Az első két részben végigvettük a lakásvásárlással kapcsolatos legismertebb teendőket, ami érinti a lakással kapcsolatos felkészülést, papírmunkát vagy éppen a jelzáloghitel folyamatát.De milyen kötelező teendőink vannak, miután már beköltöztünk? Ezeket gyűjtöttem össze!
Alapvetően a legfontosabb mindenki számára, hogy végre beköltözzünk a lakásunkba. Viszont abban az esetben, amikor CSOK-ot igényeltünk meg egy banknál, számos feladatunk keletkezik folyósítás után.
Erről nagyon ritkán olvashatunk. Bevallom a Google keresőbe én nem is találtam releváns, összefoglaló cikket ezzel kapcsolatban. Így a teljesség igénye nélkül összeszedtem neked a legtipikusabb feladatainkat!
Eredeti papírok, hiányzó dokumentáció pótlása
Kezdjük a legelején. Alapvetően a banknak minden esetben az eredeti dokumentumokra van szüksége, amit aztán tárolnia kell hosszú évekig. Ettől függetlenül előfordulhat megfelelő banki kapcsolat esetén, hogy az ügyintéző elfogadja menet közben 1-1 papír scannelt változatát.
De ilyen esetben is ügyelnünk kell arra, hogy minden, általunk kinyomtatott – aláírt – scannelt dokumentumot összegyűjtsünk és lehetőleg a szerződéskötésre magunkkal vigyünk. Ha ezt nem tesszük meg, akkor előfordulhat, hogy a folyósítás után még lesz 1-2 körünk a bankban.
CSOK esetén új lakcím igazolás bemutatása
Neked, mint támogatott személy a CSOK folyósítását követően 90 napon belül kell igazolnod lakcímkártyával (apa+anya+gyerekek), hogy életvitelszerűen ott éltek az új lakcímen.
Ettől függetlenül a CSOK törvény nem zárja ki, hogy ideiglenes lakcím szerepeljen a kártyán, amennyiben indokolt. Ilyen például a gyerekek iskolája vagy munkahely miatti másik lakcím.
Vállalt gyermek esetén bejelentési kötelezettséged van
Számos család vállalt gyermeket a CSOK igénylés kapcsán. Amennyiben az újonnan születendő gyermek jogán családtámogatási ellátást (családi pótlék) veszünk igénybe, akkor a bank felé bejelentési kötelezettségünk nincsen, hiszen a Kincstár ezt „intézi”
A Kincstár értesítése alapján a Bank írásban megkeresi a támogatott személyeket, és felszólítja a gyermek adóazonosító jelének (adóigazolvány), születési anyakönyvi kivonatának és lakcímkártyájának a bank részére történő bemutatására. Az adatok megadása szintén a Kincstáron keresztül történik.
Javaslat
Szerintem mindenféleképpen érdemes a dolgok elébe menni. Amint megszületett a gyermekünk és a szükséges dokumentumok a rendelkezésünkre állnak, érdemes a banknak a CSOK teljesítést jelezni.
10 év után gondoskodnunk kell a kincstári bejegyzésről
Viszonylag gyakran találkozom olyan ügyfelekkel, akik korábban igénybe vették a Szocpolt és lejárt a 10 évük. A Kincstár az új CSOK miatt (is) 10 éves elidegenítési tilalmat rak az ingatlanra, ami többek között kizárja új banki hitel felvételét, vagy például a lakás pótfedezet mivoltát egy lakásvásárlás kapcsán.
Jelenleg még nem automatikus a tulajdoni lap „kincstári mentesítése”, amit nekünk kell elintézni. Érdemes azonnal elindítani a folyamatot, miután letelt a 10 év, hiszen később akár 1 hónappal is hátráltatja az ügyünket (pl.: új banki jelzáloghitel, ingatlan eladása), ha ott kell levetetnünk a kincstárat a tulajdoni lapról.
Hogyan tovább? Idegeskedésekkel teli heteket, hónapokat hagyva magunk mögött, végre folyósításra került a hitelünk. Hirtelen már nincsen rajtunk a nyomás. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a hitelünkkel nincsen további teendőnk!
Figyeljünk oda a vállalt feltételekre
1,25% kamatkedvezmény? Nagyon jól hangzik, ráadásul gyakran választási szempont több bank ajánlata közül a kedvezőbb törlesztőrészlet. Azonban ezeket a kedvezményeket jellemzően valamilyen feltételhez kötik, mint például:
minimum havi beérkező utalás (pl.: havi 300 000 forint érkezzen akár több részletben a számlára)
minimum x db (általában 2) csoportos beszedési megbízás teljesülése
Ezeknél a kedvezményeknél nem elég „azt hinni”, hogy teljesülnek. Oda kell figyelnünk – főleg az elején – a teljesülésükre. Ha például a fizetésünk önmagában nem fedezi a minimum elvárást, akkor ki kell alakítanunk egy automatizmust, hogy minden hónapban megérkezzen a megfelelő pénzösszeg.
Ugyanez igaz a csoportos beszedési megbízásokra, aminél köt fő hibalehetőségünk van: vagy nincsen elég fedezet vagy a bank nem tudja levonni valamilyen hiba miatt (pl.: rossz közlemény). Bizonyosodjunk meg róla az első 3 hónapban, hogy beállt a rendszer és működik. Máskülönben fizethetjük a magasabb hiteltörlesztést.
