Éppen CSOK előadásra készülök, amit egy építőipari vállalat ügyfeleinek fogok a héten tartani. Azon kattogok, hogy milyen buktatói vannak ennek a CSOK-nak. Ebből a listából szeretném felhívni a figyelmedet egy nagyon fontos dologra.
20%-nál nem lehet nagyobb eltérés az árban
Amikor a bankhoz fordulunk, akkor kötelező jelleggel meg kell rendelnünk egy értékbecslést. Ilyenkor a bank képviseletében kimegy a szakember, aki készít egy becslést.
Alapvetően három értéke lesz az ingatlannak:
amit az értékbecslő határoz meg
ami az adás-vételi szerződésben szerepel
amit a bank határoz meg (HBÉ érték)
Ezek közül a legkisebbet veszi figyelembe, és abból számolja ki azt, hogy mennyi hitelt ad neked. A HBÉ (hitelbiztosítéki érték) törvényi maximuma a forgalmi érték maximum 80%-a. Viszont ettől a bankok eltérhetnek negatív irányba bizonyos esetekben (pl.: településkategória, JTM arány….stb.)
Már trükközni sem szükséges
Több eset is előfordulhat, amikor az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 20% feletti értékkel tér el a vételártól. Ez idáig jellemzően akkor tért el ilyen szinten a két érték, mert valami titkos megegyezés volt az eladó és vevő között, amivel lehetett csökkenteni vevői oldalról az illetéket, míg eladói oldalról (amennyiben cég) a megfizetendő céges adókat.
Ma már azonban könnyen megeshet velünk, hogy egy túlfűtött ingatlanpiacra szállunk be, ahol az árazás teljes mértékben elrugaszkodott attól a konzervatív becsléstől, amit a banki értékbecslő határoz meg. Tipikusan ilyen eset lehet, amikor szeretnénk egy lakást vásárolni (új építésű), aminek ára azért olyan magas, mert hatalmas kereslet alakult ki.
Ezt a keresletet azonban a bank nem fogja beárazni nekünk, mivel a kereslet mindig időleges és a jövőre nézve nem biztosított. Nagyon érdemes odafigyelünk ezekre az értékekre, mivel elbukhatjuk a CSOK-ot, ha 20%-kal eltérnek az értékek.
Mi a megoldás?
Egyrészt a bankok hitelezni és folyósítani akarnak. Joggal számíthatunk arra, hogy az értékbecslő az adás-vételiben szereplő értékhez hasonló értéket fog megadni azoknál a lakásoknál, amiknek a forgalmi értéke a jövőben is biztosított (pl.: budapesti ingatlan).
Amennyiben mégis biztosra szeretnénk menni, érdemes az előre kiválasztott banknál úgynevezett előzetes értékbecslést rendelni, amivel megtudhatjuk a bank szerint számolt értéket. Ráadásul ezt az előzetes értékbecslést jellemzően 90 napig felhasználhatjuk a CSOK és hitel igénylésünkben, tehát nem kell újat rendelni.
Díjmentes hitelügyintézés Budapesten
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Miután felvettük a CSOK államilag támogatott jelzáloghitelt és a vissza nem térítendő támogatást, kötelesek vagyunk 90 napon belül (új szabályok szerint) bejelentkezni a CSOK támogatással érintett ingatlanban. Igen ám, de…
Sokaknak okozhat mostanában álmatlan éjszakát egy jogi anomália, ami minden számításunkat keresztül húzhatja.
Ez miért fontos? Innentől kezdve lakcímre való bejelnetkezési STOP van érvényben, ami azt jelenti, hogy május 26-ig nem fogja tudni többek között a CSOK-osok érintett része teljesíteni a 90 napon belüli bejelentkezést.
Éppen ezért az ügyvédünk tanácsa az volt, hogy kérjünk igazolást az adott térség közjegyzőjétől és ezt juttassuk el a MÁK-nak, hogy elébe menjünk a helyzetnek és bizonyítani tudjuk jóhiszeműségünket.
Nem gondolom, hogy ezzel alapvetően gond lesz, de azért nem árt tudnod, ha éppen mostanában jelentkeznél be a lakásodba és a CSOK miatt ketyeg a bejelentkezési határidőd.
2019.május 27-től lehet megint bejelentkezni az ingatlanunkba.
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Szerintem a fél országot lázban tartotta az elmúlt hetekben bezengett babaváró támogatás, amit én csak kamatmentes állami személyi kölcsönnek hívok. A lényege, hogy minimális feltételek teljesülése esetén kamatmentesen juthatunk 10M forint szabadfelhasználású pénzhez.
