Szerző: Szarvas Norbert | szept 27, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, info
Sajnos a banki-biztosítói-pénztári ügymenettel nem lehet mit kezdeni. Hiába próbálsz meg maximálisan etikus tanácsokat adni, azok nem feltétlenül lesznek örökérvényűek a mindennapi ügymenettel kapcsolatban. Hiszen egy vezetőségváltás könnyen jelentheti azt, hogy az adott cég elkezd játszani a szavakkal és megpróbálja megvezetni az ügyfeleit. Most néhány példát hozok fel, ami engem nagyon zavar…
A biztosító és az indexlevél
A biztosítói szerződésekkel kapcsolatban az indexálás mindig egy olyan speciális intézmény volt, ahol a figyelmetlen ügyfelektől vagyonokat tudnak „kiénekelni” a zsebükből. Például a megtakarítási szerződések esetében éveken keresztül tartotta magát az alábbi, kevésbé hangoztatott probléma:
amíg voltak kezdeti és megtakarítási egységek, visszavásárlási táblázat és 10-15 évre elosztott kezdeti költség, addig jellemzően az indexálás azt jelentette, mintha az a „pár száz forint” újra indult volna. Akárhanyadik évében járt a szerződésed, az indexált összegre ugyanúgy elkezdték levonni a kezdeti költségeket! Ma már ez a gyakorlat nem létezik az MNB rendelkezésének köszönhetően. Mégis évekig beszélte le mindenkit az indexálásról ezeknél a szerződéseknél, hiszen olcsóbb-jobb megoldás volt az eseti befizetés.
A kiküldött indexálási levélhez nem elég a szövegértés
Érdemes lenne megnézni ezeknek a leveleknek az evolúcióját, ahogyan egyre rafináltabb módszerekkel akarta a biztosító belekényszeríteni öntudatlanul az ügyfeleket a díjemelésbe. Számos szerződésnél ugyanis az indexálás egy választható opció, és nem kötelező elem.
Ettől függetlenül évek óta olyan leveleket küldtek-küldenek ki az ügyfeleknek, amiben – a bonyolult szövegbe elrejtve – felhívják a figyelmet, hogyha 30 nappal évforduló előtt nem küldik vissza a választ, akkor a szerződés automatikusan indexálódik!
Pedig a szerződés soha nem tartalmazott kötelező automatikus indexálást! Tehát aki későn eszmélt, annak megemelték akaratán kívül a díjat.
Csaba is kapott most egy levelet
Annak ellenére, hogy Csabának már az újabb szabályozás égisze alá tartozó terméke van, amiben az indexálás egyébként kötelező (de nem képződik extra költséglevonás. Ellenben extra bónusz már igen), mégis sikerült olyan levelet kapnia a biztosítótól, ami szerintem kimeríti a fogyasztó megvezetésének a fogalmát és nem utal a korrekt üzletmenetre!
A félrevezető értékkövetési változatok
Ha megnézed, akkor a biztosító ebben az esetben két értékkövetési változatot ajánl fel Csabának. Első olvasatra még én is logikusnak gondoltam, hogy a szerződésbe „programozott” kötelező indexálást (5%) jelöli az alap megnevezés. Hiszen az „alap” pontosan attól alap, hogy nem extra. Sajnos a figyelmetlen ügyfelek (nagyjából a hozzá ne értők 90%-a) ezen logika mentén „elfogadja” az alap értékkövetést.
A probléma ezzel csak az, hogy az alap értékkövetés ebben az esetben 10%-os díjemelést jelent, szemben a [kötelező 5%-os indexálással]. De akkor hol van az 5%-os indexálás? Hát az „alap” alatt található, ami a „következő évben esedékes díj” néven fut. Itt már nevet sem adtak az indexálási opciónak, ezzel is folytatva a pszichológiai harcviselést.
Olvasd össze a két sort: Alap értékkövetés a következő évben esedékes díj – és bizony az emberi agy „összeolvassa” a két sort, megnyugtatja saját magát és semmilyen gyanúval nem él, hogy bizony itt nem egy, hanem két külön csomagról van szó.
Kényszerítő határidők
Érdekes módon a nyilatkozat hivatkozik a „vonatkozó szerződési feltételekre”, ami alapján legitimizálja az értékkövetés. Ez valóban így van és mégsem. Ugyanis a szerződési feltételekben nem arról van szó, hogy 10%-os értékkövetést kell automatikusan alkalmazni. A szerződés egyik külön pontjába arról van szó, hogyha az ügyfél nem nyilatkozik, akkor automatikusan alkalmazzák az indexálást (ami azért érdekes, mert a szerződésben az 5%-os indexálás amúgy kötelező elem).
Mit csinált ez a biztosító? Fogta magát és felcserélte a csomagokat, belekapaszkodik a szavakba és szemrebbenés nélkül folytatja etikátlan működését. Ugyanis valóban automatikus az indexálás, hogyha nem reagál az ügyfél. Azonban a „nem reakció” értelemszerűen az 5%-os indexálásnak szólna. Helyette játszik a szavakkal a biztosító, és a 10%-os indexálást helyezte (ami egyébként opcionális) a középpontba és úgy írta meg az értesítőt, hogy erre kell reagálnia az ügyfélnek.
Ilyen alapon akár 50%-os díjemelést is belevehetne a biztosító. Az is „jogszerű díjemelés lenne”, ha az ügyfél nem reagál időben az alap 50%-os díjemelésre…
Tartozás vagy nem tartozás?
Egy másik biztosító másik termékénél mutatta nekem Péter ezt a levelet:
Első ránézésre ez egy nagyon kemény, megfélemlítő levél, ami arra késztet minket, hogy azonnal rendezzük a tartozásunkat. Ennél szebb levelet egy behajtó cég sem küldhetne. Apró szépséghiba, hogy egyébként a saját, önkéntes alapon megkötött megtakarításunkkal kapcsolatban bombáz minket ilyen szép levéllel a biztosító.
Egyrészt a tárgy mezőben nem tudja eldönteni, hogy akkor ez most fizetési felszólítás vagy emlékeztető? A kettő között jogi értelemben is hatalmas a különbség. Az előbbi egy olyan, törvényes úton behajtható tételt jelképez, ami tartozásként mutatkozik, míg az utóbbi az önkéntességen alapuló saját megtakarításunk elmaradásával kapcsolatban emlékeztet.
Végső soron ez egy olyan fizetési felszólítás, ami emlékeztetni akar és nem fenyegetni. – jobb megfogalmazás nem jutott eszembe, mert értelmezhetetlen számomra ebben a kontextusban.
A szövegben kínosan ügyelnek az egyensúlyra: megfélemlíteni törvényesen
Nagyon fontos ezeknél a szerződéseknél az önkéntesség fogalma. Túl sok eszköze nincsen a biztosítónak, hiszen ha nem akarod fizetni, akkor nem veheti el a pénzedet. Éppen ezért végig [díjhátralékot] ír és nem tartozást. Megint visszautalnék, hogy
- díjhátraléknál emlékeztetünk
- díjtartozásnál felszólítunk
Vagyis itt úgy szólítanak fel ténylegesen, hogy közben nem tartozunk, de éreztetik velünk, emlékeztetnek, de közben szankcionálni akarnak.
A szerződési feltételekkel vezetnek félre
Sok ügyfél számára a „szerződési feltételek” egy megfoghatatlan, ijesztő jogi massza. Éppen ezt a félelmet használják ki a cégek, amikor egy ilyen, kifejezetten félrevezető levélben lépnek fel ellenünk agresszívan. De mit mond valójában a szerződési feltétel?
