Mostmártöbb cikk jelent meg az MNB azon tervéről, miszerint a jelenleg ismert nyugdíjpénztári és egészségpénztári rendszert átalakítaná és egyfajta, a cafeteria rendszerből vett állami zsebrendszert (nyugdíjzseb és egészségzseb) rendezne be. De ez jó lesz nekünk?
Szabad vélemény a videóban
A magánnyugdíjpénztár és a Cafeteria utáni világ
Magyarországon az emberek hitelkárosultak, magánnyugdíjpénztári károsultak és cafeteria károsultak. Az állandóan változó pénzügyi világban a biztos pontként bezengett lábak sorra dőlnek be.
Ha megkérdeztünk a kétezres évek elején egy MNYP tagot a rendszer stabilitásáról, akkor szent meggyőződéssel állította, hogy ebben a változó világban az MNYP a legbiztosabb pont.
Ha megkérdeztünk volna a kétezertízes években egy Cafeteria tagot a rendszer stabilitásáról, akkor szintén állította volna, hogy az apróbb módosítások mellett is lehet támaszkodni hosszútávon a rendszerre.
2018 utolsó negyedévéig bezárólag az elmúlt 20 évben ugyanezt gondolta a lakástakarékpénztári tag is a termékről. Mára azonban egyik rendszer sem létezik abban a formában, amire támaszkodtak az emberek.
Mi az MNB terv?
Érdemes pár szót ejteni az MNB elképzeléséről, hiszen nyilvánvalóan sokkal burkoltabb a helyzet, minthogy már megint „meg akarná az Állam menteni a pénzünket”.
Adókedvezményekkel ösztönözne
„Az MNB elképzelése szerint az állam a két szereplő befizetése mellé további adókedvezményeket biztosítva (munkavállalói befizetések után szja-visszaigénylés, munkáltatói befizetés adóalapból történő leírása) tehetné a rendszert még vonzóbbá.” – írja a Portfólió
Szerintem ezzel kapcsolatban semmi meglepő nem történik. Eddig is járt a 20%-os adójóváírás a munkavállalói befizetésekre, míg a munkáltatói befizetésekre eddig sem járt.
Sokkal fontosabb kérdés szerintem, hogy ebben a rendszerben milyen munkáltatói-munkavállaló adó és járulékvonzata lenne a befizetésnek? Emlékeztek az ÖNYP adóvonzatára a Cafeteria-n belül, ahogyan átkerültek a legkedvezőbből a legdrágább adózásba?
Élethelyzetre reflektálna a rendszer
A jóléti alapokba érkező befizetések különböző célokat szolgálnak, ennek érdekében a nyugdíj-és egészség zseb egymástól elkülönül. Bizonyos élethelyzetekben, mint első lakás vásárlása, gyerekszületés, vagy rendkívüli családi események (családfenntartó munkanélkülisége, idős hozzá-tartozó ápolása) a zsebek átjárhatók lennének, mellyel a jelenleg a rendszerből hiányzó fiatalok körében is ösztönözhetővé válna a nyugdíjcélú és egészségcélú megtakarítási hajlandóság.
Sokan nem ismerik ugyan, de az Önsegélyező pénztár működési elve nagyon hasonló. Fel lehet a pénzt használni önsegélyezésre (pl.: albérlet…stb). Rendszerszinten az önsegélyező az egészségpénztárakkal együtt működik, tehát nem meglepő, hogy őket is érinti a változás.
A meglévő pénztárak alakulnának át
Az MNB válasza szerint a tervezett jóléti alapok a meglévő pénztárakból alakulhatnának át összeolvadással, tevékenységbővítéssel, de nem kizárt, hogy újak is alakulhatnának.
Hogy akkor mi történik valójában? A meglévő tagokat szeretné az MNB optimalizálni, ésszerűsíteni? Valójában ez az intézkedés tökéletesen illeszkedik a folyamatokba:
Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel, ahol az MNB gyakorlatilag központosítja a feltételeket
Minősített Fogyasztóbarát Lakásbiztosítás tervezete, ahol az MNB gyakorlatilag központosítani fogja a feltételek felső határát
Lakástakarékpénztári rendszer átalakítása, ami helyett bevezették az Állam a központosított családtámogatások rendszerét
És most ez a lépés a jóléti alapokkal és a központosítással
Költséghatékonynak papíron költséghatékony lehetne. Az más kérdés, hogy az Állam minden esetben pazarló gazda. Merül fel a kérdés, hogy a központosított rendszer döntéshozóinak az esetleges szakmai hiányosságai milyen extra kiadásokat generálnak a rendszer számára?
Díjmentes nyugdíjtanácsadás
Segítek Neked a nyugdíjmegtakarítás kiválasztásában. Kiemelt és ingyenes szolgáltatás keretében egyszerre több biztosítótól is konkrét jánlatot mutatok be Neked. Nem kell küzdened a biztosítási ügynökökkel! Mindent elintézek helyetted a megtakarítással kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a nyugdíjbiztosítást nálunk, mintha bemennél a biztosítóhoz. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra (kedvező bónuszrendszer, kedvező feltételrendszer), melyeket a biztosítónál nem kapsz meg.