Első körben nézzük végig azokat a feltételeket, amik megléte nélkül nem érdemes jelen pillanatban álmodoznunk.
Meddig igényelhető?
A babaváró támogatás 2022.12.31-ig vehető igénybe.
Kik igényelhetik a babaváró támogatást?
Azok a házaspárok, akik együtt élnek jelen pillanatban is (ugyanoda szól a lakcímkártyájuk).
A feleség még nem töltötte be a 41. életévét, de már elmúlt 18 éves.
Mindkét fél büntetlen előéletű
Egyik félnek sincsen köztartozása
Legalább az egyik fél rendelkezik 3 éve folyamatosan TB jogviszonnyal
c) legalább az egyik házasfél legalább 3 éve folyamatosan ca) a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény (a továbbiakban: Tbj.) 5. §-a alapján biztosított, cb) a nemzeti felsőoktatásról szóló törvény hatálya alá tartozó felsőoktatási intézményben nappali képzésben tanulmányokat folytat, vagy cc) az f ) pont fa) alpontjában foglaltaknak megfelelő házasfél kereső tevékenysége alapján valamely más állam társadalombiztosítási rendszerének hatálya alá tartozik,
Mindkét fél magyar állampolgár
Mindkét fél rendelkezik magyarországi lakcímmel
Legalább az egyik fél számára ez az első házasság
Nincsenek KHR listán
Nincsen tudomásuk olyan körülményről, ami alapján nem lehet gyermekük
Vállalják, hogy a szerződés megkötésétől követően születendő gyermek nagykorúvá válásig saját háztartásban nevelik
Nem magyar állampolgár támogatott személlyel kölcsönszerződés a három hónapot meghaladó tartózkodási jogosultság fennállásának időtartama alatt köthető.
A bank hitelképesnek tekinti az igénylőt. Azaz megfelel a JTM szabályzatnak
Az elbírálás folyamata
A kölcsönkérelmet egy bankban tudjuk elindítani, ahol közjegyzői okiratot kell aláírnunk sikeres bírálat esetén.
A házaspár büntetőjogi felelősségük tudatában nyilatkoznak a jogosultságok fennállásáról. Tehát nem kell külön igazolásokat beszerezni.
A banki bírálat határideje alapesetben 10 nap, ami egyéb dokumentumok bekérése esetén hosszabbodhat.
A kölcsönért a bank nem számíthat fel a kölcsön elbírálásáért, folyósításáért díjat.
A babaváró támogatás maximális összege 10 millió forint, ami azonban lehet kevesebb is igény szerint.
A kölcsönszerződésben meghatározott ügyleti kamat mértéke a kamattámogatás időszaka alatt nem lehet magasabb, mint az Államadósság Kezelő Központ Zártkörűen Működő Részvénytársaság (a továbbiakban: ÁKK Zrt.) által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult – a betéti kamat és az értékpapírok hozama számításáról és közzétételéről szóló kormányrendeletnek megfelelően számított – átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 130 százalékának 2 százalékponttal növelt értéke. Az állampapírátlaghozamot az ÁKK Zrt. az internetes honlapján minden naptári hónap harmadik munkanapjáig közzéteszi. A közzétett állampapír-átlaghozamot a közzététel naptári hónapját követő hónaptól kell alkalmazni.
A kamatperiódus 5 év
Ez azt jelenti, hogy a havi törlesztőrészletünk 5 évente változhatna, amennyiben kellene kamatot fizetnünk. Ez akkor lehet érdekes, amennyiben nem születik 5 éven belül gyermekünk.
Az első 5 év kamatmentes, míg gyermek születése esetén 3 évekre felfüggesztik a törlesztést.
A kamatperiódus még ebben az időszakban is érdekes, hiszen ennek mértékétől függ, hogy mennyibe kerül az adófizetőknek a te babaváró támogatásod. Ennek oka, hogy az Állam fizeti meg helyetted a banknak a kamatot.
A hitel futamideje maximum 20 év vagy annál kevesebb lehet, amibe nem számít bele az első gyermek miatt megkapott 3 éves szüneteltetés időtartama!!!
A havi törlesztőrészlet buktatói
A babaváró támogatás havi törlesztőrészlete nem haladhatja meg a havi 50 000 forintot a kezességvállalás és kamattámogatás időszaka alatt. Ha elosztod a 10M forintot 240-el (20 év), akkor kijön 41 666 forint.