- A díjhátralékot nem kell 8 napon belül rendezni, ugyanis a biztosítási törvény és a biztosító által meghatározott szerződési feltétel teljesen más ütemezést ír elő
- egy összegben „követeli” a biztosító a teljes tartozás befizetését (havi 25 000 forint a díj, viszont csak 4 havi az elmaradás- erről később), holott a szerződési feltétel lehetőséget biztosít az elmaradás görgetésére illetve akár részenkénti befizetésére. Tehát a szerződés működik tovább akár 1-2-3 havi befizetéssel is. Erről mégsem írnak semmit
- „szerződési feltétel szerint megszűnik”- érdekes módon szerződési feltétel szerint a szerződés nem szűnik meg, ha az ügyfél nem fizeti be a teljes-kért összeget. Ellenben tovább működik a feltételek szerint változatlan formában, ha legalább egy havi díjat befizet- erről miért nem kötelező tájékoztatni az ügyfelet egy ilyen fenyegető levélben?
- és akkor a legpofátlanabb dolog! Ennél a biztosítónál kéthárom éve történt vezetőségváltás és azóta egy teljesen más irányba mentek el. Ebben a levélben követelt 125 000 forint valójában 4 x 25 000 forint elmaradást + 25 000 forint aktuális havi díjat jelent. Tehát a biztosító már tartozásként követeli azt az összeget is, amit az adott hónapban kell befizetni, akár befizetésre is került, csak nem könyvelték le
Az önkéntes nyugdíjpénztár se jobb
Tibor mutatta nekem az alábbi emailt, amit a pénztárától kapott. Esetében annyi történt, hogy jelen pillanatban nem szeretne a számlájára befizetni pénzt, mert teljesen más céljai vannak. Azt eddig is tudtuk, hogy az Önkéntes Nyugdíjpénztárba befizetni nem kötelező, kizárólag egy olyan ígérvényt adunk, ami pszichológiai ösztönző, de semmiféleképpen nem jogi kötelezettség.
Megint kapunk egy határidőt (2018.09.28), amit valójában semmilyen, a szerződést ténylegesen érintő szabály-feltétel nem indokol. Ugyanis az Önkéntes nyugdíjpénztári számlákat naptári években vizsgáljuk, hiszen az adójóváírás is naptári évre szól.
Miért „köteleznek” minket egy, az adójóváírást egyáltalán nem befolyásoló, irreleváns határidőre, ami minket nem érint, kizárólag a pénztárat? Persze a levél egy olyan „fizetési emlékeztető”, ami egyben kéretlen értékesítési levélként is felfogható!
Egyáltalán nem tárgyilagosan figyelmeztet minket valamire, ami a szerződésünket érinti, hanem megpróbálja a díjunkat megemeltetni 5 000 -»15 000 forint illetve értékesítési érveket felsorolni.
A minket terhelő költségek
Az utolsó lényeges állítást nagyon szeretném, ha kielemeznénk, mert megint a fogyasztó megtévesztésével operál:
„a minimum tagdíj rendszeres megfizetése esetén Pénztárunk nem terheli meg számláját a meg nem fizetett tagdíjrészre jutó működési költséggel…”
Megint egy nyelvtani csodával van dolgunk, hiszen ez a mondat azt sugallja nekünk, hogyha elkezdünk rendszeresen fizetni, akkor majd megúszunk valamilyen költséget. Itt jegyezném meg, hogyha én ilyen csodálatos mondatokat és érveket használnék a tanácsadások során, akkor szerinted az MNB hány millió forintra büntetne meg?
Valójában a működési költség egy kötelező eleme a szerződésnek, amit a befizetésekből vonnak le (pl.: 5,9%-a a befizetésnek). Tehát ezt a gyönyörű mondatot úgy lehetne folytatni, hogy:
Pénztárunk nem terheli meg számláját a meg nem fizetett tagdíjrészre jutó működési költséggel, mert a működési költséget a befizetéseiből vonja le
Jól érted! Ugyan körmönfontan, kifejezetten fenyegetően, de ezzel azt akarja a pénztár mondani, hogy a költséget mindenféleképpen le fogja vonni tőled vagy a befizetésedből vagy a számládon levő pénzből!
pl.: 5,9%-os működési költség esetén 5 000 x 0,059= 295 forint /hó, amit levon működési költség gyanánt
Itt érdemes megjegyezni, hogy arról nagyvonalúan hallgat a levél, hogyha megemelnéd a befizetéseket 15 000 forintra, akkor a működési költség is háromszorosan emelkedne (3x 295= 885 forint). Bár ez egy ilyen, államilag támogatott szerződés esetében szerintem nagyvonalúan nézve irreleváns, de akkor is megemlítendő.
Én fogom a fejemet ezek miatt
Sajnos ezekkel az üzleti gyakorlatokkal egyszerűen nem lehet mit kezdeni. Számomra hihetetlen, hogy ezen a területen miért nem történt még egységesítés és „korrektizálás”, miért nem lép fel a fogyasztóvédelem és az MNB együttes erővel az ügyfelek megvezetése és tudatos befolyásolása ellen?
Amikor ügyfeleknek javasolok egy terméket-termékcsoportot vagy pénzintézetet, akkor úgy gondolom, hogy felelős vagyok az ott történtek miatt. Hiszem, hogy a felelősségvállalás egy nagyon fontos, kifejezetten etikai-erkölcsi kérdés.
Mégsem tudom befolyásolni, amikor megváltozik az üzletmenet és az adott pénzintézet elkezd a fentebb sorolt példákkal élve tudatosan megvezetni ügyfeleket. Nekem pedig a passzív munkám ezzel növekszik, hiszen aki ilyenkor hozzám fordul, annak segíteni fogok a jó döntésben-jó válaszban.
Várom a pillanatot, amikor a pénzintézetek nem fejőstehénnek, hanem partnernek tekintik az ügyfeleiket. De minimum azt a pillanatot várom, amikor törvényi kötelezettségük lesz partnernek tekinteni az ügyfeleket…
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. szeptember 27. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | szept 20, 2018 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog, info
A lakástakarék az én személyes kedvenc szerződésem, ami vitán felül a legjobb pénzügyi termék, ami elérhető a magyar piacon. Túl sok kérdés nincs, hiszen az Állam minden befizetésünkhöz hozzárak további 30% támogatást. A számlanyitási díj már lényeges különbség, és ehhez érkezett egy nagyon jó akció!
Az akció akciója – Erste lakástakarék
Minden futamidejű (48-60-72-96-120 hónap) erste lakástakarék szerződés esetében a számlanyitási díj (20 000 forintos szerződések esetében) szerződésenként 10 000 forint lesz, amennyiben
- Most 2 vagy több (darabonként 20 000 forintos betét) lakástakarékot kötsz meg
- Már van élő Erste lakástakarék (20 000 forintos betéttel) szerződésed és még kötnél
Ez mit jelent számokban, ha kötnél most 4 darab 10 éves lakástakarékot?
Mivel (jogosan) sokan félnek attól, hogy az állami támogatás mértéke a jövőben csökkeni fog, ezért sokan a 10 éves lakástakarékot választják, mondván hamarabb is hozzá lehet nyúlni (bizonyos feltételekkel), viszont az állami támogatás esetleges csökkentése nem érintené a szerződést. – erről magyarázatot itt olvashatsz:
Az Állam érdeke, hogy csökkenjen a lakástakarék támogatás?
Eredetileg egy 10 éves Erste lakástakarék szerződés számlanyitási díja 76 000 forint lenne, 4 db-é pedig 304 000 forint. Az új akció keretében összesen 40 000 forint lesz a 4 szerződés számlanyitási díj. Tehát spórolunk azonnal 264 000 forintot, ami egy lakástakarékpénztárra járó 3,6 évnyi állami támogatással megegyező összeg!
Szeretnél lakástakarékot kötni? Válassz minket, ahonnan az információt kaptad!
