+36 70 569 45 72 info@iflgroup.hu
Oldal kiválasztása
Ha tetszett a cikk, osszd meg ismerőseiddel is!
  • 35
    Shares

Számos befektetési lehetőség létezik. Máig állítom, hogy a legjobb befektetés az oktatás. Ettől függetlenül sokak fantáziáját megmozgathatja az ingatlanvagyon, mint egy olyan legit és stabil vagyontárgy, amiből árfolyamnyereséget és hozamnyereséget egy időben is tudunk könyvelni. Átlagos ember léptékével mérve hogyan leszünk képesek 35 éves korunkra ingatlanvagyont felépíteni, felhalmozni, ha mindent a nulláról kell kezdenünk?

 

Mi számít ingatlanvagyonnak befektetési értelemben?

Az ingatlanvagyon pénzügyi értelemben egy olyan vagyonelem, ami az emberi szükségleteinken (laknunk kell valahol) felül képződik, aminek egyértelmű célja a pénzünk értékének megőrzése és/vagy gyarapítása. Tehát ingatlanvagyonunk akkor keletkezik, amikor megszerezzük az első, a második vagy a sokadik ingatlanunkat befektetési céllal.

Az ingatlanvagyonból kétféle bevételi forrásra tehetünk szert:

  1. hozamjövedelem: szokták mondani, hogy az ingatlan bérbeadásából évente 6-8%-os megtérülés várható. Ez a jövedelem számos tényezőtől függ, mint például az amortizációs és egyéb kiadások mértéke, a lokalizáció és társadalmi összetétel
  2. árfolyamnyereség: ugyanis akármilyen furcsa, de az ingatlannak van egy kezdeti árfolyamértéke (vételár) és egy záró értéke (eladási ár). A kettő különbsége lesz a mi árfolyamnyereségünk vagy veszteségünk.

 

A cikkben egy útmutatót kapsz ahhoz, hogy ingatlanvagyont tudjál felhalmozni. Viszont ettől függetlenül fontos tisztán látnod és odafigyelned a kockázatokra és kötelező költségekre egyaránt!

 

Milyen ingatlanban szabad gondolkodni?

A legnagyobb hibát a lelkes kezdő lakásvásárlók ott követik el, hogy nem ingatlanvagyon-stratégiában gondolkodnak, hanem álomvezérelten választják ki már az első lakásukat is. Azaz nem építkeznek, hanem megvalósítanak. Ez pedig azt jelenti, hogy első lakásként a lehetőségeiken túlmutatva nagyobb hitellel vagy magasabb önerővel vágnak bele egy nagyobb-szebb-drágább ingatlan megvásárlásába, ami tipikusan az otthonukként fog szolgálni a következő 20-25 évben, amíg a hiteleiket fizetik vissza.

Amikor ingatlanvagyonban gondolkozunk, akkor anyagi helyzettől (kis túlzással) függetlenül egyetlen járható utat választhatunk magunknak, azaz a tudatos lépcsős építkezést, amikor a cél a folyamatos fejlődés, és nem az, hogy 30 éves korunkra ott lakjunk, ahol egyébként 45 évesen kellene.

 

ingatlanvagyon felhalmozás

 

Minden arról szól, hogy hitelkényszer helyett megtakarítási kényszerbe kerülünk!

A diagrammból láthatsz egy tudatos építkezést, amikor a fiatal pár álmai háza helyett egy kis panelba költözik ideiglenesen, majd a megtakarításhoz kellő idő elteltével még mindig nem álmaik házát foglalják el, hanem a panel megtartása mellett költöznek tovább egy nagyobb lakásba.

Ezután tovább gyűjtenek és az addigi lakások megtartásával mennek tovább egy kompromisszumos családi házba, és majd az ezutáni lépcsőfok lesz az álomház megvásárlása/felépítése, amikor már jelentős ingatlanvagyonnal rendelkeznek, amiből hozamjövedelmet realizálnak minden hónapban, és árfolyamnyereséget az ingatlan esetleges értékesítésekor.

 

Mi történik, ha az álomházikót vásároljuk meg legelső lépésnek hitelből?

Akárhogyan számolunk, bármennyi önerővel rendelkezel, kifejezetten rossz befektetés a vagyonunkat abba a házba beleforgatni, amiben élni fogunk. Hiszen így soha nem tudunk realizálni hozamjövedelmet, amiből lehetne a rendszeres bevételünkön felül építkezni tovább.

