Oldal kiválasztása
A kormány bejelentette a kormányinfón, hogy a CSOK 2019 – től a kétgyermekeseknek is jár a kedvezményes lakáshitel, míg a háromgyerekesek 10M helyett 15M forint államilag kamattámogatott hitelt igényelhetnek! A fedezet a lakástakarékok beszántásával megspórolt pénz lesz.  Ez milyen hatással lesz az ingatlanpiacra? Jó ez nekünk? 

A fedezet a lakástakarékok beszántásával spórolt pénz?

A sajtóban és a nyilatkozatokban szokás összemosni két állítást és azonos szintre emelni:

  • a lakástakarékok évente 72 mrd (ami az NGM tájékoztatása szerint 61,6 mrd) forintba kerülnek az Államnak
  • a lakástakarékok állami támogatásának eltörlésén megspórolt pénzt forgatják a CSOK-ba

 

Ez a két állítás a következő években semmilyen szinten nem kerülhet egymással ok-okozati összefüggésbe! 

Gondoljunk bele, hogy a meglévő, azaz 2018.okt.16-ig megkötött lakástakarékpénztári szerződésekre a vállalt futamidő végéig jár az állami támogatás. Tehát amennyibe a szektorba 2017-ben az Állam 61,6 mrd forintot rakott bele, ez a kötelezettsége fennáll a következő években is, amíg nem futnak ki a szerződések.

A világgazdaság számítása szerint 2017-ben kicsivel több, mint 100 000 szerződést kötöttek, átlagosan 17 000 forintos betéti díjjal. Ez azt jelenti, hogy 100 000 x 17 000 x 0,3 = 510 millió forinttal kevesebb kifizetendő állami támogatást spórolhat meg évente a magyar Állam.

2019-ben 510 millió forintot
2020-ban 1 mrd forintot
2021-ben 1,5 mrd forintot spórolhat meg a rendszer ilyen módon.

Az index augusztusi cikkéből kiderült, hogy tavaly 20 mrd forintnyi támogatást vettek igénybe a családok. Az igénylők közel fele a CSOK10+10 támogatást vette igénybe. Ezen összegek mellett egyszerűen eltörpül, amit a rendszer megspórol a következő években a lakástakarékokon!

 

Cikk ajánló: Mi történt a lakástakarék piacon és innentől kezdve milyen további lehetőségeid maradtak?

 

A támogatott hitelt bővítették és nem a CSOK-ot

A kormány jelen pillanatban a CSOK-hoz felvehető hitel mértékét és jogosultak körét bővítette. Kizárólag új építésű lakás vásárlása vagy építése esetén!

Már a kétgyermekesek is felvehetik a 2,6M CSOK mellé a 3%-os kamatozású 10M forintos hitelt.

A háromgyerekesek a CSOK 10M mellé 15M forint 3%-os kamatozású hitelt vehetnek fel a CSOK 2019 – től.

 

A lakástakarék konstrukciók helyett kapunk egy olcsóbb hitelt. Jó lesz nekünk?

Most azt fogjuk kiszámolni, hogy azok a családok, akiknek hitelre volt szükségük a lakásvásárláshoz/építéshez, melyik verzióval járnak/jártak jobban, ha 10 év alatt szerették volna visszafizetni a 10M forint lakáshitelt?

 

lakástakarék és támogatott hitel

A kiindulópontunk tulajdonképpen az, hogy a kétgyermekes családok 10 éves időtávon 416 640 forintot “nyertek” azzal, hogy lehetőségük nyílt a 3%-os hitelt felvenni, szemben a 10 évre fixált kamatozású- 25 évre felvett – havi 44 450 forintos betéti díjjal fizetett (3db) lakástakarékkal kombinált hitellel szemben szemben.

 

amennyiben ugyanez a család kötött volna bármilyen lakáscélra +1 db 10 éves, 20e forintos lakástakarékot, akkor elbukott 720 000 forint állami támogatást. Magyarul 720 000 – 416 640 forint = – 303 360 forinttal lesz kevesebb vagyonuk – ekkora összeget buknak a teljes képet nézve ebben a konkrét élethelyzetben.

 

Ha nem a lakástakarékból fedezik az új hiteleket, akkor még jobb lett volna.

