Szerző: Szarvas Norbert | júl 12, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Eszter két éve kötöttem 3db lakástakarékpénztári szerződést 4 évre. Akkor azzal a céllal, hogy megforgatjuk a pénzt, amiből (plusz más forrás) fog tudni a gyermekének egy lakást vásárolni. Miután az ingatlanpiacot egy újabb áremelési hullám fogja súlytani az újépítésű 5%-os ÁFA emelkedésével 2020-tól, ezért elgondolkodott, hogy most kéne lépnie és akár felmondani a lakástakarékokat is! Számoljuk ki, mi a megoldás ilyen esetben!
Gondolkozzunk startégiában!
Az alaphelyzetünk az, hogy Eszter rendelkezik megfelelő mértékű önerővel (legyen mondjuk a példa kedvéért 20 millió forint) és emelett fut 3 db 4 éves lakástakarék, amiből 2 év múlva várunk 3 x 1,25 millió = 3,75 millió forintot. Ezeket a szerződéseket díjmentesen kötöttük két éve, viszont idő előtti felmondás esetén ki kell fizetnie a kedvezményt + nem kapja meg az állami támogatásokat.
– 3×28 000 = 84 000 forint
– 3 x 72 000 (éves állami támogatás) x 4 = 864 000 forint
Amit kivehet a számláról a 2. év után, az az összes befizetése (24 x 3 x 20 000 = 1 728 000) – (3 x 28 000 = 84 000) = 1 644 000 forint
A jogos kérdés az, hogy jobban járna-e Eszter azzal, ha megtartaná a lakástakarékokat és hitelt venne fel az értékükben?
Első gondolatom az volt, hogy nem érdemes veszni hagyni a lakástakarékok állami támogatását félúton, miközben relatív minimális és nem feltétlenül szügséges összeget tudunk csak innen szerezni (ne felejtsd el, hogy van 20 millió önerő). Tudjuk, hogy két év múlva garantáltan kapunk innen 3,75 millió forint. Érdemes lenne most 3,75 millió forint hitelt felvennünk, amit majd két év múlva visszafizetünk a lakástakarékokból?
Hitel
A különböző banki akciók keretében ilyen mértékű hitelt gyakorlatilag díjmentesen tudunk felvenni, hiszen az értékbecslési díjat és a közjegyzői díjat is teljes mértékben visszatéríti több bank, folyósítási jutaléktól eltekint. Ezzel tehát most nem kell számolnunk.
20 évre a 3,75 millió forintos lakáshitel 3 éves fix kamatperiódussal Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén havi 22 000 forintos törlesztőrészletet jelent nekünk. Itt három fontos körülményt kell figyelembe vennünk:
- 2018 októberétől változik a JTM szabály, és 3 éves kamatperiódusnál az igazolt jövedelem 25%-a költhető el összes törlesztésre (beleszámít a meglévő hitele törlesztése is)
- a 3 éves kamatperiódus azért indokolt, mivel 2 év múlva garantáltan végtörlesztjük lakástakarékból a hitelt, így felesleges a 10 éves kamatfix felárát fizetgetnünk
- az MFB hitel miatt bármelyik lakástakarékból díjmentesen törleszthetünk elő – viszont olyan bankot kell találni, ahol két év a megadott kedvezmények elévülési ideje (tehát ne járjunk úgy, hogy vissza kell fizetni a kedvezményeket (értékbecslés, közjegyző), mert túl hamar törlesztünk be
A hitel számai
3,75 millió forinttal kezdtünk, viszont itt lesz egy apró problémánk. Ugyanis pontosan ekkora összegre számítunk a lakástakarékból, viszont a következő két évben csökken a tőketartozásunk és végül 3 482 000 forintot vár tőlünk a bank. A különbözetet ebben az esetben vagy elkölthetjük valami más lakáscélunkra (napelem?) vagy pedig alapból több hitelt kell felvennünk.
Én azzal számolok, hogy a lakástakarékban megmaradó közel 300 000 forintot el tudjátok valamire költeni.
A következő két évben tehát a hitelre megfizetett kamat, azaz a hitel tényleges költsége: 255 074 forint
Ha tovább fizetjük a lakástakarékot, akkor nyerünk
Mégpedig a megfizetett kamatköltség mellett is, hiszen egyrészt nem kell kifizetnünk a 3×28 000 = 84 000 forint számlanyitási kedvezményt, másrészt nem mondtunk le a 3 x 72 000 (éves állami támogatás) x 4 = 864 000 forint támogatásról sem.
255 074 forintot fizetünk azért, hogy megkapjunk garantáltan 864 000 forintot+ ne kelljen visszafizetni 84 000 forintot = 692 926 forintot nyerünk azon, hogy nem mondjuk fel a lakástakarékot, hanem hitelt veszünk fel helyette két évre.
Mit kockáztatunk?
A probléma sokkal inkább egy kérdésfelvetés: van elegendő fedezetünk arra, hogy ezt a havi 22 000 forint hiteltörlesztést + a 3 x 20 150 forintos lakástakarékot továbbra is fizessük? Itt ugye kérdés, hogy mihez kezdünk a meglévő lakással? Eladjuk vagy kiadjuk? Mivel ebben a történetben az albérletbe adás a válasz, így egyértelműen „igen” a válasz, hiszen mihez kezdenénk a befolyó albérleti díj egy részével?