Pár év múlva nézd meg a hiteled feltételeit újra
A 20 évre felvett banki jelzáloghitel nem azt jelenti, hogy 20 évig ugyanoda kell fizetned. Érdemes bizonyos időszakonként (3-5 évente) megnézni, hogy egy hitelkiváltás esetén kaphatunk-e jobb ajánlatot, ami azt jelenti, hogy
megmarad a hátralévő futamidő, csökken a havi törlesztő
csökken a hátralévő futamidő, megmarad a havi törlesztő
Ráadásul rendkívül egyszerű helyzetben vagyunk, hiszen szakértő nélkül, mi magunk is fel tudjuk mérni a terepet előre. Különböző online hitelkalkulátorokat használva készíthetünk egy „nagyjából becslést” arról, hogy egyáltalán van-e értelme hitelszakértőhöz fordulni vagy sem?
Példakalkuláció a Bank360 hitelkalkulátor segítségével
A lakásvásárlás utáni teendők
Akár hitelből, akár önerőből vásároltad meg a lakást, keletkeznek kötelező teendőid, amiket mindenféleképpen el kell végezned minél hamarabb. Ezekből szemezgettem néhány halaszthatatlanul fontosat!
Vagyonszerzési illeték mértéke
Magyarországon a standard vagyonszerzési illeték 4%. Ez az összeg csökkenthető különböző illetékkedvezményekkel. Érdemes a saját illetékünkkel kapcsolatban felhívni a NAV ügyfélszolgálatát (1819 – 6-os mellék) , ahol a megfelelő menüpontra navigálva „élő ember” fog segíteni számolni és a kedvezményeket beleépíteni.
Példa: 35 éven aluli házaspár, akik 37,3M forintért vesznek új építésű lakást CSOK 10M forint felhasználásával.
A 37,3M forintból le kell vonni a CSOK 10 millió forint összegét, így a számítandó vételár 27,3M forint lesz, ami már a 30M forintos határ alá esik.
Amennyiben vállalkozótól vásárolunk új építésű ingatlant, aminek az értéke 30M forint alatt van (nekünk a CSOK 10M forint vagyonszerzési illetékmentessége miatt 27,3M a beszámítandó vételár), akkor élhetünk a 15M forintig kapható teljes illetékmentességgel és kizárólag a 27,3-15= 12,3M forintra kell megfizetnünk a 4%-os vagyonszerzési illetéket.
Ez azt jelenti, hogy fizetendő illeték a 12,3M-nak a 4%-a, azaz 492 000 forint lesz, amire kérhetünk akár 1 éves részletfizetési lehetőséget is!
Hogyan készülj fel az illetékfizetésre?
Fontos megjegyezni, hogy a hatóság az illetéket akár hónapokkal a tranzakció után szabja ki számunkra. Majd az értesítés kézbevételétől számítva újabb értékes hetek telhetnek el, amennyiben részletfizetési lehetőséget kérünk magunknak.
A legfontosabb javaslatom, hogy abban a pár hónapban, amíg nem kellett illetéket fizetned, tegyél félre pénzt. Ennek lényege, hogy mire elkezdődik az illetékfizetés időszaka, addigra már rendelkezel 3-6 havi biztonsági tartalékkal.
Közmű átírása és bejelentkezés
Először irány az illetékes önkormányzat, ahol bejelentkezel és új lakcímkártyát igényelsz. Miután ez megvan, jöhetnek a közművek:
víz
gáz
villany
+ tv-internet előfizetés áthozatala a régi lakásból / új kötése
A posta átiránytása
A postád átirányításáról is gondoskodj: gondold át, milyen küldeményeket kapsz postán, és ha van például magazin előfizetésed, akkor jelezd a szükséges fórumon az új címedet!
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Ez a cikk 2019. január 28. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Jogi infó
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
A legtöbb család számára rendkívül fontos megismerni a jelzáloghitel feltételek részleteit és menetét. Hiszen egy lakásvásárlás során gyakran szükség van jelzáloghitel felvételére az önerő megfizetése mellett. A sorozat első részében végigvettük a lakásvásárlás menetének első szakaszát a jelzáloghitel igényléséig.
Jelzáloghitel feltételek és igénylés
A banki hitelfelvételnek alapvetően 3 fő szakaszát ismerjük! Az első szakaszban meg kell határoznunk a hitel paramétereit, a második részben teljesítenünk kell az igénylés formai követelményeit, a harmadik felvonásra pedig el kell végeznünk az utómunkát.
Szeretnénk igényelni a CSOK-ot?
A lakásvásárlás finanszírozása alapvetően három fő tételből lehetséges:
A hitelt két részre kell bontanunk, amennyiben CSOK-t is szeretnénk igénybe venni. Ha új építésű lakásban / házban gondolkozunk és minimum két gyerekben, akkor igénybe vehetjük a kétgyerekes CSOK 2,6+10-et vagy a háromgyerekes CSOK 10+15-öt, amiben a 10 illetve 15 millió forint az államilag támogatott lakáshitelt jelenti.
Milyen kockázatot vállalunk a CSOK-kal?
