Feltettem az IFL Facebook oldalon a kérdést nektek, hogy mihez kezdenétek 40M forinttal lakásvásárlás szempontjából? Tehermentes lakást vásárolnál vagy pedig hitelt is felvennél hozzá, hogy maradjon befektetnivaló pénz? Most leírom az én gondolataimat ezzel kapcsolatba…
A mai piacon a hitel a legjobb befektetés
Számtalanszor leírtam már nektek, hogy a hitel olyan pénz, amit a jövőben fogsz megkeresni, a jelenben költesz el és a köztes időnek az árát fizeted meg (kamat).
Az elmúlt évtizedben családok százaival beszélgettem és olvasók ezreinek a kérdéseit válaszolgattam meg. Azt vettem észre, hogy a családok vagyont két esetben voltak képesek építeni:
Pénzt csak pénzből tudunk szerezni
A példában van 40M forintom és 40M forintért szeretnék lakást vásárolni. A hitelkárosultak országában nem meglepő, hogy az emberek javarészt a pénzüket a tehermentes ingatlan fantazmagóriájára költené el.
De ez mit is jelent valójában? Van vagyonod, amire ráültél, lebetonoztad és a következő 1-2 évtizedben akkor sem fogod többszörözni, amikor az ingatlanpiac erre alkalmas lenne.
Mindig abból indulok ki, hogy pénzt csak pénzből tudunk szerezni. Ha van egy tehetmentes ingatlanod, akkor azzal nem tudsz vagyont építeni. Ha viszont a 40M forintodat felosztod saját lakásra (+hitel) és egy kisebb befektetés célú lakásra, abban mindig megvan az esély.
Az önerőgyűjtés költsége az albérleti díj
Fontos megértenünk a pénz és az ingatlan viszonyát. Nem azért költöznek az emberek albérletbe, mert nem látják be, hogy vagyon szempontjából jobb lenne a hitelüket törlesztgetni.
Azért mennek albérletbe, mert a jelenben nem rendelkeznek megfelelő önerővel a lakásvásárláshoz és hitelfelvételhez. Te azért fizeted a kamatot a banknak, mert a jelenben költöd el a jövőbeni pénzedet. Az albérlőd azért fizeti ki az albérletet, mert a jövőben megkeresett pénzét majd a jövőben fogja elkölteni.
Vagyonépítés szempontjából egyetlen út létezik
Te a megspórolt pénzedet miért raknád be állampapírba évi garantált 5,8%-ért cserébe? Miközben albérletben laksz, ahol az albérleti díjadon az ingatlan tulajdonosa 8-10% körüli hasznot próbál realizálni.
És ez a haszon mindig realizálódik. Akkor is, amikor kialakul egy gazdasági válság. Hogy miért? Érdemes az örök igazságokat elfogadnunk:
Két ingatlan jobb, mint egy. Márcsak anyagi szempontból is
A felmerülő járulékos költségekre felkészülve könnyen beláthatjuk, hogy két ingatlantípus létezik. Az egyikben lakunk, a másikat befektetésnek használjuk.
Tehát a befektetésnek használt ingatlan (eladás és/vagy kiadás) a vagyonunk olyan része, ami likvidizálható és gyarapodó. Ez mit jelent? Amiben nem lakunk ingatlan, azt könnyebben eladhatjuk és árnyereségre tehetünk szert. Amit kiadunk, az pedig havi szinten termeli nekünk a pénzt (gyakran a felvett hitel törlesztője feletti mértékben).
25M forintért garzon, 15M hitelből
Van 40M forintunk. Ebből 10M forintot átcsoportosítunk egy budapesti (vagy divatos agglomerációs) ingatlanban, amiről meg vagyunk győződve, hogy könnyen kiadható. Mert az a garzon, ami könnyen kiadható, az könnyen eladható.
15M forint hitelt 20 évre felvenni 10 éves kamattal havi 93 000 forint. Ha felmegyek az ingatlanos oldalra és megnézem, hogy egy hasonló értékű ingatlan mennyiért lehet kiadni, akkor átlagosan 135 000 forintot kapok.
Ez mit jelent? Az albérleti átlagárnak ebben a kategóriában 31,2%-ot kell tartósan esnie ahhoz, hogy még mindig nullán legyek, azaz az albérlőm kifizesse a hitelemet (mínusz álagmegőrzési költségek, adók…stb).
Gondolom mondanom sem kell, hogy Budapesten az elmúlt 20 évben soha nem csökkentek tartósan az albérleti átlagárak 31,2%-ot…
A garzon, amit 30 millióért is…
Kérdés, hogy überoptimista vagy realista gondolat azt állítani, hogy a mostani 25M forintos kisgarzon Budapesten hamarosan 30M forintot fog érni?
És arról mi a véleményed, hogyha bevállalod a lakásfelújítás minden kellemetlenségét, akkor megveszik tőled ezt a lakást 36M forintért (felújítás költsége: 5M)?