Úgyis lakástakarékba forgatnánk. Akkor miért ne hagyjuk meg a már futó szerződéseket extra állami támogatásért ahhoz képest, mintha most nulláról indulnánk?
Másik varriációban, amikor a meglévő lakás eladása lenne a mi önerőnk az új lakás esetében, akkor már más a kérdés. Eddig is fizettünk 3 lakástakarékot, így a kérdés, hogy ezen felül be tudjuk két évig vállalni a 22 000 forintos havi törlesztést? 24x 22 000= 528 000 forint befizetést?
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. július 12. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | jún 22, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, tippek&trükkök
Számos befektetési lehetőség létezik. Máig állítom, hogy a legjobb befektetés az oktatás. Ettől függetlenül sokak fantáziáját megmozgathatja az ingatlanvagyon, mint egy olyan legit és stabil vagyontárgy, amiből árfolyamnyereséget és hozamnyereséget egy időben is tudunk könyvelni. Átlagos ember léptékével mérve hogyan leszünk képesek 35 éves korunkra ingatlanvagyont felépíteni, felhalmozni, ha mindent a nulláról kell kezdenünk?
Mi számít ingatlanvagyonnak befektetési értelemben?
Az ingatlanvagyon pénzügyi értelemben egy olyan vagyonelem, ami az emberi szükségleteinken (laknunk kell valahol) felül képződik, aminek egyértelmű célja a pénzünk értékének megőrzése és/vagy gyarapítása. Tehát ingatlanvagyonunk akkor keletkezik, amikor megszerezzük az első, a második vagy a sokadik ingatlanunkat befektetési céllal.
Az ingatlanvagyonból kétféle bevételi forrásra tehetünk szert:
- hozamjövedelem: szokták mondani, hogy az ingatlan bérbeadásából évente 6-8%-os megtérülés várható. Ez a jövedelem számos tényezőtől függ, mint például az amortizációs és egyéb kiadások mértéke, a lokalizáció és társadalmi összetétel
- árfolyamnyereség: ugyanis akármilyen furcsa, de az ingatlannak van egy kezdeti árfolyamértéke (vételár) és egy záró értéke (eladási ár). A kettő különbsége lesz a mi árfolyamnyereségünk vagy veszteségünk.
A cikkben egy útmutatót kapsz ahhoz, hogy ingatlanvagyont tudjál felhalmozni. Viszont ettől függetlenül fontos tisztán látnod és odafigyelned a kockázatokra és kötelező költségekre egyaránt!
Milyen ingatlanban szabad gondolkodni?
A legnagyobb hibát a lelkes kezdő lakásvásárlók ott követik el, hogy nem ingatlanvagyon-stratégiában gondolkodnak, hanem álomvezérelten választják ki már az első lakásukat is. Azaz nem építkeznek, hanem megvalósítanak. Ez pedig azt jelenti, hogy első lakásként a lehetőségeiken túlmutatva nagyobb hitellel vagy magasabb önerővel vágnak bele egy nagyobb-szebb-drágább ingatlan megvásárlásába, ami tipikusan az otthonukként fog szolgálni a következő 20-25 évben, amíg a hiteleiket fizetik vissza.
Amikor ingatlanvagyonban gondolkozunk, akkor anyagi helyzettől (kis túlzással) függetlenül egyetlen járható utat választhatunk magunknak, azaz a tudatos lépcsős építkezést, amikor a cél a folyamatos fejlődés, és nem az, hogy 30 éves korunkra ott lakjunk, ahol egyébként 45 évesen kellene.
Minden arról szól, hogy hitelkényszer helyett megtakarítási kényszerbe kerülünk!
A diagrammból láthatsz egy tudatos építkezést, amikor a fiatal pár álmai háza helyett egy kis panelba költözik ideiglenesen, majd a megtakarításhoz kellő idő elteltével még mindig nem álmaik házát foglalják el, hanem a panel megtartása mellett költöznek tovább egy nagyobb lakásba.
Ezután tovább gyűjtenek és az addigi lakások megtartásával mennek tovább egy kompromisszumos családi házba, és majd az ezutáni lépcsőfok lesz az álomház megvásárlása/felépítése, amikor már jelentős ingatlanvagyonnal rendelkeznek, amiből hozamjövedelmet realizálnak minden hónapban, és árfolyamnyereséget az ingatlan esetleges értékesítésekor.
Mi történik, ha az álomházikót vásároljuk meg legelső lépésnek hitelből?
Akárhogyan számolunk, bármennyi önerővel rendelkezel, kifejezetten rossz befektetés a vagyonunkat abba a házba beleforgatni, amiben élni fogunk. Hiszen így soha nem tudunk realizálni hozamjövedelmet, amiből lehetne a rendszeres bevételünkön felül építkezni tovább.
Számoljunk:
Van 15 millió forint önerőtök (amit családi segítségel vagy lakástakarékokkal 5-8 év alatt össze lehet gyűjteni). A kinézet álomház budapesti agglomerációban 55 millió forintba kerül. Ehhez szükségetek van 40M forint piaci hitelre, 10 év kamatperiódussal 20 éves futamidőre.
