Megéri kiváltani a lakáshiteleket még az idén? Sokakban merül fel a kérdés, amihez a szokásos üres lózungokon és szponzorált tartalmakon kívül nem sok konkrétumot lehet beszerezni. Ha megfordítjuk a kérdést, akkor valójában miért ne érné meg kiváltatni a lakáshitelünket egy olyan piaci környezetben, ami lényegesen kedvezőbb kamatokat biztosít számunkra, mint amikor felvettük a hitelt vagy amikor a devizahitelünket átváltották forinthitellé?
Milyen lakáshiteleket érheti meg kiváltatni?
Nagyon leegyszerűsítve minden meglévő lakáshitelt érdemes felülbírálni és megnézni, hogy a konstrukció átalakításával és/vagy kiváltásával jobban járhatunk e, mintha megmaradunk a meglévő hitelünknél. Érdemes első körben definiálnunk a célunkat:
- csökkenjen a havi törlesztő
- csökkenjen a futamidő
Konkrét példa, ami a cikk számításának az alapját képezi
2027. június. 15.-a a lejárata, de újabban 2030.06.17. van megjelölve mint szerződés lejárat időpontja.
Törlesztő részlet: 152 208 HUF
Tőketartozás: 15.623.757 HUF
A forintosított devizahitelek jellemzői
- a forintosított hitelek kamatperiódusa 3 hónap,
- főszabály szerint a hitel forintosítás utáni kamatszintje = 3 havi BUBOR + a devizahitel eredeti kamatfelára, de
- nem lehet magasabb a forintosított hitel kamatszintje, mint az eredeti volt azzal a kitétellel, hogy
- legalább 1%-os kamatfelárat, vagyis (a jelenlegi BUBOR alapján) 3,1%-os kamatot fel kell számítaniuk a bankoknak,
- legfeljebb 4,5% (lakáshitelek), illetve 6,5% (szabad felhasználású jelzáloghitelek) lehet a kamatfelár,
- a fenti kamatfelárakat a rendszeresen felszámított díjak nélkül kell számítani.
Az új lakáshitelünket változó kamatozásúra vagy hosszabb távon kamatfixált ajánlatra kérjük?
Amikor a kiváltáson gondolkozunk, akkor nagyon fontos ezt a körülményt tisztáznunk. Gyakran mossák össze a különböző kamatperiódusú ajánlatokat az ügyfelek és kockázatelemzés helyett kizárólag az alacsonyabb kezdő törlesztőrészlet lesz a döntő számukra!
Egy konkrét kalkuláció
Alapul azt a statikus példát vettem, miszerint a következő 4 évben megmarad a változó kamatozású hitel kamata (2,23%). Ezután megvizsgáltam, hogyan viszonyul egymáshoz a változó kamatozású hitel törlesztése és az összes visszafizetés a 10 éves fix kamatozású minősített fogyasztóbarát hitelhez képest, amennyiben “legrosszabb” esetben az utolsó 6 évben a kamat 8%-os lenne a változó kamat esetén (5%-os kamatemelkedés).
Láthatjuk, hogy egy 5%-os kamatváltozás az ötödik évtől 41%-os emelkedést eredményezne eredeti törlesztőrészletünkben (változó kamat), míg a kezdetben magasabb fix kamatozású törlesztéshez képest ez az emelkedés 10,2%-os lenne. Az egyensúlyi állapot, amikor pontosan ugyanannyit fizetnénk vissza, a 7,55%-os kamat 4. év utántól a változó kamatozású hitelünk esetében.
Ebben a példában a végső következtetésünk az, hogy el tudjuk e képzelni azt a helyzetet, miszerint a következő 10 évből 6 évben a változó kamatunk magasabb lesz, mint 7,55%?
„Azoknak a családoknak, akik nem befektetési, hanem lakhatási céllal vettek hitelre ingatlant és most ki szeretnék azt váltani egy kedvezőbb ajánlatra, kifejezetten kötelező a drágább, ugyanakkor fix kamatozású hitelt választani” – Szarvas Norbert, IFL blog szerzője
Vegyük figyelembe a megemelkedett jövedelmünket
Még mielőtt belevágunk a számolgatásba, érdemes figyelembe vennünk azt a nem elhanyagolható tényt, hogy a jövedelmünk az elmúlt években dinamikusan növekedett, aminek hatása a vásárlóerő paritás növekedésén is érezhető volt.
