Szerző: Szarvas Norbert | dec 20, 2017 | Állami támogatás, Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel
Amikor közel 2 évvel ezelőtt derült égből megformázták december végén a CSOK10+10 féle családi támogatást, akkor számos fórumon (iflgazdaság, Magyarul Balóval, egyéb portálok) megfogalmaztak aggályaimat, hogy ez egy rendkívül átgondolatlan támogatás, amit túl hirtelen és megalapozatlanul hoztak be a köztudatba. A kezdetektől hangoztattam, hogy az építőipar egy az egyben beépíti az áraiba a CSOK10+10-et és még az 5M forint ÁFA visszaigénylést is, ahol tudja. Ez így történt…
Másik problémám az ingatag jogszabályi környezet volt, amit bizonyított, hogy a CSOK 10+10 indulása ugyan január 1 volt, mégis az első 1-1,5 hónapban egyik bank sem fogadott be ügyletet. Ráadásul utána is hatalmas zavar volt a jogszabályi értelmezésben, gondolok itt az áprilisi NGM utólagos értelmezésre, ami szerint a tetőtérbe nem egy, hanem két különálló lakást kell építeni társasház rendszerben, amit aztán hónapokkal később eltöröltek és a CSOK „engedi” az osztatlan közös tulajdont…
Mostanra kialakult a gyakorlat
Nem lehet elvitatni, hogy minden olyan intézkedés, ami képes minden társadalmi réteget megszólítani, az elején nem feltétlenül működik rendesen. Ettől független jogos kritika a törvénykezéssel szemben, hogy adhattak volna időt ennek élesítés előtt, konzultálhattak volna a szakmával és engedhették volna a gyakorlati félelmek „beszivárgását” a folyamatba, ami alapján lehetett volna egy kezdetektől stabilabb feltételrendszer.
Mostanra viszont már kialakult a tényleges gyakorlat a CSOK 10+10 folyósításával kapcsolatban, amihez a bankrendszer jelzálogspecialistái is felnőttek végre. Mert komoly problémát jelentett az is, hogy maguk az ügyleteket befogadók sem voltak tisztában sok mindennel, hatalmas káosz volt, ráadásul elképzelhetetlen mennyiségű érdeklődőt és igénylőt kellett kiszolgálniuk.
Mivel azonban a CSOK hosszú ideje változatlanul fut, így alapvetően az ügyintézés is felgyorsult általánosságban, kialakultak a „banki rutinok”.
Update: 2018-03- 15-től leegyszerűsödött a CSOK igénylés folyamata. A változásokról részletesen itt írok:
Az ingatlanárak növekedése megtorpant
A CSOK 10+10-nek addig nem igazán volt értelme, amíg a piac erőszakosan beépítette az áraiba, hiszen gyakran olyan képtelen helyzet fordult elő, hogy a CSOK 10+10-el felpumpált és drágább ingatlan hosszútávon kevesebbet fog érni, mintha a család abban a pillanatban egy használt lakásba költözött volna.
Ennek oka, hogy beköltözés után máris elveszik a CSOK 10+10 előnye, mivel használt ingatlanként tudják majd továbbértékesíteni azt.
Mostanra a piac megnyugodott és vélhetően túlvagyunk az áremelkedési hullámon, amit igazolni látszik, hogy már nem emelkednek alapvetően tovább az árak. A piac minden ingatlantípushoz megtalálta azt az árcímkét, amiért még az ügyfelek hajlandóak vásárolni.
Mivel azonban ehhez az árcímkéhez a közeljövőben biztosan ragaszkodni fognak, így beállt egy egyensúlyi helyzet, amihez képest a CSOK 10+10 ebben a pillanatban tényleges segítségként funkcionálhat azon családok számára, akik most döntöttek a költözés mellett.
Van olyan ügyfelem, akik találtak 30 millió forintért új építésű házat. Van három gyerek, így az ő esetükben talált pénz a CSOK 10M forint, amihez jár a piac legkedvezőbb, végig fix kamatozású jelzáloghitele 10M forintig. Tehát ez a család minimális, 5M forintos önerővel és 5M forintos piaci hitellel már most tud költözni! Végső soron 15M forintos hitelállománnyal, aminek a törlesztése nem lesz magasabb 80-100e forintnál, ami olcsóbb, mint egy albérlet.
Továbbra is él az „ingyen hitel” konstrukció
Jogosan merül fel a kérdés, hogyha eljutunk a számolásig, a konstrukció megalkotásáig, akkor hogyan járunk a legjobban? Nem kell túlságosan messze menni hiszen adva van a lakástakarék a maga 30%-os állami támogatásával. De mégis mikor éri meg a legjobban és valójában az állami támogatás többet hozhat a konyhára, mint a hitel kamata?
