Oldal kiválasztása
Akinek van pénze, az ne kapjon babavárót?

Akinek van pénze, az ne kapjon babavárót?

Érdekes cikkeket olvastam a napokban a Babaváró igénylésekkel kapcsolatban. Felmerültek olyan kritikák, minthogy a babavárót inkább a gazdagabbak veszik fel és az így megszerzett pénzt inkább befektetik. Mi ezzel a probléma? Pro és kontra cikk következik!

Nézd meg a véleményemet!

Akinek van pénze, annak ne járjon a babaváró?

Ha leásunk a magyar néplélek legmélyebb bugyraiba, akkor tapasztalhatjuk meg igazán, mennyire kétpólusú a magyar társadalom évtizedek óta. Feloszlottunk gazdagra és szegényre. Az átmenet teljes mértékben eltűnt. Legalábbis a fejekben.

Akinek pedig a babaváró 10 millió forintja nem feltétlenül tűzoltásra kell, attól sokan már a jogot akarják elvenni. De minimum felhúzzák rá a szemöldöküket. Hogyan képzeli bárki, hogy egy szabad felhasználású hitelből valaki megpróbálni további pénzt generálni egy befektetés formájában?

Tisztázzuk: a cél nyitott

Pro: Rendkívül visszás, hogy amíg a társadalom jelentős része küzd a mindennapi megélhetéssel, addig vannak olyanok, akik úgy veszik fel a “közösből” a babavárót, hogy alapvetően “nem lenne rá szükségük”.

Kontra: A szabad felhasználású hitelnek a legfontosabb tulajdonsága talán az, hogy mindenki egyéni szoc. problémája annak a felhasználása. Van aki önerőt képez belőle a lakásvásárlás során, mások befektetik, míg megint mások a hajukra kenik ezt az összeget.

A gazdagabbak nem tőled veszik el a helyet

Pro: Miért osztogatjuk az ingyen pénzt a gazdagoknak ahelyett, hogy a rendelkezésre álló keretet használnánk fel optimálisabban és több jutna a rászorulóknak?

Kontra: A babaváró az Állam és a költségvetés számára többszörösen megtérülő befektetés. Lakáscélnál a 10M forint pont arra elég, hogy meglegyen a szükséges önerőnk vagy merjünk nagyobbat álmodni. A cél pedig egyértelmű: megmozgatni a lakosság folyószámlán tárolt ezer milliárdjait és integrálni azt a gazdaságba. Mindezt úgy, hogy közben pörgetjük a hitelezést állami ösztönzőkkel és az építőipart.

Miért kell a gazdagabb családokat egyáltalán motiválni?

Pro: A gyerekek kis élete nem olyan dolog, amit beárazhatunk. Érthetetlen, hogy miért kell azokat a családokat újabb milliókkal motiválni, akiknek amúgy is lenne pénze egy gyermek felnevelésére?

Kontra: Pont a jobb anyagi körülmények között élők vállalnak kevesebb gyermeket. Számos ok közül ez visszavezethető a karriercéljukhoz. Mindazonáltal érdemes megjegyezni, hogy a közhiedelemmel ellentétben a legtöbb igénylő nem gazdag, pusztán többet keres, mint az átlag. Ettől még számukra is évekig elérhetetlen a saját otthon megteremtése segítség nélkül, ami miatt nem mernek családot alapítani.

Segítség

Szívesen segítek neked közvetíteni a babavárót és/vagy a lakáshiteledet, CSOK-ot. Átbeszéljük a többi igénybe vehető támogatást és akár jelzáloghitel konstrukciókat is nézünk, ha éppen lakásvásárlás előtt állsz. Ez egy komplex szolgáltatás.

szarvas.norbert@iflgroup.hu

Jogi

Ez a cikk 2019. szeptember 17. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A cikkben szereplő információk nem teljes körűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!

Addig nem veszel lakást, amíg nincs itt a válság?

Addig nem veszel lakást, amíg nincs itt a válság?

Sokan kalkulálnak azzal, hogy – tanulva 2009-2011-ből – kibekkelik valahogyan az ingatlan boom időszakát, és a válság idején veszik meg a lakásukat, jelentősen leértékelve. Mennyire valid ez a terv? Egyáltalán lehet tervnek nevezni? Hoztam pár indokot, amiért elbukhatod a dolgot…

Ha olvasás helyett inkább hallgatnál…

5 indok

Azt vettem észre, hogy sokan nagyon könnyelműek a válsággal kapcsolatban és egyfajta hurrá-optimizmussal élik meg annak lehetőségeit, míg bagatellizálják életükre gyakorolt miniatürizált armageddon hatásait.

Van önerőd?

Önerő nélkül nem fog menni a lakásvásárlás még a válság legmélyebb bugyraiban sem. Sok embernek a legnagyobb gondja, hogy jelenleg nem rendelkezik önerővel.

Ami ennél is nagyobb gond, hogy önerőgyűjtés helyett lubickol a bérnövekedés és életszínvonal emelkedés által elérhető lehetőségekben. Itt egy motor, ott egy mindent bele nyaralás, amott pedig hetente többször étterem. Önerő meg sehol…

Rajthoz álltak a gazdagok

A gazdag emberek legfontosabb gyűjtőtulajdonsága, hogy gazdagok. Értsd: van pénzük, amit saját életszínvonaluk kockáztatása nélkül bárikor be tudnak dobni.

Ők is ott állnak a rajtvonalon és amint megnyit az ingatlan-outlet, ők lesznek az elsők, akik lecsapnak a lehetőségre és készpénzre kezdik felhalmozni a jobb lakásokat.