Gondolj bele, hogy a családi vagyonod mennyire dinamikusan nőhet abban az esetben, ha 1 év alatt keresnél ezen a lakáson azonnal 6M forintot? Az olyan, mintha egy évig keresnél havi 500 000 forintot anélkül, hogy meg kéne mozdulnod…
Legyünk pesszimisták…
Tételezzük fel, hogy megáll a drágulás az ingatlanpiacon. Bár az iménti példában sem amiatt drágább a lakás, mert drágult a piac. Amiatt drágább, hogy te vadásztad össze a kivitelezőket, te szívtál velük és nem az új tulajnak kell…
Az biztos, hogy ki fogod adni albérletbe. Amennyiben 135 000 forintot megkapnál a következő 15 évben a lakásért (feltételezve, hogy nem emelkednek az árak), akkor a hitelen felüli nyereséged 42 000 forint havonta, ami évi 540e, összesen 7,56M forint.
Jobb, mint az állampapír?
Még mindig nettó nyereségről beszélünk. Emiatt a 7,56M forintból le kéne vonnunk az amortizációs költségeket és az adókat. A tényleges nettó nyereségünk valahol 5M forint környékén állna meg (0%-os áremelkedés mellett). Ez kb. évi 3,3%-os kamatnak felelne meg.
Az állampapír jelenleg ennél magasabb kamatot ígér a pénzünkre, ami miatt sokan ezt a megoldást javasolják-választják. De akkor miért nem hallani arról, hogy emberek vagyont építettek az állampapírból?
Mert nem lehetséges. Az állampapírnak nincsen potenciális értéknövekedése. A pénzünk nem fog önmagától többet érni a kamaton felül, mint mondjuk egy ingatlannál külön választhatjuk az értékből származó nyereséget és az albérleti díjból származót.
15 év múlva mekkora vagyonunk lesz?
Ha az állampapír évi 6%-ot hozna a következő 15 évben (nem fog), akkor közel 24M forint vagyonnal rendelkeznénk a most befektetett 10M forinttal szemben.
Ha ezt a 10M forintot felhasználjuk ingatlanvásárláshoz és kiadjuk fixen 135e forintért havonta a következő 15 évre, akkor
Tehát a legroszabb esetben is 30M forint mértékű vagyon sikerült laboratóriumi körülmények között összehozni.
Amennyiben emelnénk évente 3%-ot az albérleti díjon, akkor közel 9,3M forintunk gyűlne össze. Tehát majdnem dupláznánk a hasznunkat.
Amennyiben a következő 15 évben valamilyen formában emelkedne a budapesti ingatlan értéke, úgy elképzelhető, hogy már egy névleges értéken 40-45M forint értékű ingatlanunk lenne.
A névleges érték az állampapír ellensége
Szinte soha nem hangzik el rendkívül fontos körülményként a névleges érték és a befektetések viszonya. Az ingatlanárak nem kizárólag értéknövekedésen esnek át, hanem névérték szerinti kiigazításon is.
Ha a fizetőképes kereslet munkabére emelkedik, akkor értelemszerűen több hitelt tudnak felvenni. Ha mindez egy olyan időszakban történik, amikor alacsony a kamatkörnyezet, akkor elég ösztönzőt kapunk a cselekvéshez.
Ha nőttek a bérek, nőttek a megtakarítások, csökkentek a kamatok, akkor mi történik? Emelkedik az ingatlan ára, aminek több tényezője van. Ebből az egyik indikátor a névérték hozzáigazítása az adott időszakban jellemző viszonyokhoz.
Olyan nem fordulhat elő, hogy az emberek többet keresnek és ezért kevesebb évet kell dolgozniuk egy saját ingatlanért. A piac ezen mechanikája növeli az ingatlanok névértékét.
A befektetés nem így működik
Fogod a pénzedet és vásárolsz belőle állampapírt vagy befekteted bárhova (bef. alap, ETF…stb). Ott keletkezik egy árfolyam vagy kamatnyereséged. De a pénzed „tömege” önmagában nem növekszik amiatt, hogy a piacnak több pénze van.
Érted a lényegi különbséget egy ingatlan és egy befektetés között? Látod azt a lényeges és ritkán hangoztatott körülményt, ami miatt lehetséges, hogy egyes családok vagyona rövid időn belül dupklázódik, míg másoknak a befektetett pénze képtelen lépést tartani az árak változásával?
Saját lakás, másik lakás
A kérdésre a válaszom függ az egyedi élethelyzetemtől is. Sokak számára nem reális megoldás, hiszen nem kapnának elegendő hitelt a banktól. Éppen ezért nehéz kérdés.
Én viszont lehetőség szerint a 40M forintból,
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Cikkhez kapcsolódó tartalom
Új építésű ingatlant vásárolnál? Itt vannak a buktatók!
Szükséged van a segítségemre?
Bankfüggetlen hitelközvetítés és CSOK tanácsadás
Nyugdíjcélú megtakarítás tanácsadás
Ez a cikk 2019. március 04. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Hitelt nem szabad magyarországi banktól felvenni. Aki ezt nem tudja, az nagyon le fog szegényedni.
Ha valaki meg akar gazdagodni, ÁFÁ-t kell csalni, majd a pénzt kaszinóban tisztára mosni.