Átkötési akció
- Az Átkötési akciót azok az ügyfelek vehetik igénybe, akik rendelkeztek(nek) bármely magyarországi lakás-takarékpénztárnál (kivéve Erste Lakástakarék Zrt.) 12 hónapon belül megszűnt lakás-takarékpénztári szerződéssel, azaz olyan szerződéssel, amely 12 hónapon belül állami támogatás igényléssel szűnt meg, VAGY
- megtakarítási ideje a 8.* vagy 10. megtakarítási évét már meghaladta és az állami támogatást igénybe vevő adóazonosító jele kijelentésre került a Magyar Államkincstárnál.
* 2010.12.31-ig megkötött lakás-előtakarékossági szerződések esetében az állami támogatás igénybevételének a maximuma 8 év.
Kedvezmény mértéke?
Amennyiben a fenti feltételek hiánytalanul teljesülnek a szerződés 100 %-os számlanyitási díjkedvezménnyel köthető meg.
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. szeptember 20. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | szept 10, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, info, tippek&trükkök
Jobb az albérlet, mint a saját lakás? Egy végtelen körforgásként megy az adok-kapok, a pro és a kontra. Vannak, akik meg akarnak győzni, hogy az albérlet a te utad, míg mások állítják a saját lakás ésszerűségét. Azt gondolom, hogy az élethelyzetek végtelen permutációja áll rendelkezésünkre, így univerzális választ nagyon nehéz adni. Ezzel együtt maradjunk az ésszerűség határain belül és egy átlagos ember élethelyzetét lemodellezve keressük meg a választ. Ebben a cikkben azokat a kérdéseket teszem fel, amiket a legtöbb szakértő elegánsan kifelejt, amikor az albérlet mellett érvel!
#1 Az összehasonlítás alapja a változatlan havi díjfizetés
A legszembetűnőbb hiba a különféle modellezések során, hogy a havi albérleti díjat és a havi hiteltörlesztést egy fix állandónak tekintik a következő 5-10-15-20 évre. Pedig a valóságban ezek az értékek alapvetően szétválnak, ami máris borít mindenféle összehasonlítási alapot!
Legelső tételként érdemes megemlíteni, hogy ma már az albérleti szerződéseket inflációkövetően kötik meg. Ez azt jelenti, hogy minden évben az albérleti díj legalább a MNB által közölt inflációs értékkel emelkedik. Ha 3% volt az infláció, akkor 3%-kal emelkedik a bérleti díjunk nominálértéke (amit számszerűen fizetsz) és stagnál a reálértéke (aminek valójában érzékeled a befizetéseket).
Évi 3%-os infláció esetén az albérleti díj:
- évben 150 000 forint (ez a kezdő)
- évben 154 500 forint
- évben 159 135 forint
- évben 163 909 forint
- évben 168 826 forint
- évben 173 891 forint
- évben 179 108 forint
- évben 184 481 forint
- évben 190 015 forint
- évben 195 716 forint
Ez azt jelentené, hogy 10 év alatt évenkénti (egyenletesen) 3%-os infláció esetén kamatos kamattal növelve egy 10 évre fixált 150 000 forintos hiteltörlesztéshez viszonyítva 2 634 972 forinttal kell többet fizetnünk!
Az infláció sosem egyenletes
A fenti szám egy laboratóriumi körülmények között kivekert koktél az MNB előrejelzései alapján. A valóságban ez az érték lehet 3,4%, de lehet -0,9% is. Azonban a közgazdászok egyöntetűen megegyeznek abban, hogy az egészséges pénzromlás az átlagos 3%-os érték. Ez alapján egy inflációkövető szerződés esetében rendkívül rosszul járhatunk ezen összevetés alapján.
Az albérleti szerződés piackövető és megújuló
Több fajta időtartamra megkötött határozott és határozatlan albérleti szerződés létezik. 2018-ban egyre jellemzőbb az 1 éves határozott tartamú albérleti szerződés megkötése, hiszen egy törvénymódosítás miatt a bérlő védelmében a határozott szerződést (hacsak nem kötik ki külön a szerződésben) egyik fél sem mondhatja fel idő előtt.
Éppen ezért a tulajdonos számára rendkívül kockázatos lehet hosszabb távra (3-5 év) fix áron + infláció követés kiadni a bérleményt, hiszen így saját magától fosztaná meg az esetleges bérleti díj emelést, amit a piaci körülmények indokolnak. Márpedig az albérletek az elmúlt 15 évben ritkán kerültek kevesebbe, maximum stagnáltak, aztán emelkedésnek indultak.
Lássuk be, hogy az albérleti díjak változásának legfőbb indikátora a jövedelmek változása. Azaz a fizetőképes kereslet pénztárcájához igazítja a piac az árait.
Minden évben új szerződést kötnek
A jelenlegi tendencia mellett alapvetően tipikus albérleti szerződésnek tekinthető az az 1 évre határozott időtartamú szerződés, ami inflációkövető és egyben piaci átlagárkövetővé válik minden évben. Ha az adott évi „új feltételek” nem tetszenek az albérlőnek, akkor a tulajdonos keres egy másikat. Ez jellemzi az urbanizáció hatására felduzzasztott magyarországi gócpontokat (pl.: Budapest és környéke, Szeged és környéke, Győr és környéke…stb) és kínálati oldalát.
Ez azt jelenti, hogy például a kezdeti 150 000 forintos albérleti díjunk egy felfutó és virágzó gazdasági időszakban (lásd 2010 óta) infláció feletti áremelkedést és bérleti díj emelkedést produkálhat szemben a fixált havi hiteltörlesztéssel szemben. Egy lakás, amit 2010-ben 150 000 forintért lehetett kibérelni, az 0% infláció mellett (elmúlt 4-5 évben, forrás MNB) is ma már 230 000 forint alatt nem bérelhető. Ez önmagában 53,3%-os nominál és reálértékemelkedést jelent.
A hiteltörlesztés hosszútávra fixálható
Azt látjuk, hogy az albérleti díjak értéke alapvetően függ a piaci érték-kockázattól és az infláció-kockázattól. Ezzel szemben egy jól megválasztott lakáshitel konstrukció az inflációt nyerséggé konvertálhatja (pusztán ebben az összehasonlításban), míg a havi fizetendőnket valóban fix értéken tartja.
Ezt a törekvést vehetjük észre az MNB tevékenységében is, akik a lakosságot a szigorított JTM mutató és a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek min. 5 évre fixált kamataival ösztönzik a lakosságot a hosszútávra fixált hitelek irányába.
Ténylegesen 150 000 forintot fizetünk 10 évig
Amikor azt mondjuk, hogy a nominálérték változatlan, az azt jelenti, hogy ma is 150 000 forintot fizetünk hiteltörlesztésre és 5 év múlva is ugyanennyit fogunk fizetni, függetlenül a kamatváltozásoktól.
Ma 20 évre felvett, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel 150 000 forintos törlesztéssel 24M forint lakáshitelt jelent. 20%-os önerő mellett ez alapvetően egy 30M forint értékű lakásra elegendő összeg, ami nagyjából megfelel egy olyan budapesti albérletnek, amit 150 000 forintért tudunk ma kibérelni.
Rendkívül fontos, hogy ezt a hitelt felvéve a 10. évben is biztosan 150 000 forintot fogunk törlesztésként fizetni. Majd a 10 éves kamatforduló lejártakor számítják újra a hitelünk törlesztését. Azonban nem szabad elfelejteni, hogy az elmúlt 10 évben már jelentősen csökkentettünk a tőketartozásunkon:
Tőketartozás a 10. év végén: 14 650 511 forint
Ez azt jelenti, hogy mai kamattal számolva 10 év múlva az új törlesztésünk 150 000 forint maradna értelemszerűen.
Ha a kamat a mostani 4,5% helyett 7,5%-ra emelkedne, abban az esetben a törlesztő 173 904 forintra emelkedne meg. Csak összehasonlításképpen nézzük meg a cikk elején kiszámolt, évi 3%-os infláció esetén kialakult albérleti díjat a 10. évben = 195 716 forint. Ez közel 20 000 forintos különbség.