Számoljunk: 

Van 15 millió forint önerőtök (amit családi segítségel vagy lakástakarékokkal 5-8 év alatt össze lehet gyűjteni). A kinézet álomház budapesti agglomerációban 55 millió forintba kerül. Ehhez szükségetek van 40M forint piaci hitelre, 10 év kamatperiódussal 20 éves futamidőre.

Havi törlesztőrészlet: 250 000 forint

Teljes visszafizetés: 240x 250 000 = 60 000 000 forint

Ezt persze lehet kombinálni lakástakarékokkal és egyéb megoldásokkal! Erről itt olvashatsz:

Kiszámoltuk, hogy melyik a legjobb hitelkonstrukció

Mivel olyan mértékű a havi törlesztés, ezért egyáltalán nem tudsz magadnak félretenni pénzt, 20 év alatt képtelen leszel további ingatlanokat megvásárolni.

Ahhoz, hogy lássuk ennek a kosntrukciónak a teljes veszteségét (az ingatlanok árfolyamváltozásával most nem számolunk, az egyenletben azt konstansnak tekintem, mivel ez is és az is változik), nézzük meg a másik megoldást, amikor stratégiában gondolkozol:

 

Ingatlanvagyon felhalmozása 4 lépcsőben

Hiába van 15M forintotok, először egy panelba költöztök, amit pont meg tudtok hitel nélkül vásárolni. Mivel az előző példában abból indultunk ki, hogy havonta 250 000 forintot simán tudnátok fizetni az álmház hitelére, így ez a pénz most is megmarad nektek, miközben van hol laknotok.

 

Ingatlancélú megtakarítások a következő 4 évben:
  1. lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
  2. megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 130 000 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 130 000= 6 240 000 forint gyűlik össze

 

Összesen: 13 742 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt

Mivel a panel kicsi lett nektek, ezért egy nagyobb lakásba kell költözni, aminek az ára már 25 000 000 forint. Ehhez 13,5M önerő befizetése mellett további 11,5M forint hitelre van szükségetek (20 év, 10 éves kamat) mindamellett, hogy a meglévő ingatlant meghagytátok befektetési céllal.

Havi törlesztőrészlet: 72 000 forint

A meglévő panel albérleti hozamnyeresége: 100 000 forint, a különbség tehát + 28 000 forint

4 év múlva költözés az ikerházba

Eddig ott tartunk, hogy van egy kiadott albérletetek, amiből a mostani lakás hiteltörlesztésén felül 28 000 forint marad, aminek minden hónapban az 50%-át félreteszitek álagmegőrzési kiadás címen. Így marad havi 14 000 forint + 250 000 (figyelem: nem számolok a fizetésemelkedéssel és az ingatlanárak változásával) forint, amit megint félre tudtok tenni lakáscélra, hogy végre ikerházba tudjatok költözni.

  1. lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
  2. megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 144 000 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 130 000= 6 912 000 forint gyűlik össze

Összesen: 14 414 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt.

Az ingatlanvagyonotok pedig a panel értéke, ami változatlan árak mellett 15M forint.

Az ikerház – amit kinéztetek magatoknak- 35M forintba kerül, amihez (kerekítve) szükségetek van 20M forint hitelre (a meglévő 11,5M mellé).

Havi törlesztőrészlet: 125 000 forint

A meglévő panel albérleti hozamnyeresége: 100 000 forint, a különbség tehát + 28 000 forint

A meglévő nagyobb lakás albérleti hozamnyeresége: 130 000 forint, a különbség tehát + 58 000 forint.

 

Újabb 4 év múlva felépítitek álmaitok házát

Most ott tartunk, hogy van két kiadott albérletetek, amiből a mostani lakás hiteltörlesztéseken felül 230 000-(125 000+ 72 000)= 33 000 marad, aminek minden hónapban az 50%-át félreteszitek álagmegőrzési kiadás címen. Így marad havi 16 500 forint + 250 000 (figyelem: nem számolok a fizetésemelkedéssel és az ingatlanárak változásával) forint, amit megint félre tudtok tenni lakáscélra, hogy végre ikerházba tudjatok költözni.

