A legjellemzőbb ügyféligény, amivel az elmúlt hónapokban találkoztam: fix kamat mellett maximum 10-12 év alatt ki legyen fizetve a hitel. Amíg tíz évvel ezelőtt a „köztudatban” a 20-25 éves hitelek mentek, addig ez mára abszolút megdőlni látszik és megpróbálják az ügyfelek minél hamarabb letudni a lakáshitelüket. Ennek oka elsősorban az anyagi lehetőségek kibővülése, amit lehet többek között a pénzügyi tudatosság miatti többlet-önerő felhalmozásával is magyarázni, ami miatt kevesebb hitelre van szükség. De másik ok lehet az eladott lakások megemelkedett eladási árból származó többlet is. Ugyanakkor a kérdés az, hogy miért éri meg mai állapotok mellett mégis 20-25 évre felvenni a hitelt (hosszú futamidejű hitel) akkor is, ha hamarabb szeretnénk kifizetni?
Az alapfelvetésünk az, hogy a hosszútávra felvett jelzáloghitel mellé lakástakarékokat tudunk kötni, amiknek magasabb a kamata, mint a hitel kamata. Magyarul jobban dolgozik nekünk a pénz, mintha a banknak fizetnék. Tehát megtartjuk a „10 év múlva ki legyen fizetve a hitel” elvet, ugyanakkor más forrásösszetétellel elérjük a kevesebb visszafizetést.
Hogy milyen lakástakarékot érdemes hitel mellé kötni? Két szakértő egymással szembement ebben a cikkben:
A nagy összehasonlítás: 4 vagy 10 éves lakástakarékot kössünk a hitel mellé?
Bázisadat: a továbbiakban a kalkulált hitelösszeg 20 000 000 forint, a futamidőcél 10-12 év, az igazolt havi jövedelem folyószámlára 500 000 forint. A kamatperiódus 5 év
Ha változik a kamat, akkor egyáltalán nem mindegy a banknak fizetendő hányad
Az MNB 10 éves előrejelzésében alapvetően egy 3%-os kamatemelkedéssel számol-figyelmeztet. Ez a figyelmeztetés azoknak az ügyfeleknek lényeges, akik a 10 évesnél rövidebb kamatperiódusban gondolkoznak, mint például 5 éves kamatperiódus. A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel konstrukciójának köszönhetően az ügyfelek elindultak a 3 vagy annál hosszabb kamatperiódusú hitelek irányába. De jogosan merül fel a kérdés, hogy mi történik akkor, ha az 5 éves kamatforduló esetében a mostaninál 3%-kal magasabb kamatot állapít meg a bank?
Az eredmény meglepő
Ha megnézzük az összehasonlítást, akkor meglepő eredményt láthatunk. Ez alapján 3%-os kamatemelkedés esetén a 25 évre felvett jelzáloghitel havi törlesztése forintban kifejezeve nagyobb mértékben emelkedik, mint a 10 évre felvett hitel esetében. Ez azért lehet meglepő, mivel a hosszú futamidővel elnyújtjuk a fizetést is. Tehát önmagában drágább -nagyobb a havi törlesztőemelkedés- a kamatváltozás a hosszútávra felvett hitel esetében.
Ugyanakkor nem szabad elfelejteni a kiindulóállapotot sem, ami miatt mégis érdekes a hosszútávra felvett annuitásos (kamat+tőke) hitel. Egyáltalán nem mindegy, hogy a megemelkedett törlesztőrészletünk 227 096 forint vagy 135 041 forint lesz!
Biztonsági mechanizmus
Nem szabad a jelenlegi élethelyzetünkből kiindulni, amikor 10 évnél hosszabb időre kötelezzük el magunkat. Ez azt jelenti, hogy hiába „fér bele” most a magasabb törlesztőrészlet, ugyanis a jövőben elképzelhető, hogy
- megbetegedünk
- elveszítjük az állásunkat
- jelentősen megnövekednek a megélhetési költségeink
- …
Tehát valamilyen negatív kimenetelű esemény hatására már nem tudjuk tartani a kívánt életszinvonalat és a törlesztőrészletet. Ilyenkor megvan a lehetőségünk menet közben futamidőt hosszabbítani, de talán ennél is nagyobb megnyugvást jelenthet egy alacsonyabb törlesztésű hitel, amihez lakástakarékokat fizetünk az első perctől kezdve. Ugyanis a lakástakarékot bármikor fel tudjuk bontani és a teljes befizetést-(számlanyitási díj+állami támogatás-t levonva) visszakaphatjuk, tehát lesz olyan forrásunk, amihez legrosszabb esetben hozzá tudunk jutni.
Én azt gondolom, hogy a bank kevésbé rugalmas egy nem várt élethelyzetben (ráadásul drágább), mint limitálni a bank felé fizetendő havi törlesztést (indokolt esetben, mint például a különbözet lakástakarékba való elhelyezése) és ezzel stabilizálni a jövőbeni anyagi helyzetünket is.
Érdemes lehet a lakástakarék lehetőségével élni
Mivel a cikk elején megtalálod a linket a cikkről, amiben hosszasan kifejtettünk a konstrukció működését és kiszámoltuk a matekot, ezért csak olyan alapvető összefüggést szeretnék megmutatni számodra, minthogy:
Annuitásos hitel 10 éves futamidővel 5 éves kamatperiódussal (változatlan kamattal számolok) teljes visszafizetése 120x 197 772= 23 732 640 forint
Hosszú futamidejű lakáshitel (25 év) + 5db 10 éves ltp teljes visszafizetése (120x 100 125) + (120x5x20 150)= (12 015 000+ 12 090 000)- 350 000 forint = 23 755 000 forint
(10 év múlva ennek a hitelnek a tőketartozása 15 155 707 forint. 1 db 10 éves 20 150 forintos lakástakarékból a felvehető megtakarítás összege átlagosan 3,1M forint, 5×3,1M= 15,5M forint, amiből teljes mértékben kifizethető a hitel és még marad 350 000 forint).