Hidd el. Ha te arra játszol, hogy majd olcsóbban akarsz lakást venni, akkor ők is…

Közbeszólnak a bankok

Van egy olyan butácska alapvetése a gazdaságnak, hogyha csökken a kereslet és növekszik a kínálat, akkor csökkennek az ingatlanárak. Ha csökken az ingatlanár, miközben a munkaerő költsége változatlan, akkor kevesebb beruházó jelenik meg az építőiparban. Kevesebb a kihelyezett hitel, projekt hitel, ezért alacsonyabb a bankok számára a megtérülés.

Minél alacsonyabb a megtérülés és növekvő a kockázati tényező, annál jobban megválogatják, hogy kinek adnak hitelt. Válassz a szigorodó szabályok közül, melyik lenne számodra átvészelhető?

  • több önerő kell
  • alacsonyabb törlesztőrészlet vállalható be
  • munkaviszonyt jobban megvizsgálják
  • kevesebb jövedelemtípust fogadnak el
A matek sem jön ki

Számoljuk ki gyorsan, hogy egy mostanra 30M forintot érő lakáshoz 20M forint hitellel (20 év, 10 év fix kamat) mennyibe kerül hozzájutni, ha valamilyen csoda folytán lenne lehetőséged ma is megvenni azt a lakást és a válság idején is…

A terved az, hogy a 30M forintot érő lakást elhozhatod 25M forintért, amihez lesz 5M önerőd (!?).

Ma 20M forint hitel ezekkel a paraméterekkel nagyjából 4%-os kamatra is elérhető, 121e forintos törlesztővel és 29,1M forintos teljes visszafizetéssel.

Ha itt a válság, akkor drágulnak a hitelkamatok. Én 7%-os kamattal számoltam. Az új számok: 155e forintos törlesztő, 37,3M forintos teljes visszafizetéssel…

Tehát hitelarányosan közel dupláját fizeted ki kamatban 20 év alatt, ha majd válság idején akarsz lakást vásárolni hitelből. Itt máris elfogy az előnyöd.

Fontos a körülmény…

Oké, ez csak a hitel volt. Tegyük hozzá, hogy most 30M forintért kéne lakást venni a példában, amihez szükséges 6M forint önerő és a hitel 24M forint lenne.

24M forintra számolva 35M a teljes visszafizetés és 145e forint a törlesztőrészlet. Még ezzel együtt is jobban jársz alapvetően…

Elég bátor vagy hozzá?

Hajlamosak vagyunk nagyon könnyen dobálózni a számokkal. Amikor az ingatlanpiac a csúcskorszakát éli, akkor nem túl merész az ingatlant jó befektetésként kezelni.

De mi a helyzet, ha rád szakad a gazdasági cunami és a csapból is az folyik, hogy itt a vége? Amikor minden ismerősöd ultra pesszimista, mivel rosszabbul élnek, kevesebbet keresnek és veszélyben a munkahelyük?

Ebben a pusztító mentális tűzvészben kéne úgy döntened, hogy felveszel egy nagyobb hitelt és minden biztonsági tartalékodat beáldozod egy elméletre, hogy “most érdemes lakást venni”.

Az biztos, hogy érdemes. A kérdés, hogy a te megalapozatlan anyagi helyzetedben is érdemes…?

Segítség

Szívesen segítek neked közvetíteni a babavárót és/vagy a lakáshiteledet, CSOK-ot. Átbeszéljük a többi igénybe vehető támogatást és akár jelzáloghitel konstrukciókat is nézünk, ha éppen lakásvásárlás előtt állsz. Ez egy komplex szolgáltatás.

szarvas.norbert@iflgroup.hu

Jogi

Ez a cikk 2019. augusztus 28. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A cikkben szereplő információk nem teljes körűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!

Elmarad a következő ingatlanválság?

Elmarad a következő ingatlanválság?

Sajnáljuk, a brutális leértékelés most elmarad -jelenthetné be bármelyik ingatlanos a következő években, amikor irodájának ajtaja előtt reménykedő vásárlók tucatjai sorakoznak. De miért is maradhat el az, amire annyira várunk?

5 különleges érv

Nézd meg a videót, aztán gyere vissza és folytasd az olvasást!

Mások a körülmények

Remélhetőleg végignézted a videót, amiben kifejtem azt az 5 megdönthetetlen érvet, ami előrevetítheti számunkra a jövőt az ingatlanpiacon.

Egy újabb válság körvonalazódik az életünkben. Ez a kontúrvonal azonban már sokkal többről szól, minthogy bankok hogyan selejtezik le értéktelen követeléseiket és ezzel milyen módon ütnek lyukat a globális gazdaság működésében.

Az új válság színe a zöld

Gondolom te is hallottál már a globális felmelegedés nevű jelenségről. Ha máshonnan nem, de azokból a melegebb, szárazabb karácsonyi időszakokból – amiket el kell szenvedned minden évben – rájöhettél már, hogy valami nincsen rendben a környezetünkkel.

Túlfogyasztás, pazarlás, káros anyagkibocsájtás, évszázadokig nem lebomló anyagok – ezek határozzák meg a legnagyobb problémánkat. A globális felfogásnak kell egy rendkívül erőteljes paradigmaváltáson átesnie, ahol a mennyiség helyett a minőség kerül előtérbe.

Ha ez bekövetkezik, akkor minden megváltozik. A gazdaság brutális bővülése – ami a fogyasztási mennyiségen alapul – teljes mértékben lelassul. A kérdés, hogy helyette sikerül-e alternatív megoldásokat találni arra, hogy elkerüljünk egy globális recessziót?

