Ahogyan az árakról, úgy az ingatlanárakról alkotott elképzeléseink is teljesen elszálltak. Hajlamosak vagyunk azt hinni, hogy a lakásáraink mostmár alulról súrolják Nyugat-Európa határait. Pusztán az életszínvonalban van egy hihetetlen különbség. De ebből mi az igazság? Tudod, hogy milyen árakon mennek a lakások Brüsszelben, Prágában vagy éppen Lyon-ban?

A fiatalok egyre nehezebben jutnak saját lakáshoz

Az ingatlanárakat minden esetben két fő mércével kell megvizsgálnunk. Egyrészt azok hogyan viszonyulnak a belső kereslethet, életszínvonalhoz. Másodsorban pedig regionális összehasonlítás szerint drágának vagy olcsónak számítanak-e?

25 év eladósodottság sem elég már

Amennyiben egy átlagos, 25-35 év körüli fiatal elszánja magát a lakáscélú jelzáloghitel felvételére – hajlandó eladósítani magát 25 évre – gyakran nem elég a sikerhez. Amíg pár évvel ezelőttig nagyjából egy ilyesfajta személyes döntés jellemezte az első lakásvásárlásokat, addig ma már szembesülnünk kell az elképesztő önerő szükséglettel!

20% önerő, ami pár éve még 37,3%-ot ért

A magyarországi ingatlanpiac felrobbanását talán a legjobban az önerő értékének az inflációja jellemzi. Nézzünk meg egy budapesti, külkerületi 55nm-es panellakást, amit 5 éve még 15M forintért meg tudtunk vásárolni a tulajdonosától. 20% önerő akkor is kellett, azaz 3M forint.

2019-ben ugyanennek a lakásnak az ára 28M forint. Itt a 20% önerő 5,6M forint, ami közel kétszerese a 2014-es példának. A mostani 5,6M forintunk (inflációt és jelenértéket nem figyelve) 37,3% önerőnek felelt volna meg.

Logikus kérdés: Az elmúlt 5 évben reális esélye volt ennek a fiatalnak, hogy összegyűjtsön további 2,6M forintot? 2,6M / 60 hónap = havi 43 333 forint megtakarítás 5 éven keresztül, miközben a lakhatás és megélhetés is drágult.

Egy londoni lakás árából 10 budapestit tudunk venni

A Deloitte minden évben nyilvánosságra hozzá saját Property Index-ét. Így hivatalos forrásból értesülhetünk első kézből a „külföldi” árakról is. Szemezgettem kicsit az árakban, és még nekem is sikerült meglepődnöm. Nem számítottam ilyen különbségekre.

Átlagos négyzetméterárak a nagyobb városokban 2017-2018-ban

Lássuk be, Budapest ebben az összehasonlításban rendkívül lemaradt, mondhatni nálunk érdemes lakást vásárolni. Most gondolj bele abba, hogy egy átlagosnak mondható 85nm-es lakás Budapesten 45 387 875 forintba került 2017-ben, míg ugyanazt a lakást 456 144 000 forintba került belső-Londonban.

Keress 300x többet!

Jogos érvként szokták felhozni a fizetések közötti különbséget. Most gondolj bele! A példában szereplő lakásárak között (London-Budapest) 410 756 125 forint van. 10 éves periódust számolva havonta 3 422 967 forintot kellene ehhez félreraknunk, azaz kb. 10 532 eurót.

2018-ban az anglia keresetek toplistájának második helyén az „ügyvezetők voltak”, akik átlagosan havi 11 874 eurót kerestek meg!

Budapesten az átlagos jövedelem valahol havi 275 000 forint körül érhető el, ami 846 eurónak felel meg. Ahhoz, hogy budapesti léptékkel számolva ki tudjunk fizetni egy átlagos belső-Londoni ingatlant, 12,4x kellene többet keresnünk minden hónapban 10 éven keresztül úgy, hogy a fizetésünk egyenes arányosságban emelkedik az ingatlanárakkal.

Budapesten egyre aggasztóbb a helyzet

Az imént egy 2017-es statisztikát olvashattál. Megnéztem, hogy 2019.02.01-ben hogyan állt az átlagos négyzetméterár Budapesten. 724 650 forintot fizettük már egy négyzetméterért átlagosan. Tehát az ingatlanárak töretlenül emelkednek felfele.

A külföldi árváltozásokra vonatkozó hiteles adatokat nem igazán találtam, külön kikutatni meg nem akartam a 2019-es friss adatokat, mivel garantáltan nem lett olcsóbb a lakhatás sehol.

Budapest 2017 és 2019

A számok alapján a különbség (egyben emelkedés) 190 675 ft/nm. Egy 85 nm-es lakásnál a különbség két év alatt 16 207 375 forint. Ez azt jelenti, hogy két év alatt havi 675 307 forintot kellett volna megtakarítania annak, aki pontosan ugyanazt a lakást szerette volna megvásárolni.

