Szerző: Szarvas Norbert | máj 22, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Csökken a hitelre fordítható jövedelem? 2019 elejétől tervezi a szigorítást az MNB az adósságfékszabályban, azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) arányait szeretné tovább csökkenteni a forint hitelek esetében 50%-ról 25-35%-ra a változó kamatozású, de akár a 3-5 éves kamatozású jelzáloghitelek esetében is. Ennek azonban sokan nem fognak örülni…
Mi ennél szigorúbban közvetítünk hitelt
Azért nem ijedtem meg a számok láttán, mivel a mi ügyfeleink már mai is a törvénynél szigorúbb nyomvonal mentén vesznek fel hitelt, amennyiben megfogadják a tanácsainkat. Ugyanis nem gondolom életszerűen, hogy 200 000 forintos nettó igazolt jövedelemből akár 100 000 forintot is el lehet hiteltörlesztésre költeni egy olyan gazdasági környezetben, ahol egy budapesti albérlet 100-150 000 forint is lehet, a rezsi pedig gyakran 70 000 forintnál magasabb.
Az ideális megoldás, ha a teljes, szabadon levő jövedelmünk (havi bevétel, és nem a teljes vagyonunk) maximum 30-35%-át kötjük le havi törlesztés gyanánt. Azt is lehetőleg hosszútávra fixált kamatperiódus mellett. Csak így lehetünk biztosak abban, hogy bármilyen anyagi-, családi-, egészségügyi változás esetén fel vagyunk készülve egy nehezebb helyzetre is!
Jelenleg érvényben léő JTM arányok:
A KATA egyéni vállalkozóknak viszont nagyon fájni fog
Szeretnék mindenkit figyelmeztetni, hogy a KATA fantasztikus jelent (adómentesség) és botrányos jövőképet ígér mindenki számára. A jelen azért fényes, mert a kedvező adózásnak köszönhetően sokkal több marad az emberek zsebében. A jövő azért veszélyes, mert emiatt kevesebb közteher kerül megfizetésre, ami miatt például a minimálbér után számolják majd a nyugdíjat. A saját egyéni felelősség kompenzálni és öngondoskodni nyugdíjcélra.
Bónusz cikk: A „30-as nyugdíjas” buktatói és tanulságai
Hitelt felvenni sem egyszerű egy KATA egyéni vállalkozónak
Jelenleg hogyan néz ki a szabály, ami miatt egy KATA-s vállalkozónak már ma is nehéz jelzáloghitelhez jutnia?
Tegyük fel, hogy Péter egy sikeres egyéni vállalkozó, aki idén már 12M (havi 1M) forintos bevételre tesz szert, amiből lejön a 600 000 forint (50e/hó) KATA adó (most a többi járulékos költséggel nem számolok). Péter jól él, nagyon magas nettó jövedelemmel rendelkezik, ami folyószámlára érkezik.
Bemegy a bankba, hogy felvegyen 20 millió forint jelzáloghitelt és máris egy hatalmas problémába ütközik. A bankot ebben az esetben nem érdekli az adott évi bevétele. Péter a jövedelmét kizárólag a minimum 1 lezárt üzleti évvel tudja igazolni. Péter 2017 májusában indította az egyéni vállalkozását és 2017-ben az árbevétele 3 500 000 forint volt, azaz május-december között átlagosan 500 000 forintot keresett).
A NAV jövedelemigazolás
A NAV ugyanakkor egész naptári évre állítja ki a jövedelemigazolást, tehát a 3 500 000 forint árbevételt 12-vel osztja el = 291 666 forint. Még ez is elfogadható lenne a bank számára, azonban létezik egy örökérvényű szabály, miszerint a NAV jövedelemigazoláson ennek az összegnek a 60%-a szerepel, azaz Péternek igazolása lesz arról, hogy 175 000 forintot keres.
[emlékeztetőül: 2018-ban átlagosan és bizonyíthatóan 1 millió forintot keres havonta]
A banki jövedelemszigor
Ha nem lenne elég szörnyű a helyzet, akkor a bank rátesz még egy lapáttal, ugyanis ők sem nagyon szeretik a KATA egyéni vállalkozókat és azt mondják általában Péternek, hogy a NAV jövedelemigazolás 60%-át veszik figyelembe= 105 000 forint.