Nemzetgazdasági kihívás: klímamenekültek

A nemzetgazdaságok szintjén rendkívüli problémát – öngerjesztő folyamatot – eredményezhet a jövőbeni klímamenekültek érkezése, akik alapjaiban ingatják meg az egyre inkább elgépiesedő – automatizált – nyugati világot és társadalmat. A klímamenekülteknek nem lesz választásuk, hacsak az emberiség technológiai megoldásokkal nem tud előállni a számukra.

Miközben például az európai társadalom öregedőben van – éppen ezért szükség lenne egy bizonyos számú bevándorlóra -addig félő, hogy bőven az origó fölé helyezhető azoknak a száma, akik a következő években érkezni fognak (gyakran kényszerből).

Vajon képesek lesznek a nemzetgazdaságok kontrollálni ezt a helyzetet, vagy éppen ezzel ágyazunk meg egy másfajta globális gazdasági világválságnak?

Kereskedelmi háborúk

A modern világ meglátásom szerint már most is háborúban áll egymással. Csak a hadszíntér a vámhatárokon zajlik és fegyveresek helyett öltönyös politikusok esnek egymásnak szüntelenül.

Elég csak az amerikai-kínai kereskedelmi háborúra gondolni, ami tökéletesen megmutatta számunkra, hogyan tudják tőlünk független hatalmak egy döntéssel szétszedni az általunk szeretett és ismert valóságot.

Egyik kezében ott az Apple, a Google, a Facebook és más amerikai gigacégek. A másik kezében pedig az elektronikai eszközök gyártásában nélkülözhetetlen nemesfémgyártás vagy éppen az “olcsó kínai gyártás”.

A pánik a piacokon növekedik, a szegregáció egyre élesebb a cégek között. Szépen lassan pedig a globális, békében együtt élő és egymást ismerő világról alkotott elképzelésünk a profit és a pillanatnyi politikai haszon oltárán szertefoszlik.

Kételyek között csak egy dolog a fix

Remélem benned is körvonalazódik, hogy miben lesz eltérő egy következő válság és miért nem fogja oly módon érinteni az ingatlanpiacot, mint amennyire te erre számítasz?

A videóban már említettem magyar specifikusan a gócpontok (nagyvárosok + agglomeráció) felemelkedését és a hagyományos értelemben vett vidék elnéptelenedését.

Nehezen tudom elképzelni, hogy a következő években a gócpontokon található ingatlanok egyfajta kiárusítási áron cseréljenek nagy mennyiségben tulajdonost.

Miért adná el bárki áron alul az ingatlanját, ha

  • Magyarországon a munkanélküliséget felváltotta a tartós munkaerőhiány
  • A felvett jelzáloghiteleket mindenféle adósságfékkel rögzítették (JTM, fix kamat, állami támogatások)
  • Lakni valahol létszükséglet. Jelenleg albérletet fizetni drágább, mint hitelt fizetni
  • Tömegesen vásároltak második vagy sokadik ingatlant befektetési céllal. Nincsen rajtuk eladási kényszer

Segítség

Szívesen segítek neked közvetíteni a babavárót és/vagy a lakáshiteledet, CSOK-ot. Átbeszéljük a többi igénybe vehető támogatást és akár jelzáloghitel konstrukciókat is nézünk, ha éppen lakásvásárlás előtt állsz. Ez egy komplex szolgáltatás.

szarvas.norbert@iflgroup.hu

Jogi

Ez a cikk 2019. augusztus 15. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A cikkben szereplő információk nem teljes körűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!

Lehetetlen minden állami támogatást megkapni?

Lehetetlen minden állami támogatást megkapni?

A családvédelmi akcióterv keretében egyre nagyobb összegekhez lehet(ne) jutni a családoknak, hogy aztán egy sokkal stabilabb családi vagyonnal vágjanak neki a jövő kihívásainak. Azonban több “rejtett”, “nem hangoztatott” szabály boríthatja fel a terveinket…

A CSOK hitel KHR bejegyzése

A példa kedvéért nézzük meg a CSOK 10+15 támogatási program hitelrészét, aminél óhatatlanul is keletkezik egyfajta törlesztési kötelezettségünk. 25 évre a 15M forintra 71 132 forintot kell havonta fizetnünk. Ennek az úgynevezett OTK hitelkonstrukciónak a jellegzetessége, hogy 5 éves kamatperiódusban ugyan, de a fizetendő kamatod nem lehet magasabb, mint 3%. A többit az Állam fizeti meg helyetted.

Sokakat fog meglepetésként érni a jövőben a felismerés – amikor egy új hitelt vennének fel – , hogy az OTK hitelnél a bank a KHR-be nem 71 132 forintot jegyzett be, hanem ennek nagyjából a 160%-át, azaz esetünkben körülbelül 113 811 forintot. Mondván semmi nem garantálja, hogy az ügyfél teljesíti a kamattámogatás feltételeit (gyerekvállalás teljesülése, a házastársak nem válnak, …stb). Tehát egy olyan feltételezett negatív jövőképpel számol a bank a KHR-ben, ami nagy valószínűséggel sosem következik be.

A meglévő hitelek is beleszámítanak

Nyílt titok szerintem mindenki számára, hogy ma már a hitelfelvételnél úgynevezett JTM-et számítanak a jövedelmünkből, ami kamatperiódus függő is. Azaz megvizsgálja a bank, hogy a jövedelmünkhöz képest milyen törlesztésű hitelt “vállalhatunk” még be. Ezzel alapvetően nincsen gond, ha a rendszer nem akarná magát túlbiztosítani és igazságos lenne.

