Érdemes előre tudnunk, hogy mi lesz a lakásvásárlás menete és milyen kritikus veszélyekre, buktatókra kell odafigyelnünk. Ezeket szedtem össze részletesen, mintegy vezérfonal, ami mentén érdemes haladni a lakásvásárlás során.
Hogyan döntsem el, hogy mikor KELL lakást vásárolnom? [útmutató]
A hitelfelvétel előtti lépések
Miután elhatároztuk magunkat a lakásvásárlás mellett, a folyamatot több szakaszra bonthatjuk. Első lépésként az ingatlan tulajdonosával-ingatlanközvetítővel kell elvégzeni az ilyenkor szükséges dolgokat, mielőtt beadjuk a hitelkérelmünket a bankba.
A tulajdon lap ellenőrzése
Miután megtaláltuk a számunkra megfelelő ingatlanhirdetést – vagy figyelmünkbe ajánlotta valaki- , érdemes a tulajdoni lapot lekérnünk előre. Így megkímélhetjük magunkat a felesleges köröktől és a saját tárgyalási pozíciónkat is erősíthetjük, ha a tulajdoni lapon észreveszünk valamit (pl.: haszonélvezeti jog…stb).
[Fontos]
Olyan ingatlant, amin végrehajtói jog van bejegyezve a tulajdoni lapra, a bankok nem hiteleznek semmilyen formában. Ilyenkor egyetlen megoldás az ingatlan „tisztázása” a eladó részéről. Fel szokott merülni lehetőségként, hogy az önerőből fizetik ki a tartozást és törlik a bejegyzést. Ezzel a legnagyobb probléma, hogy gyakorlatilag semmi nem védi a vevőt a „bukástól”.
A tulajdoni lapon továbbá meg kell néznünk, hogy van-e rajta bármilyen teher, vagy nincs. Ez javítja az alkupozíciónkat, másrészről viszont hosszabb ügyintézési időt jelent. Első körben mindig a terhet kell rendezni, amire fedezet az önerő. Amennyiben az önerő nem elég, akkor a hitelt két részletben folyósítja a bankod, elsőként a másik bankot kifizetve.
Milyen kockázatokra figyeljünk oda?
A dokumentumban rögzítve van, hogy pontosan kik a tulajdonosok, milyen arányban, van-e bármilyen teher (jelzálog) bejegyezve az ingatlanra, illetve van-e bármiféle jogcím, ami alapján valaki előállhat még követeléssel.
Érdemes odafigyelni a legutóbbi tulajdonosváltásra. Gyanakodjunk, ha a tulajdonosváltás mostanában történt, és a piaci árnál lényegesebb kedvezőbb áron akarják „ránk sózni” az ingatlant.
Másik „ügyintézés szempontjából veszélyes tényező” a külföldi (kínai, amerikai, arab) tulajdonos személye, akik gyakran nem élnek ebben az országban. Alapvetően semmi gond nincs ezzel a tulajdonlással, viszont jelentős kockázatot jelent, ha menet közben módosítani kéne a tulajdonosokkal az adás-vételi szerződést, ami fizikailag lehetetlen.
Megoldás külföldi tulajdonos esetén: ellenőrizzük a közbenjáró ügyvéd hatáskörét. Teljeskörű engedélyt kapott az eladótól? Tehát aláírhat a nevében? Csak ebben az esetben minimalizálható a kockázat.
Az ajánlattétel
Miután megtaláltuk a számunkra megfelelő ingatlant és a tulajdoni lap is viszonylag rendben van, időpontot egyeztetünk. A lakás bejárása során úgy érezzük, hogy nekünk erre most kell lecsapni.
A lakásvásárlási szándékot írásban, a vételi ajánlatban (szándéknyilatkozat) kell rögzíteni. Az adásvétel akkor valósulhat meg, ha a vételi ajánlatot az eladó elfogadja, és csak ezután indul el a szerződéskötés folyamata.
A vételi ajánlatban rögzíteni kell:
– hogy milyen összeget ajánlunk az ingatlanért,
– a fizetési határidőket,
– ha már lakják az ingatlant, akkor a kiköltözés határidejét.
Szándéknyilatkozat letölthető minta
A foglaló mértéke
A foglaló általában 200 000 és 500 000 forint között alakul, függően az ingatlan értékétől. Ez az összeg bizonyítja az ajánlattétel komolyságát. A foglalót sikeres ügylet esetén beszámítják a vételárba. Viszont ha az ajánlatot az eladó elutasítja, akkor a teljes összeget visszakapjuk. Vételi ajánlatot csak olyan lakásra szabad tenni, amit valóban meg akarunk vásárolni, mivel a vevő visszalépése esetén a foglalót nem fizetik vissza.