Be vagyok szarva, ha a nyugdíjas éveimre gondolok. Tele vagyok kétellyel ezzel kapcsolatban, hiszen nem akarok nyugdíjassá válni. Félek az elmúlástól. Félek attól, hogy le kell lassítanom. És abban sem vagyok biztos, hogy rám is igaz a reklámokból vigyorgó gondtalan nyugdíjaslét kecsegető képe.
A nyugdíj, ami soha nem érkezik meg
A jövő leendő nyugdíjasainak a legkomolyabb kihívása maga a nyugdíjas lét mívolta lesz. Lehet korfaproblémázni, számolgatni, és örülni, hogyha 4% helyett 4,15%-os kamatot érünk el adott évben a nyugdíjmegtakarításunkban.
Mindettől függetlenül azt gondolom, hogy maga a nyugdíj intézménye az, ami veszélybe került. Neked már nem attól kell félned, hogy mennyi nyugdíjad lesz. Sokkal inkább kéne foglalkoznod azzal, hogy mit fogsz dolgozni…
Számtalan módon körbejártuk már a témát! A ma ismert nyugdíjrendszer megbomlott és expressz sebességgel halad a totális önmegsemmisülés felé. Nem gondolom, hogy a korhatár emelése jelenti a végső megoldást.
Értsd meg: a nyugdíj nem jár neked
Fontos paradigmaváltás előtt állunk. Az elmúlt évtizedekben a modern világ abba a rendkívül különleges születési előjogot adta meg minden polgártársának, abba a tévhitbe dédelgetett mindenkit, hogy a nyugdíj az jár.
Hamarosan elkérkezünk a nyugdíjas rendszer utolsó órájához, amikor észre kell vennünk, hogy a nyugdíj egy piramisjáték, ami bedőlt. Szépen lassan elfogytak a belépő játékosok, akiknek a hozott pénzéből (adó, járulék, termelékenység) fizették ki a piramis csúcsán elhelyezkedő aktív nyugdíjasokat.
Ez a kényes egyensúly ugyanúgy felborult, mint minden rendes pilótajáték esetében, ahol drasztikusan csökken az új belépők száma, miközben a kifizetések mértéke emelkedik.
A nyugdíj neked nem jár. Rád kényszerítettek egy olyan rendszert, amibe amúgy is beléptél volna. Egy ígéret, ami reményt adott mindenkinek a gondtalan nyugdíjas évekre.
Akkor mi a megoldás?
Írtam már erről egy cikksorozatot, amiben három fontos pillért neveztem meg, mint a jövőd letéteményese nyugdíjas értelemben:
Olvasd el ezt a három cikket és gondoljuk tovább. Tegyük fel magunknak a kérdést, hogy milyen tudással és szakmai irányultsággal rendelkezünk ahhoz, hogy idősebb korban is aktívan tudjuk dolgozni?
Soha nem volt még ennyire fontos a jövő szempontjából, hogy szeressük azt, amit csinálunk. Ugyanis életünk végéig olyat dolgozni, amit utálunk – lehetetlen, képtelenség.
Nem tudom megmondani, hogy mi lesz a jövőben. Egyedül abban vagyok biztos, hogy a következő 20-30-40 évben arról kell gondoskodnom, hogy folyamatosan képezzem magam tovább, haladjak a korral és minden pillanatban olyan munkát végezzek és azon a területen, amit élvezek.
A digitális nomádok világa elérkezett
Helyezzük perspektívába a modern világ rendezési elvét és működési mechanizmusát.
Megjelentek például a digitális nomádok. Ők azt mondják, hogy dolgozni bárhonnan tudnak. Csak egy számítógép és internetre van szükségük. Irány Thaiföld újabban.
Itt van a gazdasági és jóléti migráció. Most ne a líbiai menekültekre gondolj, hanem azokra a magyarokra (esetünkben), akik a jólét és a jobb lét reményében integrálódnak az egységes Európai Unió másterületeire.
Ott van több százezer KATA egyéni vállalkozó, akik azt mondják, hogy minimalizálják a fizetendőt adókat és járulékokat. A jelenben akarnak jobban élni és emiatt lemondanak a jövőről (pl.: nyugdíj).
Aki csak tehette és teheti, az a jelenben minél inkább elszakad a hagyományos társadalmi és gazdasági modelltől. Ki kell mondanunk:
Nem akarunk egy ígéret miatt lemondani a fizetésünk jelentős részéről
Nem akarunk napi 10 órát gürizni valahol
Nem akarunk röghöz kötötten élni
Fizesd meg az árát
A jelent felértékeltük, a jövőt pedig diszkontáron adtuk el. Már nem hisz a társadalom abban a rendezőelvben, aminek mentén alakult ki az országos szintű közösségi finanszírozása a nyugdíjnak vagy az egészségügynek.
Mi ennek az eredménye? A jelen sokkal gondtalanabb. Egyre többen élnek olyan nyugodtan, mint amilyen nyugodtan még a nagyszüleik sem éltek nyugdíjasként.
Mi ennek a következménye? A jövőben teljesen elvékonyodik az állami védőháló. Az embereknek nagyobb felelőssége lesz saját életükben és mindent maguknak kell megoldani.
Meg tudok élni nyugdíjasként?