MNB JTM mutató
Tehát Péternek van egy 105 000 forintos elfogadott jövedelme (ami egyrészt önmagában nem éri el a jövedelem minimumot, tehát be kéne vonni adóstársat), másrészt az MNB hitelezési főszabály miatt még ebből is levonnak 50%-ot.
Péternek van ezenkívül hitele
Hogy miért fontos ez az információ? Mert az MNB JTM 50% az összes hiteltörlesztés összege lehet. Tehát le kell vonogatnunk a meglévő hitelek türlesztését is. Péternek van egy alig használt hitelkerete (300 000 forint hitelkerettel) illetve egy diákhitele.
A főszabály szerint a hitelkeret esetében a teljes keretnek kell az 5%-át venni, ami a vélt havi törlesztés lesz= 15 000 forint. A diákhitel törlesztése pedig havi 10 900 forint jelenleg Péternek. Tehát összesen 25 900 forinttal csökken a kerete.
(105 000 x 0,5)- 25 900= 26 600 forint lehet maximum Péternek a saját jövedelme alapján a havi törlesztőrészlet. Ez pedig maximum egy 20 éves futamidejű, 10 éves kamatozású 4M forintos jelzáloghitelre lenne elegendő, ami nagyon kevés, ha figyelembe vesszük a 2018-as átlag 20M forintos jelzáloghitel statisztikát.
Ezt csökkentsük le 35%-ra
Az imént direkt 10 éves kamatperiódussal számoltam. A valóságban hogyan lehet mégis több hitelt felvenni? Egyrészt a futamidőt elnyújtva csökkentjük a havi törlesztőrészletet, másrészt az olcsóbb változó kamatozású hitelt választju, hiszen csak így kaphatunk több hitelt. Cserébe hatalmas kamatkockázatot vállalunk be!
Péternek a maximálisan bevállalható törlesztőrészlet az új szabályozás esetében: (105 000 x 0,35) – 25 900= 10 850 forint, ami 10 éves kamatperiódus mellett 20 évre 1,5M forint hitelt jelentene.
Viszont változó kamatozással, 30 éves futamidővel Péter 2-2,3M forintot is fel tudna venni.
Az MNB most tompítja a jövőbeni forintkárosultak kialakulását
Kifejezetten szimpatikus lépés lenne az MNB részéről a KATA-gate mellett is, hogyha meglépi ezt az adósságféket minél hamarabb. Régóta hangoztatom, hogy pár éven belül a devizakárosultakat leválthatják azok a forintkárosultak, akik a mostani alacsony kamatkörnyezetben felelőtlenül vették fel az olcsóbb változó kamatozású hiteleket.
Nézzünk meg egy átlagos, 20M forintos hitelt 20 évre.
A táblázatból nagyon szépen kirajzolódik, hogy a változó hitelezésű jelzáloghitel esetében arra fogadsz, hogy nem fog emelkedni a kamat 3%-nál nagyobb mértékben a következő években. Ugyanis a példában 5 év múlva megemelkedett 3%-os mértékben kamatban lennénk „nullán a fixhez képest”. Viszont ebben az esetben is készülnünk kellene arra a kényelmetlen helyzetre, hogy 5 évig lényegesen magasabb lenne a törlesztőrészlet.
Azonban egy 5%-os kamatváltozás 5 év múlva a példában már azt jelentené, hogy közel 60%-kal magasabb törlesztőd lenne és több, mint 8M forinttal kellene többet visszafizetned! Felkészültél erre?
Könnyen összejöhet az 5% akkor is, ha a piaci változás 3%-ot indokolna
Ugyanis a legjobb ajánlatokat nézve be kell ismernünk, hogy bizony számos kedvezményt raktunk bele az ajánlatba, mint például jövedelemelvárás. Például megígéred 1,4% kamatkedvezményért cserébe, hogy minden hónapban 20 éven keresztül minimum 400 000 forintot összeget „érkeztetsz” a számládra.
De mi történik abban az esetben, ha mondjuk csökken a jövedelmed, vagy ideiglenesen elveszted a munkádat? Egyik ügyfelem pontosan úgy járt, hogy alkalmazotti, jól fizető állásból meglépte a KATA egyéni vállalkozót, ami miatt a a bank egyből elvette a kamatkedvezményt és extra drága lett a hitele. Ráadásul kiváltani se tudjuk a KATA jövedelemszabály miatt még legalább egy évig.