A CSOK kapcsán a legfontosabb kockázat egyértelműen a vállalt gyerek. Ha „mégse jön össze”, akkor kamatostul kell visszafizetnünk (mindenkori büntetőkamat ötszöröse) a jogosulatlanul használt CSOK pénzt.
A másik fő kockázata a CSOK-nek a kiválasztott ingatlanra terhelt kincstári bejegyzés a tulajdoni lapon, ami gyakorlatilag korlátozza 10 évig a lakásunkkal kapcsolatos jogi lépéseket (továbbértékesítés, albérletbe adás, vállalkozás székhelyének a létesítése, haszonélvezeti jog, egyéb banki hitel felvétele).
Ha mégis úgy döntünk, hogy igénybe vesszük a CSOK-t, akkor az így kapott pénz az önerőnk részét fogja képezni.
CSOK konzultáció
Amennyiben szükséged van CSOK konzultációra, akkor vedd fel velem a kapcsolatot és megbeszéljük a részleteket, kérdéseidet!
A legfontosabb kérdés mindig az, hogy mennyire vagyunk hitelezhetőek. Természetesen minden eset annyira egyedi, hogy szükséges egy szakértő segítsége a szálak kibogozásához.
Viszont általánosságban elmondható, hogy két fő szabállyal már „nagyjából” megtudjuk saját magunk határozni, hogy a jelzáloghitel feltételek alapján hitelképesek vagyunk-e vagy sem?
Hitelfedezeti mutató (továbbiakban HFM)
Sokan félnek attól, hogy az ingatlanjuk “nem bírja el” a szükséges hitelösszeget. A HFM mutató alapvetően azért született meg, mivel a válság előtti hitellázban a bankok túlfinanszírozták az ingatlanokat. Éppen ezért egyfajta féket építettek a rendszerbe, ami meggátolja, hogy megfelelő önerő nélkül bárki lakáshoz jusson!
A hitelfedezeti arányokat illetően – forint alapú finanszírozás esetén –jelzáloghiteleknél 80% a finanszírozási arány. Némi szigorítás a deviza alapú hitelek esetében történt: euró alapú hiteleknél 50%, egyéb devizában az ingatlanfedezet forgalmi értékének maximum 35%-a adható. Pénzügyi lízing esetén 5%-kal magasabb hitelfedezeti arány alkalmazható.
A JTM mutató az egyik legfontosabb a jelzáloghitel feltételek közül. Gyakorlatilag mindennek az alapja. Minden esetben az igazolt nettó jövedelem lesz. A vizsgálat során az adóstársak jövedelme és meglévő hiteleinek a törlesztése összesítve értendő. A jövedelemigazolás nem lehet 30 napnál régebbi.
magyar vagy külföldi állam ellátást folyósító szerve által kiállított,
ügyfél nyilatkozata és az átutalás jogcíme alapján az ügyfél fizetési számlájára érkező bére, nyugdíja, a magyar vagy külföldi állam által folyósított rendszeres ellátás összege, amelyek után az előírt közterhek levonásra kerültek az ügyfél tudomása szerint
a bíróságnak a megállapításról, vagy jóváhagyásról szóló döntése alapján házastársi tartásdíj vagy üzletszerűen végzett járadékszolgáltatást nyújtó szervezet által igazolt rendszeres járadék.
2019.07.01-től a jövedelmi határ 500 000 forintra emelkedik
Adás-vételi szerződés a bank elvárásai alapján
A folyamatban ott tartunk, hogy egy szakértő vagy a bank által megtörtént a szükséges előminősítés, megírtuk a szándéknyilatkozatot a kiválasztott ingatlan tulajdonosával, kiválasztottuk a számunkra megfelelő hitelkonstrukciót és megkötnénk az eladóval az adás-vételi szerződést.
A hitelkonstrukcióban meg kell határoznunk a számunkra megfelelő konstrukciót, kamatperiódust, futamidőt, fizetendő költségek mértékét, törlesztési tervet. Ehhez mindenféleképpen szükségünk van szakértő segítségére, ugyanis az olyan összehasonlító oldalakon, mint a bankmonitor, kizárólag sablonszámokat kapunk, amitől a bank eltérhet. Pontosan ismerni kell minden bank „egyedi és speciális szabályrendszerét”.
Adás-vételi szerződés formai követelményei
Miután kiválasztottuk a bankot, nincsen akadálya az adás-vételi megkötésének. A szerződésbe részletesen bele kell foglalnunk a választott bankot, a finanszírozás ütemezését és finanszírozását egyaránt.
Minden banknak létezik saját pdf dokumentuma, amiben leírja több oldalon keresztül az általa elvárt formai és tartalmi követelményeket. Ezt az adott bank honlapján le tudjuk tölteni vagy elkérhetjük a hitelközvetítőtől is.
Az aláírt adás-vételit az ügyvéd a földhivatalban érkezteti és erről az eredeti, érkeztetett példányt kell beadnunk a bankba a többi dokumentummal egyetemben.
Banki ügyintézés folyamata
Mindig kapunk egy listát az összegyűjtendő dokumentumokról. Én például a saját ügyfeleimmel azt szoktam megcsinálni, hogy előre összeállítom a listát és teljes dokumentációs csomagot adok be a bankba – elkerülve a több körös hiánypótlásokat – .