Erre keresem a választ. És rendkívül csalódott vagyok, amikor biztosítótársaságok, nyugdíjpénztárak hirdetéseit nézegetem, ahol egy vigyorgó, kisimult idős ember mosolyog vissza ránk, miközben szürcsöli a naplementében a Cuba Librét.
Hazugság! Attól, mert félreteszel a nyugdíjas éveidre havi 10-20-40-50 ezer forintot, még nem lesz gondtalan az életed. Hamis ígéret szerintem. Rendkívül fontos ezen az úton is elindulni, de még rengeteg melót kell ezen kívül beletenned.
Válts munkahelyet, keress új perspektívát az életedben mindig
Sose elégedj meg a helyzeteddel
Képezd magadat folyamatosan
Legyen biztonsági tartalékod
Szerezz olyan szaktudást, amivel 65 éves korodban is érvényesülni tudsz (ezt folyamatosan kell monitorozni a világ fejlődésével)
A pénzedből ne pénznyelőket (jobb autó, luxusóra, tv…stb) vásárolj, hanem értékteremtő dolgokat (pl.: tanfolyam, oktatás, vagy valamilyen befektetés (pl.: garázs kiadásra)
Változtass az „én ehhez már túl öreg vagyok” szemléletmódon
Olvass sokat, őrizd meg a szellemi frissességed
Legyen pénzügyi terved és stratégiád
A következő években alakíts ki passzív bevételi forrásokat (pl.: albérleti bevétel)
Merj kockázatot vállalni a jelenben
Díjmentes nyugdíjtanácsadás
Segítek Neked a nyugdíjmegtakarítás kiválasztásában. Kiemelt és ingyenes szolgáltatás keretében egyszerre több biztosítótól is konkrét jánlatot mutatok be Neked. Nem kell küzdened a biztosítási ügynökökkel! Mindent elintézek helyetted a megtakarítással kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a nyugdíjbiztosítást nálunk, mintha bemennél a biztosítóhoz. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra (kedvező bónuszrendszer, kedvező feltételrendszer), melyeket a biztosítónál nem kapsz meg.
Feltettem az IFL Facebook oldalon a kérdést nektek, hogy mihez kezdenétek 40M forinttal lakásvásárlás szempontjából? Tehermentes lakást vásárolnál vagy pedig hitelt is felvennél hozzá, hogy maradjon befektetnivaló pénz? Most leírom az én gondolataimat ezzel kapcsolatba…
A mai piacon a hitel a legjobb befektetés
Számtalanszor leírtam már nektek, hogy a hitel olyan pénz, amit a jövőben fogsz megkeresni, a jelenben költesz el és a köztes időnek az árát fizeted meg (kamat).
Az elmúlt évtizedben családok százaival beszélgettem és olvasók ezreinek a kérdéseit válaszolgattam meg. Azt vettem észre, hogy a családok vagyont két esetben voltak képesek építeni:
vállalkozásból
saját ingatlan adás-vétel
Pénzt csak pénzből tudunk szerezni
A példában van 40M forintom és 40M forintért szeretnék lakást vásárolni. A hitelkárosultak országában nem meglepő, hogy az emberek javarészt a pénzüket a tehermentes ingatlan fantazmagóriájára költené el.
De ez mit is jelent valójában? Van vagyonod, amire ráültél, lebetonoztad és a következő 1-2 évtizedben akkor sem fogod többszörözni, amikor az ingatlanpiac erre alkalmas lenne.
Mindig abból indulok ki, hogy pénzt csak pénzből tudunk szerezni. Ha van egy tehetmentes ingatlanod, akkor azzal nem tudsz vagyont építeni. Ha viszont a 40M forintodat felosztod saját lakásra (+hitel) és egy kisebb befektetés célú lakásra, abban mindig megvan az esély.
Az önerőgyűjtés költsége az albérleti díj
Fontos megértenünk a pénz és az ingatlan viszonyát. Nem azért költöznek az emberek albérletbe, mert nem látják be, hogy vagyon szempontjából jobb lenne a hitelüket törlesztgetni.
Azért mennek albérletbe, mert a jelenben nem rendelkeznek megfelelő önerővel a lakásvásárláshoz és hitelfelvételhez. Te azért fizeted a kamatot a banknak, mert a jelenben költöd el a jövőbeni pénzedet. Az albérlőd azért fizeti ki az albérletet, mert a jövőben megkeresett pénzét majd a jövőben fogja elkölteni.
Vagyonépítés szempontjából egyetlen út létezik
Te a megspórolt pénzedet miért raknád be állampapírba évi garantált 5,8%-ért cserébe? Miközben albérletben laksz, ahol az albérleti díjadon az ingatlan tulajdonosa 8-10% körüli hasznot próbál realizálni.
És ez a haszon mindig realizálódik. Akkor is, amikor kialakul egy gazdasági válság. Hogy miért? Érdemes az örök igazságokat elfogadnunk:
Mert az embereknek lakniuk kell valahol
A gyerekek felnőnek és önálló életet szeretnének pénz nélkül is
Alapvetően az emberek nem fogják eladni olcsóbban a lakásukat, mint amennyiért megvették
Kizárólag kényszerből adunk el olcsóbban
Az albérleti díjak ára ugyanúgy nem lesz kevesebb, mint ahogyan a fizetésünk se csökken alapvetően, maximum stagnál
Két ingatlan jobb, mint egy. Márcsak anyagi szempontból is
A felmerülő járulékos költségekre felkészülve könnyen beláthatjuk, hogy két ingatlantípus létezik. Az egyikben lakunk, a másikat befektetésnek használjuk.