Havi törlesztőrészlet: 250 000 forint
Teljes visszafizetés: 240x 250 000 = 60 000 000 forint
Ezt persze lehet kombinálni lakástakarékokkal és egyéb megoldásokkal! Erről itt olvashatsz:
Kiszámoltuk, hogy melyik a legjobb hitelkonstrukció
Mivel olyan mértékű a havi törlesztés, ezért egyáltalán nem tudsz magadnak félretenni pénzt, 20 év alatt képtelen leszel további ingatlanokat megvásárolni.
Ahhoz, hogy lássuk ennek a kosntrukciónak a teljes veszteségét (az ingatlanok árfolyamváltozásával most nem számolunk, az egyenletben azt konstansnak tekintem, mivel ez is és az is változik), nézzük meg a másik megoldást, amikor stratégiában gondolkozol:
Ingatlanvagyon felhalmozása 4 lépcsőben
Hiába van 15M forintotok, először egy panelba költöztök, amit pont meg tudtok hitel nélkül vásárolni. Mivel az előző példában abból indultunk ki, hogy havonta 250 000 forintot simán tudnátok fizetni az álmház hitelére, így ez a pénz most is megmarad nektek, miközben van hol laknotok.
Ingatlancélú megtakarítások a következő 4 évben:
- lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
- megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 130 000 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 130 000= 6 240 000 forint gyűlik össze
Összesen: 13 742 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt
Mivel a panel kicsi lett nektek, ezért egy nagyobb lakásba kell költözni, aminek az ára már 25 000 000 forint. Ehhez 13,5M önerő befizetése mellett további 11,5M forint hitelre van szükségetek (20 év, 10 éves kamat) mindamellett, hogy a meglévő ingatlant meghagytátok befektetési céllal.
Havi törlesztőrészlet: 72 000 forint
A meglévő panel albérleti hozamnyeresége: 100 000 forint, a különbség tehát + 28 000 forint
4 év múlva költözés az ikerházba
Eddig ott tartunk, hogy van egy kiadott albérletetek, amiből a mostani lakás hiteltörlesztésén felül 28 000 forint marad, aminek minden hónapban az 50%-át félreteszitek álagmegőrzési kiadás címen. Így marad havi 14 000 forint + 250 000 (figyelem: nem számolok a fizetésemelkedéssel és az ingatlanárak változásával) forint, amit megint félre tudtok tenni lakáscélra, hogy végre ikerházba tudjatok költözni.
- lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
- megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 144 000 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 130 000= 6 912 000 forint gyűlik össze
Összesen: 14 414 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt.
Az ingatlanvagyonotok pedig a panel értéke, ami változatlan árak mellett 15M forint.
Az ikerház – amit kinéztetek magatoknak- 35M forintba kerül, amihez (kerekítve) szükségetek van 20M forint hitelre (a meglévő 11,5M mellé).
Havi törlesztőrészlet: 125 000 forint
A meglévő panel albérleti hozamnyeresége: 100 000 forint, a különbség tehát + 28 000 forint
A meglévő nagyobb lakás albérleti hozamnyeresége: 130 000 forint, a különbség tehát + 58 000 forint.
Újabb 4 év múlva felépítitek álmaitok házát
Most ott tartunk, hogy van két kiadott albérletetek, amiből a mostani lakás hiteltörlesztéseken felül 230 000-(125 000+ 72 000)= 33 000 marad, aminek minden hónapban az 50%-át félreteszitek álagmegőrzési kiadás címen. Így marad havi 16 500 forint + 250 000 (figyelem: nem számolok a fizetésemelkedéssel és az ingatlanárak változásával) forint, amit megint félre tudtok tenni lakáscélra, hogy végre ikerházba tudjatok költözni.
- lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
- megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 146 500 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 146 500= 7 032 000 forint gyűlik össze
Összesen: 14 534 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt
Az ingatlanvagyonotok pedig a panel és a nagyobb lakás értéke, ami változatlan árak mellett 15M+ 25M= 40M forint.
Ezen a ponton tartunk ott, hogy az ingatlanvagyonotok és az önerő összege pontosan az az 55M forint, amiért az első verzióban lakást vettetek volna 15M önerőből+40M hitelből és a havi törlesztése 250 000 forint lenne.
Hogy miért 80 854 000 millió a vagyon, ha ezen a ponton nem veszünk semmit? Mert a megszerzett ingatlanok (ingatlanvagyon) tovább termeli nekünk a hozamjövedelmet! Míg az álomlakás, amiben élünk, semmit nem termel.
Szóval az álomház megvásárlása…
14 534 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze, míg összesen 55 000 000 forintra lenne szükségetek. Magyarul 40 000 000 hitel kell, aminek a törlesztése 250 000 forint (konstans kamatszámokat veszek áremelkedés nélkül).
Az ikerházat is albérletbe tudjuk adni, aminek a bevétele pesszimista becslés alapján is 160 000 forint + maradt a másik két albérletből minden levonás után havi 16 500 forint, azaz összesen 176 500 forintot tudunk fedezni a hitelből.
A maradék 73 500 forintot kell a rendelkezésünkre álló 250 000 forintból kifizetni. Magyarul 12-16 évnyi tudatos építkezés után ott tartunk, hogy az álomházunk havi 73 500 forintba kerül nekünk.