Talán meglepő lesz számodra, hogy milyen szinten játszik ellened a rendszer. Rengeteg olyan ügyféllel találkoztam az elmúlt hetekben is, akiknek ugyan volt hitelkártyájuk, de azt nem használták vagy bármikor ki tudták volna fizetni. Az átlagos ügyfél úgy van ezzel, hogyha kell, akkor megszünteti. Igen ám, de a bankja csak 30 napos vállalási idővel futtatja át a KHR rendszerben a megszüntetést. Azaz te ma bemész lezárni a kártyádat vagy valamilyen hiteledet és az csak 30 nap múlva látszik a KHR-ben, amit a másik bank megnéz.

Így történhet meg tömegével az eseten, amikor már ki van fizetve a 300 000 forintos kerettel rendelkező hitelkártyád, le is van zárva és a babaváró/CSOK hitelnél a bank mégis úgy számol, hogy még létező szerződés és a keret 5%-át veszi törlesztőnek, azaz ebben az esetben havi 15 000 forinttal számol.

A babaváró hitellel kapcsolatos horror

A babaváró hitel csak tovább bonyolította a dolgokat, hiszen a JTM kapcsán sem egységes a szabályozás. Van olyan bank, amelyik 500 000 forintos jövedelem alatt 40%-os terhelhetőséggel számol, míg mások 50%-kal. Ugyanakkor van olyan bank, aki a JTM-et babaváró kapcsán 45 000 forinttal terheli, míg mások 84 000 forinttal (kerekítve). És ezeknek a számításoknak mindenféle verziójával találkozhatunk.

Ez mit jelent egy olyan ügyfél esetében, aki mondjuk nettó 400 000 forintot tud igazolni, van már CSOK 10+15-ös támogatása, van egy, a napokban megszüntetett 300 000 forintos hitelkártyája nulla tartozással és olyan bankba megy, ahol átlagos módon számolják a babavárót?

Számítás

400 000 x 0,4 (40% JTM) = 160 000

Meglévő hitelek: 113 811 (ami a valóságban 71 132) + 15 000 (ami a valóságban 0) + 84 000 (ami a valóságban 45 000, de törvényileg maximum 50 000 -babaváró) = 212 811 forintot “hoz ki a bank” és bebizonyítja, hogy nem vagy hitelképes, miközben a valós törlesztésed 71 132+45 000= 116 132 forint lenne, ami simán a JTM küszöböd alatt van.

További válogatott szívatások

Ha KATA egyéni vállalkozó vagy… Akkor a NAV a 2018-as árbevételed 60%-áról ad ki igazolást, amit elosztanak 12-vel és még ebből vonja le a bank a havi 50 000 forintos KATA fizetendőt. Tehát 8M forintos árbevétel esetén, ahol a tényleges bevételed 8M/12 – 50= 616 666 forint volt, a NAV és a bank kihozza, hogy a figyelembe vehető fizetésed 350 000 forint havonta. És akkor jön még erre a JTM…

A GYES, GYED nem mindenhol jövedelem… Vannak olyan bankok, ahol például nem veszik figyelembe jövedelemnek ezeket az államilag garantált bevételeket. Ez már csak azért is kellemetlen, mivel elképesztően könnyen esnek ki a JTM számításból 100 000 forintos havi bevételek, amikkel már “simán” beleférne az ügyfél a keretbe.

És akkor még álmodozol egy új autóról?

Mert ugye a “tipikus” harmadik fázisa ezeknek a támogatásoknak a háromgyermekesek esetében a 2,5M forint célzott autótámogatást. Jellemzően egy ilyen autó 7-8M forintról indul, így biztosan szükség van egy nagyobb önerőre, ami a legtöbb családnak érthető módon nem lesz.

Ilyenkor kéne lízinget felvenni, ami szinte esélytelen elnézve a fenti KHR számokat, amikor a bank mindig a magasabb havi törlesztőket jegyzi be, amiből majd a lízinget adó banknak is számolnia kellene…

Segítség neked!

Szívesen segítek neked közvetíteni a babavárót. Átbeszéljük a többi igénybe vehető támogatást és akár jelzáloghitel konstrukciókat is nézünk, ha éppen lakásvásárlás előtt állsz. Ez egy komplex szolgáltatás.

szarvas.norbert@iflgroup.hu

Nézd meg, hogy mit gondolok erről

Infó

Ez a cikk 2019. július 09. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A cikkben szereplő információk nem teljes körűek és nem számítanak pénzügyi tanácsadásnak. A felelősségteljes döntéshez javasolt minden esetben a szolgáltató honlapján tájékozódni!

Drága a magyar ingatlan? Akkor nézd meg Európát!

Drága a magyar ingatlan? Akkor nézd meg Európát!

Ahogyan az árakról, úgy az ingatlanárakról alkotott elképzeléseink is teljesen elszálltak. Hajlamosak vagyunk azt hinni, hogy a lakásáraink mostmár alulról súrolják Nyugat-Európa határait. Pusztán az életszínvonalban van egy hihetetlen különbség. De ebből mi az igazság? Tudod, hogy milyen árakon mennek a lakások Brüsszelben, Prágában vagy éppen Lyon-ban?

A fiatalok egyre nehezebben jutnak saját lakáshoz

Az ingatlanárakat minden esetben két fő mércével kell megvizsgálnunk. Egyrészt azok hogyan viszonyulnak a belső kereslethet, életszínvonalhoz. Másodsorban pedig regionális összehasonlítás szerint drágának vagy olcsónak számítanak-e?

25 év eladósodottság sem elég már

Amennyiben egy átlagos, 25-35 év körüli fiatal elszánja magát a lakáscélú jelzáloghitel felvételére – hajlandó eladósítani magát 25 évre – gyakran nem elég a sikerhez. Amíg pár évvel ezelőttig nagyjából egy ilyesfajta személyes döntés jellemezte az első lakásvásárlásokat, addig ma már szembesülnünk kell az elképesztő önerő szükséglettel!

