Laknia mindenkinek kell valahol. Abban megegyezhetünk, hogy albérletet fizetni alapvetően nettó pénzégetés a saját lakáshoz képest. De tulajdonképpen mikor érkezik el a megfelelő idő a saját lakás (akár hitelből történő) megvásárlásához? Mikor van itt a most és mikor lenne érdemes inkább várnunk még egy picit? Ebben a cikkben egy útmutatót szeretnék neked adni, amin végighaladva jobban körvonalazódhat benned a válasz!

Mekkora önerővel rendelkezem? 

Sokan félnek attól, hogy az ingatlanjuk “nem bírja el” a szükséges hitelösszeget. A HFM (hitelfedezeti mutató) mutató elősegíti, hogy kizárólag a megfelelő vagyoni fedezettel tudjuk belevágni a lakásvásárlásba, amennyiben hitelre is szükségünk lenne.

2018-ban 10 lakásvásárlóból 5-6-nak szüksége van valamekkora lakáshitelre. Az átlagos lakáshitel számai az MNB felmérése alapján 2018. márcusában így alakultak:

átlagos hitelösszeg MFL hitel esetében: 11M forint
átlagos futamidő: 16,5 év

Tehát első lépésként el kell döntenünk, hogy nettó értéken számolva mekkora önerővel rendelkezünk a lakásvásárlással kapcsolatban. A nettó összeg nem egyezik meg a teljes likvid vagyonunkkal, amit a lakásvásárlási tranzakcióra szánunk, ugyanis ebből le kell vonnunk az alábbi tételeket:

• várható banki költségeket hitelfelvétel esetén (100-200e forint)
• ügyvédi díjak (pl.: adásvételi szerződés, a díj mértéke a vételi ár 0,5-1%-a)
• földhivatali illetékek (kb. 30e forint összesen)
• járulékos költségek (pl.: utazási ktg, a szabadságunk ktg.-je…stb)
• előre nem kalkulált költségek (módosítások, stb… erre tegyünk félre legalább 300e forintot)
• vagyonszerzési illeték – kedvezmények (a vételár 4%-a kedvezmények nélkül)
• új bútorok és a felújítás költsége, amit tervezünk

Összességében elmondható, hogy a rendelkezésünkre álló összegből levonva a kalkulálható kötelező költségeket, egy lényegesen alacsonyabb önerővel leszünk képesek ingatlant vásárolni. Például rendelkezünk 10M forinttal és egy átlagos vásárló vagyunk, akkor a nettó önerőnk várhatóan 6M forint körül alakul.

A nettó önerő meghatározza a maximálisan felvehető hitelösszeget

Mivel a legtöbb lakásvásárlónak szüksége van hitelre, ezért legelső lépésként érdemes megvizsgálnunk a felső határunkat, amire a jövedelmünk és az önerőnk nagysága predesztinál. Mivel fő szabályként maximum az ingatlan piaci értékének / eladási árának / értékbecslő által meghatározott értéke közül az alacsonyabbiknak a 80%-a adható hitelbe, ezért az önerődből pontosan tudunk számolni egy maximális hitelkeretet.

Kalkuláció:

Ingatlan piaci értéke: 37M forint
Vételár: 38M forint
A bank értékbecslője által megállapított forgalmi érték: 35M forint

Az ingatlanra adható maximális hitel: 35M x 0,8= 28M forint

Ebben az esetben tehát a bruttó 10M forintunkat teljesen bele kéne forgatni a vásárlásba ahhoz, hogy képesek legyünk megvásárolni az ingatlant. A probléma ezzel az, hogy nem marad semmink az ügyintézéshez, beköltözéshez, ami hatalmas gondot jelenthet. Ilyenkor szoktak családi segítséghez fordulni.

A kalkulációban látható, hogy milyen eltérést jelenthet, ha az általunk vélt ingatlanérték és az értékbecslő által meghatározott ingatlanérték között akár 1-2M forintos eltérés is mutatkozik. A negatív különbözetet mindig nekünk kell kipótolni önerő formájában vagy pedig nem tudunk költözni.

Az igazolható jövedelmem mekkora hitelt bír el? A JTM mutató…

2/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról- update: 2018.okt.1-től szigorodik a JTM szabályozás a 10 éven belüli kamatozású hiteleknél

A JTM mutató azt vizsgálja, hogy az igazolható jövedelmed mekkora részét készülöd „elzálogosítani”. 2018. okt. 1.-jétől szigorodtak a szabályok. Az MNB nem titkolt célja a hitelfelvevők hosszabb távra fixált hitelekhez való terelése. Éppen ezért az alábbiak szerint módosult a JTM mutató:

A JTM alapja minden esetben az igazolt nettó jövedelem lesz. A vizsgálat során az adóstársak jövedelme és meglévő hiteleinek a törlesztése összesítve értendő. A jövedelemigazolás nem lehet 30 napnál régebbi.