Ráadásul a keretből (250 000-73 500)= 176 500 forintunk marad, amit tovább tudunk gyűjteni (ez évente 2 118 000 megtakarítást jelent változatlan feltételek és életcélok mellett).
Az ingatlanvagyonunkat pedig egy panel, egy nagyobb lakás és egy ikerház képezi, amik „öneálltóak” és még pénzt is termelnek + árfolyamnyereségünk lehet, ha eladjuk őket.
Összegzés
A számuk magukért beszélnek, hiszen végső soron akár dupla, de tripla vagyont is összehozhatunk ugyanolyan mértékű havi ráfordítás mellett, ha stratégiában és nem álmok megvalósításában gondolkozunk.
Természetesen számos változó közbeszólhat, mint például
- jövedelemstagnálás
- élethelyzetváltozás
- új életcélok
- ingatlanok drasztikus áremelkedése
De ez végső soron egy okos térkép és megvalósítási terv lehet számunkra, amibe a saját számainkat beillesztve tudunk tervezni előre. Sok sikert kívánok hozzá!
Szeretnél megtakarítani?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. június 22. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | jún 5, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Albérlet vagy saját lakás? Szerintem nem létezik olyan felnőtt ember az országban, aki(nek) ezt a kérdést még nem tette/tették volna fel valamilyen szövegkörnyezetben. Hiszen laknunk mindig kell valahol, tehát ez egy viszonylag konstans igény és szükséglet. Ha nagyon le akarom egyszerűsíteni a cikket, akkor szerintem a legnagyobb butaság albérletet fizetni, ha a lehetőségeink engednék a saját lakást. A cikket akkor olvasd tovább, ha érdekelnek a „nem tipikus” indokok és okok…
Azért jobb az albérlet, mert mobilisabb vagyok…
Mielőtt elkezdenénk kiszámolni, hogy az albérlet vagy a saját lakást éri e meg számunkra jobban anyagilag, érdemes végigmenni a „tipikus” pro és kontra érveken. Elsőként nekem mindig a mobilitás jut eszembe az albérletről, mint legit érv. Hiszen albérletből:
- könnyebb költözni
- könnyebb váltani munkahelyet városok között
De mit jelent ez a mobilitás – ami nagyon jól hangzik és kielégíti az Y-Z generációk alapvető létszükségleteit – Magyarországra vetítve? Ahhoz, hogy értsük ezt a felvetést, fontos megjegyeznünk, hogy a mobilitás iránti vágy az USA-ból vagy Franciaországból érkezett meg hozzánk. Mivel szívjuk magunkba a nyugati kultúrát, így egyértelmű, hogy ez is terítékre került!
Azonban van ezzel egy kis probléma…
A déli agglomeráció elérhetősége Budapestről csúcsidőben
A példa kedvéért a déli agglomerációt vettük szemügyre (de itt megnézheted a többi is: agglomerációs térkép) Itt is vannak olyan települések, amelyek két kiindulási pontról is elérhetők 30 percen belül, ezek:
- a budai oldalon: Budakeszi, Budaörs, Törökbálint és Érd
- a Csepel-szigeten: Halásztelek és Szigetszentmiklós
- a pesti oldalon: Dunaharaszti
A Déli szektorban mindössze Budaörs az a település, amelyik elmondhatja magáról, hogy Pestről és Budáról is elérhető 30 percen belül. Sajátságos helyzetben van a Csepel-sziget, mely szintén elérhető 30 percen belül, de csak a két legközelebb eső vizsgálati ponttól (István és Imre), a távolabbiaktól már nem.
Hogy ez miért annyira fontos, hogy legit érvként megdőljön a mobilitás kérdése? Az agglomeráció folyamatosan bővül, az utazási sebesség gyorsul. Ma már több ügyfelem van, akik Székesfehérvárról, Tatabányáról járnak be minden nap dolgozni Budapestre. Az utazási idő jellemzően 1-1 és negyed óra szokot lenni.
A mobilitás Magyarországon egyre inkább jelentőségét veszti (talán sosem volt jelentős?), hiszen még a Budapest-Győr útvonal is megtehető másfél óra alatt, ami nem több, mint a Deák térről tömegközlekedéssel hazamenni Budaörsre délután…
Azért jobb az albérlet, mert nincsen álagmegőrzési költségem
A következő tipikus „albérletes” érv, hogy megúszhatjuk a felújítás költségeit. Elsőre nagyon jól hangzik, hogy nem kell újrafestenünk, penészteleníteni a fürdőt vagy újra járólapozni a lakást. Mint ahogyan bármi komolyabb probléma keletkezik, azonnal dobbanthatunk. Abba belegondoltál már, hogy ezeket a költségeket továbbra is te fizeted meg (vagy a soron következő albérlő)? Hiszen ezek a fenntartási költségek mind bele vannak építeni az albérleti díjba.
A CIB Bank és az NRC reprezentatív kutatásából kiderült, hogy a válaszadók szerint 670 000 forint (jelenértéken) az átlagos lakásfelújítási költség. Ha abból indulunk ki, hogy nem kell minden héten felújítani a lakást, akkor számolhatunk 5 évente nagyjából 670 000 (jelenértéken) forintos teljes kiadással, ami fedez minden álagmegőrzési kiadást. Ezt elosztva, havi 11 166 forint átlagos költsége keletkezhet az ingatlantulajdonosnak.