Minden esetben számoljunk azzal, hogy nem tudjuk teljesíteni a vállalt kedvezményeket, mint például hitelfedezeti biztosítás fizetése, jövedelem, lakásbiztosítás az adott biztosítónál…stb. A kedvezmény mértéke könnyen 2% feletti lehet.
Segítsünk a hitelügyintézésben?
Ha fontos számodra a pénzügyi tudatlanság elleni harc, támogasd a munkám havonta egy kávé árával, egy mozijegy árával vagy egy könyv árával.
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. május 22. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | máj 4, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Akciós lakáshitel – Minden mutató szerint Magyarország egy ideje belépett a 21. század második hitelezési aranykorába, ami azt jelenti, hogy egyre többen vesznek fel egyre több hitelt. Ennek a folyamatnak az egyik indikátora egyértelműen a rendkívül kedvezőnek mondható alacsony kamatkörnyezet. Akkor mégis hol keresik magukat halálra a bankok úgy, hogy egymás alá ígérnek kamatban?
Az akciós lakáshitel rejtett csapdái
Amikor bekérünk a banktól egy lakáshitel ajánlatot, akkor tipikusan a folyószámlára „megígért” érkezetett jövedelem és/vagy pénzösszeg mértékétől függően kamatkedvezményt kapunk. A szerződéskötés pillanatában ez egy ígérvény a részedről, a bank pedig készséggel elhiszi.
Elhiheti, hiszen ő valójában arra fogad, hogy megszeged az ígéretedet! Ugyanis abban a percben, ahogyan nem tudod a vállalt pénzösszeget a számládra érkeztetni, azonnal elveszi tőled a kedvezményt. Vannak olyan bankok, akik visszaállítják, amint megint teljesíted a feltételeket, de a jellemző a teljes elvétel.
Azaz becsalogattak téged egy nagyon kedvező ajánlattal bankon belülre, majd elveszik a kedvezményt, ha az ígéretedet nem tudod betartani. Márpedig a következő években történhetnek dolgok:
- vállalkozóvá vállsz és „elfelejtesz” átutalni pénzt
- munkanélküli leszel ideiglenesen
- lebetegedsz
- csökken a jövedelmed
Ez mit jelent számokban?
A diagrammon láthatjuk, hogyha a példa szerint 5 év múlva az addig megígért és teljesített havi 300 000 forint helyett már csak 120 000 forintot tudunk a számlára intézni, abban az esetben hogyan változik a hitelünk:
- a teljes visszafizetés 1 187 100 forinttal lesz több
- a havi törlesztőrészlet havi 6 562 forinttal emelkedik meg
- a kamatunk 0,6%-kal lesz magasabb
A bank erre fogad. Gondolj bele, hogy a banknak van mondjuk 10 000 ügyfele, akit azonos időpontban érint ez a fogadás. És az ügyfelek 57%-a nem tudja teljesíteni a vállalt feltételeket! Akkor a példa alapján a bank extra nyeresége 5 700 ügyfél x 1 187 100 forint átlagkülönbség= 6 766 470 000 forint, azaz közel 6,8 milliárd forint. Összehasonlításképpen a céginfó adatai alapján az FHB nettó árbevétele 2016-ban 25 milliárd forint volt. Azaz ezzel a „fogadással” egy FHB méretű bank éves bevételének a 27,2%-át össze lehet hosszútávon hozni…
Segítsek a hitelügyintézésben?
Akciós lakáshitel akciós kezdeti költségei
A másik jellegzetes ügyfélmágnes a hitelfelvétel kezdeti költségeinek az akcióval való porhintése. Egy 20M forint összegű hitelfelvétel árcetlijére alapesetben 200-250e forint mértékű összeg van ráírva, mint a hitelfelvétel költsége (közjegyzői díj, folyósítási jutalék, tulajdoni lap, értékbecslés…stb)
Ezt persze a bank folyamatos és mindig megújuló akciókkal elengedi. Az ügyfelek számára pedig automatikus elvárássá alakult, hogy a hitelfelvételükért nem akarnak fizetni. Ezzel nincsen alapvetően probléma egy olyan piaci környezetben, ahol mindenki akciózik. Amire azonban nagyon oda kell figyelnünk, hogy az akció mögött milyen feltételekkel kaphatjuk meg azt a hitelt!