Azoknak a családoknak, akik havi szinten képesek az átlagosnál magasabb összeget beforgatni lakástakarékba, elképzelhető, hogy a 10M forintos hitelüket 8 év alatt visszafizethetik úgy, hogy kamatmentes volt, sőt nyertek rajta az állami támogatásnak köszönhetően közel 350 000 forintot! Azt gondolom, hogy ez már tényleg jó ajánlat, ugyanakkor nem javasolt azonnal a bankba rohanni. A hitelfelvételt minden esetben át kell gondolni, máskülönben könnyen hibás döntést hozhatunk!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. december 20. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | dec 16, 2017 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, info
Az embernek olyan érzése támadhat, hogy a magyar ingatlanpiac teljesen felpörgött, az árak az egekig emelkedtek (ezt igazolja a tény, miszerint eladó lakás Budapesten átlagban az elmúlt két évben 90%-os áremelkedés történt a lakásárakban) és innentől már csak az összeomlás jöhet. Most nézzük meg, hogy miért nem késő beszállni a piacra?
A lakáspiac összeomlása alapvetően egy tervezhető eseménye a modern gazdaságnak. Képzeljünk el egy lufit, amit folyamatosan fújunk, ameddig ki nem pukkad. Aztán előveszünk egy másik lufit, amit megint elkezdünk fújni… Az ingatlanpiac hasonló ciklikusságon esik át. Csak két tényezőt nem ismerünk: mettől meddig?
#1 Alacsony tranzakciószám
Noha a lakáspiaci árak 2014 elejétől megfigyelve mintegy évi 14%-kal emelkedtek, miközben a piaci környezet rendkívül kedvező (alacsony kamatok, növekvő jövedelmek, magas állami támogatások), a hosszútávon annualizált átlagos 157 ezres forgalmat így sem értük el a 150 ezres tranzakciószámmal.
Ez azt jelenti, hogy relatív alacsony számú ingatlan cserél gazdát lényegesen magasabb áron. Mivel azonban a különböző régiók fejlettségükben eltérőek, ezért ezt az országos mintát árnyékolhatjuk, hiszen míg Budapest sokkal inkább telített piacnak tekinthető önmagához képest is, addig az adatsort jelentősen csökkenthetik a Kelet-Magyarországról érkezők számok.
Az alacsony tranzakciószám azt is jelenti, hogy a piacnak még mindig van lehetősége a bővülésre rövid időn belül.
#2 Olcsó hitelek segítik a vásárlást
Magyarországon újra beindult a hitelezés, köszönhetően az alacsony kamatközegnek. Ez azt jelenti, hogy önmagához képest forint alapú, kiszámítható hitelhez jutni soha nem volt annyira költséghatékony, mint jelenleg. A kérdés viszont mégsem ennyire egyszerű, ugyanis hiába az alacsony kamatozású hitel, ha információ hiányában rossz stratégiát választunk ki magunknak!
Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelről itt olvashatsz
Választhatjuk a legalacsonyabb kamatozású változó kamatozású hiteleket, amik a kezdeti alacsony törlesztés ígéretével kecsegtetnek, míg a drágább, évekre fixált kamatozású hitelek magasabb kezdeti törlesztő mellett garanciát nyújtanak, hogy nem változik a havi fizetendő. Előző cikkünkben kiszámoltuk már, hogy mikor éri meg befektetési céllal vásárolt ingatlan esetében a változó kamat és milyen kockázatokkal kell számolni illetve pontosan milyen kamatszint mellett járhatunk jobban a fix kamatozású hitellel? Ehhez készítettünk egy excel táblát is, hogy könnyebb legyen a számolás! Ugyanarra a következtetésre jutottunk, mint az MNB, vagyis a kritikus időtáv az 5 év azaz 60 hónap, amikortól egy vélt forgatókönyv alapján jobban járunk a fixált hitelekkel.
Ingatlanvásárlás befektetési céllal
Az emberek még nem így gondolják
A legnagyobb tanulság a devizaválságból az volt, hogy nem szabad a kezdeti alacsony kamatért cserébe kockázatos szerződéseket aláírni, amiket nem is értünk. Hiába minimalizáljuk a kezdeti törlesztést, ha hosszútávon veszítünk vele.
Ezzel szemben 2017-ben a legkedveltebb kamatozású jelzáloghitel még mindig a változó kamatozású volt, ugyanakkor egyre inkább terjed az évekre fixált hitel. Ennek oka kevésbé a pénzügyi információ alapján meghozott jó döntés, mintsem a félelem a „devizahitelek” megismétlődésétől. A feladat ugyanakkor az lenne, hogy ezeket a döntéseket az ügyfelek tudatosan hozzák meg!
Ezzel szemben sajnos a legfrissebb felmérések azt mutatják, hogy a lakosság döntő többsége a mai napig nem rendelkezik a megfelelő pénzügyi tudással ahhoz, hogy tudatosan jó döntést hozzon. Emiatt mégjobban felértékelődik a felelősségteljes, jó hitelközvetítők szerepe a piacon, akiknek a feladata, hogy közérthetően rávilágítson a különböző stratégiák előnyeire és hátrányaira!