Neked kell megfizetni az adót az albérlet után
Gondolhatod, hogy az albérlet tulajdonosának van egy elképzelése arról, hogy mennyit szeretne nyereségként kapni a lakásáért. A bevételt terhelő adót egyszerűen „rád tolja”. Ha a 10%-os költséghányad alkalmazása ingatlanbérbeadás esetével számolunk, akkor az alábbi adót fizeted meg minden hónapban a tulaj helyett:
Ennél az adózási módnál nem kell a számlák gyűjtögetésével szórakozni egész évben. Nem szükséges a számlákat, bizonylatokat gyűjtögetned, a bevételből egyszerűen levonsz 10 %-ot (csak úgy, mindenféle számlák nélkül) és a fennmaradó 90% lesz a jövedelmed, ami után adót fizetsz.
Ha a bérlőd megfizeti a rezsi fogyasztását neked (lakást így szokás kiadni), akkor az is bevételnek számít! Az oké, hogy te továbbfizeted a közműveknek, de akkor is bevétel!
Bevétel – 10% = Bevétel * 90% = Jövedelem
A fenti példával:
(150 000 Ft bérleti díj + 40 000 Ft rezsi a bérlőtől) * 90% =171 000 * 0,9 = 153 900 Ft
Fizetendő személyi jövedelemadó: 153 900 * 15% = 23 085 forint / hó
Gondolj bele abba, hogy albérlet esetén közvetetten, de neked kell a példa alapján havi 23 085 forintot megfizetni. Még mindig jobban hangzik, mint a 11 166 forintos általánykiadás kalkuláció az álagmegőrzésre?
Duplán buksz, hiszen a lakástakarékkal még olcsóbb lenne a felújítás
A lakástakarék az a lakáscélú megtakarítási termék, amiből többek között ki tudod fizetnia. felújításodat is. Minden befizetésedhez az állam 30%-ot hozzátesz. Ez azt jelenti, hogy most tudjuk, hogy neked majd 670 000 forintos lakásfelújítási kiadásod lesz 5 év múlva (vagy amikorra tervezed), akkor biztos lehetsz abban, hogy lakástakarékkal máris 30%-ot meg tudsz spórolni.
Nem számoltam ki pontosan a 670 000 forintos felújítási költséggel (kb. havi 8 500 forintot kéne ehhez lakástakarékban félretenni), de a lényeg tökéletesen kirajzolódik: Miközben attól félsz, hogy a saját lakással extra kiadásod lenne, sokszorosát fizeted meg albérlőként (egyrészt a rád terhelt adóval, másrészt a fel nem használható lakástakarékkal) ennek az összegnek.
Azért jobb az albérlet, mert fixek a költségek
Teljes joggal rettegnek az emberek az ismeretlen, és folyamatosan emelkedő költségektől. Éppen ezért érthetetlen, hogy miért tartják sokan sokkal kiszámíthatóbbnak a 2-3-5 évenként lejáró albérleti szerződésüket, mint egy hosszú futamidőre fixált forinthitellel megvásárolt saját lakást?
Tegyük fel, hogy háromévente kötsz új szerződést. Joggal feltételezheted, hogy az albérlet tulajdonosa mindig a maximális nyereségre koncentrál, így a piaccal együtt „mozgatja” az árait, amint már semmilyen bérleti szerződésből eredő korlátozás nem hátráltatja.
A példa kedvéért Budapesten 2012-ben 65 000 forintért írtál alá 4 évre egy albérleti szerződést, ami 2016-ban lejárt. Akkor 120 000 forinttal tudtad újra megkötni. Ez 84%-os emelkedést jelent, 8 éves időtávra vetítve pedig extra 2 640 000 forint megfizetendő albérleti díjat.
Az a banki ügyfél, aki saját lakást vásárolt és hitelét 10 évre előre fixálta, jelen esetben nem kényszerült extra „veszteséget” elkönyvelni a piaci árváltozás miatt, ami jelen esetben extrémebb volt, mint amennyire a kereskedelmi bankok kamatai változtatk az elmúlt években.
Azért jobb az albérlet, mert olcsóbb… vagyis az albérlet vagy a saját lakás éri meg jobban anyagilag?
Mindig megpróbálják az albérletet és a saját lakást összehasonlítani matematikailag. Ebből a megközelítésből egyrészt a havi felmerülő kiadásokat (albérleti díj vs banki hiteltörlesztés) lehet összehasonlítani, illetve az ingatlanvagyon vs likvid vagyon mértékét-értékét.
A banki hitel vagy az albérleti díj a magasabb?
Fontos leszögeznünk az elején, hogy saját lakást kizárólag az tud vásárolni, aki megfelel a hitelezés szabályainak és rendelkezik minimum 20% önerővel vagy tehermentes ingatlannal. Így máris nagyon sokak számára nem jelent valódi alternatívát a saját lakás, hiszen nincsen rá anyagi lehetőségük jelen pillanatban.
Mégis feltételezzük azt, hogy egy 25M forintos lakást meg tudnánk venni 20% (5M forint) önerő és 20M forint hitel felvétele mellett. Azt láthattuk, hogy egy ilyen értékű ingatlan albérleti díja Budapestben már elérte a 150 000 forintot havi szinten.