Előtörleszteni díjmentesen lehet. Ez remek alkalom például arra, hogy a gyermek születése esetén megkapott 3 évi felfüggesztés esetén is csökkentsük a tőketartozásunkat azáltal, hogy a megszokott 41.666 forintot évente egyszer díjmentesen betörlesztjük. 3 év alatt így 1,5M forinttal tudjuk csökkenteni a tőketartozásunkat.
Kik jogosultak a fizetés szüneteltetésére?
A várandósság legalább 12. hetét betöltött magzatuk után, ha a várandósság a kölcsönszerződés megkötésének időpontjában vagy azt követően fennáll, és a magzat legkésőbb a kölcsön folyósításától számított 5 éves időszakon belül betölti a várandósság 12. hetét, vagy az e rendelet hatálybalépését követően született, a támogatott személyek által közösen örökbefogadott gyermek után, ha az örökbefogadást engedélyező határozat a kölcsönszerződés megkötését követően, de legkésőbb a kölcsön folyósításától számított 5 éven belül válik véglegessé.
Kik nem jogosultak erre?
Ha a támogatott személyek közül egyikük sem rendelkezik magyarországi lakcímmel. Azaz külföldre költözés esetén születendő gyermek esetén sem mentesülünk 3 évig a törlesztés alól.
Új építésű lakást szeretnél?Akkor lesz műszaki átadásod. Összeszedtem rengeteg tippet ezzel kapcsolatban, ami pénzt és időt spórolhat meg neked. Töltsd le még ma a műszaki átadásról szóló könyvet!
Mikor szűnik meg a babaváró támogatás kamattámogatása?
ha a kölcsön folyósításától számított 5 éven belül nem születik gyermek
ha mindkét fél magyarországi lakcíme megszűnik
ha a gyerekeket egyikük sem neveli saját háztartásban (pl.: örökbe adják)
Ezekben az esetekben a kamattámogatás másnaptól megszűnik és átalakul piaci alapú hitellé, amire a kamatot is nekünk kell megfizetni.
Milyen kedvezményeket kapunk?
A babaváró támogatás igénylését követően születendő
első gyermek esetén 3 évig felfüggesztik a törlesztést
második gyermek esetében további 3 évig szünetel a törlesztés + az aktuális tartozás 30%-át elengedik
harmadik gyermek születésénél pedig teljes mértékben elengedik az aktuális tőketartozást.
A bankok nyeresége
Egy érdekes pont került bele a rendeletbe, ami így szól:
„A hitelintézetet az e rendelet szerinti feladatok ellátásáért az általa jogszerűen folyósított kölcsön összege után 0,8%-os mértékű, a december 31-én fennálló állomány után február 28-áig 0,3%-os mértékű költségtérítés illeti meg, amelyet a babaváró támogatásokkal együtt számol el a kincstárral.”
Ez már csak azért is érdekes, hiszen ezen költségtérítésen felül az Állam kamatot is fizet a banknak a kifolyósított hitelek után.
A babaváró támogatás buktatói és veszélyei
És most nézzük meg azokat a veszélyeket és buktatókat, amiket kiolvastam a rendeletből és amikre nem árt odafigyelnünk!
BAR listások nem igényelhetik
Talán az egyik legfontosabb buktatója a babaváró támogatás programjának, hogy teljes mértékben kizárja a rossz adósokat addig, amíg nem kerülnek le a KHR listáról.
Ez azt jelenti, hogy ki kell fizetni minden tartozást és 1 év után le lehet kerülni a KHR listáról. Mivel 3 évig fut ez a program, ezért nagyon feszes határidővel nagyjából 2 év 11 hónapunk van erre.
Ugyanakkor ez alatt az idő alatt nem tanácsos gyermeket vállalni, hiszen utána nem járna a babaváró támogatás kedvezménye. Ezt mindenféleképpen meg kell fontolni, hiszen egy emberi életet nem szabad(na) támogatásokhoz kötnie senkinek.
Ha mindketten elváltak vagytok…
Mivel ez valamilyen szinten életkezdése támogatás is, ezért kizárták azokat a családokat, amiben mindkét fél második házasságát „tölti”.
Elvált előélettel gyakorlatilag automatikus elutasítás jár nekünk, amennyiben legalább az egyikünk nem első házasságában van a másikkal.
A futballakadémiák ellensége
Kicsit irónikus módon egyik oldalon az Állam minden pénzt kifizet a bennlakásos futballakadámiák létesítése és fenntartása végett, míg másik oldalon a babaváró támogatás keretében ennek ellenségévé válik.