#3 Magyarországon kevesebbet kell dolgozni a lakásért
Örökös vita a magyar lakosság jövedelmi helyzete és az ingatlanárak. Ehhez képest nemzetközi viszonylatban megállapíthatjuk, hogy Magyarországon „lényegesen kevesebbet kell dolgozni” a jövedelmünkhöz képest egy átlagos lakásért, mint Európa legtöbb országában.
Ez pontosan azt jelenti, mint aminek látszik. Hiába látjuk a számokon, érzékeljük a pénztárcánkon, hogy brutálisan drágulnak az ingatlanok, perspektívába helyezve a kilátásokat, megállapíthatjuk, hogy a magyar ingatlanpiacba lehet „kódolva további drágulás”.
Egy átlagos, 70 nm-es lakás megvásárlásához 8 év körüli bruttó jövedelem szükséges Magyarországon, míg mondjuk Csehországban ugyanez a szám 11 évet jelent. Az összehasonlítást nehezíti ugyanakkor az eltérő adórendszerek, illetve a változó árszinvonal.
Ettől függetlenül a rendszer legnagyobb veszélye a hitelfelvevők anyagi kiszolgáltatottsága
Mivel alapvetően a hitel nem úgy működik, mint egy biztosítás, tehát nem vállalunk kockázatközösséget más emberekkel, így alapvetően függetlenedhetünk a „rossz adósok” okozta károktól. Ugyanakkor a rossz adósok magas aránya könnyen destabilizálhatja a teljes bankrendszert, ami már hatással lehet például a változó kamatozású hitelünkre.
Itt csatolnék vissza a hosszútávra fixált lakáshitelek létjogosultságára. Ugyanis az alábbi diagramból láthatjuk, hogy a hitelfelvevők 60-65%-a nem rendelkezik annyi megtakarítással, hogy vis major esetén a 7. hónapban is ki tudja fizetni a hitelét. Ez a rendszerbe kódolt egyik leglényegesebb kockázat, amit figyelembe kell vennünk!
Mindenkinek javasolt megfelelő likvid és nem likvid megtakarítási hátországot felépíteni, amihez itt találtok egy nagyon használható útmutatót: Pénzügyi tartalékképzés
#4 Még mindig magas lehet a megtérülés aránya
Lakást alapvetően lakhatási vagy befektetési céllal vásárolunk. A második esetben mindig azt kell kiszámolni, hogy mikor éri ez meg nekünk. Az biztosnak látszik, hogy az ingatlanárak növekedésének az üteme lassul, hiszen a kezdeti CSOK10+10 lelkesedés lezajlott, az építőipar már sikeresen reagált az új keresletre, a CSOK kompatibilis lakások lassan átadásra kerülnek. Végső soron számolhatunk a következő években a lufi kipukkanásáig akár évi 5-10%-os bruttó áremelkedésre, ami mellé illesztve az albérleti díjból beérkező bruttó 5-10%-os éves megtérülést, akkor láthatjuk, hogy alapvetően nem rossz befektetésről van szó.
Ugyanakkor figyelembe kell venni az ingatlan birtoklásával kapcsolatos járulékos költségeket, mint felújítás, mint álagmegőrzés, mint illeték…stb. Ennek függvényében mégsem annyira egyértelmű a lakásvásárlás befektetési céllal, hiszen akár ráfizetés is lehet számunkra ez a tranzakció az előre nem látható, de felmerülő költségek miatt, a kamatfizetési kötelezettség miatt vagy éppen a pénzünk alternatív befektetéséből elmaradt haszon nagysága miatt!
Érdekes elgondolás lehet, hogyha van egységnyi 100 forintom, akkor mivel járok jobban 5 éves távlatban? Ha lakást veszek, aminek összességében évi 10% a megtérülése vagy pedig, ha kötök 30%-os támogatással lakástakarékot? Első esetben 5 év múlva lesz 161 forintom, míg a lakástakarékos változatban egységnyi pénzből összegyűjtöttem 130 forintot. De mi van, ha az első esetben felmerült 40 forint költségem? Az biztos, hogy nagyon át kell gondolnunk mibe fektetjük a pénzünket!
#5 Mert konzervatív befektetőként mindig is keresni fogod a lakásokat
Lakáshitelt (esetleg CSOK-ot) szeretnél? Bankfüggetlenül segítünk!
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. december 16. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | dec 13, 2017 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog, info
2017.december.15-től új termékcsaládok kerülnek bevezetésre a Fundamentánál. Már többen jeleztétek, hogy felkerestek titeket fundi-értékesítők, akik azzal „rámisztgetnek”, hogy most kössetek, mielőtt megváltozik minden! Most nézzük végig, mi ez a változás és mennyiben érint téged, mint magánszemély…
A lakástakarékhoz járó állami támogatás nem változik
Még mielőtt szívinfarktust kapnál, nem fog megváltozni az állami támogatás, ami a lakástakarékokhoz jár. Ez azt jelenti, hogy a maximális összeg évente 72 000 forint (illetve 30%) marad továbbra is. Persze most a Fundamenta csinált egy csavart a történeten és azzal fog támadni, hogy mostantól kezdve, ha Fundamenta Otthontervező lakásszámla B módozatot kötsz, akkor te már havi 40 000 forintot tehetsz félre és duplázhatod az állami támogatást!