Egyre gyakoribb, hogy a kezdeti költségelengedési akció mögé elrejtenek egy 0,5%-os (például) kamatfelárat a legjobb ajánlatokhoz képest, ami 20 éves futamidő alatt akár milliós különbséget is jelenthet az ügyfél kárára. Magyarul cserébe pár tízezer forint kezdetben elengedett költségért az ügyfél aláírja, hogy ennek sokszorosát fogja visszafizetni.
Hogyan készüljünk fel a hitel felvételére?
A legnagyobb hiba a kalkulációkban, hogy a “mai anyagi helyzetet” rögzítjük és a jövőre nézve kiindulási pontnak tekintjük. Ráadásul gyakran már itt jelezné felünk a pénztárcánk, hogy erre nem lesz pénzünk. Ilyenkor teszünk magunknak mindenféle ígéretet spórolással és kigazdálkodással kapcsolatba. Tehát ideológiát gyártunk, ami mögé elbújva megmagyarázzuk, hogy miért valósítsuk meg a vágyunkat hitelből, miközben nem lenne pénzünk a törlesztőre sem.
Beszélgettem az egyik legjobb barátommal, aki autót szeretne venni. Nézegeti a törlesztőket és kijött egy nagyjából 30-40e forintos összeg. Megkérdezte, hogy mit gondolok. Első kérdésem az volt, hogy az elmúlt fél évben mennyi pénzt tudott félretenni?
A válasz elkeserítő: “semennyit”-mondta.
Én ezt lefordítottam számára, hogy mit jelent. A “semennyi” azt jelenti, hogy minden hónapban nullára jött ki a rendszeres és nem várt kiadásoknak köszönhetően. Tehát ebben az esetben a havi 30-40e forintos törlesztő (+ az autó fenntartásával kapcsolatos költségek) hatalmas lyukat ütnének a költségvetésen és eladósodáshoz vezetne.
Persze ellenkezett, hogy majd jobban meghúzza a nadrágszíjat és kigazdálkodja ezt a pénzt. Ilyenkor érkeznek a laboratóriumi körülmények között működő patyolat-matekok, minthogy: fix kiadásom havi 60e forint, keresek 200 ezret, tehát marad 140, amiből 40 a hitel, tehát marad 100e még így is, amiből meg kell élnem.
Ez nem így működik, hiszen akkor a válasza az lett volna, hogy minden hónapban félretett eddig is legalább 40e forintot. És ezt mindannyian tudjuk…
Fizessünk saját magunknak
Főleg a hosszútvávú hiteleknél, mint autólízing vagy lakáshitel, lehet érdekes koncepció a felkészülési időszak. Én 6 hónapot tartok indokoltnak abban az esetben, ha a családi pénztárca-matek után nem teljesen egyértelmű, hogy gond nélkül tudjuk majd fizetni a havi törlesztést.
Meg amúgy is… Ha jobban belegondolok, aki 8-10-15-20 évre akar elköteleződni, annak bele kellene férnie, hogy legalább hat hónapig a saját számlájára rakosgatja azt az összeget, ami majd a hitel törlesztőrészlete (+járulékos költségek) lesznek.
Ezzel a technikával olyan előnyökre teszünk szert, minthogy:
- megtudhatjuk, hogy mit okozna a családi költségvetésben a hitel
- nem kockáztatunk semmit, még mondhatjuk, hogy nem veszünk fel hitelt, mert látjuk, hogy nem fogjuk bírni
- sikerül felhalmozni további biztonsági tartalékot. Legjobb esetben úgy indulunk neki a hitelnek, hogy pluszba van a számlánkon 6 havi tartalék gond esetén. Tehát adtunk magunknak 6 havi laufot, ha gond van.
- legrosszabb esetben rájövünk, hogy nem szabad hitelt felvennünk és valamekkora összeget sikerült összegyűjtenünk.
Ez még mindig jobb megoldás, mint egy fizethetetlen hitel(ek) terhei alatt évekig szenvedni!
Fontos: a próbaidőszakban összegyűjtött pénz nem arra való, hogy majd
- ebből fedezzük a hitelfelvétel költségeit
- elköltsük egyből valami szépre
Ennek a pénznek érintetlenül meg kell maradni a hitelcélra elkülönített biztonsági tartalékban!
Segítsek a hitelügyintézésben?