A hiteltörlesztőn tudunk változtatni, az albérleti díjon pedig nem
Összefüggésében vizsgálva megállapíthatjuk, hogy a 10 év múlva kiszámolt és jelentősen megemelkedett törlesztővel tudunk játszani, hiszen a hitelünk futamidejét kitolhatjuk és akár a felére csökkenthetjük a havi törlesztést (kb.: 86 000 forint). Ezzel szemben az albérleti díjat semmilyen körülmények között nem tudjuk változtatni, csökkenteni, ha ugyanabban a minőségű lakásban szeretnénk maradni.
Az infláció a hosszútávra fixált havi törlesztést csökkenti
Maradjunk az összehasonlíthatóság miatt az évi 3%-os inflációnál. Az infláció a pénz értékromlását jelenti, azaz mennyivel tudunk ugyanazért a pénzért kevesebbet vásárolni? Gondolj bele, hogy mi történt 1 kg kenyér árával az elmúlt 10 évben? Találkozott az inflációval!
Amikor nominál értékben fixált (mindig és ténylegesen ugyanannyit kell fizetnünk) hitelünk van, akkor az infláció azt jelenti, hogy évről évre egyre kevesebbett kell fizetnünk reálértéken, azaz egyre kevésbé fáj az adott összeg kifizetése.
Évi 3%-os infláció esetén a hiteltörlesztő reálértéke:
- évben 150 000 forint (ez a kezdő)
- évben 145 500 forint
- évben 141 135 forint
- évben 136 900 forint
- évben 132 793 forint
- évben 128 810 forint
- évben 124 945 forint
- évben 121 197 forint
- évben 117 561 forint
- évben 114 034 forint
Persze ténylegesen 150 000 forintot fizetünk, de mégis a fenti számokat „érezzük” elméletileg. A gyakorlatban persze ez sosem valósul meg teljesen, hiszen egyrészt nem létezik konstans infláció (minden évben pontosan ugyanannyi) és nem feltétlenül követi a jövedelmünk emelkedése ezt a számsort. Érdekességnek egy ideális állapot esetén azonban jó ezt a számsort látni.
#2 Az ingatlanérték változása kit érint?
Az ingatlannak minden esetben vagy egy piaci értéke. Akármilyen számsort és statisztikai mutatót vizsgálunk, a frekventált helyeken az ingatlan értéke stagnál vagy emelkedik időszakosan. Viszont tartós csökkenést nem igazán tapasztalhatunk hosszútávon és megfelelő álagmegőrzés esetén.
Persze teljesen felesleges vita lenne az értékről beszélni egy lakhatási céllal megvásárolt ingatlan esetében, hiszen amiben lakunk, az nem lehet „beváltható vagyontárgy”. Mégis gyakran hozzák fel érvként a befektetésekkel való összekapcsolását az ingatlannak. Éppen ezért egy gondolatot szeretnék ezzel kapcsolatban megosztani veled:
Ha az ingatlan értéke emelkedik, akkor nem mindegy, hogy hol állsz
Fontos megértenünk, miként érint minket az ingatlanárak változása tulajdonosként és albérlőként egyaránt. Ha tulajdonosa vagyunk az ingatlannak, aminek az értéke emelkedik, akkor részesülünk, ha béreljük az ingatlant, akkor szembesülünk az árváltozással.
Ugyanis az albérletnek van egy tulajdonosa, aki befektetési céllal szeretné kiadni az ingatlant. Számára fontos, hogy a banki hozamoknál jobban hozzon a konyhára az albérlet, és megfelelő piaci áron legyen kiadva. A megfelelő piaci árat pedig a kereslet-kínálat viszonya határozza meg, illetve a keresleti oldal potenciális lehetősége.
Az átlagos ember azért bérel ingatlant, mert nincsen pénze saját lakásra. Ezért a legfelső belépési pontot általában a saját lakásba költözés esetén felvevendő hitel havi törlesztője jelenti. Nem lehet túlárazni az albérletet, mert akkor az emberek a bankba menekülnek.
Ha egy 30M forintos ingatlan-ra megkapható 24M forint hitelnek a havi törlesztése 150 000 forint lenne, akkor ezt tekinthetjük egy medián értéknek albérleti díj meghatározásánál. Ezt csökkentheti vagy emelheti a kínálati oldal, a banki kamatkörnyezet és a jövedelmi mutatók. Mégis megállapodhatunk ebben a számban.
Mi történik, ha emelkedik az értéke az ingatlannak?
Ezen logika alapján és feltételezve, hogy 1 éves szerződéseket köt az ingatlan tulajdonosa, az alábbi díjváltozásra számíthatunk:
Tavaly 150 000 forint volt a 30M forint értékű lakás albérleti díja
Idén az ingatlan értéke 35M forintra emelkedett, így a megkapható hitel 28M forint lenne, aminek a törlesztése nagyjából 177 000 forint. Tehát jó eséllyel idén már ugyanazt az albérletet 177 000 forint körüli összegért adná ki a tulajdonos nekünk.
Mi történik, ha csökken az értéke az ingatlannak?
A matematikai csoda ezen a ponton következik be, ami miatt a kockás füzetben matekozóknak csak annyit tudok tanácsolni, hogy egy percre nézzenek ki a füzet mögül a való világba. Ugyanis visszafele a matek egyáltalán nem működik. A tulajdonos nyerni akar minden esetben. Ő azt mondja, hogy az albérlő eddig is ki tudta fizetni a 150 000 forintot, akkor miért csökkentené le a díja, ha csökken az ingatlan értéke?
Itt közrejátszik az a rövidtávú szemléletmód, miszerint 20% önerőt egy átlagos család a lakásvásárláshoz nem képes azonnal előteremteni. Tehát az albérlet tulajdonosa nyert helyzetbe kerül, mivel a családnak nem lesz önereje a saját lakáshoz, viszont lakniuk kell valahol. Az albérleti piac pedig nagyon nehezen csökkent, maximum stagnál.
#3 Nem nyerhetünk a befektetésen!
A hajam szoktam tépni, amikor olyakat olvasok pénzügyi tanácsadók oldalán, hogy az átlagos ember is stabilan és az ingatlanhoz hasonló kockázati szinten képes infláció felett 3-4%-ot nyerni a befektetésein. El foglak keseríteni: az átlagos embernek nincsen
- türelme
- tudása
- ideje
- kapcsolati rendszere
ahhoz, hogy nyerjen garantáltan a befektetésein évi infláció+3-4%-ot 10-15-20 éven keresztül végig. Sőt, erre még a profi befektetők sem feltétlenül képesek (privát vélemény).
A lakástakarék lényege, hogy lakáscélra minden befizetésedre kapsz 30% állami támogatást. Egy 10 évig fizetett lakástakarék (tök mindegy, hogy 4 éveseket kötsz, vagy 10 éveset, a végén az egyesített EBKM közel azonos lesz) EBKM-je 4,22%. Az EBKM = egységesített betéti kamatmutató, tehát azt jelenti, hogy támogatással és betéti kamattal együtt mekkora éves kamatnak felel meg a lakástakarék növekménye.
Gondoljunk bele, hogy a legjobb lakáscélú befektetés – ami kockázatmentes- sem képes megközelíteni sem az infláció + 3-4%-os eredményt, ha az infláció éppen nem 0%, hanem 1-2-3%! Akkor miért reménykedünk abban, hogy egy teljesen laikus ügyfél képes lesz ilyen eredményeket elérni?
Milyen befektetni való pénzről beszélünk?
Sokan azt nem képesek megérteni, hogy az átlagos embernek – aki albérletben él – nincsen 5-10-12M forintja, amit befektethetne. Tehát egyáltalán nem legit érv azt vizsgálni, hogy „mennyit bukunk” a meg nem szerzett kamatokon.