  1. lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
  2. megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 146 500 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 146 500= 7 032 000 forint gyűlik össze

 

Összesen: 14 534 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt

Az ingatlanvagyonotok pedig a panel és a nagyobb lakás értéke, ami változatlan árak mellett 15M+ 25M= 40M forint.

 

Ezen a ponton tartunk ott, hogy az ingatlanvagyonotok és az önerő összege pontosan az az 55M forint, amiért az első verzióban lakást vettetek volna 15M önerőből+40M hitelből és a havi törlesztése 250 000 forint lenne.

 

ingatlanvagyon

Hogy miért 80 854 000 millió a vagyon, ha ezen a ponton nem veszünk semmit? Mert a megszerzett ingatlanok (ingatlanvagyon) tovább termeli nekünk a hozamjövedelmet! Míg az álomlakás, amiben élünk, semmit nem termel.

 

Szóval az álomház megvásárlása…

14 534 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze, míg összesen 55 000 000 forintra lenne szükségetek. Magyarul 40 000 000 hitel kell, aminek a törlesztése 250 000 forint (konstans kamatszámokat veszek áremelkedés nélkül).

Az ikerházat is albérletbe tudjuk adni, aminek a bevétele pesszimista becslés alapján is 160 000 forint + maradt a másik két albérletből minden levonás után havi 16 500 forint, azaz összesen 176 500 forintot tudunk fedezni a hitelből.

A maradék 73 500 forintot kell a rendelkezésünkre álló 250 000 forintból kifizetni. Magyarul 12-16 évnyi tudatos építkezés után ott tartunk, hogy az álomházunk havi 73 500 forintba kerül nekünk.

Ráadásul a keretből (250 000-73 500)= 176 500 forintunk marad, amit tovább tudunk gyűjteni (ez évente 2 118 000 megtakarítást jelent változatlan feltételek és életcélok mellett).

Az ingatlanvagyonunkat pedig egy panel, egy nagyobb lakás és egy ikerház képezi, amik “öneálltóak” és még pénzt is termelnek + árfolyamnyereségünk lehet, ha eladjuk őket.

 

Összegzés

A számuk magukért beszélnek, hiszen végső soron akár dupla, de tripla vagyont is összehozhatunk ugyanolyan mértékű havi ráfordítás mellett, ha stratégiában és nem álmok megvalósításában gondolkozunk.

Természetesen számos változó közbeszólhat, mint például

  • jövedelemstagnálás
  • élethelyzetváltozás
  • új életcélok
  • ingatlanok drasztikus áremelkedése

De ez végső soron egy okos térkép és megvalósítási terv lehet számunkra, amibe a saját számainkat beillesztve tudunk tervezni előre. Sok sikert kívánok hozzá!

 


Szeretnél megtakarítani?


Hasznos cikkek számodra:


Ha fontos számodra a pénzügyi tudatlanság elleni harc, támogasd a munkám havonta egy kávé árával, egy mozijegy árával vagy egy könyv árával.


Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. június 22. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Cikkajánló


Ha tetszett a cikk, osszd meg ismerőseiddel is!
  • 35
    Shares

A nagy LTP könyv

Elkészítettem számodra a nagy lakástakarék bemutató könyvet, amibe minden jogszabályi értelmezést, feltételt, kalkulációt beleírtam. Mindezt közérthetően és olvasmányosan! A döntés leegyszerűsödik…

 

Teljes név:*
E-mail cím:*
Adatvédelem elfogadása:* Az adatkezelési tájékoztatót megismertem és elfogadom.
E-mail küldés:* Hozzájárulok, hogy a iflgroup.hu számomra e-mailt, eDM-et küldjön.


Az adatkezelési tájékoztató itt megtekinthető.

You have Successfully Subscribed!

Családi vagyontervező

Elkészítettem számodra egy nagyszerű könyvet, amiben benne van majdnem minden ahhoz, hogy kezedbe vehesd a családi pénzügyeket és megtanuld a költségvetést pozitív irányban tartani. Érdekel?

 

Teljes név:*
E-mail cím:*
Adatvédelem elfogadása:* Az adatkezelési tájékoztatót megismertem és elfogadom.
E-mail küldés:* Hozzájárulok, hogy a iflgroup.hu számomra e-mailt, eDM-et küldjön.


Az adatkezelési tájékoztató itt megtekinthető.

You have Successfully Subscribed!