Tehát a befektetésnek használt ingatlan (eladás és/vagy kiadás) a vagyonunk olyan része, ami likvidizálható és gyarapodó. Ez mit jelent? Amiben nem lakunk ingatlan, azt könnyebben eladhatjuk és árnyereségre tehetünk szert. Amit kiadunk, az pedig havi szinten termeli nekünk a pénzt (gyakran a felvett hitel törlesztője feletti mértékben).
25M forintért garzon, 15M hitelből
Van 40M forintunk. Ebből 10M forintot átcsoportosítunk egy budapesti (vagy divatos agglomerációs) ingatlanban, amiről meg vagyunk győződve, hogy könnyen kiadható. Mert az a garzon, ami könnyen kiadható, az könnyen eladható.
15M forint hitelt 20 évre felvenni 10 éves kamattal havi 93 000 forint. Ha felmegyek az ingatlanos oldalra és megnézem, hogy egy hasonló értékű ingatlan mennyiért lehet kiadni, akkor átlagosan 135 000 forintot kapok.
Ez mit jelent? Az albérleti átlagárnak ebben a kategóriában 31,2%-ot kell tartósan esnie ahhoz, hogy még mindig nullán legyek, azaz az albérlőm kifizesse a hitelemet (mínusz álagmegőrzési költségek, adók…stb).
Gondolom mondanom sem kell, hogy Budapesten az elmúlt 20 évben soha nem csökkentek tartósan az albérleti átlagárak 31,2%-ot…
A garzon, amit 30 millióért is…
Kérdés, hogy überoptimista vagy realista gondolat azt állítani, hogy a mostani 25M forintos kisgarzon Budapesten hamarosan 30M forintot fog érni?
És arról mi a véleményed, hogyha bevállalod a lakásfelújítás minden kellemetlenségét, akkor megveszik tőled ezt a lakást 36M forintért (felújítás költsége: 5M)?
Gondolj bele, hogy a családi vagyonod mennyire dinamikusan nőhet abban az esetben, ha 1 év alatt keresnél ezen a lakáson azonnal 6M forintot? Az olyan, mintha egy évig keresnél havi 500 000 forintot anélkül, hogy meg kéne mozdulnod…
Legyünk pesszimisták…
Tételezzük fel, hogy megáll a drágulás az ingatlanpiacon. Bár az iménti példában sem amiatt drágább a lakás, mert drágult a piac. Amiatt drágább, hogy te vadásztad össze a kivitelezőket, te szívtál velük és nem az új tulajnak kell…
Az biztos, hogy ki fogod adni albérletbe. Amennyiben 135 000 forintot megkapnál a következő 15 évben a lakásért (feltételezve, hogy nem emelkednek az árak), akkor a hitelen felüli nyereséged 42 000 forint havonta, ami évi 540e, összesen 7,56M forint.
Jobb, mint az állampapír?
Még mindig nettó nyereségről beszélünk. Emiatt a 7,56M forintból le kéne vonnunk az amortizációs költségeket és az adókat. A tényleges nettó nyereségünk valahol 5M forint környékén állna meg (0%-os áremelkedés mellett). Ez kb. évi 3,3%-os kamatnak felelne meg.
Az állampapír jelenleg ennél magasabb kamatot ígér a pénzünkre, ami miatt sokan ezt a megoldást javasolják-választják. De akkor miért nem hallani arról, hogy emberek vagyont építettek az állampapírból?
Mert nem lehetséges. Az állampapírnak nincsen potenciális értéknövekedése. A pénzünk nem fog önmagától többet érni a kamaton felül, mint mondjuk egy ingatlannál külön választhatjuk az értékből származó nyereséget és az albérleti díjból származót.
15 év múlva mekkora vagyonunk lesz?
Ha az állampapír évi 6%-ot hozna a következő 15 évben (nem fog), akkor közel 24M forint vagyonnal rendelkeznénk a most befektetett 10M forinttal szemben.
Ha ezt a 10M forintot felhasználjuk ingatlanvásárláshoz és kiadjuk fixen 135e forintért havonta a következő 15 évre, akkor
lesz egy tehermentes ingatlanunk, aminek a mai értéke 25M forint
a vagyonszerzési potenciál az értékből fakadóan akár 50M forint is lehet
az albérletből származó nettó nyereségünk kb. 5M forint körül alakulhat.
Tehát a legroszabb esetben is 30M forint mértékű vagyon sikerült laboratóriumi körülmények között összehozni.
Amennyiben emelnénk évente 3%-ot az albérleti díjon, akkor közel 9,3M forintunk gyűlne össze. Tehát majdnem dupláznánk a hasznunkat.
Amennyiben a következő 15 évben valamilyen formában emelkedne a budapesti ingatlan értéke, úgy elképzelhető, hogy már egy névleges értéken 40-45M forint értékű ingatlanunk lenne.