Mindig készülj a legrosszabbra!
Lehet, hogy unalomig ismételt örökzöld, de nagyon igaz. Amikor a családdal átbeszélitek a vállalható havi törlesztőrészlet mértékét, akkor mindig az általatok „megálmodott” számra rakjatok még 20%-ot, mint aktív likvid hitelkeret, ami azt jelenti, hogy akkor se lenne gond, ha hirtelen 20%-kal többet kellene fizetnetek. Máskülönben a következő években egy nem várt esemény bekövetkeztekor a családi költségvetés stabilitását veszélyeztetitek!
Nagyon igaz ez a 20%-os keret a hosszútávra kamatfixált lakáshitelek esetében is, hiszen a cikk elején láthattátok, hogyha valami miatt nem tudjátok a megígért feltételeket teljesíteni, akkor a bank automatikus drágítja a hiteleteket és banktól függően nem biztos, hogy visszatudjátok majd szerezni ezt az akciós kamatkedvezményt.
Ha fontos számodra a pénzügyi tudatlanság elleni harc, támogasd a munkám havonta egy kávé árával, egy mozijegy árával vagy egy könyv árával.
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. május 04. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | ápr 23, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Megéri kiváltani a lakáshiteleket még az idén? Sokakban merül fel a kérdés, amihez a szokásos üres lózungokon és szponzorált tartalmakon kívül nem sok konkrétumot lehet beszerezni. Ha megfordítjuk a kérdést, akkor valójában miért ne érné meg kiváltatni a lakáshitelünket egy olyan piaci környezetben, ami lényegesen kedvezőbb kamatokat biztosít számunkra, mint amikor felvettük a hitelt vagy amikor a devizahitelünket átváltották forinthitellé?
Milyen lakáshiteleket érheti meg kiváltatni?
Nagyon leegyszerűsítve minden meglévő lakáshitelt érdemes felülbírálni és megnézni, hogy a konstrukció átalakításával és/vagy kiváltásával jobban járhatunk e, mintha megmaradunk a meglévő hitelünknél. Érdemes első körben definiálnunk a célunkat:
- csökkenjen a havi törlesztő
- csökkenjen a futamidő
Konkrét példa, ami a cikk számításának az alapját képezi
Piaci kamatozású lakáshitel.
2027. június. 15.-a a lejárata, de újabban 2030.06.17. van megjelölve mint szerződés lejárat időpontja.
Törlesztő részlet: 152 208 HUF
Tőketartozás: 15.623.757 HUF
Ez a konstrukció egy svájci frank alapú lakáshitelből forintosított forintos hitel. Kevesen tudják, hogy a forintosított hiteleik 3 havi Buborhoz kötött, referenciakamatozású forinthitel. Vagyis ha változik a Bubor, az legkésőbb 3 hónap múltán meg is látszik a törlesztőrészleten. A kamatperiódus mellett kamatfelár-periódus is van, márpedig a törlesztőrészlet várható alakulása szempontjából ezzel is érdemes tisztában lenni.
A forintosított devizahitelek jellemzői
- a forintosított hitelek kamatperiódusa 3 hónap,
- főszabály szerint a hitel forintosítás utáni kamatszintje = 3 havi BUBOR + a devizahitel eredeti kamatfelára, de
- nem lehet magasabb a forintosított hitel kamatszintje, mint az eredeti volt azzal a kitétellel, hogy
- legalább 1%-os kamatfelárat, vagyis (a jelenlegi BUBOR alapján) 3,1%-os kamatot fel kell számítaniuk a bankoknak,
- legfeljebb 4,5% (lakáshitelek), illetve 6,5% (szabad felhasználású jelzáloghitelek) lehet a kamatfelár,
- a fenti kamatfelárakat a rendszeresen felszámított díjak nélkül kell számítani.
Az új lakáshitelünket változó kamatozásúra vagy hosszabb távon kamatfixált ajánlatra kérjük?
Amikor a kiváltáson gondolkozunk, akkor nagyon fontos ezt a körülményt tisztáznunk. Gyakran mossák össze a különböző kamatperiódusú ajánlatokat az ügyfelek és kockázatelemzés helyett kizárólag az alacsonyabb kezdő törlesztőrészlet lesz a döntő számukra!