Eddig sem tartott vissza senki, hogy több lakástakarék szerződést kössél és többszörözd az állami támogatást. Hangsúlyozom, hogy mind a Fundamenta Otthontervező lakásszámla B módozat, mind bármilyen más többszörözés esetén két feltétenek kell teljesülnie:
- Több kedvezményezettnek kell a szerződésben szerepelnie
- Többet kell befizetned, mint havi 20 000 forint
Oké, de nekem azt mondták, hogy egyedül is köthetek havi 40 000 forintos Fundamentát!
Ez így igaz! A Fundamenta Otthontervező lakásszámla B módozatát immáron megkötheted saját magadnak (közeli hozzátartozók hiányában) és fizethetsz havonta maximum 40 000 forintot (vagy ennél kevesebbett). Ez azonban nem jelenti azt, hogy többszörözted az állami támogatásodat! Ugyanúgy évi 72 000 forintot kapsz a 40 000 forintos befizetésre is.
Amitől érdekes lehet ez a koncepció, hogy immáron egy termék keretein belül tehetsz félre több pénzt lakáscélra. Persze ez csak akkor éri meg, hogyha nincsen elég közeli hozzátartozód és hajtasz a magasabb szerződéses összegre, a több Fundamenta hitelre. Mert önmagában nem hiszem, hogy túl vonzó a második 20 000 forintot befizetni a számlára, amire 0,1%-os betéti kamat jár (ennél még az átutalási költséged is magasabb…).
Csökken az EBKM?
A táblázatban szerintem minden benne van, ami ennek a változtatásnak a lényege. Az EBKM (betéti kamatmutató) fele annyira csökken az új módozatban 40 000 forintos befizetésnél, mintha kötnél két darab 20-20 000 forintos szerződést. Ennek oka, hogy nem kapsz több állami támogatást, viszont nincs is a szerződésben több kedvezményezett.
Láthatjuk azt is, hogy az elérhető szerződéses összeg magasabb két külön szerződésnél, mintha egybe kötöd. Így nyilván ez tényleg annak opció, aki nem tud bevonni további rokont a szerződésbe, viszont mindenáron a Fundamentától szeretne felvenni hitelt is a megtakarítás mellé (opcionális).
Mennyibe kerül a Fundamenta hitel?
Nem győzön elégszer hangsúlyozni, hogy a lakástakarék mellé felvehető hitel nem jár automatikusan, ugyanolyan jelzáloghitel (hitelbírálattal), mintha bármelyik banknál vennénk fel a hitelt. Amiért érdekes mégis a lakástakarék hitel, az a tény, hogy a szerződés megkötésével ma „szerzel magadnak egy opciót”, hogy x év múlva milyen garantált kamatra kaphatsz hitelt. Ez akkor érdekes, ha közben a kereskedelmi bankok kamatai emelkednek majd.
Ami pozitív irányba változik az új módozattal, hogy a hitel kamata immáron 3,5% lesz (igazodva a piaci trendekhez), miközben a mostani módozat kamata 3,9% (THM: 5,17%-5,94%) volt.
A Fundamenta hitel kamata mennyire versenyképes?
A táblázatban az 5 éves és 10 éves kamatozási piaci hiteleket hasonlítottam össze a Fundamenta Otthontervező lakásszámla 3,5%-os kamatával!
Kamatban alapvetően ez a 3,50%-os kamatajánlat azonos időtávra fixált kamatozás mellett talán a legversenyképesebb ajánlat a piacon, ha önmagában nézzük. Ugyanakkor egy valóban jól felépített hitelkonstrukciót nem nézhetünk pusztán önmagában. Lakástakarékot kötni hitel mellé akkor éri meg, ha a lakástakarékon elérhető kamatunk (EBKM) magasabb, mint a hitel kamata. Tehát jobban megéri a lakástakarékba fizetni, mint a hitelbe.
Ebből a szempontból a Fundamenta és más lakástakarékok hitelkonstrukciójának a legnagyobb hátránya, hogy fixen rövid futamidővel (módozattól függően: 58-63-74-94-112 hó) és ezáltal magas havi törlesztéssel lehet megkötni. A hitelfelvevő érdeke ezzel szemben gyakran az lenne, hogy a lehető legjobban eltolja a futamidőt (20-25 év), hogy ezáltal csökkentse a bank felé vállalt kötelező havi törlesztést, és a „megsprórolt” összegből indítson Fundamentát vagy más lakástakarékot.