A névleges érték az állampapír ellensége
Szinte soha nem hangzik el rendkívül fontos körülményként a névleges érték és a befektetések viszonya. Az ingatlanárak nem kizárólag értéknövekedésen esnek át, hanem névérték szerinti kiigazításon is.
Ha a fizetőképes kereslet munkabére emelkedik, akkor értelemszerűen több hitelt tudnak felvenni. Ha mindez egy olyan időszakban történik, amikor alacsony a kamatkörnyezet, akkor elég ösztönzőt kapunk a cselekvéshez.
Ha nőttek a bérek, nőttek a megtakarítások, csökkentek a kamatok, akkor mi történik? Emelkedik az ingatlan ára, aminek több tényezője van. Ebből az egyik indikátor a névérték hozzáigazítása az adott időszakban jellemző viszonyokhoz.
Olyan nem fordulhat elő, hogy az emberek többet keresnek és ezért kevesebb évet kell dolgozniuk egy saját ingatlanért. A piac ezen mechanikája növeli az ingatlanok névértékét.
A befektetés nem így működik
Fogod a pénzedet és vásárolsz belőle állampapírt vagy befekteted bárhova (bef. alap, ETF…stb). Ott keletkezik egy árfolyam vagy kamatnyereséged. De a pénzed „tömege” önmagában nem növekszik amiatt, hogy a piacnak több pénze van.
Érted a lényegi különbséget egy ingatlan és egy befektetés között? Látod azt a lényeges és ritkán hangoztatott körülményt, ami miatt lehetséges, hogy egyes családok vagyona rövid időn belül dupklázódik, míg másoknak a befektetett pénze képtelen lépést tartani az árak változásával?
Saját lakás, másik lakás
A kérdésre a válaszom függ az egyedi élethelyzetemtől is. Sokak számára nem reális megoldás, hiszen nem kapnának elegendő hitelt a banktól. Éppen ezért nehéz kérdés.
Én viszont lehetőség szerint a 40M forintból,
Megvenném a kinézett 40M forint értékű ingatlant 20M önerő+20M hitelből
10M forintból önerőt képeznék egy garzonra és rávennék 15M forint hitelt
5M forintból finanszíroznám a felújítását a garzonnak
5M forintból likvid tartalékot képeznék a nem várt költségekre
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Elkészítettem neked azt a kivitelezési tervet – 2019 ismert szabályait és támogatásait kihasználva – , amivel a lakásvásárlás sokkal egyszerűbbé, elérhetőbbé válhat a számodra. Fontos megjegyezni, hogy ez a terv kifejezetten a kormány szerinti „zsáner családra” vonatkoztatható. Ugyanakkor mások is szemezgethetnek belőle!
Honnan teremtem elő az önerőt?
Minden lakásvásárlás alapvetően a minimum 20% önerővel kezdődik. Ezzel kapcsolatban megoszlanak a vélemények, hiszen a legtöbben képtelenek ezen a ponton túljutni.
Remek lehetőség volt tavaly őszig a lakástakarékpénztárban gyűjteni. Ez a lehetőség azonban megszűnt. Így újabb lehetőségek után kell néznünk. Alapvetően három lehetőségünk létezik:
A fizetésünkből megtakarítani
Családi segítség
CSOK meglévő és/vagy vállalt gyermekre
Amikor az egyetlen lehetőségünk a CSOK
Sok fiatal pár találja magát abban az élethelyzetben, amikor se megtakarított pénze, se családi segítsége nincsen a továbblépésre. Ráadásul kifejezetten szorít az idő, hiszen az ingatlanárak jobban növekednek, mint a megtakarítási képességünk.
Amennyiben a pár tervez a jövőben családot alapítani, akkor megoldást jelenthet a CSOK felhasználása önerőnek. Fontos megjegyezni, hogy a bankok 90%-a a vállalt gyermek utáni CSOK-on felül elvárja a 20%-os önerőt. De létezik olyan bank, ahol nincsen ilyen elvárás…
A CSOK mellett mindenféleképpen szükségünk lesz segítségre
Ezen a ponton tartom szükségesnek megemlíteni, hogy egy új építésű ingatlan esetében az eladó félnek nincsen „türelme” mindent előre megfinanszírozni számunkra. Elvárja az általában 20%-os előleget.
Ezzel kapcsolatban jelenleg nincsen tökéletes megoldás vagy megnyugtató állami támogatás, ami a használatbavételi engedély és az albetétesítés előtt segítséget nyújtana. Sokan ezen a ponton rekednek meg.
2019 júliusától érkezik az állami személyi kölcsön
Valószínűleg ezt a hiányosságot felismerte az Állam is, amikor meghirdette az állami kamatmentes személyi kölcsönt a fiatalok számára maximum 10M forint értékben.
Valójában ez a 10M forintos a valóságban nem teljesen 10 millió forint támogatást jelent azok számára, akik 2019.07 után szülnek három gyermeket. De erről később. Most éljünk a lehetőséggel és vegyük fel kamatmentesen, aminek a havi törlesztése várhatóan 41 667 forint lesz.
A lehetőségeink ezáltal behatárolódnak
Amennyiben a teljes önerőnk ez a 10M forint lenne, amit alapvetően jelzálogfedezet nélkül vehetünk fel szabadfelhasználásra, úgy a hatályos ingatlanfinanszírozási szabályok alapján megkaptuk a maximális keretünket.