Amíg egymás mellett élt a lakástakarék és a CSOK 10+10 M kedvezményes hitele, számos család választotta azt a megoldást, hogy a CSOK 10M forint hitelt felveszik 25 évre (maximális futamidő) és mellette kötnek lakástakarékot:

csok 2019

Tehát ezidáig a legjobban az működött, ha a lakástakarékot kombináltuk a támogatott hitellel, amivel közel 1M forintot tudtunk a támogatott hitelhez képest megspórolni. Viszont a jogosultak köre alapvetően korlátozott volt, hiszen kizárólag a 3 vagy több gyermekkel rendelkező / vállaló családok tudták új építésű ingatlanra felhasználni.

A jogosultak körét terjesztette ki a kormányzat. 

 

400 000 forint illetékmentesség a háromgyerekeseknek

A vagyonszerzési illetékről gyakran megfeledkezünk, ugyanakkor rendkívül komoly tétel lehet. Ebben a cikkben részletesen kifejtem egy konkrét példán keresztül, hogy mire jár és mire nem jár a mentesség és kedvezmény.

Ami számunkra lényeges, hogy az illetékmentesség kizárólag a CSOK összegére jár, azaz a vételárból le kell vonnunk a támogatás összegét. A háromgyerekesek esetében a CSOK 10 esetében a 10M forintot teljes mértékben le kell vonunk, így arra nem kell megfizetnünk az illetéket.

Sajnos a kedvezményes hitelre ugyanez a mentesség nem jár, tehát meg kell fizetnünk a 4% vagyonszerzési illetéket, amennyiben valamilyen kedvezményre nem vagyunk jogosultak.

 

A CSOK 2019 ellensúlyozza a JTM szigorítást

A CSOK 2019 -nél már a kétgyermekesek számára is igénybe vehető 10M forint támogatott hitellel kapcsolatban fontos megjegyeznünk, hogy a 2018.okt.1.-jétől érvénybe lépő új JTM szabályzat teljes mértékben boríthatja a teveinket, ugyanis:

A 25 évig államilag támogatott, max. 3%-os kamatozású hitelek 5 éves kamatperiódussal rendelkeznek, amiről ezt írta nekem az MNB:

 

A Magyar Nemzeti Bankhoz (MNB) érkezett megkeresésére az alábbiakról tájékoztatjuk.

A jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX.10.) MNB rendelet az állami kamattámogatással nyújtott hitelek esetében két esetet különböztet meg a jövedelmek terhelhetőségének szempontjából.

Az állami kamattámogatási időszakot nem meghaladó futamidőre nyújtott hitelek esetén a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót az határozza meg, hogy a kamattámogatási időszakban milyen hosszú a kamatperiódus

Az állami kamattámogatási időszakot meghaladó futamidőre nyújtott hitelek esetén pedig a kamattámogatási időszakot követő időszakban alkalmazott kamatperiódus a mérvadó.

Amennyiben Ön 5 éves kamatperiódussal veszi fel a hitelét, abban az esetben a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató nem haladhatja meg a 35%-ot.

Mivel a CSOK 10M (illetve 2019-től a 15M) forintot szeretnénk felvenni, nincsen választási lehetőségünk. Kötelezően 5 éves kamatperiódussal kell számolnunk, ami azt jelenti, hogy 2019-től 500 000 forintos igazolt nettó jövedelem alatt a szabad jövedelmünk (meglévő hiteltörlesztéseket le kell vonni) 35%-át teheti ki a támogatott és nem támogatott lakáshitel törlesztője!

 

Nézzünk egy számítást:

Igazolható jövedelmünk 450 000 forint. Jelenleg rendelkezünk 2 diákhitellel (10-10e forintot törlesztünk), és van egy hitelkártyánk 300 000 forintos kerettel, amit nem használunk (a teljes keret 5%-át kell figyelembevenni). A szabad jövedelmünk tehát: 450 000 – 35 000= 415 000 forint, aminek a 35% használható fel, azaz 145 250 forint.

A kétgyermekes családoknak ezidáig piaci hitellel kellett megoldaniuk a helyzetet. Piaci hitel esetén, 10 éves kamatperiódus mellett a jövedelem terhelhetősége 50% (2019-től 500 000 forint igazolhaót jövedelem alatt): 207 500 forint,

Így a maximálisan felvehető hitelösszeg ebben az esetben számukra 20 éves futamidő mellett 31M forint körül alakul mai kamatok mellett. (ha emelkednek a kamatok, akkor csökken a felvehető hitelösszeg).