Az igazolás lehet:

• munkáltatói
• állami adóhatóság által kiállított
• magyar vagy külföldi állam ellátást folyósító szerve által kiállított,
• ügyfél nyilatkozata és az átutalás jogcíme alapján az ügyfél fizetési számlájára érkező bére, nyugdíja, a magyar vagy külföldi állam által folyósított rendszeres ellátás összege, amelyek után az előírt közterhek levonásra kerültek az ügyfél tudomása szerint
• a bíróságnak a megállapításról, vagy jóváhagyásról szóló döntése alapján házastársi tartásdíj vagy üzletszerűen végzett járadékszolgáltatást nyújtó szervezet által igazolt rendszeres járadék.

Kizárólag 10 évnél hosszabb kamatperiódusban érdemes gondolkodni…

A JTM alkalmazásával a jövedelemvizsgálat a következőképpen történik: amennyiben a hitelfelvevők igazolt nettó jövedelme 400.000 Ft alatt van, akkor az esetlegesen már meglévő és az új hitel együttes törlesztőrészlete nem lehet több az igazolt jövedelem 50%-ánál, 400.000 Ft-ot meghaladó jövedelem esetén pedig a 60%-ánál. A jövedelmek és az adósságterhek több adóstárs esetében összevontan kezelendők.

Példa:

Tegyük fel, hogy a párodnak és neked az összes igazolható nettó jövedelmetek 500 000 forint / hó. 28 millió forintos hitelt szeretnétek.

Jelenleg van egy személyi kölcsönötök, aminek a havi törlesztése 22 000 forint. Emellett van egy folyószámla hitelkeretetek (200 000 forint), amit nem használtok. Ettől függetlenül 10 000 forintot kell levonnunk a JTM mutatóból. Illetve mindkettőtöknek van diákhitele, ami miatt a JTM mutatóból a mindenkori minimálbér 6-8-9%-át kell minimum levonnunk (bővebben itt: diákhitel törlesztés) , ami 2018-ban a legjobb esetben is 8 280 x 2= 16 560 forint.

500 000- ( 22 000+ 10 000+ 16 560) = 451 440  x 0,5= 225 720 a figyelembevehető jövedelemalap (2019.júniusától érvényes szigorúbb határokat figyelembe véve).

Ha a 28M forintot 10 éves futamidőre szeretnétek felvenni, akkor a havi törlesztésetek 285 000 forint lenne, ami magasabb, mint a bevállalható törlesztő a jövedelmetek alapján. Emiatt két lehetőségetek van, hogy beleférjetek a JTM keretbe:

1. Megtartod a 10 éves futamidőt és csökkented a hitelösszeget
2. Megtartod a hitelösszeget és hosszabbítod a futamidőt

20 éves futamidő mellett a 28M forint havi törlesztése 177 000 forint körül alakulna, tehát beleférnétek a keretbe. Természetesen léteznek lehetőségek, amennyiben valóban 10 év alatt szeretnéd kifizetni a hiteledet, akkor érdemes a törlesztőkülönbözetből lakástakarékot kötni, mert…

Hasznos cikk: Kiszámoltuk, hogy melyik a legjobb hitelkonstrukció

A meghatározott értékben milyen ingatlant vásárolhatnék?

Az eddigiekben a saját határainkat próbáltuk meghatározni. Nem számoltam bele a CSOK lehetőséget, amit valószínűleg az ingatlankutatás során fogunk eldönteni. Az alábbi kérdésekre keressük meg a válaszunkat:

• új építésű vagy használt?
• lakás vagy ház?
• CSOK vagy nem CSOK
• Milyen kerületek, városok jöhetnek szóba?

Folytassuk a példát és nézzük meg, hogy 38M forintért Budapestben a 11. kerületben milyen ingatlant találunk az ingatlan.com kereső alapján:

Ezeket dobta ki első helyen a kereső. Nyílván te sokkal jobban utánanézel a saját lehetőségeidnek, azonban egy képet már kaphatunk ezáltal is. Alapvetően a 2 szoba körüli használt lakásban tudsz gondolkodni 50-70nm között a XI. kerületben.

Ez megfelelő nektek?

Használt lakáshoz 2 gyerekes CSOK esetén 1,43M forintot tudnátok kapni. De mi lenne, ha rámennétek a 3 gyerekes CSOK 10 millió forintra, mert ti három gyereket szeretnétek?

Módosítva a keresést (új építés, min 3 szoba, min 38M forint) a legjobb ajánlat is 50M forint, de a legtöbb ajánlat ennél lényegesen magasabb a XI. kerületben. Hogyan módosulnának a számok, ha megpróbálnátok az 50M forintos új építésű lakást?

50M x 0,2= 10M forint önerőre van szükség

50M x 0,8 = maximum 40M forint az adható hitel első ránézésre, de nektek 30M hitelre van szükség a CSOK 10M miatt, aminek a törlesztője 20 évre 126 000 forint lenne (20M) + 47 000 ( a CSOK 10+10 kedvezményes hitel 25 évre), azaz összesen 173 000 forint lenne a törlesztőrészlet. Ez vállalható számotokra?