10M forint önerővel maximum 50M forint értékű ingatlant vásárolhatunk, amennyiben nincsen gyermekünk és kizárólag vállalt CSOK-ot hoznánk az ügyletbe.
Figyeljünk oda az ÁFA buktatóra
Mint ismert, 2019 december 31.-én lejár az új építésű lakásokra vonatkozó kedvezményes 5%-os ÁFA. Ezt a lejáratot módosították bizonyos szabályok mentén.
A lényeget ezen a folyamatábrán láthatod:
Figyelnünk kell arra, hogy az adott projekt mikor kezdődött. Amennyiben 2018-11-01 előtti engedélyekkel rendelkezik, abban az esetben az 5%-os ÁFA meghosszabbodik 2023.12.31-ig.
Ha 2018-11-01 utáni az engedély, abban az esetben hatalmasat bukhatunk, hiszen a 2019-12-31 után kifizetett vételárrészt már 27%-os ÁFA terheli. Te viszont nettó+ÁFA árról írtál alá szerződést. Tehát automatikusan emelkedne az önerő mértéke.
A CSOK 10+15+ piaci hitel
A példánkban egy 50M forint értékű új építésű ingatlant szeretnénk megvásárolni. Ehhez már van 10M forint önerőnk (aminek a törlesztője: 41 667 forint).
További önerő a CSOK 10M forint három vállalt gyermekre. Itt figyelnünk kell arra, hogy a bankok tipikusan nem a használatbavételi engedélre folyósítanak társasház esetében, hanem a 1-2-3 hónappal későbbi albetétesítésre.
A CSOK 10M forint az önerő része.
A hitelek
A CSOK 15M forintos államilag támogatott, maximum 3%-os hitelnek a törlesztőrészlete 25 évre 71 132 forint. Mivel ez egy rendkívül kedvező, végig garantált hitelkonstrukció, ezért ezt véleményem szerint minden esetben érdemes meghagynunk és a szabad tőkénket inkább másfele koncentrálnunk.
Szükségünk van piaci hitelre, hiszen hiányzik még 50-(10+10+15)= 15M forintra. 25 évre, 4,55%-os kamatozás mellett (10 éves fix kamat) a havi törlesztésünk 83 801 forint.
A teljes havi törlesztőnk összesen: 196 600 forint
A hitelvisszafizetési stratégia
A terv sokak számára egyértelműen a hiteltől való minél hamarabbi szabadulás lehet. Éppen ezért most én is ezzel fogok foglalkozni és nem bonyolítom az ügyletet az erőforrások átcsoportosításával (például befektetési célú lakásvásárlás).
Állami személyi kölcsön: 3 évre felfüggesztve
Miután megigényeltük a 10M forintos kamatmentes személyi kölcsönünket, figyelnünk kell az időzítésre. Ugyanis az első gyermek megszületése esetén a hitel törlesztését 3 hónapra felfüggesztik.
A példa kedvéért tökéletesen időzítettünk és felvétel után szinte azonnal megszületett a pici. Így nem kell három évig törleszteni a havi 41 667 forint. Mivel ez alapvetően kiadás lenne, ezért érdemes az összeget minden hónapban félretenni. Évente 500 000 forint megtakarítást jelent.
Megszületik a második gyerek 2 év múlva
Tudatos tervezés esetén feltételezhetjük, hogy a szülők nem szeretnének nagy korkülönbséget a gyerekek között. 2019.08-ban született az első gyerek és az egyszerűség kedvéért 2021.08-ban a második (nyilván nem ennyire egyszerű, de ne bonyolítsuk tovább).
Az Állam kifizet 1M forintot a hitelünkből
A második gyermek megszületése esetén a jelzáloghitelünkből 1M forintot el tudunk tüntetni. Érdemes a drágább, piaci hitelt csökkentenünk. 2 év múlva az aktuális tőketartozásunk 14,3M forint, amiből lejön az 1M forint. Tehát 13,3M forinttal tartozunk.
Az új törlesztőrészletünk 77 806 forint.
Tehát tudtuk csökkenteni a törlesztésünket havi 5 995 forinttal. Ezt a pénzt tegyük ugyanoda félre (biztonsági likvid tartalék), mint a 41 667 forintokat. Így évente további 71 940 forintot tudunk összegyűjteni.
Az Állam elengedi a 30%-át a tartozásnak + 3 év
A második gyermek megszületése okán a szabadfelhasználású hitelünk havi törlesztését további 3 évre felfüggesztik. Ráadásul elengedik a 30%-át a tartozásnak. Így 2021.09-ben a tőketartozásunk már csak 7M forint (a példában feltételeztem, hogy azonnal megszületett a gyerek és felfüggesztésre került a törlesztés).
Megszületik a harmadik gyermek 2025-ben
A példa kedvéért feltételezzük, hogy a második gyerek megszületése után 3 évvel érkezik a harmadik csemete. Ez számos kedvezményt eredményez számunkra!