A CSOK 2019 -től igényelhető 10M forintos kedvezményes hitel esetén viszont a felvehető hitelösszeg 10M támogatott hitel + 15M forint piaci hitel. Tehát ezzel a kedvezménnyel valójában ellensúlyozta a kormány a JTM szigorítás okozta hitelezhetőség-romlást, másrészt “rákényszerít”, hogy a támogatott igénylése esetén magasabb önerőt mozgosítsanak a családok.

 

Az új lakások ÁFA-ja 22%-kal emelkedik, ami nem jelent feltétlenül 22%-os áremelkedést

Annyira bennem van egy beszélgetés két évvel ezelőttről, amikor egy építési vállalkozó kérte a segítségemet a CSOK-kal és az ÁFA-val kapcsolatban. Amikor rákérdeztem, hogy hogyan oldják meg a 27%-os ÁFA-val megvásárolt alapanyagok 5%-os továbbadását, vállat vont és azt mondta:

 

Sehogy. Egyszerűen megemeljük a nettó értéket, beépítjük az árba. Ez még jobb is, hiszen akkor nem kell várnunk a pénzünkre.

Igaza lett, ugyanis az építőipar újraárazta magát és beépítette a nettó árba az ÁFA különbözetét (+ a CSOK támogatás egy igen jelentős részét is). Egyre jobban körvonalazódik bennem a felismerés, hogy az ÁFA megemelése nem fogja feltétlenül drasztikusan megemelni az árakat.

Sokkal inkább látom reálisnak a nettó árak csökkenését, az ÁFA emelkedését és egy minimális 5-10%-os nettó áremelést, amit majd az ÁFA emelkedésével fognak indokolni a vállalkozók.

 

A kivitelező rémálma a két gyermekeseknek “odaadott” 10M támogatott hitel

Ugyanis a JTM szabályok miatt egyszerűen a családok hitelezhetősége romlik, mivel a támogatott hitel miatt 35/45%-os jövedelem finanszírozhatóság mellett kevesebb hitelt kaphatnak, mint például 2018-ban.

Persze a kérdés a volumen. Nem szabad elfelejteni, hogy a keresleti piac és a lakosság lakáscélú megtakarítása az elmúlt években drasztikusan csökkent. Akik lakást akartak venni, azok nagy része (a tömeg) már lépett valamerre.  A CSOK 10+10 esetében fontos tényező a 10M forintos támogatás, ami az önerő része.

A kétgyermekeseknél a 10M helyett marad a 2,6M önerő, ami már elgondolkodtathat minden családot, hogy érdemes e nekik feltétlenül új építésű lakásba költözni? Ha igen, akkor honnan szerzik meg a szükséges önerőt?

 

Az IFL véleménye

Teljes mértékben szubjektív vélemény következik:

Szerintem hibás okfejtés részünkről és hibás magyarázat a kormányzat részéről összemosni a lakástakarékok támogatásának a megszüntetését és a CSOK 2019 -ben tapasztalható támogatott hitelekre jogosultak körének a bővülését.

Egyszerűen a két piac volumenében olyan szignifikáns eltérés tapasztalható, ami miatt ez az állítás nem állja meg a helyét. Maga a kétgyermekesekre kibővített 10M forintos támogatott hitel és a háromgyerekeseknek felemelt 15M forintos hitelkeret rétegintézkedés.

Lesz egy réteg Magyarországon, akiknek pont jól jön ez az intézkedés és valódi segítséget jelent a számukra. Míg a lakástakarék szegénynek- gazdagnak, fiatalnak-öregnek egyaránt legit segítséget jelenthetett a lakáscéljával (nem csak vásárlás, hanem felújítás, korszerűsítés) kapcsolatban!

Azt pedig jól tudjuk, hogy egy réteget specifikusan támogatni mindig sokkal olcsóbb, mint mindenkinek adni.

A lakástakarékokat nagyon sajnálom, mivel a magyar öngondoskodás intézménye ellen vétettek a döntéshozók. Ráadásul a jövőben egy komolyabb problémát vettek a nyaukukba azáltal, hogy az elöregedő lakásstruktúrát nem lesz miből korszerűsíteni, hiszen az emberek nem lesznek motiváltak az öngondoskodásban.

A CSOK támogatott hitel jogosultak kibővítésése pedig egy jó intézkedés szerintem, ugyanis úgy szorítja vissza a kormányzat a túlzott eladósodást, hogy közben potens segítséget nyújt azoknak, akik a megcélzott réteghez tartoznak.

 


Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?


Hasznos cikkek számodra:

 


Adj értéket az értékért cserébe, azaz ismerdd el a blog minőségét havi 1 dollár támogatással!


Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. október 29. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.