Éppen emiatt léteznek azok az esetek (ezt mindig egyedileg kell kiszámolni), amikor jobban megéri 25 évre felvenni a 0,1-0,3%-kal magasabb kamatozású banki jelzáloghitelt, ami mellé lehet kötni a lakástakarékot (amit Minősített Fogyasztóbarát Jelzáloghitel esetén mindenhol díjmentesen tudunk előtörleszteni), minthogy alapból a lakástakarékhitelt vennénk fel rövidebb futamidővel és 0,1-03%-kal kedvezőbb kamatozással.
Módosulnak a megtakarítási időszakok
Az új módozatok esetében az új megtakarítási idő:
49 hónap helyett 50 hónapra ,76 hónap helyett 79 hónapra módosul. 97 hónap és 120 hónap marad. Ezzel kapcsolatban amire nagyon oda kell figyelni, hogy önmagában nem azért lesz több az állami támogatás, a szerződéses összeg vagy a teljes megtakarítás, mert valamire több pénzt kapunk. Itt arról van szó, hogy például a 6 év 6 hónapos (ebből 2 hónap a kiutalási időszak) eddigi kosntrukciónál 3 hónappal többször fizetünk be havi díjat és 3 hónappal tovább kapjuk emiatt az állami támogatást.
A Fundamenta tájékoztatása szerint A tarifáról (tehát maximum 20 000 forintos szerződés) B tartifára (amikor ugyanarra a szerződésre többet akarunk 20 000 forintnál befizetni, maximum havi 40 000 forint) bármikor válthat az ügyfél, de visszafelé nem lehetséges a lépkedés.
Partnerünk a Fundamenta, OTP, Erste lakástakarék.
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. december 13. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | nov 26, 2017 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, info
Nagyon kedves barátommal beszélgettem tegnap a devizahitelezésről. Feltette nekem a kérdést, hogy „mi akkor tudtuk, hogy ez lesz?”. Miközben elmeséltem neki számos észrevételemet a témában, jöttem rá, hogy bizony ezeket az információkat nagyon kevesen ismerik. Állítom, hogy az emberek semmit nem tanultak a múltból és hamarosan újra megismétlődik a társadalmi pénzügyi katasztrófa! A devizahitelezés tanulságai …
Nagyon szeretném, ha végigolvasnád ezt a hosszú cikket, ugyanis sokak számára eddig nem ismert összefüggésekről fogok írni. Külön megköszönöm, ha megosztod Facebookon ezeket az információkat!
Hogyan nézett ki a devizahitelezés a gyakorlatban?
Hidd el, hogy a devizahitelezés csúcsán nem volt egyértelműen fekete és fehér a folyamat. Mára sokan elhitték, hogy a gonosz bankok előre megfontolt szándékkal vezették félre az ügyfeleket. Az igazság az, hogy senki nem tudta. Devizakockázat lábjegyzetben mindenki arra számított, hogy az 50 000 forintos hitel legrosszabb esetben felmegy 65 000 forintra. De úgy voltak vele, hogy ez egy vállalható kockázat…
2008. december 31-én a lakáshitelek állománya 3875 milliárd Ft volt – ami a GDP több mint 14 százalékának felel meg –, ennek 61 százalékát a devizaalapú lakáshitelek tették ki. A bankok által 2004-ben bevezetett devizahitelek száma és összege szintén jelentõsen nõtt: 2004-ben az összes hitelállomány összegének egytizedét sem érte el, 2008-ra meghaladta a 60 százalékot. A 2007. végi állapothoz képest a teljes hitelállomány összege közel 25 százalékkal, a devizaalapú állományé 62 százalékkal emelkedett.
forrás:KSH
Ez a számsor azt jelenti, hogy a devizahitelezés csúcsán már nem volt „választása” sem az ügyfélnek, sem a közvetítőnek, bankosnak.
2008-ra már szinte mindenki devizahitelt vett fel
Szerinted mi történt abban a ritka esetben, amikor a hitelközvetítő azt mondta az ügyfélnek, hogy havi 50 000 forint helyett fizessen havi 80 000 forintot HUF alapon, mert a devizának komoly kockázatai vannak? Mindezt egy olyan időszakban, amikor boldog-boldogtalan csatlakozott a tömeghez és még a csapból is ez folyt?
Elmondom a megoldást! Az ügyfél meghallgatta a másfél órás szakmai kiselőadást (aminek a felét nem értette), megköszönte, felállt és átment egy másik bankba/közvetítőhöz, aki megerősítette abban, hogy biztosan nem történik semmi baj. Aki devizahitelt akart felvenni, az már előre eldöntötte, hogy számára ez a megoldás. A bankban a döntéséhez kereste a megerősítést.