A szülőknek vállalni kell, hogy a gyerekeket saját háztartásban nevelik fel. Tehát nem lehet elküldeni őket bennlakásos iskolába jelen állás szerint. Azonban el tudom képzelni, hogy ezt valamilyen formában megoldja a jogalkotó.
Csak érdekességképpen írtam.
Banki hitelbírálat, mintha hitel lenne a hitel
Szerintem egy ország csalódott, hiszen a korábbi híradások alapján elképzelhető volt egy „gyere és kérdés nélkül adom” féle hitelezési gyakorlat.
Ezzel szemben úgy kell kezelni ezt a támogatást, mintha bemennél a bankba és felvennél egy személyi kölcsönt. Jövedelemmel kell rendelkezned és a meglévő hiteleid havi törlesztésén felül ennek a hitelnek is bele kell férnie a JTM szabályzatba.
Mivel egy hitelkártya megszüntetése 30 nap, ezért érdemes előre készülni a felvételre és időben felszámolni azokat a tartozásokat, amikkel enyhítenénk a terheltségünkön.
A bank elhúzhatja sokáig a bírálatot
Alapesetben 10 nap alatt kell dönteniük, de a banknak jogában áll kiegészítő papírokat kérni, amikkel hosszabbodhat a bírálati idő.
Nem gondolom, hogy végtelen ideig fogják szivatni a népet, de simán benne van komolyabb torlódás esetén, hogy mindvacsinált dokumentumokkal húzza a bank az időt. Erre fel kell készülnöd lelkileg.
A hitel futamideje 20+3 év lesz végül
Ez mondjuk szerintem kifejezetten jó hír, de akik hamar le szeretnék tudni a hitelt, azoknak érdekes lehet tudni azt a tényt, miszerint az első gyermek utáni 3 éves felfüggesztés nem számít bele a hitel futamidejébe.
Tehát T+3 év lesz minden esetben a futamidő, amikor teljesül a gyermekvállalás. Mit tudsz tenni akkor, ha 10 év akarod kifizetni a hitelt (nem értem, miért akarsz szabadulni egy kamantmentes hiteltől, de te tudod)?
A 3 év szüneteltetés időszakában is félreteszed a törlesztőt, amit évente egyszer díjmentesen előtörlesztesz. Így olyan, mintha folyamatosan fizetted volna a hitelt. Így nem lesz a 10-ből 13 év.
Teljes mértékben röghöz köt
Ha úgy dönt a család (mindkét tagja), hogy külföldre költözik, abban az esetben megszűnik a kamatmentesség és a hitel átalakul piaci hitellé. Így semmiféleképpen nem javasolt pályázni azoknak a családoknak, akiknél tervben van a külföld.
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Elkészítettem neked azt a kivitelezési tervet – 2019 ismert szabályait és támogatásait kihasználva – , amivel a lakásvásárlás sokkal egyszerűbbé, elérhetőbbé válhat a számodra. Fontos megjegyezni, hogy ez a terv kifejezetten a kormány szerinti „zsáner családra” vonatkoztatható. Ugyanakkor mások is szemezgethetnek belőle!
Honnan teremtem elő az önerőt?
Minden lakásvásárlás alapvetően a minimum 20% önerővel kezdődik. Ezzel kapcsolatban megoszlanak a vélemények, hiszen a legtöbben képtelenek ezen a ponton túljutni.
Remek lehetőség volt tavaly őszig a lakástakarékpénztárban gyűjteni. Ez a lehetőség azonban megszűnt. Így újabb lehetőségek után kell néznünk. Alapvetően három lehetőségünk létezik:
A fizetésünkből megtakarítani
Családi segítség
CSOK meglévő és/vagy vállalt gyermekre
Amikor az egyetlen lehetőségünk a CSOK
Sok fiatal pár találja magát abban az élethelyzetben, amikor se megtakarított pénze, se családi segítsége nincsen a továbblépésre. Ráadásul kifejezetten szorít az idő, hiszen az ingatlanárak jobban növekednek, mint a megtakarítási képességünk.
Amennyiben a pár tervez a jövőben családot alapítani, akkor megoldást jelenthet a CSOK felhasználása önerőnek. Fontos megjegyezni, hogy a bankok 90%-a a vállalt gyermek utáni CSOK-on felül elvárja a 20%-os önerőt. De létezik olyan bank, ahol nincsen ilyen elvárás…
A CSOK mellett mindenféleképpen szükségünk lesz segítségre
Ezen a ponton tartom szükségesnek megemlíteni, hogy egy új építésű ingatlan esetében az eladó félnek nincsen „türelme” mindent előre megfinanszírozni számunkra. Elvárja az általában 20%-os előleget.
