Az emberek jellemzően célokban és nem stratégiában gondolkodnak. Egy lakásvásárlásnál a célod lehet, hogy visszafizetnéd a lakáshiteledet. A stratégia viszont ennél sokkal perspektivikusabb, kevésbé ok-okozati összefüggésekkel és lineáris felépítéssel működik. A stratégiád ilyen esetben például a cikkben leírt folyamatok összessége lehet, tehát az út, aminek a végére komplett ingatlanvagyont építesz fel- erre koncentrálsz a hitel visszafizetése helyett…
Negatív berögződésünk, hogy a hitel rossz – azonnal szabadulnunk kell tőle!
Amikor azon agyalsz már a hitelfelvétel előtti, informálódós szakaszban is, hogyan fizethetnéd vissza a lehető leghamarabb (minden mást háttérbe szorítva) a lakáshiteledet, akkor stratégiai szempontból hibát követsz el. Mondhatni ezzel az egyszerű ok-okozati gondolatmenettel
- lemondasz a potenciális ingatlanvagyonod egy részéről
- lemondasz a potenciális albérleti díjakról
- lemondasz a potenciális ingatlanérték emelkedéséből származó árfolyamnyereségedről
A negatív berögződés alapja véleményem szerint évtizedekkel ezelőttre vezethető vissza, ahol még a „szerény, de becsületes élet” perspektívája nyújtotta menedékbe helyezkedtek el az átlagos emberek. Az ingatlanvagyont és magát a vagyont átlagos ember számára elérhetetlennek titulálták, míg a hitelt egy olyan kényszermegoldásnak, aminek az ára a bank felhízlalása volt.
Aminek a végén nem jutunk előre…
Ha logikusan belegondolunk, akkor mi történik, miután 10-15-20 év alatt kifizetted a lakáshiteledet (mindent ennek szentelve)? Valójában semmi. Hiszen ezidáig is itt éltél-laktál, tehát minőségbeli változás nem történik az életedben azáltal, hogy visszafizetted a hiteledet. Ez pedig generációs traumát okozhatott az elmúlt két évtizedben, hiszen az általános gondolkodásmód azonosult és teljesen elfogadta ezt az állapotot!
Az emberek pedig továbbgondolták ezt az állapotot
Amit magunkkal hoztunk otthonról, az általában a bankok és a hitel gyűlölete és a cél, hogy „csak az első lakás legyen meg- minden mást majd utána” mentalitás. Persze menet közben az újabb generációk elkezdtek egyre könnyebben egyre nagyobb jövedelmekre szert tenni.
Mi volt a természetes reakciójuk? Hát természetesen a hitelek futamidejének a csökkentése. Emlékszem, hogy 2008-ban még mindenki 15 év alatt akarta visszafizetni a lakáshitelét, míg ma már mindenki 10 év alatt akar szabadulni tőle. A lakáshitel futamidejének inflációja 5 év volt az elmúlt időszakban.
Ezzel pusztán van egy hatalmas probléma, mégpedig az, hogy nem vesszük figyelembe a környezetünket és nem tesszük fel magunknak a kérdéseket akkor, amikor felvesszük az első hitelünket:
- az ingatlanpiac fenn vagy lenn van?
- drágán vagy olcsón veszek most lakást?
- a hitelek kamata drágulni fog vagy olcsóbb lesz?
- a lakásom értéke nőni fog, stagnálni vagy csökkeni?
A stratégiai gondolkodásmódba nem fér bele a lakáshitel azonnali visszafizetése
Tegyük fel, hogy szeretnél egy 30 millió forint értékű lakást venni, amihez kell 24 millió forint hitelösszeg. Ezt a hitelt 10 év alatt akarod visszafizetni!
A célorientált hitelfelvétel során alapvetően a diagrammban látható két összehasonlítás érdekli az embereket! Mennyi lesz a havi törlesztőrészlet és mennyit kell teljesen visszafizetni! Amikor meglátják, hogy 25 év alatt közel 10 millió forinttal kell többet fizetni, akkor mindent megtesznek azért, hogy a kék oszlopot válasszák ki.