Az Állam elengedi a teljes tartozást a 7M forintból
A harmadik gyerek megszületése után (ebben az esetben csak azok a gyerekek számítanak bele, akik 2019.07 után születtek) az Állam elengedi a teljes tartozást. Így az máris állami támogatássá alakul át, ami vissza nem térítendő részünkről
Az Állam további 4M forintot kifizet a hitelünkből
2019.07-től az előzetes várakozások alapján az Állam a harmadik gyermek megszületése esetén további 4M forintot kifizet a jelzáloghitelünkből. Értelemszerűen megint érdemes a piaci hitelünket csökkenteni. 2025-ben (6. év) a tőketartozásunk 11M forint, amiből lejön a 4M forint.
Új tőketartozás 7M forint, új törlesztőrészlet 45 916 forint. Tehát az eredeti törlesztéshez képest megspóroltunk havi 37 885 forintot, ami bekerül a likvid tartalékba a többi mellé.
Az Állam elengedte a feleség diákhitelét
Itt érdemes megemlíteni, hogy a harmadik gyermek megszületése esetén anyuka esetleges diákhitelét (amit ezidáig befagyasztottak) teljes mértékben elengedték. Ez az elengedett összeg további milliókkal növelheti a családi vagyon mértékét.
Hogyan állunk 10 év után?
A CSOK hitelünket továbbra is fizetjük, aminek a törlesztése havi 71 132 forint.
A piaci hitelünk tőketartozása a 10. évben 5,9M forint.
A CSOK 10M és az állami 10M személyi kölcsön feltételeit teljes mértékbe teljesítettük.
Miután kifizettünk a 10. évben a piaci hitelünket, megmaradt 1 587 570 forint megtakarításunk, a havi törlesztésünk pedig lecsökkent 71 132 forintra (CSOK 15M hitel).
A lakás piaci értékének várható változása
fontos számolnunk a vásárolt lakás piaci értékének a várható változásával is, mint vagyonnövelő tényező. A 2019-ben 50M forintért vásárolt új építésű ingatlant számos tényező befolyásolhatja:
Az ÁFA változása 2019.12.31 után
Fontos figyelembevennünk azt a tényt, miszerint a jelenlegi információink alapján önmagában az ÁFA 22%-kal magasabb lesz hamarason. Ez mit jelent?
Az 50M forintos ingatlan nettó ára 47,6M forint. A bruttó ár 27%-os ÁFA-val számolva már 60,476M forint lenne. Ez önmagában 10,4M forintos árdrágulást jelent, amit a piac középtávon egyértelműen tartani fog.
Évi 5%-os lakásáremelkedés esetén
Nem gondolom, hogy 10 éves viszonylatban tartani fogja a piac a két számjegyű drágulást. Viszont joggal számíthatunk egy évenkénti 5%-os átlagos drágulásra.
Ez azt jelenteni, hogy 10 év múlva a mostani 50M forintot érő ingatlanunk ára 81M forint körül érhet. Ez összességében 62%-os emelkedést jelent.
Emlékszünk, hogy 10 évvel ezelőtt mennyit ért egy 55 nm-es panellakás Budaörsön? 12M forint. Most 28M forintért mennek. Te ismersz ilyen példákat?
Bekavarhat az infláció
Évi 2%-os átlagos inflációval számolva az 50M forint jövőbeni értéke 10 év múlva 60,9M forint.
Ezt azt jelentené, hogyha az 5%-os drágulást a piac természetes áremelkedésének tekintjük és ehhez számítjuk hozzá még az inflációból eredő korrekciót, abban az esetben a 81M forint helyett az ingatlan névleges értéke 98,7M forint.
Mennyi lesz az ingatlanom ára?
A fentiekben kizárólag árnövelő körülményeket számítottam, miközben az ingatlanpiacon nem ritka az a ciklikus esemény, amikor árcsökkenésről beszélünk.
Azonban 10 éves távlatban nem annyira jelentős ez a csökkenés még a válságok idején sem. Gondoljunk bele, hogy a 2009-ben bezuhant ingatlanpiacon az árak messze nem zuhantak az 1999-ben tapasztalt árak szintjére.
Azt gondolom, hogy a most 50M forintért megvásárolt ingatlan várható névleges értéke valahol 75-90M forint között alakul. Azon sokat lehet vitatkozni, hogy a valódi értéke ennek a pénznek 10 év múlva mennyi lehet.
Azt azonban nem szabad elfelejtenünk, hogy a bérek képtelenek ezt a fajta vagyontömeget akár névértéken lekövetni. Ugyanis azt jelentené, hogy elméletben a következő 10 évben félre kéne tudnunk minden költségünk és tervünk mellett 25M forintot tenni a fizetésből.
Ez évi 2,5M forint, azaz havi 200e forint. Egyetlen átlagbér prognosztizáció sem említi, hogy a következő években az átlagbér Magyarországon megduplázódna. Tehát nem reális ennyit megtakarítani az Átlagos embernek.
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Neked is eleged van már a Postán való sorbanállásból? Bevallom, nekem másfél évtized kevés volt ahhoz, hogy megfejtsem a Posta működésének az elvét, ami a sorbanállás képzésével kapcsolatos. Ezt számolhatja fel a digitalizáció gyermeke, az iCsekk.