Nem szabad a kezdeti törlesztőrészletünkből kiindulni, és azt megpróbálni visszaállítani. A példában leírt mostani 152 208 forintos törlesztőrészlet is nagyjából 100 000 forintról indult 12 évvel ezelőtt, de az biztos, hogy ezt nem fogjuk tudni visszaállítani. Nem is érdemes.
A kiváltandó lakáshitel törlesztőrészletét és futamidejét érdemes a megemelkedett jövedelmünk függvényében vizsgálni. Így nem lesz számomra meglepő, ha végső soron ugyanannyit vagy többet kell havonta fizetnünk, viszont cserébe
- jelentősen csökken a futamidő
- jelentősen (milliókkal) csökken a teljes visszafizetés összege
Megéri kiváltani a lakáshiteleket egy teljesen új konstrukcióra?
Törlesztő részlet: 152 208 HUF Tőketartozás: 15.623.757 HUF
A számításban a család igazolható jövedelme havi 400 000 forint.
Kritikus kérdések a lakáshitel kiváltása előtt
- az ingatlanunk mai piaci értéke megfelelő? Fő szabály: a hitel összege maximum a bank által! megállapított forgalmi érték 80%-a lehet, de vannak bankok, akik ennél is szigorúbbak
- a jövedelmünk- meglévő hitelek töresztése (kivéve a lakáshitel, amit kiváltunk) 50%-a fordítható havi törlesztésre. Belefog férni az új törlesztő?
- a BAR listán szerepelünk, mint rossz adós? Ha igen, akkor nem tudjuk kiváltani a hitelünket
Bónusz cikk: Milyen szabályoknak kell megfelelnem a hitelfelvétel során?
Mit mond a lakáshitel kalkulátor, milyen feltételekkel kaphatunk ma hitel?
Első lépésként fogom és megnézem a lakáshitel kalkulátort, hogy ezekkel a paraméterekkel milyen havi törlesztést adnak számunkra a bankok hitelkiváltás esetén és változatlan futamidő mellett a különböző kamatperiódusokra:
[Mindig a legjobb törlesztőrészlet ajánlatot veszem figyelembe]
változó kamatozású hitel (3 havi): 128 432 HUF (ilyen konstrukciónk van most)
3 éves kamatozás: 133 796 HUF
5 éves kamatozás: 134 854 HUF
10 éves kamatozás: 142 609 HUF
A számokból több érdekes dolgot vehetünk észre:
- mindegyik ajánlat havi törlesztője azonos futamidő mellett alacsonyabb, tehát biztosan megéri kiváltani a lakáshiteleket
- a 3 és az 5 éves kamatperiódus között (két különböző bank ajánlata) 1 058 forint havonta a különbség, ami (változtatlan kamatok mellett) 12 év alatt összesen 152 352 forint. Cserébe viszont két évvel tovább garantált a törlesztőrészletünk!Érdekességképpen, ha 3 év múlva 2%-ot emelkedne a 3 éves kamatperiódusú hitelünk, akkor a köztes 2 évben (az 5 éves fix hitelhez képest) a havi törlesztőrészlet különbség:2%-os kamatemelkedés esetén a 3 éves fix hitelünk új törlesztője: 149 399 Ft2 év törlesztőkülönbsége (a 5 éveshez képest): 14 545 forint /hó, összesen 349 080 forint, azaz több, mint kétszer többet fizetnénk vissza, ha a 3 éves fix hitelt választjuk az 5-höz képest és 2%-kal emelkedik a törlesztőrészlet az első kamatfordulón!
- a 10 évre (szinte végig) fixált hitel törlesztése alacsonyabb havi 6 790 forinttal, mint a három éves kamatozású hitelnek, amelyik az első kamatfordulón 2%-ot emelkedett!
- a mostani konstrukciónkhoz képest havi 9 599 forinttal kell kevesebbet fizetnünk változatlan futamidő mellett. Viszont 10 évig garantált a törlesztő, míg a jelenlegi esetben a piaccal együtt emelkedhet/csökkenhet
Kombináljuk a hitelt lakástakarékkal?