De miért nem számolunk soha megtérülési rátát és miért nem nézzük meg, hogy a pénz alternatív felhasználásával mit érhetnénk el? Miért nem rakjuk hozzá ehhez a diagrammhoz például a két havi törlesztő különbségéből megkötött lakástakarékok hozamrátáját? Azaz miért nem nézzük meg, hogy mennyit nyernénk azon, ha a bank helyett a saját zsebünkbe rakosgatnánk a pénzt?
A lakástakarékon egyébként csak nyerni tudunk
110 000 forint a havi különbsége a 10 éves és a 25 éves futamidejű hiteltörlesztésnek. Ez azt jelenti, hogy a kiindulópontunk (van 245 000 forintod havonta, hiszen máskülönben hogyan akarnál 10 év alatt szabadulni a hiteltől?) ez a keret.
Miközben a célorientált gondolkodásmódban azon izgulsz, hogy a rövidebb futamidővel 10 millió forintnyi kamatot akarsz megspórolni, addig nem veszed észre, hogy a tőke átirányításával egy államilag garantált termékben (feltéve, hogy a családodban tudnál 6 lakástakarékot kötni a példa alapján)
- 10 év alatt nyersz 17 245 970 forintnyi lakáscélra fordítható „likvid” tőkét
- 20 év alatt nyersz 34 491 940 forintnyi lakáscélra fordítható „likvid” tőkét
Nem tudom, hogy 17 millió forint mire lesz elég 10 év múlva az ingatlanpiacon, de egy dolog biztos…
A stratégiai gondolkodásmódban mindig három verziót számolunk:
- legrosszabb
- optimális
- legjobb
Azt nem tudom megmondani, hogy 17 millió forintnyi lakástakarék mire lesz elég számodra, de azt pontosan tudjuk, hogy a 25 évre felvett, 10 éves kamatperiódusú 24 millió forintos lakáshiteled tőketartozása 10 év múlva 17 530 000 forint. Ez azt jelenti, hogy legrosszabb esetben a lakástakarékból kifizeted a hiteledet és ugyanúgy lezártad, mintha mindent a banknak fizettél volna 10 évig.
Az optimális lehetőség, hogy ez a 17 millió forint lakástakarékban felhalmozott összeg, több mint a szükséges önerő egy lakás megvásárlásához. Lehet, hogy 30%, -40%- 50% önerőt is jelenthet számodra, amihez hitelt kell felvenni. Viszont kiadva a lakást albérletbe, máris kitermelheti a hiteled és ezáltal a lakásod árát.
De azt is jelentheti ez az összeg, hogy 100%-os önerőként meg tudsz egy lakást tehermentesen vásárolni, amit aztán kiadsz albérletbe (ez egyébként a legjobb verzió).
Az ingatlanvagyon értelme pontosan a vagyon és a havi bevétel növelése
Amikor ingatlanvagyonban gondolkodunk és ehhez lépésről lépésre kell haladnunk (akár hitelek felvételével), akkor alapvetően két bevételi forrás reményében cselekszünk:
a, vagyonfelhalmozás, ugyanis egy ingatlan alapvetően (álagmegóvással) tartja az értékét, de a ciklikus piaci felfutás idején emelkedik a négyzetméterár, ami a te nyereséged. Az infláció miatt biztos drágábban tudod eladni a lakást később, mint amennyiért ma megveszed. Ez egy esély arra, hogy névlegesen több pénzed legyen- nagyobb vagyonod.
b, albérleti díj, ami egyfajta fix bevételi forrásod. Ez a pénzt lehet az abszolút nyereséged (5-8%-os megtérülési rátával), vagy pedig a lakásra felvett hitel havi törlesztőjének a fedezete. Ha belegondolunk, akkor az albérleti piacnak két szereplője van: az aki felveszi a hitelt és az, aki kifizeti a másik hitelét.
Reálisan az albérleti díj elég lehet a lakásra felvett hitel 10 éven belüli visszafizetésére- vagy pedig további ingatlanok vásárlására (stratégia)
Ha abból indulok ki, hogy a 17 millió forintnyi lakástakarékból 10 év múlva tudsz venni 10-15 millió forintnyi hitellel szinte biztosan egy panelt, amit aztán ki tudsz adni albérletbe, akkor a stratégia működni fog. A hitel törlesztése akkor sem lesz több, mint havi 100 000 forint, viszont az albérleti díj ilyen árak mellett biztosan 150 000 körül lesznek.