20% önerő, ami pár éve még 37,3%-ot ért

A magyarországi ingatlanpiac felrobbanását talán a legjobban az önerő értékének az inflációja jellemzi. Nézzünk meg egy budapesti, külkerületi 55nm-es panellakást, amit 5 éve még 15M forintért meg tudtunk vásárolni a tulajdonosától. 20% önerő akkor is kellett, azaz 3M forint.

2019-ben ugyanennek a lakásnak az ára 28M forint. Itt a 20% önerő 5,6M forint, ami közel kétszerese a 2014-es példának. A mostani 5,6M forintunk (inflációt és jelenértéket nem figyelve) 37,3% önerőnek felelt volna meg.

Logikus kérdés: Az elmúlt 5 évben reális esélye volt ennek a fiatalnak, hogy összegyűjtsön további 2,6M forintot? 2,6M / 60 hónap = havi 43 333 forint megtakarítás 5 éven keresztül, miközben a lakhatás és megélhetés is drágult.

Egy londoni lakás árából 10 budapestit tudunk venni

A Deloitte minden évben nyilvánosságra hozzá saját Property Index-ét. Így hivatalos forrásból értesülhetünk első kézből a “külföldi” árakról is. Szemezgettem kicsit az árakban, és még nekem is sikerült meglepődnöm. Nem számítottam ilyen különbségekre.

Átlagos négyzetméterárak a nagyobb városokban 2017-2018-ban
 Deloitte property index 2018, lakásárak európában, budapest átlagos négyezméterár
Az árak euróban voltak megadva. A becslést 325 forintos árfolyammal készítettem el.

Lássuk be, Budapest ebben az összehasonlításban rendkívül lemaradt, mondhatni nálunk érdemes lakást vásárolni. Most gondolj bele abba, hogy egy átlagosnak mondható 85nm-es lakás Budapesten 45 387 875 forintba került 2017-ben, míg ugyanazt a lakást 456 144 000 forintba került belső-Londonban.

Keress 300x többet!

Jogos érvként szokták felhozni a fizetések közötti különbséget. Most gondolj bele! A példában szereplő lakásárak között (London-Budapest) 410 756 125 forint van. 10 éves periódust számolva havonta 3 422 967 forintot kellene ehhez félreraknunk, azaz kb. 10 532 eurót.

2018-ban az anglia keresetek toplistájának második helyén az “ügyvezetők voltak”, akik átlagosan havi 11 874 eurót kerestek meg!

Budapesten az átlagos jövedelem valahol havi 275 000 forint körül érhető el, ami 846 eurónak felel meg. Ahhoz, hogy budapesti léptékkel számolva ki tudjunk fizetni egy átlagos belső-Londoni ingatlant, 12,4x kellene többet keresnünk minden hónapban 10 éven keresztül úgy, hogy a fizetésünk egyenes arányosságban emelkedik az ingatlanárakkal.

Budapesten egyre aggasztóbb a helyzet

Az imént egy 2017-es statisztikát olvashattál. Megnéztem, hogy 2019.02.01-ben hogyan állt az átlagos négyzetméterár Budapesten. 724 650 forintot fizettük már egy négyzetméterért átlagosan. Tehát az ingatlanárak töretlenül emelkednek felfele.

A külföldi árváltozásokra vonatkozó hiteles adatokat nem igazán találtam, külön kikutatni meg nem akartam a 2019-es friss adatokat, mivel garantáltan nem lett olcsóbb a lakhatás sehol.

Budapest 2017 és 2019

A számok alapján a különbség (egyben emelkedés) 190 675 ft/nm. Egy 85 nm-es lakásnál a különbség két év alatt 16 207 375 forint. Ez azt jelenti, hogy két év alatt havi 675 307 forintot kellett volna megtakarítania annak, aki pontosan ugyanazt a lakást szerette volna megvásárolni.

Ezt meglépni alkalmazotti fizetésből lehetetlen.

Ma ott tartunk, hogy segítség nélkül nem megy

Nagyon szépen kirajzolódik a folyamat, ami egykoron Nyugat-Európát is jellemezte. Az ingatlanárak a központi városokban egyre inkább elszakadtak az alkalmazotti átlagos bérektől. Budapesten is ez a folyamat rajzolódik ki.

A jövőképünk nem kedvez senkinek, aki

  • nem rendelkezik már saját ingatlannal, aminek az értéke szintén emelkedett
  • nem rendelkezik örögséggel
  • nem rendelkezik családi támogatással
  • nem jogosult az állami támogatásokra

A végső következtetés: Segítség nélkül egy átlagos, munkajövedelemből élő ember-család képtelen lesz saját lakáshoz jutnia Budapesten.

Mennyibe kerül most lépni?

Ha megfogalmazódott benned valami, akkor ideje kiszámolnunk. Kifejezetten a családok szemszögéből nézzük meg, hogy egy 85 nm-es lakáshoz – aminek az átlagára 61 595 250 forint – milyen áron lehet hozzájutni.

Minimum 20% önerő

Önerő nélkül egyszerűen nem fog sikerülni. Feltételezzük, hogy egy fiatal házaspárról van szó, akik minimum 2 gyermeket terveznek a jövőben. Számukra az első lépés az állami kamatmentes személyi kölcsön 10M forintjának a felvétele 2019-07-01-től. Ennél olcsóbban nem jutnak hitelhez.

Részleteket itt találod: Babaváró támogatás

A minimum önerő tehát 12 319 050 forint ( és ebbe nem számoltuk bele a felújítás vagy az ügyvéd költségeit, illetéket!!!!!!). Tegyük fel, hogy 5M forint készpénzt sikerült összegyűjteniük már.