Beadjuk a nyomtatványcsomagot a bankba és megrendeljük az értékbecslést
pár napon belül kimegy az értékbecslő, akinek banktól függően vagy a helyszínen kell fizetni, vagy utalni kell vagy egyáltalán nem kell fizetni
pár nappal később az elkészült értékbecslét felkerül a központi rendszerbe és a banki ügyintéző előkészíti a teljes anyagot központi döntésre
amennyiben valamilyen dokumentum hiányzik, azt ilyenkor bekérik tőlünk
15 napon belül megszületik a központi döntés. Amennyiben pozitív a döntés, úgy további pár napot vesz igénybe a személyre szabott hitelszerződés elkészítése
a hitelszerződést (és CSOK szerződést, ha van) elküldik részünkre e-mailen vagy személyesen odaadják. Ezután minimum 3 napunk van az átolvasásra.
a 3 nap leteltével mehetünk előre egyeztetett időpontra aláírni a hitelszerződést és közjegyzői okiratot (a kettő nem ugyanaz).
teljesítenünk kell a folyósítási feltételek, mint például lakásbiztosítás engedményeztetése vagy a hitelszerződés érkeztetése a földhivatalban, illetve önerő megfizetéséről igazolás.
a folyósítási feltételek teljesítése után a bank pár napon belül, kérésünkre kiutalja a hitelösszeget.
utalás után teljesítenünk kell az előírt folyósítás utáni feltételeket. Ilyen például CSOK esetében az új lakcímkártya bemutatása 30 napon belül.
a hiteltörlesztést a legtöbb bank esetében mindig a folyósítást követő hónapban kezdjük meg.
A jelzáloghitel felvételének a buktatói
Legjobb esetben a beadástól számított 30 napon belül végzünk a teljes folyamattal. Azonban ez messze nem ennyire egyszerű. Menet közben számos buktatóval szembesülhetünk, ami akár anyagi károkat is okozhat nekünk.
Nézzünk pár példát:
Lejár a fizetési határidő
Előfordulhat, hogy a banki ügyintézés csúszása és a folyamatos hiánypótlások miatt egyszerűen kifutunk az időből. Tegyük fel, hogy az adás-vételi szerződésben a fizetési határidő február 15.
Mi hiába teljesítjük a feltételeket február 14.-ére, elképzelhető, hogy a bank valamilyen oknál fogva nem tud folyósítani. Ilyenkor szükség van az eladótól egy nyilatkozatra (legtöbb bank elfogadja) a fizetési idő hosszabbításáról.
A probléma, hogy ez mindig jóindulatot és jóhiszeműséget feltételez minden fél részéről. Jogilag azonban nem teljesítésnek minősül, aminek következményeivel szembesülnünk kell, ha az eladó „nem rugalmas”. Éppen ezért érdemes az adás-vételi szerződésben bebiztosítani magunkat egy a „bank hibájából…” bekezdéssel és határidő hosszabbítási opcióval.
Megakad az értékbecslés
Tipikus veszélyforrás lehet az értékbecslő. Tudni kell, hogy a bankok mindig külsős cégekkel dolgoznak, akikre minimális ráhatásuk és akikkel korlátozott kommunikációs csatornáik vannak.
Láttam már olyan esetet, amikor az értékbecslő másfél hét után sem ment ki és csak kifejezett kérdésre árulta el, hogy vár egy dokumentumra (pl.: címigazolás önkormányzattól), mert addig nem tud becsülni. Persze ezt magától nem mondta volna…
Javaslat: ha három napon belül nem jelentkezik az értékbecslő, akkor kérdezzünk rá a hitelközvetítőnél / banki ügyintézőnél. Sürgessük meg.
De túlterheltség miatt is késhet az értékbecslés. Legutóbb decemberben hallottam, hogy bizonyos bankoknál annyira felhalmozódtak az ügyek, hogy az értékbecslők két hétre mentek ki a sok megrendelés miatt.
Lassú központi döntéshozatal
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek korszakában 15 napra ígérik a döntést. Zárójelben pedig: teljes dokumentációs csomag esetén. Nem véletlen, hogy a banki ügyintéző egyesével kéri be a papírokat és nem egyszerre.
Sajnos egy esetleges központi túlterheltség / döntéshozói munkaerőhiány esetén a bank érdeke a hiányos dokumentáció, amivel ki tud bújni a 15 napos határidő alól.
Elhúzódó szerződésírás
A saját tapasztalatom, hogy a bankok a hitelszerződést 1-2-3 napon belül elkészítik. Azonban előfordult már, hogy másfél hetes csúszásba futottunk bele, amikor egymást érték tavaly év végén a hosszú hétvégék és ünnepek. Ez + a munkaerőhiány azt eredményezte, hogy több hetes csúszással készültek el a szerződések.
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Ez a cikk 2019. január 25. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Jogi infó
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Érdemes előre tudnunk, hogy mi lesz a lakásvásárlás menete és milyen kritikus veszélyekre, buktatókra kell odafigyelnünk. Ezeket szedtem össze részletesen, mintegy vezérfonal, ami mentén érdemes haladni a lakásvásárlás során.