Ezen a ponton kell megkülönböztetni a befektetési és a lakhatási céllal megvásárolt ingatlant. Én végig a lakhatási céllal megvásárolt ingatlanról beszélek, tehát a helyről, amiben a tulajdonos élni fog. A fenti számsorok elég meggyőzőek voltak, de számoljunk tovább.
Tegyük fel, hogy van 20% önerőre elegendő pénzed egy 30M forintos ingatlan esetében, ami 6M forint. Ha ezt befekteted és elérsz évi 7%-os hozamot biztonságosan és garantáltan (nem fogsz), akkor évente nyertél bruttó 420 000 forintot, amiből leadózva, tranzakciós adózva, alapkezelői díjakat levonva nyersz kb. nettó 300 000 forintot / év.
Eközben fizeted a havi 150 000 forintos albérletet, ami évről évre drágul
Itt ez a legfőbb probléma, hogy az albérletetbe befizetett díj 100%-a „kuka” és soha többet nem képezi a vagyonod részét. Ezzel szemben egy hitelbe befizetett 150 000 forintos hiteltörlesztés jelentős része a kezdetektől fogva a saját tőketartozásodat csökkenti, tehát „zsebbe megy”.
Tehát hitel esetében a 150 000 forint nem teljesen megy a kukába. Ha ez az arány végig 40-60% lenne a kamat javára (egyébként látható, hogy a megfizetett kamat évről évre csökken arányaiban), akkor 150 000 forintból 90 000 forint lenne a kamat, ami a „kuka”.
Tehát hónapról hónapra a kettő összevetésében „nyersz” 60 000 forintot, ami évi 720 000 forint. A kérdés itt is adott: képes lennél a példában számolt 6M forintodat úgy kamatoztatni, hogy nettó 720 000 forintnál többet hozzon minden évben, ami nettó évi 12%-os kamatnak felelne meg?
Összegezve
A legelején említettem, hogy számtalan élethelyzet létezik, amikre egyedi megoldást kell találnunk. A cikkben egy teljesen általános-átlagos élethelyzetből indultam ki és érveltem. Az elmúlt több, mint 10 év tanácsadói tapasztalatából kiindulva azt gondolva, hogy az átlagos családok számára nem opció, hanem kiváltság a saját lakásba való költözés.
Mert ugyan a cikkben nem említettem, de a saját lakás számos erkölcsi-lélektani előnnyel rendelkezik az albérlethez képest, ami megfizethetetlen. Ilyen például, hogy senki nem mondja meg, mit csinálj a lakással, nem kell tartanod attól, hogy „hamarosan költözni kell” és így tovább.
Szerintem az élet számokkal leírhatatlan egyenlet!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. szeptember 10. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | aug 21, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
A hitelszabályozás Magyarországon kifejezetten érdekesen, hiszen gyakran azokra a családokra rónak nagyobb terhet, akik igazoltan szerényebb jövedelmi adatokat tudnak felmutatni, mint gazdagabb társaik. Gyakran hangzik el a magyar bankokban könnyelmű ötletként a „vegyünk fel személyi kölcsönt önerőnek”, ha nem férünk bele a JTM és HFM mutatóba, vagy a CSOK zavar be…
A CSOK olyan önerő, ami nem önerő
Ha egy banki ügyintézőt megkérdezünk, hogy akkor a CSOK tulajdonképpen az önerő része vagy pedig a HFM mutatót (ingatlan terhelhetősége. Magyarországon ez maximum az ingatlan piaci értékének 80%-a) terhelő tétel, akkor nem érti a kérdést. Gondolkodás nélkül rávágja, hogy a CSOK az önerő része!
A valóságban a CSOK vállalt gyermek esetében az önerő része és mégsem az önerő része. A CSOK ebben az esetben az önerő azon része, ami csökkenti az ingatlan terhelhetőségét is. Ez logikus, hiszen amennyiben nem tudjuk teljesíteni a feltételeket, akkor a CSOK támogatást vissza kell fizetnünk. Ha nem tudjuk visszafizetni, akkor az ingatlanra terheli a bank, amit mostmár nem lehet 120-150%-kal megterhelni.
Hogyan kell számolni hitelfelvételnél a vállalt gyermekekre járó CSOK támogatást?
A CSOK ebben az esetben az önerő része, viszont az ingatlan terhelhetőségéből kell levonni. Egy 25 millió forintos használt ingatlan esetében ez azt jelenti, hogy két vállalt gyermek esetében (1,43M) a CSOK támogatás összege mellett nekünk be kell mutatni 20% önerőt.
20% önerő ebben az esetben 5M forint, amit nem lehet vállalt gyermekre járó CSOK esetében kiváltani 3,57 készpénz+ 1,43M CSOK finanszírozási összetétellel. Ez azt jelenti, hogy kevesebb hitelt kaphatunk, hiszen a 25M forint 80%-a 20 000 000 forint, amiből le kell vonnunk a CSOK 1,43M forintját.
Legjobb esetben 18 570 000 forint hitelt tudunk felvenni erre a lakásra, mivel 5M+1,43M= 6,43M forint „önerőnk” van.
Mit tegyünk, ha nincsen elég önerőnk?
Ezen a ponton szokott a folyamat igen kellemetlen irányt venni, hiszen a nem egyértelmű kommunikáció miatt (gyakran a bankfiókban sem derül ki ez a szabály) az ügyfeleknek előre nem számított önerőt kellene belerakniuk az ügyletbe. Ilyenkor kerülnek elő megoldásként az alábbi ötletek:
- családi segítség
- másik ingatlanra szab. fel hitel
- személyi kölcsön
Bármelyik megoldást választjuk, garantáltan drágább lesz a lakásvásárlásunk (akár milliókkal), mint amit előre kiszámoltunk magunknak!
A banknak semmi felelőssége nincsen, amíg nem ad hivatalos ajánlatot
Számomra mai napig teljeséggel hihetetlen, ahogyan a szabályozás engedi a félinformációk terjedését, majd a vállvonogatás intézményét a bankrendszerben. Gondoljunk bele a folyamatba:
- Lakást akarsz venni, kiszámolod magadnak a költségvetést
- Bemész a bankba bemutatni a számokat, ahol azt mondják, hogy biztosat nem tudnak mondani, csak az anyag leadásakor. Ezen a ponton egy jobb ügyintéző elmondja a buktatókat, de az átlag pont nem foglalkozik veled ténylegesen
- A teljes anyagot csak akkor tudod leadni, ha már lepacsiztatok a lakásra és megvan az adásvételi. Az adásvételi azt jelenti, hogy fizeted az ügyvédet és a foglalót/előleget. Ezen a ponton több százezer forintot invesztáltál az ügyletbe anélkül, hogy biztosan tudnád a banki oldalt.
- Visszamész a bankba, ahol beadod az anyagot és imádkozol, hogy mostmár legyenek szívesek elfogadni a számokat.
- Vannak családok, akikkel ezen a ponton közlik, hogy így nem fog működni, mert kevés az önerő és be kéne rakni még x millió forintot
- Pánikhangulat
- Megoldás a személyi kölcsön vagy visszafordulsz és elbukod a százezreket!
- A bank hivatalos válasza a felháborodásodra: „így jártál, nem tudunk mit tenni.”
A személyi kölcsön egy nagyon beteg megoldása a bankrendszernek
Gondoljunk bele logikusan, hogy miért létezik a rendszerben úgynevezett adósságfék, aminek részei a JTM (jövedelemarányos törlesztés) és a HFM (ingatlan terhelhetősége – 80-20)? Pontosan az lenne a cél, hogy a hitelt felvevők ne vállalják túl magukat.
De pontosan ezek a fékek kényszerítik bele a folyamatosan emelkedő pályát bemutató ingatlanpiacon a családokat a lényegesen magasabb törlesztőrészletek bevállalására azáltal, hogy lakáshitel helyett kénytelenek a drágább személyi kölcsönöket is felvenni az emberek.
