Megjelent a magyar közlönyben egy, a hitelezést jelentősen befolyásoló szabálymódosítás, ami közvetetten, de mégis kegyetlenül érinti a CSOK 10+10-et. Az IFL vette először észre az összefüggést a JTM módosítása és a CSOK 10+10 között a magyar sajtóban, ami akár családok ezreinek az életét keserítheti meg! Ezt a feltételezést aztán banki kapcsolatok is megerősítették kisebb utánajárás és állásfoglalás után…
Mi változik 2018-októbertől, majd 2019 nyarától?
Az adósságféknek nevezett MNB intézkedés egyik legfontosabb eleme a jövedelemarányos törlesztőrészlet, ami azt jelenti, hogy az összes meglévő és újonnan felvevendő hitelünk törlesztése együttesen nem lehet több, mint az összes igazolható jövedelmünk 50% / 60%-a függően attól, hogy 400 000 forint alatt vagy felett vagyunk.
Októbertől annyiban módosul a szabály, hogy figyelembe veszi a választott kamatperiódus hosszát is. Ennek az oka alapvetően a devizahitelhez hasonló hitelkáosz elkerülése azáltal, hogy az ügyfeleket belekényszerítik a 10 évre fixált hitelekbe és a fix törlesztőbe. Ez eddig egy teljesen jó intézkedés, hiszen az olcsóbb, változó kamatozású hitelek elképesztően veszélyesek!
Rövid kamatperiódus = kevesebb hitel
Az új módosítás azt jelenti, hogy ugyanazon rendelkezésre álló jövedelemből kevesebb hitel fogunk tudni felvenni és emiatt magasabb önerővel kell rendelkeznünk / fel kell számolnunk a meglévő hiteleinket. Ráadásul 2019 nyarától a 400 000 forintos határ megemelkedik 500 000 forintra, tehát az átlagos hitelfelvevők jó eséllyel az alacsonyabb JTM arányokból gazdálkodhatnak.
Példa
havi 350 000 forintos jövedelemre, meglévő hitelek havi törlesztése (pl.: hitelkártya) 30 000 forint, 5 éves kamatperiódus esetén
350 000-nek az 50%-a – 30 000 hiteltörlesztés = 145 000 forint maximálisan bevállalható hiteltörlesztő, ami 25M forint jelzáloghitelnek felel meg 20 évre
2018 októberétől…
350 000-nek az 35%-a – 30 000 hiteltörlesztés = 92 500 forint maximálisan bevállalható hiteltörlesztő, ami 17M forint jelzáloghitelnek felel meg 20 évre.
A különbség tehát a maximálisan bevállalható hitelösszegek között ebben a példában 8M forint, amennyiben az 5 éves kamatperiódust választjuk.
A CSOK 10+10, amit nem akarnak meg odaadni nekünk
A CSOK 10+10 konstrukció 10 millió forint államilag támogatott hitele egy fantasztikusan jó ajánlat, hiszen az ígéreteknek megfelelően 25 évig állami kamattámogatást élvez a 3% feletti kamatrészre. Tehát nekünk végig maximum 3%-ot vagy annál kevesebbet (kamatcsökkentés esetén) kell fizetnünk!
Az érthetetlen probléma:
Számomra eddig sem volt teljesen világos, hogy miért 5 éves kamatperiódust határoztak meg ezen hitelek esetében, miközben az állam és az adófizetők érdeke egy ilyen alacsony kamatkörnyezetben a minimum 10, de inkább végig fixált konstrukciók. Hiszen ne feledjük el, hogyha 5 évente emelkedik a kamat, akkor az az állam és az adófizetők zsebét terheli.
A törvénykezés nem vette figyelembe az állami garanciát
A jogszabály szerint a támogatás időszaka alatti kamatperiódus határozza meg a JTM terhelési szabályt, amit az állami kamattámogatott hiteleknél alkalmazni kell. A támogatott hitel ennél a konstrukciónál 5 éves kamatperiódusú.
(magyarázat erre a kamattámogatásra, hogy az 5 éves ÁKK kamat az alapja ennek az 5 éves kamatperiódusnak, ahhoz ad az állam annyi kamattámogatást, hogy a fizetendő kamat 3%-ra jöjjön ki az ügyfél szemszögéből.)