Miután elhatároztuk magunkat a lakásvásárlás mellett, a folyamatot több szakaszra bonthatjuk. Első lépésként az ingatlan tulajdonosával-ingatlanközvetítővel kell elvégzeni az ilyenkor szükséges dolgokat, mielőtt beadjuk a hitelkérelmünket a bankba.
A tulajdon lap ellenőrzése
Miután megtaláltuk a számunkra megfelelő ingatlanhirdetést – vagy figyelmünkbe ajánlotta valaki- , érdemes a tulajdoni lapot lekérnünk előre. Így megkímélhetjük magunkat a felesleges köröktől és a saját tárgyalási pozíciónkat is erősíthetjük, ha a tulajdoni lapon észreveszünk valamit (pl.: haszonélvezeti jog…stb).
[Fontos] Olyan ingatlant, amin végrehajtói jog van bejegyezve a tulajdoni lapra, a bankok nem hiteleznek semmilyen formában. Ilyenkor egyetlen megoldás az ingatlan „tisztázása” a eladó részéről. Fel szokott merülni lehetőségként, hogy az önerőből fizetik ki a tartozást és törlik a bejegyzést. Ezzel a legnagyobb probléma, hogy gyakorlatilag semmi nem védi a vevőt a „bukástól”.
A tulajdoni lapon továbbá meg kell néznünk, hogy van-e rajta bármilyen teher, vagy nincs. Ez javítja az alkupozíciónkat, másrészről viszont hosszabb ügyintézési időt jelent. Első körben mindig a terhet kell rendezni, amire fedezet az önerő. Amennyiben az önerő nem elég, akkor a hitelt két részletben folyósítja a bankod, elsőként a másik bankot kifizetve.
Milyen kockázatokra figyeljünk oda?
A dokumentumban rögzítve van, hogy pontosan kik a tulajdonosok, milyen arányban, van-e bármilyen teher (jelzálog) bejegyezve az ingatlanra, illetve van-e bármiféle jogcím, ami alapján valaki előállhat még követeléssel.
Érdemes odafigyelni a legutóbbi tulajdonosváltásra. Gyanakodjunk, ha a tulajdonosváltás mostanában történt, és a piaci árnál lényegesebb kedvezőbb áron akarják „ránk sózni” az ingatlant.
Másik „ügyintézés szempontjából veszélyes tényező” a külföldi (kínai, amerikai, arab) tulajdonos személye, akik gyakran nem élnek ebben az országban. Alapvetően semmi gond nincs ezzel a tulajdonlással, viszont jelentős kockázatot jelent, ha menet közben módosítani kéne a tulajdonosokkal az adás-vételi szerződést, ami fizikailag lehetetlen.
Megoldás külföldi tulajdonos esetén: ellenőrizzük a közbenjáró ügyvéd hatáskörét. Teljeskörű engedélyt kapott az eladótól? Tehát aláírhat a nevében? Csak ebben az esetben minimalizálható a kockázat.
Az ajánlattétel
Miután megtaláltuk a számunkra megfelelő ingatlant és a tulajdoni lap is viszonylag rendben van, időpontot egyeztetünk. A lakás bejárása során úgy érezzük, hogy nekünk erre most kell lecsapni.
A lakásvásárlási szándékot írásban, a vételi ajánlatban (szándéknyilatkozat) kell rögzíteni. Az adásvétel akkor valósulhat meg, ha a vételi ajánlatot az eladó elfogadja, és csak ezután indul el a szerződéskötés folyamata.
A vételi ajánlatban rögzíteni kell:
– hogy milyen összeget ajánlunk az ingatlanért,
– a fizetési határidőket,
– ha már lakják az ingatlant, akkor a kiköltözés határidejét.
A foglaló általában 200 000 és 500 000 forint között alakul, függően az ingatlan értékétől. Ez az összeg bizonyítja az ajánlattétel komolyságát. A foglalót sikeres ügylet esetén beszámítják a vételárba. Viszont ha az ajánlatot az eladó elutasítja, akkor a teljes összeget visszakapjuk. Vételi ajánlatot csak olyan lakásra szabad tenni, amit valóban meg akarunk vásárolni, mivel a vevő visszalépése esetén a foglalót nem fizetik vissza.
Használt ingatlannál érdemes tisztázni már az ajánlattételben, milyen bútorok, eszközök maradnak a lakásban, hogy egyértelmű legyen, mire is vonatkozik pontosan az árajánlat. A konyhabútort például leggyakrabban nem viszik magukkal a kiköltözők, de előfordul, hogy a tűzhely, mosógép, hűtő is a lakásban marad, de akár teljes bútorzattal is cserélhetnek gazdát lakások. Ezeket a feltételeket természetesen a szerződésben mindenképpen rögzíteni kell majd.
Hogyan válasszunk ügyvédet és milyen költségei vannak?
Amikor egy új építésű lakóparkba szeretnél lakást vásárolni, akkor általában van egy „közös” ügyvédi iroda, aki az összes lakóparki szerződést intézi kedvezményes ügyvédi díjért cserébe.
Használt lakás vásárlásakor vagy egyedi építésű új lakás esetén viszont el kell döntenünk, hogy saját ügyvédet viszünk vagy az eladó ügyvédjét fogadjuk-e el. Amennyiben az eladó ügyvédjével szerződünk, fontos a szerződést aláírás előtt alaposan átolvasni, akár véleményeztetni egy független ingatlan szakjogásszal is pár tízezer forintért cserébe.