20 éves futamidőre, 10 évben fixált kamatperiódus mellett a 20M forint havi törlesztője 125 000 forint lenne (piaci átlagár). Már önmagában ez a törlesztő alacsonyabb, mint az albérlet díja. Ha a különbséget beforgatnánk lakástakarékba és előtörlesztenénk ebből a hitelt, akkor további pénzeket tudnánk megspórolni.
Pl.: 10 évre megkötött 20 000 forintos lakástakarék esetében 3,2M forint gyűlik össze, amivel csökkenthető a tőketartozás. Ez havi szinten a betörlesztés után 93 000 forint körüli törlesztőt jelentene (ha nem emelkedik a kamat), míg a tőketartozásunk 10 év után 12,2M helyett 9M forintra csökkenne.
Tényleg számít az elmaradt haszon mértéke?
Nézzük meg, hogy azzal az 5M forinttal mihez tudnánk kezdeni, amit nem ingatlanvásárlásba, és önerőre költenénk el. Mivel teljesen átlagos piaci befektetőként viselkedünk, ezért azt gondolom, hogy reálisan 20 éves távlatban az évi nettó 2%-os hozam az indokolt.
13 266 488 forintunk lenne 20 év múlva.
Ehhez képest a saját lakás megvásárlásával és a 20 év múlva lejárt hitel mellett rendelkeznénk egy minimum 25M forint értékű ingatlanvagyonnal. De mivel ismerjük az ingatlanpiac mozgását, ezért vélhetően az ingatlan értéke minimum az infláció mértékével emelkedne. Tehát 1%-os annualizált infláció mellett 30 504 000 forint értékű ingatlannal rendelkeznénk.
Ez 2,5x magasabb felhalmozott vagyon. Azonban nem szabad elfelejteni a kiadásokat sem!
A 20 év alatt kalkulált kiadások
A befeketetés esetében a kiadásokkal ne kalkuláljunk, hiszen 5M forintot befektettünk és nettó 2%-os hozammal számoltunk. A hitel esetében azonban:
0-10 év között fizettünk 125 000+ 20 000 (lakástakarék) = 145 000 forintot, azaz összesen 17 400 000 forintot
10-16 év között fizettünk 93 000+ 40 000 (lakástakarék) = 133 000 forintot, azaz összesen 9 576 000+ 300 000 forint maradványérték az előtörlesztés után
16 év alatt a hitelbe befizettünk és kifizettünk összesen 26 976 000 forintot, tehát közel 7M forintot fizettünk rá a hitelre.
Ha feltételezzünk, hogy pénzügyileg fegyelmezettek vagyunk és ezt a 7M forint ráfizetést megspóroltuk volna, akkor… jah várjunk egy pillanatra! Ugyanis ez a tipikus érve a saját lakást hitelből ellenzőknek, hogy mennyi pénzt lehet megspórolni. Emlékszel még feljebb, hogy a albérlet konstans drágább, mint a hosszútávra fixált hitel törlesztése? Tehát nem tudtunk volna ugyanazon ráfordítással 7M forintot megspórolni…
Viszont az albérletbe elégettünk volna 20 év alatt (változatlan albérleti díj mellett- biztosan nem marad változatlan…) 240x 150 000= 36 000 000 forintot, amiért cserébe lakhatást béreltünk magunknak!
Hogyan legyen saját lakásom, ha nincsen önerőm?
Ha pedig beláttuk, hogy igazam van és az albérlet Magyarországon egy „nincsen jobb megoldás”, akkor ideje egy megvalósítási tervet alkalmazni arra vonatkozóan, hogyan lehet saját lakásunk belátható időn belül!
A következő években hanyagold a „mindent bele nyarakat”
Én csak „mindent bele nyárnak, nyaralásnak” hívom azt a jelenséget, amikor egész évben feszesen gürizünk, hogy az év dedikált 1-2-3 hetében „mert megérdemlem” jogcímen minden pénzünket elköltsük olyan túlárazott hülyeségekre, mint a tízcsillagos hotel, a „nem főzök” minden étkezés étteremben vagy éppen a meglátom-megveszem csodaduó.
Szüntesd meg a hiteleidet
Tavaly kérdezte tőlem az egyik legjobb barátom, hogy mit csináljon az 1 millió forintjával. Fektesse be vagy fizesse a diákhitelt? A válasz egyértelmű, ugyanis rövid távon és biztonságosan 2-3%-ot nyerhetünk, míg a diákhitel (szab. fel) esetében 4-5% kamatos kamatot bukunk tőkearányosan.
Ugyanez a szabály igaz a hitelkeretekre, hitelkártyákra, személyi kölcsönökre. Kezdjük el felszámolni ezeket, és hitelkényszer helyett megtakarítási kényszerbe helyezni saját magunkat. Ugyanis a megspórolt hitelkamatok önmagukban milliókat jelenthetnek neked a következő években.
Sose vásárolj terv nélkül
Demagóg, de mégis itt csúsznak el a legtöbben. Állítom, hogy az emberek 99%-a havi szinten minimum 15 000 forinttal többet költ el a bevásárlásoknál, mint amit tervezett-indokolt lenne. Ennek az oka a „még egy akció” a boltban és az, hogy terv-bevásárló lista nélkül érkezünk meg. Ha előre megtervezed, hogy mit akarsz a következő héten főzni és ehhez tartod magadat, akkor garantálom, hogy spórolni fogsz.