Tehát a CSOK 10+10 kamattámogatott lakáshitel termékben a JTM-re az 5 éves kamatperiódus JTM szabályait kell használni majd 2018.10.01-től.
Ez azt jelenti, hogy hiába rendkívül kedvező a CSOK 10+10 hitel, hiába 25 évre államilag kamattámogatott, akkor is az alábbi JTM érvényesek rá októbertől:
400 000 forint jövedelem alatt a jövedelem-meglévő hitelek törlesztésének a 35%
400 000 forint jövedelem felett a jövedelem-meglévő hitelek törlesztésének a 45%
Nem életszerű ez a rendelkezés
Tegyük fel, hogy vállalt gyermekkel szeretnél nekiindulni a CSOK 10+10-nek. Ebben az esetben a bankok olyan önerőnek veszik a CSOK 10M forintot vagy annak egy részét (meglévő gyerekszámtól függően), ami van, de mégis csökkenti az ingatlan terhelhetőségét (HBÉ érték mínusz CSOK = adható hitel maximuma).
Az új építésű ingatlanok piaca elszállt. Budapesten egy 85 nm-es, 3 szobás új építésű lakás 2019 végéig (5%os ÁFA-val) 50 M forint. Vállalt gyerek (pl.: 1 meglévő, két vállalt) esetén 20% önerővel kell minimum rendelkezni, ami azt jelenti, hogy az 1 meglévő gyerek után járó 600 000 forint mellé még hozzá kell tennünk 9,4M önerőt minimum.
Az 50M forint piaci értékű ingatlannak a HBÉ értékét vesszük (80%), ami 40M forint. Vannak bankok, akik ennyit hajlandóak finanszírozni, míg mások ennél kevesebbet. Ha a törvényileg adható maximumot vesszük, akkor a 40M forintból (terhelhetőség) kell levonnunk a 2 vállalt gyerekre járó 9,4M forint CSOK támogatást , így az ingatlanra felvehetünk maximum 20,6 M jelzáloghitelt.
Ebből értelemszerűen 10M forint hitel a CSOK 10+10 konstrukcióból menne, hiszen annál jobb hitel nem létezik a piacon. Marad 10,6M forint, amit piacon alapon kell felvennünk. Ezt lehetőleg 10 évre fixált kamattal vennénk fel, reménykedve, hogy októbertől majd megmarad számunkra a kedvező 50/60% JTM.
Az alacsonyabb kamatperiódus a döntő
Az már a közlönyből is kiolvasható volt, hogy az egy ügyletben szereplő, különböző kamatperiódusú hiteleknél (értsd jelen esetben: CSOK 10M hitel 5 éves kamatperiódussal, 10,6M piaci hitel 10 éves kamatperiódussal) az alacsonyabbhoz tartozó JTM-et kell figyelembe venni.
Ez azt jelenti, hogy:
25 évre a CSOK hitel 47 000 forint
20 évre a piaci 10,6M hitel 70 000 forint
A példa családnak, akik 350 000 forintot tudnak igazolni jövedelemként és ebből lejön 30 000 forint, a hitelre elkölthető keret:
350 000-nek a 35%-a – 30 000= 92 500 forint
A két hitel összes törlesztője viszont 117 000 forint lenne, tehát októbertől nem tudják megvásárolni az ingatlant ebben a konstrukcióban, míg előtte simán működött volna a művelet!
Az új JTM szabályozás jelenlegi formájában elveszi a lehetőséget számtalan családtól a CSOK 10+10- felvételére és belekényszeríti olyan helyzetekbe, mint futamidőhosszabbítás, albérletbe maradás magasabb albérleti díjjal, vagy éppen a CSOK 10M hitelről való lemondás és helyette piaci hitel 10 éves kamattal.
Csak reménykedni tudok abban, hogy ezen enyhít a törvényhozó záros határidőn belül!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
- Lakástakarékot szeretnék kötni
- Nyugdíjcélra szeretnék félretenni
- Gyerekmegtakarítást szeretnék kötni
- Hitelt szeretnék felvenni lakásra
Hasznos cikkek számodra:
- Albérlet vagy saját lakás? Megmutatom, hogyan bukhatsz milliókat!
- 5 ok, amiért nem érdemes lakástakarékot kötnöd
- A legtipikusabb hiba lakáshitel kiválasztásánál…
Adj értéket az értékért cserébe, azaz ismerdd el a blog minőségét havi 1 dollár támogatással!