Ezzel kapcsolatban jelenleg nincsen tökéletes megoldás vagy megnyugtató állami támogatás, ami a használatbavételi engedély és az albetétesítés előtt segítséget nyújtana. Sokan ezen a ponton rekednek meg.
2019 júliusától érkezik az állami személyi kölcsön
Valószínűleg ezt a hiányosságot felismerte az Állam is, amikor meghirdette az állami kamatmentes személyi kölcsönt a fiatalok számára maximum 10M forint értékben.
Valójában ez a 10M forintos a valóságban nem teljesen 10 millió forint támogatást jelent azok számára, akik 2019.07 után szülnek három gyermeket. De erről később. Most éljünk a lehetőséggel és vegyük fel kamatmentesen, aminek a havi törlesztése várhatóan 41 667 forint lesz.
A lehetőségeink ezáltal behatárolódnak
Amennyiben a teljes önerőnk ez a 10M forint lenne, amit alapvetően jelzálogfedezet nélkül vehetünk fel szabadfelhasználásra, úgy a hatályos ingatlanfinanszírozási szabályok alapján megkaptuk a maximális keretünket.
10M forint önerővel maximum 50M forint értékű ingatlant vásárolhatunk, amennyiben nincsen gyermekünk és kizárólag vállalt CSOK-ot hoznánk az ügyletbe.
Figyeljünk oda az ÁFA buktatóra
Mint ismert, 2019 december 31.-én lejár az új építésű lakásokra vonatkozó kedvezményes 5%-os ÁFA. Ezt a lejáratot módosították bizonyos szabályok mentén.
A lényeget ezen a folyamatábrán láthatod:
Figyelnünk kell arra, hogy az adott projekt mikor kezdődött. Amennyiben 2018-11-01 előtti engedélyekkel rendelkezik, abban az esetben az 5%-os ÁFA meghosszabbodik 2023.12.31-ig.
Ha 2018-11-01 utáni az engedély, abban az esetben hatalmasat bukhatunk, hiszen a 2019-12-31 után kifizetett vételárrészt már 27%-os ÁFA terheli. Te viszont nettó+ÁFA árról írtál alá szerződést. Tehát automatikusan emelkedne az önerő mértéke.
A CSOK 10+15+ piaci hitel
A példánkban egy 50M forint értékű új építésű ingatlant szeretnénk megvásárolni. Ehhez már van 10M forint önerőnk (aminek a törlesztője: 41 667 forint).
További önerő a CSOK 10M forint három vállalt gyermekre. Itt figyelnünk kell arra, hogy a bankok tipikusan nem a használatbavételi engedélre folyósítanak társasház esetében, hanem a 1-2-3 hónappal későbbi albetétesítésre.
A CSOK 10M forint az önerő része.
A hitelek
A CSOK 15M forintos államilag támogatott, maximum 3%-os hitelnek a törlesztőrészlete 25 évre 71 132 forint. Mivel ez egy rendkívül kedvező, végig garantált hitelkonstrukció, ezért ezt véleményem szerint minden esetben érdemes meghagynunk és a szabad tőkénket inkább másfele koncentrálnunk.
Szükségünk van piaci hitelre, hiszen hiányzik még 50-(10+10+15)= 15M forintra. 25 évre, 4,55%-os kamatozás mellett (10 éves fix kamat) a havi törlesztésünk 83 801 forint.
A teljes havi törlesztőnk összesen: 196 600 forint
A hitelvisszafizetési stratégia
A terv sokak számára egyértelműen a hiteltől való minél hamarabbi szabadulás lehet. Éppen ezért most én is ezzel fogok foglalkozni és nem bonyolítom az ügyletet az erőforrások átcsoportosításával (például befektetési célú lakásvásárlás).
Állami személyi kölcsön: 3 évre felfüggesztve
Miután megigényeltük a 10M forintos kamatmentes személyi kölcsönünket, figyelnünk kell az időzítésre. Ugyanis az első gyermek megszületése esetén a hitel törlesztését 3 hónapra felfüggesztik.
A példa kedvéért tökéletesen időzítettünk és felvétel után szinte azonnal megszületett a pici. Így nem kell három évig törleszteni a havi 41 667 forint. Mivel ez alapvetően kiadás lenne, ezért érdemes az összeget minden hónapban félretenni. Évente 500 000 forint megtakarítást jelent.