15 000x 5 x 12= 900 000 forint extra megtakarítás…
Iktasd ki az ünnepi ajándékozásokat
Ideje leszámolni a családban a felnőttek közötti végeláthatatlan és brutálisan drága ajándékozgatásoknak, amikor rendszerint felesleges (de legalább drága) kacatokat vásárolunk egymásnak. A pénzt költsük a gyerekekre kollektíven és lehetőleg szabjunk meg egy határt.
Tudtad, hogy karácsonykor átlagosan 50 000 forintot költ egy magyar felnőtt ajándékokra? És akkor még holn van mindenkinek az éves születésnapja és egyéb ünnepek (valentin nap, évfordulók…stb)? Őrület…
Azonnal kössél egy rendszeres díjas megtakarítást
Lehet, hogy neked most éppen nem lakáscélod van, hanem gyerek vagy nyugdíjcélod.
Megoldás nyugdíjas éveinkre!- 3. Rész A nyugdíjbiztosításról őszintén
Minden esetben azonnal el kell indítanod valamilyen kötött megtakarítást, ugyanis nem bízhatsz abban, hogy majd te leszel elég fegyelmezett ahhoz, hogy 5-10-15 éven keresztül minden hónapban félretedd a pénzed. Mert vis major mindig bekövetkezhet. A probléma, hogy vis majornak tekinjük azt is, ha el akarunk menni étterembe, de már csak a megtakarított pénzünk maradt meg…
Ez már egy egész okos terv, hogyan lehet lakásod. Nem kell túlbonyolítanod. Minél többet tudsz félretenni rendszeres megtakarításba, annál kevesebb hitelre lesz szükséged. Ha elfogadjunk, hogy egy átlagos felnőtt ma 250 000 forintot keres nettó (szerintem többet) és ketten vagytok, akkor fejenként 40-40 ezer forint rendszeres megtakarítás nem szabadna megterhelőnek lennie.
Hitellel kapcsolatos cikkek
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel jellemzői
Ingatlanvásárlás befektetési céllal fogyasztóbarát hitelből mikor éri meg?
Miért használod rosszul a hitelközvetítőt?
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. június 05. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | jún 4, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, Hitel
Egy baráti jótanácsra úgy döntöttem, hogy lehetőség szerint megkérdezek ügyfeleket a tapasztalataikről a hitelügyintézésről, a bankról, a hitelközvetítőről és magáról a folyamatról. Jó lenne látni mindenkinek, hogy mi van a banki marketingszörny mögött, miről szól az egész és mikre érdemes odafigyelni. Mert hidd el, hogy még a hasi-tasi is kódot kér… Íme Andi és Tom hitelügylete, amiről érdemes azt tudnod, hogyhárom hét alatt papírleadástól számítva megvolt a szerződéskötés a bankkal.
1. Amikor a lakásvásárlást tervezgettétek, akkor miben és milyen mértékben tudtam segíteni nektek, mint hitelközvetítő? Gondolok itt a stratégia megalkotására vagy gyakorlati tipppekre!
Nagyon sokat olvastunk a blogon, a csoportban a témában. Őszintén szólva elég idegen téma volt nekünk ez, így kifejezetten sok utánajárát igényelt, hogy átlássunk és megértsünk mindent. A
lakástakarék megkötésekor választottunk először, akkor is nálad taláktunk meg minden hasznos infót összegyűjtve a legemészthetőbb formában, és a lakáshitel témában is hasonlóan éreztük ezt. A blog is és a személyes találkozó, a közte váltott emailek egyaránt rettentő hasznosak voltak.
2. Mielőtt elkezdtük a közös munkát, akkor milyen elvárásaitok voltak velem kapcsolatban, mire számítottatok?
Nyilván arra, hogy nekünk semmi dolgunk nem lesz, csak hallgatni és aláírni 🙂 Persze nem. Teljeskörű információt és segítséget vártunk, rugalmasságot, és mindezt meg is kaptuk. Bármikor árasztottunk el kérdéssel, szinte azonnal kaptunk választ, bármilyen fórumon is tegyük azt fel. A papírok kitöltésénél vártunk volna több segítséget, azzal nagyon sok kérdést megspórolhattunk volna, de végül így is simán ment minden, és számomra még mindig hihetetlen gyorsasággal futott végig az ügy.
3. Mi az oka annak, hogy nem magatok mentetek be a bankba, hiszen egyértelmű, hogy elég képzettek vagytok ahhoz, hogy körbenézzetek az ajánlatok között!
Megtettük, körbenéztünk, mégsem éreztük azt, hogy minden információt megkaptunk. Voltunk bankfiókban is, igaz csak az akkori saját banknál, érdeklődni a feltételekről, de csalódtunk, bár nem volt meglepő, hogy nem ők adják a legjobb ajánlatot. Egyrészt kényelmesebb dolgunk volt, mert érthető formában kaptunk tájékoztatást minden felmerülő kérdésről, másrészt sokkal könnyebb sok kérdést egy email/telefon által letudni, mint rohangálni a bankba, és meggyőződésem, hogy még gyorsabban is jutottunk hitelhez így.