Az ügyvéd, vagy közjegyző lesz, aki megírja az adásvételi szerződést.
Jellemző ügyvédi költség a vételár 0,5-1%-a között szokott alakulni. Tehát egy 25M forintos használt lakásnál az ügyvédi költség elérheti a 250 000 forintot is.
Megfelelő bank kiválasztása
A banki hitelt többféleképpen el tudjuk indítani.
kérhetünk előzetes értékbecslést az adásvételi előtt, ami 90 napig felhasználható a hitelhez is
elindíthatjuk szándéknyilatkozattal a folyamatot és hiánypótlással visszük be az eredeti, földhivatalban érkeztetett adás-vételit
megvárhatjuk a földhivatalban érkeztetett adás-vételi szerződést és teljes anyagot adhatunk le a bankban
Rendkívül fontos – bármelyik megoldást választjuk – a lakásvásárlás menete szempontjából, hogy az adás-vételi szerződést már a kiválasztott bank „birtokában” írjuk meg, hiszen a bank által támasztott tartalmi követelményeknek meg kell felelnie a szerződésnek illetve a konkrét bankot és a finanszírozás összegét be kell írnunk.
[Az IFL javaslata] Én azt szoktam javasolni az ügyfeleknek, hogy amint megvan a kiválasztott ingatlan és a szándéknyilatkozat, akkor hívjanak a hitelanyag összeállítása miatt. Természetesen a foglaló előtt fontos lenne megnézni a hitelképességet és egy várható törlesztőrészletet kalkulálni
A hitelközvetítő aranyat érhet. A mi esetünkben például díjmentes a hitelközvetítés folyamata, hiszen a kiválasztott banktól (függetlenek vagyunk) kapunk jutalékot.
Fontos látni, hogy az általunk közvetített hitelek nem drágábbak, mint amit a bankban kaphatsz ajánlat. Mi is ugyanazt tudjuk bemutatni neked. Viszont esetenként rendkívüli kedvezményeket tudunk biztosítani, mint például a teljes futamidőre vetített díjmentes elő és végtörlesztés készpénzből – utalásból, aminek a díja alapból 1% lenne. Tehát 10M forintonként 100 000 forintot tudunk megspórolni ezzel az ügyfeleknek.
Mi a hitelközvetítő feladata? Miben segít neked?
Összeszedtem egy listába, hogy milyen előnyökkel jár, ha olyan közvetítővel dolgozol, mint amilyen én is vagyok:
munkaidőn kívül, rugalmasan tudtok találkozni
nem kell rohangálnod a bankfiókba és sorban állni
komplett hitelanyagot állítunk össze és előre felkészülünk a bank kérdéseire
minket VIP kiszolgálásban, soron kívül enged be több banki ügyintéző
központi szintig rendelkezünk banki kapcsolatokkal
tudjuk gyorsítani az ügyletet
felmerülő probléma esetén tudunk segíteni, közbenjárni
esetenként scannelve elfogad tőlünk a bank olyan hiánypótlást, amit tőled csak személyesen és eredeti példányban fogadna el. Hidd el, hogy a harmadik „berohangálás a bankba” után nem olyan vicces az ügyfeleknek
ismerjük a bankok működését, tudjuk, hogy a „kedvező hitelajánlatok” mögött mire kell odafigyelni
segítünk a megfelelő hitelstratégia kialakításában
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Ez a cikk 2019. január 23. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Jogi infó
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ha van befektetésed, akkor téged is érint a kamatadó mértéke, szabályai és mentessége. Ez a cikk részletesen végigveszi a kamatadóval kapcsolatos kérdéseket, hogy mindenre választ kapjál és ne kelljen a továbbiakan a netről „összeollózni” az információt.
A kamat és a kamatjövedelem
A személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) az adózó tőkejövedelmeként kezeli azt a pénzt, amik a magánszemélyek befektetett pénzének gyarapodásából (kamat, hozam…stb.) származnak.
A kamat fogalma a kölcsönzött tőke használatáért adott és kapott kamatot egyaránt magában foglalja, míg az elkülönült adózási szabályok hatálya alá tartozó kamatjövedelemnek tételes felsorolással a következők minősülnek:
a különböző hitelintézeti betétekre, számlakövetelésekre a magánszemély és a hitelintézet között fennálló nyilvánosan meghirdetett feltételekkel kötött szerződés (üzletszabályzat, kamathirdetmény) alapján jóváírt, tőkésített kamat szokásos piaci értéket meg nem haladó része,
a nyilvánosan forgalomba hozott és forgalmazott, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírból, kollektív befektetési értékpapírból származó kamat/hozam,
a nyereménybetétkönyv tárgynyereménye,
az egyes biztosítói kifizetésekből származó jövedelem,
a szövetkezet által fizetett kamat akkor, ha az a felszámítás időszakában érvényes jegybanki alapkamatot legfeljebb 5 százalékponttal haladja meg, feltéve, hogy a szövetkezet a jogszabályban előírt célokon kívül és előírt mértéket meghaladóan hitelt nem nyújt, hitelfelvételéhez pénzintézetnél fedezetet nem képez, kezességet nem vállal, pénzt elszámolásra – a szokásos üzletvitelhez (pl. anyagbeszerzés, üzemanyag-elszámolás) szükséges mértéken felül – nem ad a tagjainak,
a foglalkoztatói nyugdíjszolgáltató intézmény tagját (kedvezményezettjét, örökösét) a tag munkaviszonyának a feltételes jogszerzési időtartam lejárta előtti megszűnése miatt megillető összegből a tag által befizetett hozzájárulás-kiegészítés összegét meghaladó rész [Szja tv. 65. § (1) bekezdés].