Miután letöltöttük az alkalmazást, be kell regisztrálnunk a rendszerbe. Ez nagyjából 5 percet vesz igénybe. Regisztráció után az alábbi képernyőkép fogad minket:
Fizessük be a csekket otthonról, gyorsan és kényelmesen
Amiért nekem rendkívül megtetszett az applikáció, az tulajdonképpen a kényelem és gyorsaság szerencsés párosítása. Mert mit csinálunk a legtöbben sárga csekk befizetés jogcímen?
Elmegyünk a postára, sorba állunk, majd elővesszük a hitelkártyát, bankkártyát és fizetünk. Ezt a rituálét miért nem tudjuk elhagyni és mobilról intézni a kártyás fizetésünket?
QR kód a csekken
Egy ideje megjelentek a QR kódok a sárga csekkeken. Ezt beolvasva a rendszer automatikusan felismeri a címzettet, a fizetendő összeget és gyakorlatilag egy bankkártyás fizetésre kerülünk a célunkhoz.
Maga a díjfizetés bankkártyás vásárlásnak minősül, tehát lényegesen olcsóbb, mintha készpénzt vennénk fel a havi 150 000 forintos keretünkön felül.
Egyszerűen kapunk visszaigazolást a befizetésről
Számomra rendkívül fontos a befizetés igazolás azonnali megszerzése (céges okokból). Ezért féltem egy picit az iCsekk alkalmazástól. Szerencsére csalódnom kellett, ugyanis a főmenüből -» kifizetett számlák almenüben kérhetünk a regisztrált e-mailünkre befizetés igazolást!
Időt és pénzt spórolunk vele
Gondolj bele, hogy mennyit spórolhatsz egy évben azzal, hogy mostantól te is digitális csekkfizetővé vállsz (ha már valamiért az átutalás / inkasszó nem játszik).
Havonta egyszer jársz postára és a posta tőled autóval 10 km-re van. Oda-vissza 20 km-t mész, ami egy évben 240 km-t jelent. 7 literes fogyasztással és 380 forintos üzemanyagárral számolva ez 6 384 forintot jelent számodra.
A postán átlagosan 30 percet várakozol, mire sorra jutsz. 12x 30 perc = 360 perc, azaz kereken 6 órát töltesz egy évben várakozással. Ha ezt számszerűsíteni szeretnénk, akkor a munkaerőd értékével kell számolnunk!
Te mennyit keresel egy óra alatt? Tegyük fel, hogy napi 8 órával, havi 22 nappal havi 400 000 forintot viszel haza. Ez azt jelenti, hogy az órabéred 2 272 forint körül alakul.
6 x 2 272 = 13 632 forint, amit megspórolsz az időd értékén, amit eltölthetsz munkával vagy a családdal.
Ez sok? Kevés? A példa alapján 13 632 + 6 384 = 20 016 forint, ami közel egy tank benzinnek felel meg. Képzeld azt, hogy a posta kihagyásával minden évben 1 hónapig ingyen autózhatsz (ha havonta egy tank üzemanyagot mész).
Díjmentes hitelügyintézés
Segítek Neked a hitelügyintézésben. Kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitelajánlatot mutatok be Neked, melyek akár 6 hónapig is érvényesek. Nem kell küzdened a bankfiókban! Mindent elintézek helyetted a hitellel kapcsolatban és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adok. Kényelmes, gyors, megbízható.
Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mintha bemennél a bankfiókba. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket tudok biztosítani a számodra(ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.
Ez a weboldal cookie-kat használ, hogy a lehető legjobb felhasználói élményt nyújtsuk Neked. A cookie-adatok a böngészőben tárolódnak, és olyan funkciókat látnak el, mint amikor felismerik Önt, amikor visszatérnek webhelyünkre, és segítünk csapatunknak megérteni, hogy a webhely legszélesebb és leghasznosabb része mely része.
A cookie-beállításokat a bal oldalon található fülek navigálásával állíthatod be.
A szigorúan szükséges cookie-t mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a cookie-beállításokhoz.
Ha letiltja ezt a cookie-t, nem tudjuk menteni a beállításokat. Ez azt jelenti, hogy minden alkalommal, amikor meglátogatja ezt a weboldalt, újra engedélyeznie vagy tilthatja le a cookie-kat.
Harmadik fél által használt cookie-k
A weboldal a Google Inc. („Google”) Google Analytics rendszerét használja a látogatottságának elemzésére. A Google Analytics rendszere ún. „cookie-kat” – egyszerű, rövid, kisméretű szöveges fájlokat – tárol el az Ön informatikai eszközén és ezek segítségével elemzi a weboldalunk látogatottságát, segítve ezzel a weboldalunk fejlesztését a felhasználói élmény fokozása érdekében.
A „cookie-ban” rögzített, weboldal látogatottságára vonatkozó adatok (a látogatás időpontjával és az Ön IP címével együtt) a Google USA szervereire kerülnek átvitelre és letárolásra. A Google arra használja ezeket az adatokat, hogy az Ön honlap-látogatási szokásait kiértékelje, jelentéseket állítson össze ezekről a XY számára, valamint arra, hogy egyéb, a weboldallal és az internet használatával kapcsolatos szolgáltatásokat nyújtson.
Fontos lépés: először engedélyezd a cookie-kat, hogy az oldal rendesen működjön! Később tudod a beállításokat változtatni!