Számoljuk ki, hogy mennyit bukhat egy ilyen család!
Tegyük fel, hogy 25M forintos használt ingatlant szeretnénk vásárolni CSOK 2 vállalt gyerekkel és 3,57M forint önerővel! A hitelt 25 évre szeretnék felvenni és a jövedelmük közösen 350 000 forint.
Láthatjuk, hogyha a családnak a hitelszabályozás megengedné, akkor 20M forint hitelt tudnának felvenni 25 évre havi 105 000 forintos törlesztésért cserébe. Azonban a CSOK önerő problémája és ezáltal a készpénz hiánya belekényszeríti őket egy olyan helyzetben, amikor a bank nagyobb biztonságban érzi magát, ha „inkább” 123 791 forintot fizetnek havonta a személyi kölcsönre és jelzáloghitelre összesen.
A veszteség változatlan kamatok mellett évente 225 492 forint az első 8 évben, amíg tart a személyi kölcsön. Összesen 1 803 936 forinttal kell többet befizetni ezen időszak alatt!
Érdekes, mert hosszútávon még jobban is járhat a család…
Mielőtt tovább megyünk, érdemes megnézni a teljes visszafizetést (feltételezve, hogy nem fognak előtörleszteni és változatlan kamatok mellett).
- 1. verzióban 300x 105 000 = 31 500 000 forint
- 2. verzióban 96 x 123 791 = 11 883 936 + 204 x 98 137 = 20 019 948 = összesen 31 903 884 forint.
Azaz a személyi kölcsönre való „kényszerítéssel” összességében 403 884 forinttal kell többet visszafizetni, ami még egy kezelhető kötelezettség lenne 25 éves távlatban. Nem is ezzel van a probléma, hanem a teljesen hibás gondolkodásmóddal!
Miből gondolja a bank, hogy ez így biztonságosabb lesz?
Az igazi rejtély a logikai feltételezés, miszerint a személyi kölcsönnel vegyített lakáshitel a példában működhet, míg az első verziót a banki hitelfelvételi szabályozás tiltja meg, mondván kockázatos. Tehát adva van egy olyan buta szabályozás, ami azt „gondolja”, hogy a 105 000 forintos törlesztés kockázatosabb, mint a 98 137 + 25 654 forintos kötelezettségvállalás.
A probléma valójában az, hogyha a bank engedné az első verziót (20M forintos hitel), akkor túlmennének a 80%-os ingatlanfinanszírozási arányon, ami az MNB szerint a bankrendszer stabilitását veszélyeztetné egy következő válságos időszakban. Talán érthető és indokolható ez a szabályozás, de nem szerethető!
A bankrendszer akkor instabil, ha az adósok képtelenek fizetni a hiteleiket. Sosem az ingatlanok túlfinanszírozásával volt az alapvető probléma (100%-os finanszírozásig), hanem a drasztikusan változó törlesztőrészletekkel (devizahitelek). Ugyanis az eredetileg vállalt törlesztőrészletek valódi bizonyossággal tarthatóak lettek volna az átlagos hitelfelvevő számára!
A megoldás 100%-os ingatlanfinanszírozás esetén továbbra is a forint alapú, min. 10 évre fixált kamatperiódus lehetne!
Miért nem kötelező lakástakarékot kötni a lakáshitel mellé?
Persze lehet azon morfondírozni, hogyan lehetne elkerülni a bankrendszer instabillá válását. Ha nem fogadjuk el, hogy a változatlan törlesztőrészletek önmagukban elég biztonságot képesek nyújtani egy átlagos hitelfelvevő esetében (hiszen ezzel kalkulálja a családi költségvetést), akkor alternatív megoldásokhoz kell nyúlnunk:
Ilyen megoldás lehetne a lakástakarék megkötése! Ha megfigyeljük, akkor a példában közel 20 000 forint volt a törlesztőrészletbeli különbség. Ez pedig pont egy maximális betéti összeggel indítható lakástakarék „ára”. 80%-nál magasabb finanszírozási aránynál miért nem kötelezi a bank a hitelfelvevőt arra, hogy kössön egy ilyen szerződést, amit aztán majd betörleszt 4-5-6-8-10 év múlva a hitelbe?
- ezzel csökkentve a tőketartozást
- ezzel csökkentve a havi törlesztőrészletet
- ezzel bizonyosságot adva, hogy a hitel stabil
- ezzel tulajdonképpen saját biztonsági tartalékot képezve, hiszen a lakástakarékhoz bármikor hozzá lehet nyúlni és likvid tőkévé alakítani (támogatás bukta)
Érthetetlen a félelem egy olyan időszakban, amikor az albérlet drágább, mint a lakáshitel
Érdemes megnézni Magyarország albérleti árait. 2017-ben Budapestben az átlagár 130 000 forint volt, amit szinte biztosan ki kell fizetni egy olyan lakásért, amit 25-27 millió forintért meg tudnánk vásárolni. Mindenkinek laknia kell valahol. A lakástulajdonosok azt használják ki, hogy a legtöbb családnak nincsen elég önereje a szigorú banki szabályozás szerint, viszont ki tud fizetni 130 000 forintot lakhatásra.
Ennek tükrében még ijesztőbb 2018-ban az a hitelszabályozás, ami azt mondja, hogy rizikós (a példában) 105 000 forintos törlesztéssel lakásvásárláshoz segíteni egy családot, de megvalósítható ugyanez az eredmény 123 791 forinttal vagy elfogadható a számok ismeretében, hogy ennek a családnak minimum 130 000 forintot kell majd albérletre kifizetnie.
Ez nem adósságfék, hanem lakhatási fék ebben a formában.
Át kéne gondolni a hitelezési folyamatokat és a lakhatás biztosításának a szabályait!
Minél többet gondolkozok az akadályokon és a rendszerbe épített kiskapukon, annál jobban egyértelművé válik számomra, hogy a jelenlegi rendszer kevésbé támogatja a felelősségteljes vállalásokat és inkább „kényszerít” a túlvállalásokra.
Érdemes lenne bevezetni a „lakhatási lakáshitelek konstrukcióját”, ami megkülönböztetné a lakhatás céllal megvásárolni kívánt ingatlanokat a befektetési céllal vásárolandótól. Ebben a különleges esetben kiterjeszteném az ingatlan terhelhetőségét akár 100%-ra (természetesen JTM korláttal, azaz az igazolt jövedelem maximum 50%-a lehet összes törlesztőrészlet), megkönnyítve a saját ingatlanhoz való jutást.
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. augusztus 21. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | aug 14, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Az év bármelyik szakaszában jöhet egy olyan váratlan fordulat, amikor szükségünk lenne pénzre, de kevés tartalékkal rendelkezünk. A nyár többnyire a pihenés évszaka, de ha tényleg lazítani és pihenni szeretnénk, akkor a zsebünkbe kell nyúlnunk.
Amikor nincs félretett pénzünk rögtön az első gondolatunk a hitel, amit gyorsan szeretnénk elintézni. A pénzintézetek versengenek értünk, a legkülönfélébb ajánlatokkal találhatjuk szemben magunkat, amelyek kifejezetten a nyaralási szezonra lettek kitalálva.
Bennünket is bombáznak a bankok, pontosabban az e-mail fiókunkat. Ezeket vesézzük most ki, valamint segítünk, hogy milyen szempontokat érdemes figyelembe venni a hitel felvétele előtt.
Provident a heti kölcsönök szakértője
A Provident egy heti kölcsönnel szeretne segítséget nyújtani, amelynek keretein belül az ügyfél 30 000 és 440 000 Ft közötti kölcsönt kaphat. Hogy mit érdemes tudni erről az ajánlatról? 200 000 Ft összeg esetén, ha 110 hetes futamidőt választunk a THM 24,9%. Az éves ügyleti kamat 22,28% (amely rögzített hitelkamat).