Tipp: A JTM szabálynál legyetek magatokhoz szigorúbbak és két alapszabályt tartsatok be a havi vállalható törlesztőrészlet vállalásánál:

1. a törlesztőrészlet nem lehet magasabb az együttes jövedelmünk 30%-ánál
2. a törlesztőrészletnek akkorának kell lennie, hogyha egyikőtök teljes jövedelme kiesik (pl.: gyerekvállalás), akkor is ki tudjátok fizetni

Tényleg jobban megéri az új építésű ingatlan?

Talán meglepő módon, de a fenti példában a CSOK támogatással akár még jobban is járhatnátok, hiszen nagyobb-jobb ingatlant tudnátok megvásárolni alacsonyabb törlesztéssel. Azonban fontos mérlegelnünk olyan kockázatokat, mint a CSOK kockázat (valóban akarsz 3 gyereket?) és az új építésű lakásokkal járó egyéb kockázatok, mint például a várható áremelkedés, ugyanis

2019.dec.31-ig lehet kifizetni az új építésű lakásokat 5%-os ÁFA-val. Ez azt jelenti, hogy a most épülő projektekbe beszállva megvan a kockázatod arra, hogy csúszik a kivitelezés ( szinte törvényszerű). Ebben az esetben neked kell a zsebedbe nyúlnod, hiszen:

• a CSOK és a hitel az önerő megfizetése után, a használatbavételi és az albetétesítés után utalható
• az adásvételi szerződést veletek nettó+ÁFA felbontást írják meg, tehát 2020-as átadás esetén neked ki kell fizetni az extra 22%-ot, ami az 50M forintos ingatlan esetében 47 619 047 nettó vételár mellett 10 476 190 forint extra ÁFA-t jelentene neked, amit ha nem tudsz befizetni, akkor elbukod a CSOK támogatást, a hitelt és a foglalódat.

Mindenkit az ingatlanárak változása izgat

Talán a legfontosabb eldöntendő kérdés, hogy mikor érdemes lakást vásárolom? Kétfajta vélekedés fut egymás mellett párhuzamosan: az egyik azt mondja, hogy a piac drágulni fog, míg mások a keresleti-kínálati görbe trendváltozásával és az újabb gazdasági válság képével magyarázzák a visszaesést.

A kérdés az, hogy te miben hiszel? Egyáltalán miért zárjuk ki annak a lehetőségét, hogy miközben a magyar ingatlanpiac (Budapest specifikusan) a túlkeresletből a túlkínálati oldalra lép át (értsd: az építőipar oroszrulettet játszik és mindenki ingatlanfejleszt azzal a tudattal, hogy lehet pont nála robban a bomba. Lásd: 13. kerület 1 az 1-ben építési terület…), ami miatt az ingatlanárak csökkennek a keresleti nyomástól,

addig a régiós összehasonlításokban rendkívül olcsónak számító budapesti ingatlanpiac az emelkedő bérek és emelkedő nemzetközi kereslet hatására drágulásba kezd?

Magyarul én egy olyan ingatlanpiacot vízionálok Budapesten, ami a következő években a természetesnél lassabban fog drágulni a piacra nehezedő negatív nyomás miatt. Magyarul úgy emelkedik, hogy tulajdonképpen a saját potenciáljához képest csökkennek az árak! Igazam lesz szerinted? Várom a kommentedet!

Kezdjek el inkább lakástakarékba fektetni?

Annyit biztosan tudunk, hogyha jelenleg nem tudunk lakást vásárolni, akkor a legjobb megoldás, ha elkezdünk az államilag garantált lakástakarékba fizetni 1-2-3-4 szerződést a számunkra megfelelő időtávra.

A napokban beszéltem az ügyfelemmel, aki mesélte, hogy jelenleg lakásvásárlási dilemmában van, hiszen a piaci átlagnak nagyjából a feléért van albérlete. Számára egyértelműen jó megoldás, ha a különbözetet, ami a „másik albérletnek a díja” – „mostani albérleti díj” félreteszi és elkezd önerőt felhalmozni. Ezzel:

• egyrészt önerőt gyűjt és stabilabban vág majd bele a vásárlásba
• másrészt megtapasztalja, hogy havi szinten mit jelentene a „rendes” havidíj

Azt gondolom, hogy a mai piacon „csak úgy” nem érdemes lakást vásárolni. Keressük meg a jó lehetőségeket és a jobb lehetőségeket (pl.: olcsóbb fizetni a hitelt, mint az albérletet) és lépjünk. Ha ezt nem találjuk, akkor kezdjünk el takarékoskodni, hogy minél hamarabb léphessünk!

Olvasd el: Jobb az albérlet, mint a saját lakás? Mit felejtenek ki a szakértők?

Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?

• Lakástakarékot szeretnék kötni
• Nyugdíjcélra szeretnék félretenni
• Gyerekmegtakarítást szeretnék kötni
• Hitelt szeretnék felvenni lakásra

Hasznos cikkek számodra:

•  [5 eset] Mikor ne vegyünk fel jelzáloghitelt?
• A legtipikusabb hiba lakáshitel kiválasztásánál…
• Hitelszabályozás, azaz miből gondolják, hogyha rosszabbul keresünk, akkor többet tudunk fizetni?

Adj értéket az értékért cserébe, azaz ismerdd el a blog minőségét havi 1 dollár támogatással!