Megint érdekes az eredmény
Gyakorlatilag a 10 éves ltp-s verzió a 10 éves lakáshitellel szemben semmilyen különbséget nem mutat teljes visszafizetés terén (a különbség 22 360 forint). Ebből következik, hogy azok a konstrukciók amikben rövidebb lakástakarékot forgatunk bele és ezáltal csökkentjük a tőketartozást, biztosan jobbak lesznek, hiszen ott összességében ennél kevesebbet kell visszafizetnünk. Viszont a folyamatos beforgatásnak a kockázata, hogy menet közben lecsökken az állami támogatás- erről a linkelt cikkben kifejtős magyarázat.
Viszont, ami ennél is fontosabb, az a biztonsági mechanizmus és a jövőbeni opciós lehetőség. Ugyanis adott két konstrukció, amik hasonló teljes visszafizetést és havi törlesztést mutatnak. Egyik esetben nehézkesen tudjuk megváltoztatni a paramétereket és a havi fizetendőt, míg a másik esetben a rétegelt termékkonstrukciónak köszönhetően akár lakástakarékról (20 150 ft/hó) lakástakarékra tudjuk csökkenteni a havi fizetendőt, és probléma esetén ezzel „enyhíteni” a családi költségvetés kiadás oldalát.
Magyarul probléma esetén nem szükséges a második esetben azonnal lemondani a teljes konstrukcióról, hanem elég annak egy részéről. Másrészről pedig a felmondott lakástakarékból is számíthatunk visszafizetésre, ami azért fontos, mert egy újabb likvid biztonsági keretet alkottunk meg saját maguknak.
Jövőbeni opció lehetősége
Nagyon érdekes, mondhatni alternatív közgazdasági meglátás a jövőbeni opció lehetőség. Ez azt jelenti, hogy a lakástakarékkal ötvözött hitelkonstrukció esetében 10 év múlva nem kötelező a hiteltbe betörlesztenünk az összeget. Elkölthetjük egy másik lakás megvásárlására is. Ez egy nagyon fontos lehetőség, hiszen két esetben abszolút indokolt lenne ez a lépés:
- az ingatlanárak lezuhantak és befektetésként jobban megéri még egy lakást venni a lakástakarékból
- új lakást vennénk hitelből, de annak a kamata magasabb lenne, mint a meglévő hitel kamata. Így a megoldás, hogy a meglévő hitelt meghagyjuk és a jövőbeni hitel helyett a lakástakarékokat használjuk fel
Ez két olyan eset, amikor akár százezreket-milliókat is nyerhetünk egy okos döntéssel. Itt figyelmeztetek mindenki arra, hogy az első vizsgált konstrukció esetében (10 éves futamidő), amikor csak a banknak fizetünk, erre nem lesz lehetőségünk.
A pénz jövőbeni értéke a kezünkre játszhat a hosszú futamidejű hitel esetében is
A pénzünk ugye alapvetően romlik, azaz kevesebbet ér. Ma 1 kilo kenyeret 300 forintért tudunk megvenni, 15 évvel ezelőt ugyanez a kenyér 120 forintba került. Ugyanez igaz mindenre, aminek köze van a pénzünkhöz, így a lakáshitel törlesztőjének a jelentértéke szintén romlik. Tehát :
A táblázatból láthatjuk, hogyha megvalósulna (nem fog) az éves, konstans 3%-os pénzromlás, abban az esetben gyakorlatilag egyre kevesebbnek éreznénk- kevesebbet érne a havi törlesztésünk, miközben nominálisan ugyanannyit fizetünk a banknak. A romlás szépen kikövetkeztethető, ugyanakkor nem ismerjük a jövőt.
Itt megint egy elvi lehetőséget hagyjuk meg magunknak azzal, hogyha úgy döntenénk, hogy megtartjuk a hitelünket, akkor a kezünkre játszik a havi törlesztőnk jelenértékének a változása, ami miatt nem mindegy, hogy 10 évre vettük fel a hitelt, vagy hosszabb időre. Ugyanis a rövidebb futamidő azt jelenti, hogy rövidebb idő alatt kell magasabb törlesztőrészletekkel kifizetni a hitelt. A pénz romlása miatt így a legjobban nekünk „az első időszakban kifizetett törlesztő fáj”, hiszen ott a jelenérték váltás 1:1, azaz a 197 772 forintot ténylegesen 197 772 forintnak „érezzük”.
Az biztos, hogy nem létezik egyértelműen legjobb konstrukció. Minden megoldás mellett pro és kontra érvek sorakoznak fel, így mindig figyelembe kell vennünk a saját lehetőségeinket, illetve pénzügyi kultúránkat. Ismernünk kell a saját pénzügyi fegyelmünket annyira, hogy el tudjuk dönteni: milyen konstrukció nem való nekünk! Döntés előtt érdemes szakértővel átbeszélni a lehetőségeket!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
- Lakástakarékot szeretnék kötni
- Nyugdíjcélra szeretnék félretenni
- Gyerekmegtakarítást szeretnék kötni
- Hitelt szeretnék felvenni lakásra
Hasznos cikkek számodra:
- A „3”-as szabály alkalmazása a pénzügyeinkben pénzügyi sikerhez vezethet!
- Hogyan adósodnak el a magyarok?
- 5 jel mielőtt csődbe mész
Ismerdd el ennek a pénzügyi blognak a hasznosságát azáltal, hogy támogatod! Fizess értékért értékkel!