Forint alapú hitelt alapvetően kétfajta ember vett fel: aki beszari volt és/vagy az átlagosnál több pénze volt
Bár a második opció igencsak kérdőjeles, hiszen megszámlálhatatlan embert lehetne felsorolni, aki akkoriban a felső-középosztályhoz tartozott, mégis a devizahitelezést választotta. Persze nagyon erős kijelentés, hogy valaki „beszari” lett volna, de ezzel igazából súroljuk a valóságot. Nagyon kevés ember hozott tudatos, racionális és szakmai döntést, aminek a végeredménye a forint alapú hitel lett volna. Sokkal jellemzőbb volt, hogy annak az időszaknak a forintalapú hitelese egyszerűen félt az árfolyamkockázattól. Kockázatosnak ítélte meg.
Nem célom senkit megbántani. Viszont most őszintén szeretnék beszélni az akkori piacnak a jellemzőiről. Persze utólag mindenki atomfizikusnak állítja be magát, de akkoriban ez egyáltalán nem volt feltétlenül egy jövőbelátó jóslat. Sokkal inkább a forint hitel mellett, mint a devizahitel ellen döntöttek. Ez hatalmas különbség.
Sokáig a devizahitelesek jártak jobban- a devizahitelezés tanulságai
Nagyon kevesen vették észre menet közben, hogy még a megemelkedett törlesztéssel is sokkal jobban jártak, mint azok, akik alapból forint alapú hitelt vettek fel. Mindenki annyit érzékelt 2008 után, hogy az addigi „álom devizahitel törlesztőrészlet” elkezdett emelkedni.
Senki nem foglalkozott a forinthitelesekkel, senki nem beszélt a forinthitelesek „devizahitelhez viszonyított” veszteségéről, ami már évek óta ketyeget. Hogy miért? Mert akkor észrekellett volna vennie mindenkinek, hogy a megemelkedett törlesztő még mindig kedvezőbb, mintha alapból forintalapon vették volna fel a hitelt.
És mi lett volna ebből a logikus következtetés? Az, hogy az ember jellemzően túlvállalták magukat. A többség nem tudta volna a célját megvalósítani a drágább forintalapú hitellel, hiszen nem lett volna pénze a törlesztésre.
A devizahitelezés egy társadalmi közmegegyezésen alapult, amiben mindenki részt vett (állam, adós, bank, közvetítő, ingatlanos). A lényege az volt, hogy nagyobb lakásba költözhettek olyanok (jobb autókat vehettek), akiknek nem lett volna rá pénz.
Folyamatosan a devizahiteleseknek kedveztek, főleg a rossz adósoknak
Miután elértük a devizakockázat azon fokát, amikor gyakorlatilag a devizhitel törlesztése megegyezett a forintalapú hitelével, lépni kellett valamit. Tulajdonképpen kiborultak a csontvázak a szekrényben, és kiderült, hogy a lakosság jelentős része
- nagyobb lakásban él (hitelből), mint amit megengedhetne magának
- forintalapú hitelből sosem tudta volna kifizetni a törlesztés
- a társadalom lebukott, és ez magával ránt minden passzív résztvevőt is
Az a bizonyos első mentőcsomag, ami a gazdagokat mentette meg…
Amikor bejelentették az első mentőcsomagot, akkor két esemény is történt, amiről sokan nem tudnak, mert elvoltak foglalva saját kálváriájukkal!
A Fundamenta felfüggesztette a hitelezését arra a három hónapra
„Likviditási problémánk nincs, de a saját tőkére is oda kell figyelnünk. Tőkemegfelelési mutatónk a minimális 8 százalékkal szemben 11 százalék, de magas e tekintetben az anyavállalat elvárása. Nem helyezhetünk ki akármennyi hitelt” – mondta Gergely Károly, a Fundamenta-Lakáskassza elnök-vezérigazgatója
A Fundamenta-Lakáskassza ügyfelei kizárólag a 2011. augusztus 31. előtt megkötött, vagy ez előtt megosztással létrejött szerződéseikre igényelhetnek forintban áthidaló kölcsönt devizahitelük fix árfolyamon történő végtörlesztéséhez – közölte a lakástakarékpénztár. Ez azt is jelentette, hogy számos Fundamenta ügyfél rekedt „házon kívül”, amikor az utolsó valódi szalmaszálba kapaszkodhattak volna azáltal, hogy 180 forintos árfolyamon fizethették volna ki a devizahitelüket Fundamenta áthidaló kölcsönnel.
A hitelkiváltás sem igazán működött abban a három hónapban
A rendkívül szigorú határidőkhöz kötött első mentőcsomag gyakorlatilag 2 hónapra redukálta a menekülési időt az addigra már jelentősen megemelkedett (forintalapú hiteltörlesztésekhez végleg közelítő) devizahitelekből. Egyértelmű, hogy több tíz millió forintot egy átlagos család nem igazán tudott a semmiből előteremteni.
Megoldás lett volna a hitelkiváltás egy másik banki hitellel, de több tucat olyan esetről tudok beszámolni (ügyfél beszámolókból), amikor hiába adták be a papírokat időben, a bank mindenféle időhúzó trükkel gyakorlatilag szabotálta a kiváltás. Lekésték a határidőt és bennragadtak a hitelben, ami már bőven 215 forintos árfolyamon pörgött tovább.