4. Miután elkezdtük a hitelügyintézést, mi volt számotokra a legmeglepőbb dolog?
A rengeteg papírmunka, és a sebesség, amivel a bank dolgozott. Egyik napról a másikra történt minden, és alig bírtuk kapkodni a fejünket, olvasni és aláírni. Személyesen csak egyszer találkoztunk, és mégis minden gördülékenyen ment végig.
5. Volt olyan, ami máshogyan történt, mint amire számítottatok vagy akár csalódtatok valamiben?
Picit emelkedett a kamat, ami persze nem a te hibád, pláne, hogy a lakás kiszemelése és a hitel folyósítás között 30 nap telt el, mindenesetre ez nyilván rosszul esik mindenkinek, még ha kicsi emelkedésről is van szó. Az annál megnyugtatóbb, hogy azóta tovább emelkedtek a lakásárak és a kamatok is, és még jobb érzés, hogy végre túlvagyunk rajta, és a miénk a lakás (a banké 🙂 ) A sok induló papírkitöltést említettem fentebb, az nagy segítség lenne, ha a sok adatot, amit már egyébként ismersz, és jobban tudsz, nem nekünk kell kitölteni.
Ezt is olvasd el: Kiszámoltuk, hogy melyik a legjobb hitelkonstrukció
6. Hogyan éltétek meg, hogy volt olyan nyilatkozat, amit újra ki kellett töltenetek, mert a bank valamiért újra bekért valamit?
Nem mindig értettük ezt a részt, főleg mert voltunk olyan szerencsések, hogy a jó előre lefoglalt utazásunkat élveztük a papírok beadását követően, így mikor 6 óra eltolódással kellett ügyet intézni, mikor minden gondolatunk máshol járt, az nem volt egyszerű. Nagy könnyebbség, hogy emailben tudtunk intézni nagyon sok papírmunkát, és az eredeti példányokat elegendő volt a szerződéskötéskor vinni. Persze itthon is volt még kacifántos eset, furcsa, hogy egy ilyen szigorú szervezetnél is csúsznak be hibák, de ők is emberek. Végül minden elrendeződött, az utolsó nap hajráját pedig csak nektek köszönhetjük, csodás összjátékot folytattatok a bankkal.
7. Mit gondoltok a kommunikációról, ami folyt közöttünk és a bank között? Hogyan jellemeznétek?
Rugalmas, ez a szó jutott először eszembe. Nem csak az emailes kommunikáció nyújtott óriási könnyebbséget, az utolsó napokban, mikor a szerződéskötés végső feltételeinél tartottunk, a bankos kapcsolattartót is hívhattuk a kérdésekkel még esti órákban is (az ügyvédi papírok intézése közben), gyorsítva a folyamaton. Köszönjük még egyszer a sok segítséget!
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. június 04. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | máj 29, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Most kaptam a hírlevelet arról, hogy az Erste bank 2018.június 4-től megemeli a kamatainak a mértékét a jelzáloghitelek esetében. Jogosan merül fel a kérdés, hogy ez mit jelent a számodra a valóságban, mire figyelmeztet és hogyan tovább? Mert emlékszem, pár évvel ezelőtt hasonlóan kezdődött a drágulás, amikor a legkedvezőbb bankok minimálisan kamatot emeltek (először)…
Mit jelent egy 20 éves 20M forintos hitelnél a 0,5% emelkedés?
Nem győzöm hangoztatni, hogy a kamatperiódus kiválasztásánál mindig előre kell gondolkodnunk, és nem szabad elcsábulni az olcsóbb változó kamatozású hiteleknek. Most számoljuk ki, hogy egy átlagos hitel esetében mit jelent 10 éves fix kamatozású hitelnél ez a 0,5%-os kamatemelkedés?
Szóval nagyon brutális drágulásról van szó!
Pusztán fél %-kal veheted fel drágábban június 4-től ezt a 20 000 000 forintos jelzáloghitelt és mégis két fontos változás történik:
- a havi törlesztésed 5 000 forinttal lesz/lenne több
- összességében 1 316 160 forinttal (20 évig változatlan kamat mellett) fizetsz többet, mint az az ügyfél, aki most vette fel ugyanezt a hitelt
Jogosan merül fel a kérdés, hogy gondoltad volna ezt? Sejtetted, hogy egy hanyag 0,5%-os kamatdrágulás ilyen hatással lehet(ne) a hiteledre és a pénztárcádra? És most gondold el, hogy egy változó kamatozású hitel esetében évente változhat ennyivel a hiteled…
Hosszú távra kell fixálni a kamatot
Jelenleg még extrém alacsonyan van a magyar kamatkörnyezet önmagához képest. Ez azt jelenti, hogy soha ennyire alacsony kamattal nem tudtál jelzáloghitelt forintban felvenni. Mikor rögzítenéd a kamatot hosszú távra (pl.: 10 évre), ha nem egy ilyen környezetben? Vélhetően a bankok is így gondolkodnak és éppen azért történik egy ehhez hasonló kamatemelés szépen csendben, mert újraárazták a saját kockázatukat és úgy ítélik meg, hogy egyre közelebb van egy drasztikusabb piaci drágulás.
Ezt is olvasd el: Miért fontos hosszú futamidejű hitelt felvenni akkor is, ha 10 éven belül ki szeretnénk fizetni?
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. május 28. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