Nem minősül kamatjövedelemnek…
Az egyéni vállalkozó pénzforgalmi bankszámláján jóváírt kamatot vállalkozói bevételként kell figyelembe venni, kivéve azt az időszakot, amikor a tevékenységét szünetelteti.
A késedelmi kamatra azon bevételre irányadó rendelkezéseket kell alkalmazni, amelynek késedelmes, illetve nem szerződésszerű teljesítésére tekintettel azt megfizették [Szja tv. 1.§ (9) bekezdés b) pont].
A kollektív befektetési értékpapírnak a tőkepiacról szóló törvény szerinti tőzsdén, valamint bármely EGT-államban, továbbá az OECD tagállamában működő tőzsdén történő átruházásából nem kamatjövedelmet, hanem ellenőrzött tőkepiaci ügyletből származó jövedelmet kell megállapítani
A kamatadó mértéke
A kamatadó mértéke 15 százalék.
A nem pénzbeli formában juttatott kamatjövedelem (pl. értékpapír) esetében a fizetendó adóalap a piaci érték 1,18-szorosa [Szja tv. 65. § (1) bekezdés c) pont].
Az adó mértéke azonban attól is függ, hogy a kamatjövedelem belföldről vagy külföldről származik, illetve hogy a kamatban részesülő magánszemély az adóügyi illetősége szerint hol (belföldön vagy más államban, esetleg mindkettőben) adóztatható-e.
A kamatjövedelem után az adót a kifizető állapítja meg, vonja le, fizeti meg és vallja be. Amennyiben a kamatjövedelem nem kifizetőtől (pl. külföldi banktól) származik, a magánszemély az adóbevallásában állapítja meg, és a bevallás benyújtására előírt határidőig fizeti meg.
Hogyan kell kiszámolni a kamatadót?
Fontos tudnunk a számítás előtt, hogy sosem a teljes vagyon után fizetjük meg a kamatadót, hanem kizárólag a tőkén következett kamatok [többletpénz] után.
1M forintot lekötünk egy évre nettó 1,9%-os kamatra. 1M x 0,019 = 19 000 forint az adóalapunk, aminek kell venni a 15%-át, azaz 19 000 x 0,15= 2 850 forint a fizetendő kamatadó.
Mennyi kamatadót kell fizetnem 3-5 év lekötési év között?
1M forintot lekötünk 3 évre nettó 11%-os kamatra (összesen). 1M x 0,11= 110 000 forint az adóalapunk. Ennek az összegnek kell venni a 10%-át, ugyanis kamatadókedvezmény jár 3-5 év közötti időszakra.
110 000 x 0,1= 11 000 forint a fizetendő kamatadó.
5 év után 100%-os kamatadó kedvezményt kapunk, azaz nem kell az extra tőkejövedelmünk után kamatadót fizetni.
A kamatadó elkerülése, optimalizálása
Értelemszerűen kamatadó köteles jövedelmünk akkor keletkezik, amikor az általunk befektetett pénzhez és annak hozamaihoz hozzá szeretnénk jutni.
A legfontosabb kérdés, hogyan lehet a kamatadót elkerülni vagy optimalizálni? Erre a megoldás minden esetben a befektetési időtáv helyes megválasztása illetve a megfelelő befektetési termék lehet.
Ilyen termék tipikusan a Tartós Befektetési Számla és a különböző biztosítói termékek (pl.: egyszeri díjas befektetési egységekhez kötött kockázati életbiztosítás).
Biztosítói kifizetésekből származó kamatjövedelem
Kamatjövedelmet kell számolnunk a biztosítói kifizetésből visszavásárláskor, amennyiben a biztosító teljesítése nem adómentes vagy nem minősül egyéb adóköteles jövedelemnek.
A biztosítási esemény (baleset, egészség, élet, vagyoni kár…stb) bekövetkezésekor fizetett összeg adómentes.Ez a rendelkezés az olyan államban székhellyel rendelkező, biztosítóra is kiterjed, amely állammal Magyarországnak hatályos egyezménye van a kettős adóztatás elkerülésére [Szja tv. 1. számú melléklet 6. 6. és 6. 8. pont].
Kamatjövedelem kedvezmények
A biztosításból származó kamatjövedelem (ezáltal a kapcsolódó adókötelezettség) 50 százalékkal csökkenthető:
egyszeriegyszeri díjas szerződések esetében: lejárat,visszavásárlás és részleges visszavásárlás esetén, ha a kifizetés a szerződéskötést követő 3. év után, de az 5. év előtt történik,
rendszeres díjas szerződések esetében: lejárat,visszavásárlás és részleges visszavásárlás esetén, ha a kifizetés a szerződéskötést követő 6. év után, de a 10. év előtt történik.