Megszületik a második gyerek 2 év múlva
Tudatos tervezés esetén feltételezhetjük, hogy a szülők nem szeretnének nagy korkülönbséget a gyerekek között. 2019.08-ban született az első gyerek és az egyszerűség kedvéért 2021.08-ban a második (nyilván nem ennyire egyszerű, de ne bonyolítsuk tovább).
Az Állam kifizet 1M forintot a hitelünkből
A második gyermek megszületése esetén a jelzáloghitelünkből 1M forintot el tudunk tüntetni. Érdemes a drágább, piaci hitelt csökkentenünk. 2 év múlva az aktuális tőketartozásunk 14,3M forint, amiből lejön az 1M forint. Tehát 13,3M forinttal tartozunk.
Az új törlesztőrészletünk 77 806 forint.
Tehát tudtuk csökkenteni a törlesztésünket havi 5 995 forinttal. Ezt a pénzt tegyük ugyanoda félre (biztonsági likvid tartalék), mint a 41 667 forintokat. Így évente további 71 940 forintot tudunk összegyűjteni.
Az Állam elengedi a 30%-át a tartozásnak + 3 év
A második gyermek megszületése okán a szabadfelhasználású hitelünk havi törlesztését további 3 évre felfüggesztik. Ráadásul elengedik a 30%-át a tartozásnak. Így 2021.09-ben a tőketartozásunk már csak 7M forint (a példában feltételeztem, hogy azonnal megszületett a gyerek és felfüggesztésre került a törlesztés).
Megszületik a harmadik gyermek 2025-ben
A példa kedvéért feltételezzük, hogy a második gyerek megszületése után 3 évvel érkezik a harmadik csemete. Ez számos kedvezményt eredményez számunkra!
Az Állam elengedi a teljes tartozást a 7M forintból
A harmadik gyerek megszületése után (ebben az esetben csak azok a gyerekek számítanak bele, akik 2019.07 után születtek) az Állam elengedi a teljes tartozást. Így az máris állami támogatássá alakul át, ami vissza nem térítendő részünkről
Az Állam további 4M forintot kifizet a hitelünkből
2019.07-től az előzetes várakozások alapján az Állam a harmadik gyermek megszületése esetén további 4M forintot kifizet a jelzáloghitelünkből. Értelemszerűen megint érdemes a piaci hitelünket csökkenteni. 2025-ben (6. év) a tőketartozásunk 11M forint, amiből lejön a 4M forint.
Új tőketartozás 7M forint, új törlesztőrészlet 45 916 forint. Tehát az eredeti törlesztéshez képest megspóroltunk havi 37 885 forintot, ami bekerül a likvid tartalékba a többi mellé.
Az Állam elengedte a feleség diákhitelét
Itt érdemes megemlíteni, hogy a harmadik gyermek megszületése esetén anyuka esetleges diákhitelét (amit ezidáig befagyasztottak) teljes mértékben elengedték. Ez az elengedett összeg további milliókkal növelheti a családi vagyon mértékét.
Hogyan állunk 10 év után?
A CSOK hitelünket továbbra is fizetjük, aminek a törlesztése havi 71 132 forint.
A piaci hitelünk tőketartozása a 10. évben 5,9M forint.
A CSOK 10M és az állami 10M személyi kölcsön feltételeit teljes mértékbe teljesítettük.
Miután kifizettünk a 10. évben a piaci hitelünket, megmaradt 1 587 570 forint megtakarításunk, a havi törlesztésünk pedig lecsökkent 71 132 forintra (CSOK 15M hitel).
A lakás piaci értékének várható változása
fontos számolnunk a vásárolt lakás piaci értékének a várható változásával is, mint vagyonnövelő tényező. A 2019-ben 50M forintért vásárolt új építésű ingatlant számos tényező befolyásolhatja:
Az ÁFA változása 2019.12.31 után
Fontos figyelembevennünk azt a tényt, miszerint a jelenlegi információink alapján önmagában az ÁFA 22%-kal magasabb lesz hamarason. Ez mit jelent?
Az 50M forintos ingatlan nettó ára 47,6M forint. A bruttó ár 27%-os ÁFA-val számolva már 60,476M forint lenne. Ez önmagában 10,4M forintos árdrágulást jelent, amit a piac középtávon egyértelműen tartani fog.