Nem szabad elfelejteni, hogy az albérleti árak mindig kéz a kézben járnak az ingatlanárakkal. És azt sem szabad elfelejteni, hogy ingatlanár emelkedésnél nem feltétlenül a hitel egységnyi kamata drágul (sőt!), hanem a minimális önerő mellett felvevendő hitelösszeg emelkedik.
Ez azt jelenti, hogyha te képes vagy a minimálisnál nagyobb önerőt összegyűjteni (lásd: stratégia), akkor téged nem fog érinteni az áremelkedésből eredő havi kötelezettségemelkedés, mivel bebiztosítottad magadat erre az esetre is és a legrosszabb verzióban sem kell lényegesen több hitelt felvenned!
Mi történik, ha megmaradsz célorientáltnak?
Akkor a példában 10 év alatt lesz egy ingatlanod, ami mai értéken 30 millió forintot ér. Viszont nincsen önerőd, így megint kell várnod 5-10 évet arra, hogy elkezdd a következő lépést megvalósítani. Ez pedig lehet, hogy végzetes, hiszen ma vagy 35 éves, akkor 45 évesen jár le ez a hitel és 55 éves korodra akarod a következő lakást beütemezni?
És mi történik, ha stratégiában gondolkodtál?
10 év múlva van 17 millió forintnyi lakástakarékod, ami elegendő fedezet egy másik lakáshoz (akár hitelből) + a meglévő lakásod tőketartozása 17 millió forint, amit továbbra is fizetned kell (135e forint). Ha veszel (akár részben hitelből) egy másik lakást és kiadod albérletbe, akkor legrosszabb esetben az albérlőid kifizetik a hiteledet 10 év alatt. Ráadásul megszerezted az esélyt arra, hogy az ingatlanod értéke is emelkedjen, így ezt a nyereséget is zsebre vághatod, ha egyszer eladod a lakást.
És mi lesz 20 év múlva? Az első hiteledből tartozol még 7,2 millió forinttal. De közben a 30 milliós lakásod mellett van egy másik lakás, aminek éppen lejár a hitele (köszönd meg az albérlőidnek) + ha okos voltál akkor 10. évnél újrakötötted a lakástakarékokat és most megint van (ha addig nem változott az állami támogatás mértéke) 17 millió forint lakáscélra elkölthető összeged! -»ezt hívjuk stratégiai vagyonfelhalmozásnak.
Címszavakban, amikkel nem számoltunk
Persze nem akartam a végtelenségig bonyolítani a cikket, de még a malmodra hajthatja a vizet (vagy éppen kifoghatja a vitorládból a szelet)
- a hitelkamatok változása – ha később drágább lesz a hitel, mint ma, akkor mégjobban megéri a mostani hitelt tartani és az új lakásra kevesebb hitelt felvenni, mintsem a régit kifizetni és az újból többet, drágábban felvenni
- az ingatlanpiac árainak változása – árfolyamnyereséget és veszteséget is elszenvedhetsz.
- demográfiai változás
- az épület és utcakép amortizálódása / fejlődése
- dinamikusabb befektetési stratégia, azaz nem pont 10 évenként lépsz, hanem igazodva a piaci viszonyokhoz, hamarabb eladod az új lakást (realizálva a nyereséget) és az ingatlanpiac mélypontján veszel megint – közben a lakástakarékokat fizeted tovább
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
- Lakástakarékot szeretnék kötni
- Nyugdíjcélra szeretnék félretenni
- Gyerekmegtakarítást szeretnék kötni
- Hitelt szeretnék felvenni lakásra
Hasznos cikkek számodra:
- Ingatlanvagyon 35 évesen? Lehetséges!
- Öt pénzügyi hiba, amit minden harmincas elkövet!
- Ha nem ismerted eddig az 50-30-20-as szabályt, akkor van egy jó hírem…
Adj értéket az értékért cserébe, azaz ismerdd el a blog minőségét havi 1 dollár támogatással!