Mi az a kamatperiódus kockázat? Az olcsóbb, változó kamatozású lakáshitelekkel azt kockáztatjuk, hogy drágulás esetén a hitelünk szinte azonnal drágulni fog. A drágább, ugyanakkor hosszabb távon fixált kamatozású lakáshitellel azt írjuk alá, hogy a kamatunk akkor is ugyanannyi marad (és a törlesztőnk), amikor a piac emeli a kamatait és drágítja a hiteleit.
Egy konkrét kalkuláció
Alapul azt a statikus példát vettem, miszerint a következő 4 évben megmarad a változó kamatozású hitel kamata (2,23%). Ezután megvizsgáltam, hogyan viszonyul egymáshoz a változó kamatozású hitel törlesztése és az összes visszafizetés a 10 éves fix kamatozású minősített fogyasztóbarát hitelhez képest, amennyiben “legrosszabb” esetben az utolsó 6 évben a kamat 8%-os lenne a változó kamat esetén (5%-os kamatemelkedés).
Láthatjuk, hogy egy 5%-os kamatváltozás az ötödik évtől 41%-os emelkedést eredményezne eredeti törlesztőrészletünkben (változó kamat), míg a kezdetben magasabb fix kamatozású törlesztéshez képest ez az emelkedés 10,2%-os lenne. Az egyensúlyi állapot, amikor pontosan ugyanannyit fizetnénk vissza, a 7,55%-os kamat 4. év utántól a változó kamatozású hitelünk esetében.
Ebben a példában a végső következtetésünk az, hogy el tudjuk e képzelni azt a helyzetet, miszerint a következő 10 évből 6 évben a változó kamatunk magasabb lesz, mint 7,55%?
„Azoknak a családoknak, akik nem befektetési, hanem lakhatási céllal vettek hitelre ingatlant és most ki szeretnék azt váltani egy kedvezőbb ajánlatra, kifejezetten kötelező a drágább, ugyanakkor fix kamatozású hitelt választani” – Szarvas Norbert, IFL blog szerzője
Vegyük figyelembe a megemelkedett jövedelmünket
Még mielőtt belevágunk a számolgatásba, érdemes figyelembe vennünk azt a nem elhanyagolható tényt, hogy a jövedelmünk az elmúlt években dinamikusan növekedett, aminek hatása a vásárlóerő paritás növekedésén is érezhető volt.
Nem szabad a kezdeti törlesztőrészletünkből kiindulni, és azt megpróbálni visszaállítani. A példában leírt mostani 152 208 forintos törlesztőrészlet is nagyjából 100 000 forintról indult 12 évvel ezelőtt, de az biztos, hogy ezt nem fogjuk tudni visszaállítani. Nem is érdemes.
A kiváltandó lakáshitel törlesztőrészletét és futamidejét érdemes a megemelkedett jövedelmünk függvényében vizsgálni. Így nem lesz számomra meglepő, ha végső soron ugyanannyit vagy többet kell havonta fizetnünk, viszont cserébe
- jelentősen csökken a futamidő
- jelentősen (milliókkal) csökken a teljes visszafizetés összege
Megéri kiváltani a lakáshiteleket egy teljesen új konstrukcióra?
Hátralevő futamidő: 12 év
Törlesztő részlet: 152 208 HUF
Tőketartozás: 15.623.757 HUF
Végtörlesztés díja: 15.623.757+ 2%= 15 936 232 forint
A számításban a család igazolható jövedelme havi 400 000 forint.
Kritikus kérdések a lakáshitel kiváltása előtt
- az ingatlanunk mai piaci értéke megfelelő? Fő szabály: a hitel összege maximum a bank által! megállapított forgalmi érték 80%-a lehet, de vannak bankok, akik ennél is szigorúbbak
- a jövedelmünk- meglévő hitelek töresztése (kivéve a lakáshitel, amit kiváltunk) 50%-a fordítható havi törlesztésre. Belefog férni az új törlesztő?
- a BAR listán szerepelünk, mint rossz adós? Ha igen, akkor nem tudjuk kiváltani a hitelünket
Bónusz cikk: Milyen szabályoknak kell megfelelnem a hitelfelvétel során?
Mit mond a lakáshitel kalkulátor, milyen feltételekkel kaphatunk ma hitel?