A kölcsön teljes díja ebben az esetben 51 100 Ft; így a teljes visszafizetendő összeg 251 100 Ft. Háromféle futamidő közül választhatunk: 57, 72, vagy 110 héten át. Természetesen mindhárom esetben változnak a fent leírt adatok.
Azt viszont mindenképpen tudni kell, hogy a Provident nem csak hazánkban, más országokban is az élbankok egyike, így teljes mértékben megbízható. Mielőtt bármilyen döntést is hoznánk, lehetőségünk van segítséget kérni tőlük, ahol részletesen elmagyaráznak mindent, így nem érhet meglepetés a törlesztés felénél.
Amennyiben mégsem tudjuk megfelelően törleszteni a kötelező részünket, akkor annak természetesen jelentős következményei is lehetnek. Amennyiben egy keveset is késünk a fizetéssel, rögtön késedelmi díjat kell fizetnünk, amit a kölcsönszerződésben mindig pontosan meghatároznak. Ezért nagyon fontos, hogy előre gondolkodjunk és ésszerűen nyúljunk a kölcsönfelvétel lehetőséghez.
Az alábbi képen látható az részletesen, amit fent is leírtunk:
Cofidis hitel videó azonosítással
Egyáltalán nem kell meglepődnünk, hogy a Provident mellett a Cofidis is megragadja a lehetőséget, és egy olyan ajánlattal rukkol elő, ami nyáron kecsegtető lehet többek számára is. Ebben az ajánlatban 500 000 Ft készpénzt adnak minden ügyfélnek, és ami igazán extra ebben az egészben, hogy akár 24 óra alatt hozzájuthatunk, méghozzá videós azonosítással. Nem kell tartanunk extra díjaktól, az addig visszafizetett tőkerész pedig ingyenesen bármikor újra felvehető.
Valószínűleg sokak számára egyre inkább kecsegtető az ajánlat. Abban az esetben, ha élünk ezzel a lehetőséggel, akkor 22,78%-os THM-el és hitelkamattal kell számolnunk. A Provident ajánlatával szemben itt a hitelkamat változó, nem rögzített. A törlesztés havonta 16 067 Ft 46 hónapos futamidő esetén. A kölcsön teljes díja 222 993 Ft, ezért a teljes visszafizetendő összeg 722 993 Ft.
A Cofidis magyarországi weboldalán lehetőségünk van élő csevegésre is, ahol információkhoz juthatunk a kölcsönnel kapcsolatban. Ezért ha az ajánlatuk felkeltette az érdeklődésed, mindenképp érdemes tőlük is érdeklődnöd, hogy biztosan a birtokodban lehessen minden szükséges információ.
Az alábbi képen láthatjuk a lényeges információkat a kölcsönnel kapcsolatban:
CETELEM csökkentette THM-jét
Itt már mertek merészebbet álmodni és igyekeznek tényleg a legnagyobb igényeknek is eleget tenni. Kölcsönt ajánlanak akár 9 900 000 Ft-ig, folyósítási díj nélkül, akár 8,90%-os rögzített hitelkamattal. Ha például szükségünk van azonnal 3 000 000 Ft-ra, és a Cetelem bankhoz fordulunk, akkor 60 hónapos futamidő esetén 9,27%-os THM-re kell számítanunk. Az éves kamat fix, ahogy azt már korábban írtuk (8,90%). Havonta 62 129 Ft-ot kell fizetnünk törlesztésképp.
A kölcsön teljes díja 727 740 Ft, így 3 727 740 Ft lesz a teljes visszafizetendő összeg. Amennyiben ilyen nagy kölcsönben gondolkodunk, valóban érdemes átgondolni, hogy mennyire biztos a pénzügyi forrásunk. Azt mindenképp fontos megemlíteni, hogy ez az ajánlat 2018.09.06-ig érvényes.
A beillesztett képen a Cetelem által leírt információk láthatóak:
SBERBANK fair hitel ajánlata
Az előző ajánlatokhoz hasonlóan itt is egy nyári ajánlatról van szó, 2018 szeptember 30-ig érvényes. A Fair Expressz Személyi kölcsönhöz már hozzájuthatunk, ha a jövedelmünk eléri a nettó 68 000 Ft-ot. Ígéretük alapján 48 óra leforgása alatt készhez kaphatjuk a kért összeget.
Akár már 6,95%-os fix kamattól igénybe vehetjük és a pénzt szabadon felhasználhatjuk. 1-től 5 évig terjedő futamidő közül választhatunk, 300 000 és 1 000 000 Ft közötti összeget igényelhetünk.
Vegyünk egy egyszerű példát, akárcsak a Cofidisnél, itt is 500 000 Ft kölcsönt veszünk fel. Ebben az esetben a hitelkamat 6,95% (ami rögzített), a hitel teljes díja 62 457 Ft, ami azt jelenti, hogy a visszafizetendő összeg 562 457 Ft. Abban az esetben igazak ezek az adatok, ha 36 hónap (3 év) futamidőt igényelünk.
A THM 7,97 % és a havi törlesztőrészlet 15 453 Ft. Érdemes figyelembe venni, hogy a Fair Expressz Plusz Személyi kölcsönt kizárólag magánszemélyek vehetik fel szabad felhasználás céljából.
A szokásos kép, 500 000 Ft-os kölcsönnel lett számolva:
CIB Bank segít az előrelépésben
A SBERBANK ajánlatához hasonlóan itt is szabad felhasználású az igényelt összeg, akár idegen banki hitelkiváltásra is. A CIB Előrelépő Személyi Kölcsönt már ingatlanfedezet nélkül igényelhetjük. Előnyös, hogy akár 10 perc alatt megszülethet az előbírálat a telefon segítségével.
A futamidőt kedvünk szerint választhatjuk 12-96 hónap között. 300 000 és 10 000 000 Ft közötti összegeket igényelhetünk. Amennyiben 1,5 millió forint értékű kölcsönt veszünk fel, 84 hónapos futamidővel a havi törlesztőrészlet 25 796 Ft, és a teljes visszafizetendő összeg 2 166 864 Ft. A kamat 10,99%, illetve a THM 11,73%! Ezek az eredmények havi jóváírás vállalásával lettek számolva.
Érdekesség, hogy az Előrelépő Személyi Kölcsön az év lakossági hitelterméke kategóriában első helyezést ért el a 2017-ben megrendezett Mastercard – év bankja seregszemlén.
OTP Bank hitele 1% kedvezménnyel
Természetesen ezen a listán az OTP is szerepel, akik szintén nem akartak kimaradni a nyári hiteldömpingből. Most akár 1% kedvezményt is kaphatunk online hitel igénylés esetén, amellyel akár 49.260 Ft-ot is spórolhatunk.
6 100 000 Ft feletti igényelt hitelnél, 7,99%-os kamattal kell számolnunk. Amennyiben például 2 000 000 forintot szeretnénk, 84 hónapos futamidővel, abban az esetben a havi törlesztőrészlet 42 024 forint lenne, illetve a THM 19,5%! A szabad felhasználású személyi kölcsönt rögzített, akciós törlesztőrészlettel kaphatjuk készhez. Az alábbi számítás az online kedvezménnyel lett számolva.
Hogyan érvényesíthetjük az online kedvezményt? Visszahívást kell kérnünk az OTP Bank weboldalán, ahol meg kell adnunk az e-mail címünket, amelyre elküldik az online kuponkódot. Ezt követően hívni fognak a részletekkel és azonnal foglalhatunk időpontot is az ügyintézéshez. Végezetül a papírmentes szerződéskötéskor be kell mutatnunk a kuponkódot, és alá kell írnunk elektronikus aláírással.
Mit érdemes figyelembe venni?
