés olyan embert ismerek, aki ilyen esetben megelégedne a kisebb lakással, ha például lehetősége lenne a nagyobb lakásra… Tehát nem a 20M forint hitel fog valószínűleg változni, hanem a kinézett lakás mérete…
Most akkor lakhatasrol vagy ingatlan befektetesrol beszélünk? Ha lakhatasrol beszélünk, akkor ugyanarra a lakasra azért elég kevesebb hitelt felvenni, mert kevesebbet ér, kevesebbert lehet hozzajutni, ez pont független az önerő forintban kifejezett mértékétől. Ha pedig azt gondoljuk, hogy az atlagember akkor inkább nagyobb lakast venne olcsó helyett, akkor meg a penzugyi tudatossagot kellene növelni, nem a nagyosszegu, alacsony(abb) kamatú hitel felvetelere ösztönözni.
Ha befektetesrol beszélünk, akkor megint teljesen mas, ha valakinek van felesleges havi 150 ezre egy torlesztoreszletre, csinalhat vele amit akar, legfeljebb nem keres rajta. Befekteteseket ossze lehet hasonlitani, mint almát az almával, de a lakhatást egy befektetéssel nem.
20 millio helyett 10? Ekkora válság nem lesz… Egyszer volt egy életben akkora lehetőség mint nálunk a 2008-as hepaj, az a hajó elment. Ha legközelebb itt ekkorát esnek a lakásárak, a legnagyobb gondod az lesz, hogyan juss át a határon Ausztriába…
Elsősorban az spekulál ingatlanár csökkenéssel, akinél van megfelelő mértékű megtakarítás és gyorsan tud reagálni majd készpénzzel. Akinek nincs, az már az elmúlt években felvette a világ összes hitelét és túlköltekezett. Ez a cikk nem tudom kiről szól, válságban nem jellemző a befektetési vásárlás nagy arányú hitelre.