Évi 5%-os lakásáremelkedés esetén
Nem gondolom, hogy 10 éves viszonylatban tartani fogja a piac a két számjegyű drágulást. Viszont joggal számíthatunk egy évenkénti 5%-os átlagos drágulásra.
Ez azt jelenteni, hogy 10 év múlva a mostani 50M forintot érő ingatlanunk ára 81M forint körül érhet. Ez összességében 62%-os emelkedést jelent.
Emlékszünk, hogy 10 évvel ezelőtt mennyit ért egy 55 nm-es panellakás Budaörsön? 12M forint. Most 28M forintért mennek. Te ismersz ilyen példákat?
Bekavarhat az infláció
Évi 2%-os átlagos inflációval számolva az 50M forint jövőbeni értéke 10 év múlva 60,9M forint.
Ezt azt jelentené, hogyha az 5%-os drágulást a piac természetes áremelkedésének tekintjük és ehhez számítjuk hozzá még az inflációból eredő korrekciót, abban az esetben a 81M forint helyett az ingatlan névleges értéke 98,7M forint.
Mennyi lesz az ingatlanom ára?
A fentiekben kizárólag árnövelő körülményeket számítottam, miközben az ingatlanpiacon nem ritka az a ciklikus esemény, amikor árcsökkenésről beszélünk.
Azonban 10 éves távlatban nem annyira jelentős ez a csökkenés még a válságok idején sem. Gondoljunk bele, hogy a 2009-ben bezuhant ingatlanpiacon az árak messze nem zuhantak az 1999-ben tapasztalt árak szintjére.
Azt gondolom, hogy a most 50M forintért megvásárolt ingatlan várható névleges értéke valahol 75-90M forint között alakul. Azon sokat lehet vitatkozni, hogy a valódi értéke ennek a pénznek 10 év múlva mennyi lehet.
Azt azonban nem szabad elfelejtenünk, hogy a bérek képtelenek ezt a fajta vagyontömeget akár névértéken lekövetni. Ugyanis azt jelentené, hogy elméletben a következő 10 évben félre kéne tudnunk minden költségünk és tervünk mellett 25M forintot tenni a fizetésből.
Ez évi 2,5M forint, azaz havi 200e forint. Egyetlen átlagbér prognosztizáció sem említi, hogy a következő években az átlagbér Magyarországon megduplázódna. Tehát nem reális ennyit megtakarítani az Átlagos embernek.
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Pörög az ingatlanpiac és nem tudjuk, hol a vége. Jelenleg a CSOK és a gyermekvállalási támogatásoknak köszönhetően még mindig keresleti piacról beszélünk. Egy ilyen piacon mire kell figyelnünk, ha új építésű lakást szeretnénk vásárolni egy lakóparkban?
A használatbavételi engedély nem elég
Ebben a cikkben az új építésű lakás vásárlásának és a CSOK igénybevételének a viszonyát vizsgáljuk meg. Elterjedt tévhit, hogy a banknak elég a használatbavételi engedély, amire már tudnak utalni.
Valójában új építésű társasház esetében a bank az albetétesítés után fogja a CSOK-ot és a hitelt kiutalni az eladónak. Ennek oka, hogy a CSOK törvény kifejezetten előírja a tisztázott és elkülöníthető tulajdonosi jogviszonyokat.
A használatbavételi és az albetétesítés között hónapok telhetnek el. Ez azért probléma, mivel addig
Az eladó cégen múlik, hogy beköltözhetünk-e (általában nem)
Lejár a banki rendelkezésre tartási határidő, így módosítani kell a hitelszerződést, aminek a költségeit mi viseljük (több, mint százezer forint is lehet)
Lejár a földhivatali függőbentartási határidő, ami miatt rohangálni kell az ügyvéd, az eladó és a bank között aláírásért, majd 6 600 forintért benyújtani a szükséges papírokat a földhivatalba
Léteznek olyan egyedi megállapodások, ahol a projektet finanszírozó bank megelőlegezi úgymond a CSOk összegét is és már használatbavételire folyósít, amennyiben megtörtént a birtokba adás is és visszük magunkkal a birtokbaadási jegyzőkönyvet.
Ha nem vagy türelmes, pénzt bukhatsz
Sokat hallani olyan rémhírekről, miszerint a lakóparki építkezések csúsznak és a végeláthatatlan tili-toli miatt inkább a vevők elállnak a vásárlástól és kérik vissza a befizetett önerejüket (ütemezéstől függően 20-50%).