Sztori: Bankosok mesélték nekem, hogy Miskolcon a törvény érvényességének a napján valaki besétált egy táskával, hogy kifizesse 180 forintos árfolyamon a hitelét! A táskában 80-90 millió forint kp. volt… Egyébként az abszolút rekorder közel 100 millió forintot nyert Magyarországon ezzel az adósmentő programmal, ami elgondolkodtató, hogy mennyire létkérdés lehetett számára a hitel…
A Parlament is kiszórta a devizahiteleit
Egy dologra biztosan hasznos volt az első mentőcsomag. De erről idézzük meg az Origo.hu hírportál írásának egy részét, aminek a címe: Képviselők is milliókat spóroltak a végtörlesztéssel
Csak az átlagos emberek nem éltek a kedvezményekkel
A legkedveltebb mentőcsomag lehetőséget biztosított a devizahitel árfolyamfixálására és ezáltal havi szinten több tízezer forint megspórolására. Talán ez volt az utolsó lehetőség, hogy az emberek megoldást találjanak, hiszen kaptak 5 évnyi türelmi időt arra, hogy talpra álljanak, miközben a havi törlesztés is csökkent!
Azonban sokan nem éltek a lehetőséggel. Egy olyan esetben, amikor a kötelezően fizetendő törlesztés egy részét nem kell adott pillanatban kifizetni (gyűjtőszámlára megy a pénz), a legokoksabb megoldás, ha mégis ugyanannyit fizetünk havi szinten, mint amennyit eredetileg kellene. Az okosabb hitelesek legkésőbb ezen a ponton a havi fennmaradó összegből megkötötték a lakástakarékokat, hogy állami támogatással a gyűjtőszámlánál nagyobb mértékben tudják a tőketartozást csökkenteni.
Árfolyamgát+ LTP
A táblázatban egy 20 évre felvett 6M forintos hitelt néztünk meg, amit 2007-ben vettek fel. Az induló törlesztőrészlet 45 130 forint volt, míg az árfolyamgát előtt már 72 767 forintot kellett befizetni. Az árfolyamgát miatt viszont a havi törlesztés visszament 5 évre fixen 44 660 forintra.
A hitelből elengedtek 1,3 millió forintot, míg a tőketartozás az árfolyam kezdetekor 6,2 millió forint lett volna. Amenniyben ez az ügyfél a „megspórolt” havi 30 000 forintból indított volna lakástakarékot, akkor 5 év után be tudott volna törleszteni nagyjábül 2,4 millió forintot, amivel a tőketartozás több, mint egyharmad részét letudta volna.
Ezzel pedig azt érte volna el, hogy az árfolyamgát után a hitelnének havi törlesztése nem szabadult volna el (törvényben van egy felső korlát, ami viszont azt jelenti, hogy a futamidő hosszabodik a legrosszabb esetben). A most lejáró árfolyamgátas hiteleket ki lehet váltani mai kamaton, ami azt jelenti, hogy:
6,2M-2,4M (LTP)= 3,8M forint tőketartozás. Ennek a havi törlesztése 10 évre 5 éves kamattal átlagosan 28 000 forint / hó. Emellé hozzá kell adni a gyűjtőszámla értékét (amennyiben nem kombinált hitelünk volt), ami egy ekkora hitelnél maximum 1 000 000 forint lett, aminek a törlesztése további 5-8000 forint/hó lenne.
Így lehetett volna élni a lehetőséggel. Sokan nem tették meg.
Az embereket nem érdekli az információ
Elérkeztünk a jelenbe, amikor már a forinthitel az egyedüli opció, amit ráadásul egyre versenyképesebb kamattal érhetünk el. Ráadásul az MNB bevezette a minősített fogyasztói hitelt (bővebben itt: Klikk) , és elindított egy kampányt ezzel kapcsolatban, aminek a lényege, hogy felhívja az emberek figyelmét arra, hogy több ajánlatot nézzenek át (vagy dolgozzank független hitelközvetítővel), gondosan döntsenek és ehhez mindenféle eszközt adnak.
Itt egy Facebook hirdetés:
Erre érkezett 83 hozzászólás (amikor néztem). A kommentelők 90% ugyanazt írta…
SEHOGY
Számomra rendkívül ijesztő állapotok uralkodnak a hitelezéssel kapcsolatban ügyféloldalról. A devizahitelezés válsága után (és állami kedvezmények után) nem azt a következtetést vonta le a társadalom jelentős része, hogy sokkal több információ birtokában, felelősségteljesen kell hitelt felvenni. Hiába kapnak meg minden lehetőséget az emberek (törvényi, tájékoztatás, blogok, összehasonlító oldalak…stb), a totális elutasítás a jellemző.