100 százalékkal csökkenthető (így nem adóköteles):
egyszeri díjas szerződések esetében: lejárat,visszavásárlás és részleges visszavásárlás esetén, ha a kifizetés a szerződéskötést követő 5. év után történik,
rendszeres díjas szerződések esetében: lejárat,visszavásárlás és részleges visszavásárlás esetén, ha a kifizetés a szerződéskötést követő 10. év után történik.
Ez a cikk 2019. január 21. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Jogi leírás
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
A CSOK 2019-ben is az egyik legfontosabb családpolitikai támogatása Magyarországnak. Azonban a folyamatos törvényi változások hatására egyre több, úgynevezett CSOK csapda keletkezik, amire érdemes odafigyelnünk!
#1 A kétgyerekeseknek járó extra CSOK 10M forintról…
Emlékszem, amikor 2018 őszén felhívott az ügyfelem -akinek a kétgyerekes CSOK igénylése már pozitív bírálatot kapott – a kétgyerekeseknek járó CSOK 10M forint miatt. Úgy értelmezte a jó hírt, hogy a vissza nem térítendő támogatás összegét emelték meg új építésű lakásvásárlásnál / építésnél 2,6M forintról 10M forintra.
Ez kell nekem Norbi! Indítsuk akkor elölről az igénylést. Potya 6,4M forintért megéri a folyamat és idegeskedés…
Sajnos hamar le kellett hűtenem a kedélyeket, ugyanis valóban jár kétgyerekeseknek onnantól kezdve a CSOK 10M forint, ami azonban a kedvezményes 3%-os hitelt jelöli. Tehát azok a családok, akik
a kétgyermekes CSOK-ot szeretnék igénybe venni,
szükségük van hitelre,
és új építésű ingatlant vesznek / építenek,
megigényelhetik a kedvezményes, államilag támogatott jelzáloghitelt 10M forintos maximális összegig. Ez azt jelenti, hogy 25 éves futamidővel számolva a CSOK 2,6 + 10 támogatás hiteltörlesztésének az összege 47 000 forint körül alakul majd.
A háromgyerekes CSOK-ra pályázó családok pedig 2018.12.01-től kezdve a CSOK 10+15-re pályázhatnak, azaz innentől kezdve a kedvezményes hitel maximális mértéke 10M helyett 15M forintra módosult.
#2 Az 5%-os ÁFA csapdája, ami 2020.január.1 után 27% lesz
Történt egy enyhítés az új lakások vásárlásával / generál építésével kapcsolatos ÁFA-val, ami számos félreértésre adhat okot. Valójában a kormány nem hosszabbította meg a határidőt, nem nyitotta ki a kaput azon projektek számára, amik az építési engedélyt 2018.november.1 után kapták meg.
Ezen ingatlanok számára az 5%-os ÁFA 2019.12.31-ig marad, míg értelemszerűen a határidő után kifizetendő összeget már a magasabb, 27%-os ÁFA terheli majd!
A kormány javaslata alapján 2023. december 31-ig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek – jelentette be Varga Mihály, pénzügyminiszter
Ez mit jelent a gyakorlatban? Nézzük meg egy példán keresztül:
A fizetendő ÁFA a vételár részletekre eltérő építési engedély dátum esetén
Ez a cikk 2019. január 16. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Jogi leírás
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a weboldal cookie-kat használ, hogy a lehető legjobb felhasználói élményt nyújtsuk Neked. A cookie-adatok a böngészőben tárolódnak, és olyan funkciókat látnak el, mint amikor felismerik Önt, amikor visszatérnek webhelyünkre, és segítünk csapatunknak megérteni, hogy a webhely legszélesebb és leghasznosabb része mely része.
A cookie-beállításokat a bal oldalon található fülek navigálásával állíthatod be.
A szigorúan szükséges cookie-t mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a cookie-beállításokhoz.
Ha letiltja ezt a cookie-t, nem tudjuk menteni a beállításokat. Ez azt jelenti, hogy minden alkalommal, amikor meglátogatja ezt a weboldalt, újra engedélyeznie vagy tilthatja le a cookie-kat.
Harmadik fél által használt cookie-k
A weboldal a Google Inc. („Google”) Google Analytics rendszerét használja a látogatottságának elemzésére. A Google Analytics rendszere ún. „cookie-kat” – egyszerű, rövid, kisméretű szöveges fájlokat – tárol el az Ön informatikai eszközén és ezek segítségével elemzi a weboldalunk látogatottságát, segítve ezzel a weboldalunk fejlesztését a felhasználói élmény fokozása érdekében.
A „cookie-ban” rögzített, weboldal látogatottságára vonatkozó adatok (a látogatás időpontjával és az Ön IP címével együtt) a Google USA szervereire kerülnek átvitelre és letárolásra. A Google arra használja ezeket az adatokat, hogy az Ön honlap-látogatási szokásait kiértékelje, jelentéseket állítson össze ezekről a XY számára, valamint arra, hogy egyéb, a weboldallal és az internet használatával kapcsolatos szolgáltatásokat nyújtson.
Fontos lépés: először engedélyezd a cookie-kat, hogy az oldal rendesen működjön! Később tudod a beállításokat változtatni!