Ezt meglépni alkalmazotti fizetésből lehetetlen.

Ma ott tartunk, hogy segítség nélkül nem megy

Nagyon szépen kirajzolódik a folyamat, ami egykoron Nyugat-Európát is jellemezte. Az ingatlanárak a központi városokban egyre inkább elszakadtak az alkalmazotti átlagos bérektől. Budapesten is ez a folyamat rajzolódik ki.

A jövőképünk nem kedvez senkinek, aki

A végső következtetés: Segítség nélkül egy átlagos, munkajövedelemből élő ember-család képtelen lesz saját lakáshoz jutnia Budapesten.

Mennyibe kerül most lépni?

Ha megfogalmazódott benned valami, akkor ideje kiszámolnunk. Kifejezetten a családok szemszögéből nézzük meg, hogy egy 85 nm-es lakáshoz – aminek az átlagára 61 595 250 forint – milyen áron lehet hozzájutni.

Minimum 20% önerő

Önerő nélkül egyszerűen nem fog sikerülni. Feltételezzük, hogy egy fiatal házaspárról van szó, akik minimum 2 gyermeket terveznek a jövőben. Számukra az első lépés az állami kamatmentes személyi kölcsön 10M forintjának a felvétele 2019-07-01-től. Ennél olcsóbban nem jutnak hitelhez.

Részleteket itt találod: Babaváró támogatás

A minimum önerő tehát 12 319 050 forint ( és ebbe nem számoltuk bele a felújítás vagy az ügyvéd költségeit, illetéket!!!!!!). Tegyük fel, hogy 5M forint készpénzt sikerült összegyűjteniük már.

Emellett 2,6M forint CSOK-ra jogosultak új építésű lakás esetén a vállalt két gyermek után.

Jelenleg akkor összesen van 17,6M forint önerő (amiből 10M forintra a havi törlesztő kb. 45e forint 20 évre, amíg meg nem születik az első gyerek)

Szükség van 44M forint hitelre

A 44M forintból 10M forint esetében jogosultak vagyunk a CSOK 3%-os hitelre, aminek a törlesztője 25 évre havi 47e forint körül alakul.

A maradék 34M forintnak a havi törlesztője 25 évre 183 325 forint 10 éves fix kamattal.

Amennyiben hitelképesek vagyunk, úgy a legrosszabb időszakban a teljes havi törlesztésünk 183e+47e+45e= 275 000 forint. Ez rendkívül magas véleményem szerint. Azt gondolom, hogy a lakhatási kiadásunk maximum a teljes jövedelmünk 30%-a lehet.

Tehát a családnak minimum nettó 916 000 forintos bevétellel kellene rendelkeznie ahhoz, hogy ezt be merjék egyáltalán vállalni. A másik megoldás, hogy kisebb-olcsóbb lakást néznek ki maguknak.

Átfogó pénzügyi stratégia nélkül nem működik

Ezekből a rémisztő számokból láthatjuk, hogy önmagában nem fog működni a folyamat. A tervezésbe bele kell vennünk olyan tételeket, minthogy diákhitel esetén a születendő gyerek után anyukának felfüggesztik a fizetést, második gyereknél pedig a tartozás felét elengedik. Tehát egy nagyobb diákhitel tartozás esetén lehetséges, hogy akár havi 28 000 forint törlesztőt tudunk ezáltal felszabadítani.

Tovább gondolkodva érdemes lehet megtervezni az egészségügyi kiadásinkat hiszen, hiszen 20% adójóváírással csökkenthetőek ezek a kiadások.

Figyelembe kell vennünk a lakásvásárlással járó illetéket, illetve megszerezhető illeték kedvezményeket is.

Komoly költséget jelenthet a megvásárolandó ingatlannal kapcsolatos „rezsi költségek”, mint például közös költség. Vegyük figyelembe, mivel akár 400 forint is lehet / nm ez a költség. 85 nm-es lakás esetében 34 000 forint havonta. Ez brutális emelkedés lehet szemben a megszokott havi 15 000 forinttal szemben, ami extra a hitelen felül. De nézzük meg, hogy a többi rezsi költség hogyan alakul? Mert például egy korszerűbb lakás fűtése kihozható 8 000 forintból az eddig megszokott 25e forint helyett. Lehet, hogy összességében itt is forrást tudunk felszabadítani a hitelhez.

Minden költséget meg kell fognunk

Gondoltad volna, hogy egy újonnan átadott ingatlannal mennyi problémád lehet? Rengeteg időt és pénzt bukhatsz el, ha nem vagy képben a jogaiddal és nem tudod, hogy mit kell a műszaki átadáson megnézned.

Ehhez készítettem neked egy teljes útmutatót, amiben közérthetően írtam le a dolgokat. Érdemes letöltened!

Műszaki átadás-átvétel e-book letöltés

Továbbiak

Ez a cikk 2019. május 06. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.