Használt ingatlannál érdemes tisztázni már az ajánlattételben, milyen bútorok, eszközök maradnak a lakásban, hogy egyértelmű legyen, mire is vonatkozik pontosan az árajánlat. A konyhabútort például leggyakrabban nem viszik magukkal a kiköltözők, de előfordul, hogy a tűzhely, mosógép, hűtő is a lakásban marad, de akár teljes bútorzattal is cserélhetnek gazdát lakások. Ezeket a feltételeket természetesen a szerződésben mindenképpen rögzíteni kell majd.
Hogyan válasszunk ügyvédet és milyen költségei vannak?
Amikor egy új építésű lakóparkba szeretnél lakást vásárolni, akkor általában van egy „közös” ügyvédi iroda, aki az összes lakóparki szerződést intézi kedvezményes ügyvédi díjért cserébe.
Használt lakás vásárlásakor vagy egyedi építésű új lakás esetén viszont el kell döntenünk, hogy saját ügyvédet viszünk vagy az eladó ügyvédjét fogadjuk-e el. Amennyiben az eladó ügyvédjével szerződünk, fontos a szerződést aláírás előtt alaposan átolvasni, akár véleményeztetni egy független ingatlan szakjogásszal is pár tízezer forintért cserébe.
Az ügyvéd, vagy közjegyző lesz, aki megírja az adásvételi szerződést.
Jellemző ügyvédi költség a vételár 0,5-1%-a között szokott alakulni. Tehát egy 25M forintos használt lakásnál az ügyvédi költség elérheti a 250 000 forintot is.
Megfelelő bank kiválasztása
A banki hitelt többféleképpen el tudjuk indítani.
Rendkívül fontos – bármelyik megoldást választjuk – a lakásvásárlás menete szempontjából, hogy az adás-vételi szerződést már a kiválasztott bank „birtokában” írjuk meg, hiszen a bank által támasztott tartalmi követelményeknek meg kell felelnie a szerződésnek illetve a konkrét bankot és a finanszírozás összegét be kell írnunk.
[Az IFL javaslata]
Én azt szoktam javasolni az ügyfeleknek, hogy amint megvan a kiválasztott ingatlan és a szándéknyilatkozat, akkor hívjanak a hitelanyag összeállítása miatt. Természetesen a foglaló előtt fontos lenne megnézni a hitelképességet és egy várható törlesztőrészletet kalkulálni
Erre is van nálunk lehetőség díjmentesen
Válasszunk ki egy jó hitelközvetítőt
A hitelközvetítő aranyat érhet. A mi esetünkben például díjmentes a hitelközvetítés folyamata, hiszen a kiválasztott banktól (függetlenek vagyunk) kapunk jutalékot.
Fontos látni, hogy az általunk közvetített hitelek nem drágábbak, mint amit a bankban kaphatsz ajánlat. Mi is ugyanazt tudjuk bemutatni neked. Viszont esetenként rendkívüli kedvezményeket tudunk biztosítani, mint például a teljes futamidőre vetített díjmentes elő és végtörlesztés készpénzből – utalásból, aminek a díja alapból 1% lenne. Tehát 10M forintonként 100 000 forintot tudunk megspórolni ezzel az ügyfeleknek.
Mi a hitelközvetítő feladata? Miben segít neked?
Összeszedtem egy listába, hogy milyen előnyökkel jár, ha olyan közvetítővel dolgozol, mint amilyen én is vagyok:
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Cikkhez kapcsolódó tartalomA
Vagyonszerzési illeték 2018 – konkrét példa
CSOK 2019 – Több pénzt kaphatunk, de jó ez nekünk?
Szükséged van a segítségemre?
Bankfüggetlen hitelközvetítés és CSOK tanácsadás
Nyugdíjcélú megtakarítás tanácsadás
Ez a cikk 2019. január 23. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Jogi infó
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
A vevői szándéknyilatkozat mindkét fél általi elfogadásakor letett biztosíték szerepelhet előlegként, ami visszajár, vagy foglalóként, ami nem jár vissza a vevő elállása esetén. Az eladó tudomásom szerint elállhat általában a szerződés megkötésétől következmény nélkül, de ilyenkor a vevői szándéknyilatkozat biztosítéka természetesen visszajár a vevőnek. Ez az összeg 1% körül, de ált. min. 200.000. Ez csak az előleg vagy a foglaló egy része. A foglaló jellemzően a vételár 10%-a, de megegyezés kérdése a mértéke, ahogy az előlegnél is. Ha a vevő áll el a megkötött szerződéstől, akkor a foglalót bukja,ha az eladó, akkor a kétszeresét köteles megfizetni a vevőnek. A szerződés meghiúsulása esetén az előleg teljes összege visszajár a vevőnek.