Emellett 2,6M forint CSOK-ra jogosultak új építésű lakás esetén a vállalt két gyermek után.

Jelenleg akkor összesen van 17,6M forint önerő (amiből 10M forintra a havi törlesztő kb. 45e forint 20 évre, amíg meg nem születik az első gyerek)

Szükség van 44M forint hitelre

A 44M forintból 10M forint esetében jogosultak vagyunk a CSOK 3%-os hitelre, aminek a törlesztője 25 évre havi 47e forint körül alakul.

A maradék 34M forintnak a havi törlesztője 25 évre 183 325 forint 10 éves fix kamattal.

Amennyiben hitelképesek vagyunk, úgy a legrosszabb időszakban a teljes havi törlesztésünk 183e+47e+45e= 275 000 forint. Ez rendkívül magas véleményem szerint. Azt gondolom, hogy a lakhatási kiadásunk maximum a teljes jövedelmünk 30%-a lehet.

Tehát a családnak minimum nettó 916 000 forintos bevétellel kellene rendelkeznie ahhoz, hogy ezt be merjék egyáltalán vállalni. A másik megoldás, hogy kisebb-olcsóbb lakást néznek ki maguknak.

Átfogó pénzügyi stratégia nélkül nem működik

Ezekből a rémisztő számokból láthatjuk, hogy önmagában nem fog működni a folyamat. A tervezésbe bele kell vennünk olyan tételeket, minthogy diákhitel esetén a születendő gyerek után anyukának felfüggesztik a fizetést, második gyereknél pedig a tartozás felét elengedik. Tehát egy nagyobb diákhitel tartozás esetén lehetséges, hogy akár havi 28 000 forint törlesztőt tudunk ezáltal felszabadítani.

Tovább gondolkodva érdemes lehet megtervezni az egészségügyi kiadásinkat hiszen, hiszen 20% adójóváírással csökkenthetőek ezek a kiadások.

Figyelembe kell vennünk a lakásvásárlással járó illetéket, illetve megszerezhető illeték kedvezményeket is.

Komoly költséget jelenthet a megvásárolandó ingatlannal kapcsolatos “rezsi költségek”, mint például közös költség. Vegyük figyelembe, mivel akár 400 forint is lehet / nm ez a költség. 85 nm-es lakás esetében 34 000 forint havonta. Ez brutális emelkedés lehet szemben a megszokott havi 15 000 forinttal szemben, ami extra a hitelen felül. De nézzük meg, hogy a többi rezsi költség hogyan alakul? Mert például egy korszerűbb lakás fűtése kihozható 8 000 forintból az eddig megszokott 25e forint helyett. Lehet, hogy összességében itt is forrást tudunk felszabadítani a hitelhez.

Minden költséget meg kell fognunk

Gondoltad volna, hogy egy újonnan átadott ingatlannal mennyi problémád lehet? Rengeteg időt és pénzt bukhatsz el, ha nem vagy képben a jogaiddal és nem tudod, hogy mit kell a műszaki átadáson megnézned.

Ehhez készítettem neked egy teljes útmutatót, amiben közérthetően írtam le a dolgokat. Érdemes letöltened!

Műszaki átadás-átvétel e-book letöltés

Továbbiak

Díjmentes hitelügyintézés

Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.

Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Ez a cikk 2019. május 06. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Hogyan veszek saját lakást? – kivitelezési terv

Hogyan veszek saját lakást? – kivitelezési terv

Elkészítettem neked azt a kivitelezési tervet – 2019 ismert szabályait és támogatásait kihasználva – , amivel a lakásvásárlás sokkal egyszerűbbé, elérhetőbbé válhat a számodra. Fontos megjegyezni, hogy ez a terv kifejezetten a kormány szerinti “zsáner családra” vonatkoztatható. Ugyanakkor mások is szemezgethetnek belőle!

Honnan teremtem elő az önerőt?

Minden lakásvásárlás alapvetően a minimum 20% önerővel kezdődik. Ezzel kapcsolatban megoszlanak a vélemények, hiszen a legtöbben képtelenek ezen a ponton túljutni.

Remek lehetőség volt tavaly őszig a lakástakarékpénztárban gyűjteni. Ez a lehetőség azonban megszűnt. Így újabb lehetőségek után kell néznünk. Alapvetően három lehetőségünk létezik:

  • A fizetésünkből megtakarítani
  • Családi segítség
  • CSOK meglévő és/vagy vállalt gyermekre
Amikor az egyetlen lehetőségünk a CSOK

Sok fiatal pár találja magát abban az élethelyzetben, amikor se megtakarított pénze, se családi segítsége nincsen a továbblépésre. Ráadásul kifejezetten szorít az idő, hiszen az ingatlanárak jobban növekednek, mint a megtakarítási képességünk.

Amennyiben a pár tervez a jövőben családot alapítani, akkor megoldást jelenthet a CSOK felhasználása önerőnek. Fontos megjegyezni, hogy a bankok 90%-a a vállalt gyermek utáni CSOK-on felül elvárja a 20%-os önerőt. De létezik olyan bank, ahol nincsen ilyen elvárás…

A CSOK mellett mindenféleképpen szükségünk lesz segítségre

Ezen a ponton tartom szükségesnek megemlíteni, hogy egy új építésű ingatlan esetében az eladó félnek nincsen “türelme” mindent előre megfinanszírozni számunkra. Elvárja az általában 20%-os előleget.

Ezzel kapcsolatban jelenleg nincsen tökéletes megoldás vagy megnyugtató állami támogatás, ami a használatbavételi engedély és az albetétesítés előtt segítséget nyújtana. Sokan ezen a ponton rekednek meg.