Szögezzük le a legelején, hogy lakástakarékkal kombinálni a hitelünket két stratégia esetben érdemes:
- a lakástakarékon időarányosan elérhető kamat mértéke magasabb, mint a hitelünk kamata, azaz a pénzünk itt jobban termel, mintha a banknak adnánk
- szeretnénk a likviditásunkat megőrizni hosszútávon egy vis major helyzet esetére, ugyanis a hitelt fizetnünk kell, de a mellé kötött lakástakarékokat egyesével és bármikor felmondhatjuk, amiből a pénzünket (mínusz kezelési költség+számlanyitási díj+ bizonyos esetekben az állami támogatás) visszakaphatjuk és a családi kiadásunkat tehermentesíthetjük a havi x-szer 20 150 forintos teherrel.
Vegyük úgy, hogy meggyőzött minket a 10 évre fixált lakáshitel konstrukciója
és szeretnénk minél több lakástakarékkal kombinálni. Ebben az esetben megfontolandó lehet a kiváltandó hitel futamidejét kitolni 25 éves, ugyanis ebben az esetben az elnyújtott futamidő hatására jelentősen csökken a bank felé fizetendő összeg. A különbséget pedig a jobban kamatozó lakástakarékba tudjuk helyezni.
futamidő 25 év
törlesztőrészlet: 86 931 forint
kamat: 4,24%
10 éves LTP EBKM: 4,22%
Ebben az esetben tehát 0,02%-kal rosszabbul kamatozik a pénzünk a lakástakarékban, mintha a hitelbe fizetnénk. Amiért mégis ezt a konstrukciót számolom ki annak az oka a likviditásunk megőrzése a következő 10 évben. Tehát stratégiailag indokolt és legit megoldással állunk szembe.
Hogy miért 10 éves lakástakarékot számolok és nem 4 évenkénti betörlesztést? Egyrészt ízlés kérdése, másrészt az alábbi két extra cikkből megértheted:
Extra cikk 1: A NAGY ÖSSZEHASONLÍTÁS: 4 vs 10 éves lakástakarék a hitel mellé
Extra cikk 2: Az Állam érdeke, hogy csökkenjen a lakástakarék támogatás?
A lakástakarékkal kombinált új lakáshitelünk számai
futamidő 25 év
törlesztőrészlet: 86 931 forint
kamat: 4,24%
10 éves LTP EBKM: 4,22%
10 év múlva a tőketartozásunk: 11 472 013 HUF
1 db 10 éves 20 000 forintos lakástakarék megtakarítási összege: 3 135 630 HUF
Szükséges lakástakarék darabszám: 3 db 20 000 forintos + 1 db 13 000 forintos = 11 445 060 HUF + hitel maradványérték 26 953 forint (a végtörlesztés a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel konstrukció miatt díjmentes).
tényleges futamidő: 10 év (-2 év csökkenés)
tényleges havi törlesztőrészlet: 86 931+ 73 600 (4x 150 forint adminisztrációs díj) = 160 531 / hó
teljes visszafizetés: 19 263 720 forint
a jelenlegi kosntrukciónkban változatlan kamatok mellett a teljes visszafizetés: 21 917 952 forint
tehát ehhez képest spóroltunk 2 654 232 forintot
amennyiben a jelenlegi változó kamatozású hitelünk 2%-ot emelkedne jövőre, akkor a teljes visszafizetendő: 24 150 336 forint lenne!!!! Ez az új konstrukcióhoz képest 4 886 616 millió forint veszteség lenne, ami a jelenlegi tőketartozásunk 33%-a…
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
- Lakástakarékot szeretnék kötni
- Nyugdíjcélra szeretnék félretenni
- Gyerekmegtakarítást szeretnék kötni
- Hitelt szeretnék felvenni lakásra
Hasznos cikkek számodra:
- Megtanítom, hogyan állítsd helyre a cash flow-dat!
- Hogyan használd a „borítékos pénzügyi rendszert”?
- A biztonsági tartalék 3 szintje
Ismerdd el ennek a pénzügyi blognak a hasznosságát azáltal, hogy támogatod! Fizess értékért értékkel!