Íme néhány megfontolandó tanács a hitelmindenkinek.hu-től ami abban segít, hogy a hitelfelvétel előtt mit gondoljunk át nagyon alaposan.
Mindenekelőtt szinte kötelező készíteni egy családi költségvetést. Ennek számolásakor figyelembe kell vennünk a havi kiadásokat, amelyek nem elhanyagolhatóak.
Ki kell számítanunk azt is, hogy mekkora az az összeg, amit egészen biztosan törlesztésre tudunk majd fordítani minden hónapban anélkül, hogy a család nélkülözne és a váratlan helyzetekre is legyen keret.
Nagyon fontos, hogy bármennyire is sürgős a pénz, nem szabad elhamarkodottan dönteni. Amennyiben meggondolatlanul írunk alá egy szerződést az hatalmas gondokat okozhat akár már a közeljövőben is.
Érdemes mindig türelmesnek és megfontoltnak maradni. Akár több banktól is információkat kérni és alaposan átgondolni és utánaszámolni. Több ajánlat is kecsegtetőnek tűnhet, azonban nem szabad elkapkodni.
Nem szabad csak a reklámokat nézve dönteni!
Kérjünk bővebb információkat a banktól, pénzügyi tanácsadóktól, illetve bárkitől, aki hasznos részletekkel szolgálhat. Kimondottan lényeges, hogy mindig a hitelcélnak megfelelő hitelt válasszunk!
Érdemes lehet egy szakértő segítéségét is kérni, hiszen ő pontosan megtudja mondani, hogy melyik a legmegfelelőbb kölcsön a számunkra. Sosem jó, ha feleslegesen dobunk ki pénzt az ablakon!
Az ilyen döntéseknél a türelem az egyik legfontosabb szempont, illetve a tájékozódás. Ésszerűen kell cselekedni és megfontoltan! Ne feledjük, néhány esetben több évre kötelezzük el magunkat, ami hatalmas felelősség!
Vendégcikk: a cikk szerzője a hitelmindenkinek.hu csapata
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. augusztus 14. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | júl 12, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Eszter két éve kötöttem 3db lakástakarékpénztári szerződést 4 évre. Akkor azzal a céllal, hogy megforgatjuk a pénzt, amiből (plusz más forrás) fog tudni a gyermekének egy lakást vásárolni. Miután az ingatlanpiacot egy újabb áremelési hullám fogja súlytani az újépítésű 5%-os ÁFA emelkedésével 2020-tól, ezért elgondolkodott, hogy most kéne lépnie és akár felmondani a lakástakarékokat is! Számoljuk ki, mi a megoldás ilyen esetben!
Gondolkozzunk startégiában!
Az alaphelyzetünk az, hogy Eszter rendelkezik megfelelő mértékű önerővel (legyen mondjuk a példa kedvéért 20 millió forint) és emelett fut 3 db 4 éves lakástakarék, amiből 2 év múlva várunk 3 x 1,25 millió = 3,75 millió forintot. Ezeket a szerződéseket díjmentesen kötöttük két éve, viszont idő előtti felmondás esetén ki kell fizetnie a kedvezményt + nem kapja meg az állami támogatásokat.
– 3×28 000 = 84 000 forint
– 3 x 72 000 (éves állami támogatás) x 4 = 864 000 forint
Amit kivehet a számláról a 2. év után, az az összes befizetése (24 x 3 x 20 000 = 1 728 000) – (3 x 28 000 = 84 000) = 1 644 000 forint
A jogos kérdés az, hogy jobban járna-e Eszter azzal, ha megtartaná a lakástakarékokat és hitelt venne fel az értékükben?
Első gondolatom az volt, hogy nem érdemes veszni hagyni a lakástakarékok állami támogatását félúton, miközben relatív minimális és nem feltétlenül szügséges összeget tudunk csak innen szerezni (ne felejtsd el, hogy van 20 millió önerő). Tudjuk, hogy két év múlva garantáltan kapunk innen 3,75 millió forint. Érdemes lenne most 3,75 millió forint hitelt felvennünk, amit majd két év múlva visszafizetünk a lakástakarékokból?
Hitel
A különböző banki akciók keretében ilyen mértékű hitelt gyakorlatilag díjmentesen tudunk felvenni, hiszen az értékbecslési díjat és a közjegyzői díjat is teljes mértékben visszatéríti több bank, folyósítási jutaléktól eltekint. Ezzel tehát most nem kell számolnunk.
20 évre a 3,75 millió forintos lakáshitel 3 éves fix kamatperiódussal Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén havi 22 000 forintos törlesztőrészletet jelent nekünk. Itt három fontos körülményt kell figyelembe vennünk:
- 2018 októberétől változik a JTM szabály, és 3 éves kamatperiódusnál az igazolt jövedelem 25%-a költhető el összes törlesztésre (beleszámít a meglévő hitele törlesztése is)
- a 3 éves kamatperiódus azért indokolt, mivel 2 év múlva garantáltan végtörlesztjük lakástakarékból a hitelt, így felesleges a 10 éves kamatfix felárát fizetgetnünk
- az MFB hitel miatt bármelyik lakástakarékból díjmentesen törleszthetünk elő – viszont olyan bankot kell találni, ahol két év a megadott kedvezmények elévülési ideje (tehát ne járjunk úgy, hogy vissza kell fizetni a kedvezményeket (értékbecslés, közjegyző), mert túl hamar törlesztünk be
A hitel számai
3,75 millió forinttal kezdtünk, viszont itt lesz egy apró problémánk. Ugyanis pontosan ekkora összegre számítunk a lakástakarékból, viszont a következő két évben csökken a tőketartozásunk és végül 3 482 000 forintot vár tőlünk a bank. A különbözetet ebben az esetben vagy elkölthetjük valami más lakáscélunkra (napelem?) vagy pedig alapból több hitelt kell felvennünk.
Én azzal számolok, hogy a lakástakarékban megmaradó közel 300 000 forintot el tudjátok valamire költeni.
A következő két évben tehát a hitelre megfizetett kamat, azaz a hitel tényleges költsége: 255 074 forint
Ha tovább fizetjük a lakástakarékot, akkor nyerünk
Mégpedig a megfizetett kamatköltség mellett is, hiszen egyrészt nem kell kifizetnünk a 3×28 000 = 84 000 forint számlanyitási kedvezményt, másrészt nem mondtunk le a 3 x 72 000 (éves állami támogatás) x 4 = 864 000 forint támogatásról sem.
255 074 forintot fizetünk azért, hogy megkapjunk garantáltan 864 000 forintot+ ne kelljen visszafizetni 84 000 forintot = 692 926 forintot nyerünk azon, hogy nem mondjuk fel a lakástakarékot, hanem hitelt veszünk fel helyette két évre.
Mit kockáztatunk?
A probléma sokkal inkább egy kérdésfelvetés: van elegendő fedezetünk arra, hogy ezt a havi 22 000 forint hiteltörlesztést + a 3 x 20 150 forintos lakástakarékot továbbra is fizessük? Itt ugye kérdés, hogy mihez kezdünk a meglévő lakással? Eladjuk vagy kiadjuk? Mivel ebben a történetben az albérletbe adás a válasz, így egyértelműen „igen” a válasz, hiszen mihez kezdenénk a befolyó albérleti díj egy részével?
Úgyis lakástakarékba forgatnánk. Akkor miért ne hagyjuk meg a már futó szerződéseket extra állami támogatásért ahhoz képest, mintha most nulláról indulnánk?
Másik varriációban, amikor a meglévő lakás eladása lenne a mi önerőnk az új lakás esetében, akkor már más a kérdés. Eddig is fizettünk 3 lakástakarékot, így a kérdés, hogy ezen felül be tudjuk két évig vállalni a 22 000 forintos havi törlesztést? 24x 22 000= 528 000 forint befizetést?
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. július 12. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