2019 júliusától érkezik az állami személyi kölcsön

Valószínűleg ezt a hiányosságot felismerte az Állam is, amikor meghirdette az állami kamatmentes személyi kölcsönt a fiatalok számára maximum 10M forint értékben.

 A 10M forint gyermekvállalási hitel szabályai és titkai

Valójában ez a 10M forintos a valóságban nem teljesen 10 millió forint támogatást jelent azok számára, akik 2019.07 után szülnek három gyermeket. De erről később. Most éljünk a lehetőséggel és vegyük fel kamatmentesen, aminek a havi törlesztése várhatóan 41 667 forint lesz.

A lehetőségeink ezáltal behatárolódnak

Amennyiben a teljes önerőnk ez a 10M forint lenne, amit alapvetően jelzálogfedezet nélkül vehetünk fel szabadfelhasználásra, úgy a hatályos ingatlanfinanszírozási szabályok alapján megkaptuk a maximális keretünket.

10M forint önerővel maximum 50M forint értékű ingatlant vásárolhatunk, amennyiben nincsen gyermekünk és kizárólag vállalt CSOK-ot hoznánk az ügyletbe.

Figyeljünk oda az ÁFA buktatóra

Mint ismert, 2019 december 31.-én lejár az új építésű lakásokra vonatkozó kedvezményes 5%-os ÁFA. Ezt a lejáratot módosították bizonyos szabályok mentén.

A lényeget ezen a folyamatábrán láthatod:

Figyelnünk kell arra, hogy az adott projekt mikor kezdődött. Amennyiben 2018-11-01 előtti engedélyekkel rendelkezik, abban az esetben az 5%-os ÁFA meghosszabbodik 2023.12.31-ig.

Ha 2018-11-01 utáni az engedély, abban az esetben hatalmasat bukhatunk, hiszen a 2019-12-31 után kifizetett vételárrészt már 27%-os ÁFA terheli. Te viszont nettó+ÁFA árról írtál alá szerződést. Tehát automatikusan emelkedne az önerő mértéke.

A CSOK 10+15+ piaci hitel

A példánkban egy 50M forint értékű új építésű ingatlant szeretnénk megvásárolni. Ehhez már van 10M forint önerőnk (aminek a törlesztője: 41 667 forint).

További önerő a CSOK 10M forint három vállalt gyermekre. Itt figyelnünk kell arra, hogy a bankok tipikusan nem a használatbavételi engedélre folyósítanak társasház esetében, hanem a 1-2-3 hónappal későbbi albetétesítésre.

A CSOK 10M forint az önerő része.

A hitelek

A CSOK 15M forintos államilag támogatott, maximum 3%-os hitelnek a törlesztőrészlete 25 évre 71 132 forint. Mivel ez egy rendkívül kedvező, végig garantált hitelkonstrukció, ezért ezt véleményem szerint minden esetben érdemes meghagynunk és a szabad tőkénket inkább másfele koncentrálnunk.

Szükségünk van piaci hitelre, hiszen hiányzik még 50-(10+10+15)= 15M forintra. 25 évre, 4,55%-os kamatozás mellett (10 éves fix kamat) a havi törlesztésünk 83 801 forint.

A teljes havi törlesztőnk összesen: 196 600 forint

A hitelvisszafizetési stratégia

A terv sokak számára egyértelműen a hiteltől való minél hamarabbi szabadulás lehet. Éppen ezért most én is ezzel fogok foglalkozni és nem bonyolítom az ügyletet az erőforrások átcsoportosításával (például befektetési célú lakásvásárlás).

Állami személyi kölcsön: 3 évre felfüggesztve

Miután megigényeltük a 10M forintos kamatmentes személyi kölcsönünket, figyelnünk kell az időzítésre. Ugyanis az első gyermek megszületése esetén a hitel törlesztését 3 hónapra felfüggesztik.

A példa kedvéért tökéletesen időzítettünk és felvétel után szinte azonnal megszületett a pici. Így nem kell három évig törleszteni a havi 41 667 forint. Mivel ez alapvetően kiadás lenne, ezért érdemes az összeget minden hónapban félretenni. Évente 500 000 forint megtakarítást jelent.

Megszületik a második gyerek 2 év múlva

Tudatos tervezés esetén feltételezhetjük, hogy a szülők nem szeretnének nagy korkülönbséget a gyerekek között. 2019.08-ban született az első gyerek és az egyszerűség kedvéért 2021.08-ban a második (nyilván nem ennyire egyszerű, de ne bonyolítsuk tovább).

Az Állam kifizet 1M forintot a hitelünkből

A második gyermek megszületése esetén a jelzáloghitelünkből 1M forintot el tudunk tüntetni. Érdemes a drágább, piaci hitelt csökkentenünk. 2 év múlva az aktuális tőketartozásunk 14,3M forint, amiből lejön az 1M forint. Tehát 13,3M forinttal tartozunk.

Az új törlesztőrészletünk 77 806 forint.

Tehát tudtuk csökkenteni a törlesztésünket havi 5 995 forinttal. Ezt a pénzt tegyük ugyanoda félre (biztonsági likvid tartalék), mint a 41 667 forintokat. Így évente további 71 940 forintot tudunk összegyűjteni.

Az Állam elengedi a 30%-át a tartozásnak + 3 év

A második gyermek megszületése okán a szabadfelhasználású hitelünk havi törlesztését további 3 évre felfüggesztik. Ráadásul elengedik a 30%-át a tartozásnak. Így 2021.09-ben a tőketartozásunk már csak 7M forint (a példában feltételeztem, hogy azonnal megszületett a gyerek és felfüggesztésre került a törlesztés).

Megszületik a harmadik gyermek 2025-ben

A példa kedvéért feltételezzük, hogy a második gyerek megszületése után 3 évvel érkezik a harmadik csemete. Ez számos kedvezményt eredményez számunkra!