Hitelt sehogyan ne vegyünk fel. Ahelyett, hogy informálódnának, elutasítanak minden segítséget. Az átlagos ember nem tudja kikerülni, megkerülni a hitelt, ha autót vagy lakást akar vásárolni, hiszen a hitel a mi jövőbeni keresetünk egy része, amit kamatért cserébe ma elkölthetünk. Ennek a „sehogy”-nak a következménye pedig az, hogy továbbra is megalapozatlan, hirtelen döntések születnek majd a témában, és a legtöbbenn továbbra sem fogják érteni a kockázatokat és stratégiákat!
A hitellel akkor kell foglalkozni, amikor van pénzünk. Ebben az időszakban kell olvasni, számolni. Amikor már szükségünk van rá, akkor késő. Ugyanis az idő ellenünk dolgozik és kapkodni fogunk.
6 végzetes hiba a hitelfelvételnél
1. A szakember megkérdőjelezése
Nem csupán az információhiány okozhat problémákat. A hitelezés ugyanolyan szakma, mint a bútoros vagy a taxis. Ehhez képest amíg a bútorosnak nem akarják elmagyarázni hogyan dolgozzon, addig létezik egy olyan ügyfélréteg, aki okosabbnak hiszi magát a hitelközvetítőnél. Ez nem azt jelenti, hogy teljesen adjuk át magunkat, mert az butaság lenne. Viszont egyfajta köztes állapot megtalálása fontos lenne, ha nem akarunk rossz döntést hozni.
2. A kamatorgia
Egy hitelnél minden a számokról szól- gondolhatná a mezei ügyfél. Két számot összehasonlítani mennyire kézenfekvő megoldásnak tűnik. Ugyanakkor azt kell megérteni, hogy a kamat nem minden egy hitelnél. Fontos látni, hogy az adott kamatot milyen feltételekkel kapjuk meg, a hitelszerződésben milyen jogokat kapunk (előtörlesztési díj, stb…) illetve a bank alapvetően milyen gyorsan képes folyósítani. Számos tényezőt kell figyelembe venni ami miatt nem biztos, hogy a legjobb kamattal rendelkező hitel lesz a számunkra legkedvezőbb ajánlat…
3. Rossz határidők
Meglepő számomra, hogy az emberek e-bayen megrendelnek egy 1000 forintos vackot, amire képesek várni 6 hetet, de amikor 10 millió forintot akarnak a banktól, akkor azt azonnal, de két héten belül legalább meg akarják kapni! Persze érthető, hogy a felgyorsult ingatlanpiacon minden perc számít, azonban ezt áthidalandó ott a foglaló/előleg intézménye. A minősített hitelekkel az elméleti határidő 14 munkanapra csökkent, de ez nem tartalmazza az értékbecslés idejét (ami 1-2-5 nap is lehet). Ráadásul mindig van egy hiánypótlás, ami miatt húzódik az ügy. Mindig számítsatok másfél hónapra és akkor nem érhet meglepetés.
4. A DIY
Elhiszem, hogy sokak számára nagyon izgalmas folyamat, amikor először vesznek fel lakáshitelt és gyakorlatilag minden ponton jelen akarnak lenni. Merül fel a kérdés, hogy miután egy hitelközvetítőtől minden információt megszereztünk, miért ne mennénk be saját magunk a bankba és intéznénk el az ügyet. Az erkölcsi felelősségen túl (ingyen dolgoztatod a hitelügyintézőt) meg kell érteni, hogy az átlagos ügyfélnek soha nem lesz olyan ismerettsége és ráhatása a hitelére, mint egy közvetítőnek. Ez akkor értékelődik fel igazán, amikor valami porszem kerül a gépezetbe és megakad a folyamat.
5. Nincsen ” legrosszabb eshetőségünk”
A legtöbben azért buktak bele a hitelükbe az elmúlt években, mert a hitelfelvételnél a legjobb eshetőséggel számoltak. Adottságnak vették a jelenlegi jövedelemüket, egzisztenciális helyzetüket. Holott ez csak egy állapot, ami lehet jobb vagy rosszabb. Minden hitelfelvétel előtt számolni kell egy legrosszabb eshetőséggel is, és egy tervet készíteni arra az esetre, ha „apa” 5 hónapig nem fog dolgozni. Akkor mi lesz?
6. Befektetési cél, amivel csak nyerhetünk
Sokan vannak, akik alapvetően befektetési céllal vesznek egy lakást meg. Azt tapasztaltam ezeken a beszélgetéseken, hogy szinte szitokszónak, szakmaiatlannak hangzik az ügyfél számára, ha arról beszélünk, hogy ez a befektetés rosszul is elsülhet. Mert mondjuk az ingatlanlufi kipukkad. Mert nem találunk albérlőt. Mert az ingatlanárak zuhannak. Mert többet kell a lakásra költeni, mint terveztünk. Meg kell érteni, hogy a befektetés nem egy alapvetően pozitív cselekvés. A végeredmény lehet jó vagy rossz vagy semleges.
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. november 26. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