Egy ilyen projektnél mindig számítanod kell arra, hogy minimum fél év csúszás bele van kalkulálva több ok miatt, miközben téged folyamatosan hitegetnek a határidőkkel:
a munkaerőhiány miatt
a projekt nagysága miatt
a hatósági engedélyek beszerzése miatt
a vállalkozó kalkulált haszna miatt
A kalkulált haszon
Gondolj bele abba, hogy egy projekt esetében a vállalkozónak szüksége van bevont tőkére. Minden projekt finanszírozásának egy része a beszálló jövőbeni lakástulajdonosok önrészéből adódik össze.
Kezdődő projektnél a lakásárak alapvetően alacsonyabbak, hogy gyorsabban lehessen értékesíteni az első ütemet, ami aztán beindítja a teljes projektet.
Konkrét példa: Ismerek olyat, aki beszállt egy ilyen építkezésbe még az elején. A lakást leütötte 43M forintért. Menet közben kifizette a felét az árnak és mentek az ígérgetések.
Elfogyott a hölgy türelme és kérte vissza a pénzét (az 500 000 forint letétet bukta). Úgy gondolta, hogy nagyjából nullán száll ki és tovább tud menni. Amit elfelejtett, hogy az építkezés haladtával ez az ingatlan aktuális értéken már 50-53M forint körül alakul. A döntésével bukott azonnal 7-10M forintot, mivel máshol sem fog ennél olcsóbban lakást találni.
Gyakorlatilag a hölgy finanszírozta valaki más lakását. A vállalkozó ebből a pénzből kivitelezte a lakást, majd visszamondás után azonnal tudta drágábban értékesíteni. Ez a cég nettó nyeresége. Ezért húzzák a határidőket…
Három gyereked van? Önerő nélkül nem fog menni!
A törvényi szabályok alapján elképzelhető, hogy egy háromgyermekes CSOK-ot igénylő család 0 önerővel (500 000 forint letéttel) megvásároljon egy új építésű lakást.
Azonban fontos tudnunk, hogy a kivitelező nem fogja meghitelezni nekünk a hideg-meleg burkolatokat, szanitereket, nyílászárókat…stb. Gyakran előfordul, hogy még foglalózás esetén sem szólnak az ügyfélnek a szükséges önerőről.
Menet közben derül ki, hogy bizony a vállalkozó akkor fogadja el az ajánlat tételünket, ha kifizetünk azonnal 20% előleget, amiből folyhat a kivitelezés. Gondoljunk bele, hogy 35M forintért, 0% önerővel, CSOK-kal, hitellel vásárolnánk meg a lakást és egyszercsak 7M forint készpénzt kérnek rajtunk számon…
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Ez a weboldal cookie-kat használ, hogy a lehető legjobb felhasználói élményt nyújtsuk Neked. A cookie-adatok a böngészőben tárolódnak, és olyan funkciókat látnak el, mint amikor felismerik Önt, amikor visszatérnek webhelyünkre, és segítünk csapatunknak megérteni, hogy a webhely legszélesebb és leghasznosabb része mely része.
A cookie-beállításokat a bal oldalon található fülek navigálásával állíthatod be.
A szigorúan szükséges cookie-t mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a cookie-beállításokhoz.
Ha letiltja ezt a cookie-t, nem tudjuk menteni a beállításokat. Ez azt jelenti, hogy minden alkalommal, amikor meglátogatja ezt a weboldalt, újra engedélyeznie vagy tilthatja le a cookie-kat.
Harmadik fél által használt cookie-k
A weboldal a Google Inc. („Google”) Google Analytics rendszerét használja a látogatottságának elemzésére. A Google Analytics rendszere ún. „cookie-kat” – egyszerű, rövid, kisméretű szöveges fájlokat – tárol el az Ön informatikai eszközén és ezek segítségével elemzi a weboldalunk látogatottságát, segítve ezzel a weboldalunk fejlesztését a felhasználói élmény fokozása érdekében.
A „cookie-ban” rögzített, weboldal látogatottságára vonatkozó adatok (a látogatás időpontjával és az Ön IP címével együtt) a Google USA szervereire kerülnek átvitelre és letárolásra. A Google arra használja ezeket az adatokat, hogy az Ön honlap-látogatási szokásait kiértékelje, jelentéseket állítson össze ezekről a XY számára, valamint arra, hogy egyéb, a weboldallal és az internet használatával kapcsolatos szolgáltatásokat nyújtson.
Fontos lépés: először engedélyezd a cookie-kat, hogy az oldal rendesen működjön! Később tudod a beállításokat változtatni!