Az Állam elengedi a teljes tartozást a 7M forintból

A harmadik gyerek megszületése után (ebben az esetben csak azok a gyerekek számítanak bele, akik 2019.07 után születtek) az Állam elengedi a teljes tartozást. Így az máris állami támogatássá alakul át, ami vissza nem térítendő részünkről

Az Állam további 4M forintot kifizet a hitelünkből

2019.07-től az előzetes várakozások alapján az Állam a harmadik gyermek megszületése esetén további 4M forintot kifizet a jelzáloghitelünkből. Értelemszerűen megint érdemes a piaci hitelünket csökkenteni. 2025-ben (6. év) a tőketartozásunk 11M forint, amiből lejön a 4M forint.

Új tőketartozás 7M forint, új törlesztőrészlet 45 916 forint. Tehát az eredeti törlesztéshez képest megspóroltunk havi 37 885 forintot, ami bekerül a likvid tartalékba a többi mellé.

Az Állam elengedte a feleség diákhitelét

Itt érdemes megemlíteni, hogy a harmadik gyermek megszületése esetén anyuka esetleges diákhitelét (amit ezidáig befagyasztottak) teljes mértékben elengedték. Ez az elengedett összeg további milliókkal növelheti a családi vagyon mértékét.

Hogyan állunk 10 év után?

A CSOK hitelünket továbbra is fizetjük, aminek a törlesztése havi 71 132 forint.

A piaci hitelünk tőketartozása a 10. évben 5,9M forint.

A CSOK 10M és az állami 10M személyi kölcsön feltételeit teljes mértékbe teljesítettük.

A megtakarításunk: (120 x 41 667 = 5M forint) +( 3x 71490 = 214 470 forint) + (60x 37 885=2 273 100) = 7 487 570 forint.

Miután kifizettünk a 10. évben a piaci hitelünket, megmaradt 1 587 570 forint megtakarításunk, a havi törlesztésünk pedig lecsökkent 71 132 forintra (CSOK 15M hitel).

A lakás piaci értékének várható változása

fontos számolnunk a vásárolt lakás piaci értékének a várható változásával is, mint vagyonnövelő tényező. A 2019-ben 50M forintért vásárolt új építésű ingatlant számos tényező befolyásolhatja:

Az ÁFA változása 2019.12.31 után

Fontos figyelembevennünk azt a tényt, miszerint a jelenlegi információink alapján önmagában az ÁFA 22%-kal magasabb lesz hamarason. Ez mit jelent?

Az 50M forintos ingatlan nettó ára 47,6M forint. A bruttó ár 27%-os ÁFA-val számolva már 60,476M forint lenne. Ez önmagában 10,4M forintos árdrágulást jelent, amit a piac középtávon egyértelműen tartani fog.

Évi 5%-os lakásáremelkedés esetén

Nem gondolom, hogy 10 éves viszonylatban tartani fogja a piac a két számjegyű drágulást. Viszont joggal számíthatunk egy évenkénti 5%-os átlagos drágulásra.

Ez azt jelenteni, hogy 10 év múlva a mostani 50M forintot érő ingatlanunk ára 81M forint körül érhet. Ez összességében 62%-os emelkedést jelent.

Emlékszünk, hogy 10 évvel ezelőtt mennyit ért egy 55 nm-es panellakás Budaörsön? 12M forint. Most 28M forintért mennek. Te ismersz ilyen példákat?

Bekavarhat az infláció

Évi 2%-os átlagos inflációval számolva az 50M forint jövőbeni értéke 10 év múlva 60,9M forint.

Ezt azt jelentené, hogyha az 5%-os drágulást a piac természetes áremelkedésének tekintjük és ehhez számítjuk hozzá még az inflációból eredő korrekciót, abban az esetben a 81M forint helyett az ingatlan névleges értéke 98,7M forint.

Mennyi lesz az ingatlanom ára?

A fentiekben kizárólag árnövelő körülményeket számítottam, miközben az ingatlanpiacon nem ritka az a ciklikus esemény, amikor árcsökkenésről beszélünk.

Azonban 10 éves távlatban nem annyira jelentős ez a csökkenés még a válságok idején sem. Gondoljunk bele, hogy a 2009-ben bezuhant ingatlanpiacon az árak messze nem zuhantak az 1999-ben tapasztalt árak szintjére.

Azt gondolom, hogy a most 50M forintért megvásárolt ingatlan várható névleges értéke valahol 75-90M forint között alakul. Azon sokat lehet vitatkozni, hogy a valódi értéke ennek a pénznek 10 év múlva mennyi lehet.

Azt azonban nem szabad elfelejtenünk, hogy a bérek képtelenek ezt a fajta vagyontömeget akár névértéken lekövetni. Ugyanis azt jelentené, hogy elméletben a következő 10 évben félre kéne tudnunk minden költségünk és tervünk mellett 25M forintot tenni a fizetésből.

Ez évi 2,5M forint, azaz havi 200e forint. Egyetlen átlagbér prognosztizáció sem említi, hogy a következő években az átlagbér Magyarországon megduplázódna. Tehát nem reális ennyit megtakarítani az Átlagos embernek.


Díjmentes hitelügyintézés

Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.

Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Cikkhez kapcsolódó tartalom

Új építésű ingatlant vásárolnál? Itt vannak a buktatók!

A CSOK 2019 csapdái

Szükséged van a segítségemre?

Bankfüggetlen hitelközvetítés és CSOK tanácsadás

Nyugdíjcélú megtakarítás tanácsadás

Gyerekmegtakarítás tanácsadás


Ez a cikk 2019. március 01. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.