Első lépésként fogom és megnézem a lakáshitel kalkulátort, hogy ezekkel a paraméterekkel milyen havi törlesztést adnak számunkra a bankok hitelkiváltás esetén és változatlan futamidő mellett a különböző kamatperiódusokra:
[Mindig a legjobb törlesztőrészlet ajánlatot veszem figyelembe]
változó kamatozású hitel (3 havi): 128 432 HUF (ilyen konstrukciónk van most)
3 éves kamatozás: 133 796 HUF
5 éves kamatozás: 134 854 HUF
10 éves kamatozás: 142 609 HUF
A számokból több érdekes dolgot vehetünk észre:
- mindegyik ajánlat havi törlesztője azonos futamidő mellett alacsonyabb, tehát biztosan megéri kiváltani a lakáshiteleket
- a 3 és az 5 éves kamatperiódus között (két különböző bank ajánlata) 1 058 forint havonta a különbség, ami (változtatlan kamatok mellett) 12 év alatt összesen 152 352 forint. Cserébe viszont két évvel tovább garantált a törlesztőrészletünk!Érdekességképpen, ha 3 év múlva 2%-ot emelkedne a 3 éves kamatperiódusú hitelünk, akkor a köztes 2 évben (az 5 éves fix hitelhez képest) a havi törlesztőrészlet különbség:2%-os kamatemelkedés esetén a 3 éves fix hitelünk új törlesztője: 149 399 Ft2 év törlesztőkülönbsége (a 5 éveshez képest): 14 545 forint /hó, összesen 349 080 forint, azaz több, mint kétszer többet fizetnénk vissza, ha a 3 éves fix hitelt választjuk az 5-höz képest és 2%-kal emelkedik a törlesztőrészlet az első kamatfordulón!
- a 10 évre (szinte végig) fixált hitel törlesztése alacsonyabb havi 6 790 forinttal, mint a három éves kamatozású hitelnek, amelyik az első kamatfordulón 2%-ot emelkedett!
- a mostani konstrukciónkhoz képest havi 9 599 forinttal kell kevesebbet fizetnünk változatlan futamidő mellett. Viszont 10 évig garantált a törlesztő, míg a jelenlegi esetben a piaccal együtt emelkedhet/csökkenhet
Kombináljuk a hitelt lakástakarékkal?
Szögezzük le a legelején, hogy lakástakarékkal kombinálni a hitelünket két stratégia esetben érdemes:
- a lakástakarékon időarányosan elérhető kamat mértéke magasabb, mint a hitelünk kamata, azaz a pénzünk itt jobban termel, mintha a banknak adnánk
- szeretnénk a likviditásunkat megőrizni hosszútávon egy vis major helyzet esetére, ugyanis a hitelt fizetnünk kell, de a mellé kötött lakástakarékokat egyesével és bármikor felmondhatjuk, amiből a pénzünket (mínusz kezelési költség+számlanyitási díj+ bizonyos esetekben az állami támogatás) visszakaphatjuk és a családi kiadásunkat tehermentesíthetjük a havi x-szer 20 150 forintos teherrel.
Vegyük úgy, hogy meggyőzött minket a 10 évre fixált lakáshitel konstrukciója
és szeretnénk minél több lakástakarékkal kombinálni. Ebben az esetben megfontolandó lehet a kiváltandó hitel futamidejét kitolni 25 éves, ugyanis ebben az esetben az elnyújtott futamidő hatására jelentősen csökken a bank felé fizetendő összeg. A különbséget pedig a jobban kamatozó lakástakarékba tudjuk helyezni.
futamidő 25 év
törlesztőrészlet: 86 931 forint
kamat: 4,24%
10 éves LTP EBKM: 4,22%
Ebben az esetben tehát 0,02%-kal rosszabbul kamatozik a pénzünk a lakástakarékban, mintha a hitelbe fizetnénk. Amiért mégis ezt a konstrukciót számolom ki annak az oka a likviditásunk megőrzése a következő 10 évben. Tehát stratégiailag indokolt és legit megoldással állunk szembe.
Hogy miért 10 éves lakástakarékot számolok és nem 4 évenkénti betörlesztést? Egyrészt ízlés kérdése, másrészt az alábbi két extra cikkből megértheted:
Extra cikk 1: A NAGY ÖSSZEHASONLÍTÁS: 4 vs 10 éves lakástakarék a hitel mellé
Extra cikk 2: Az Állam érdeke, hogy csökkenjen a lakástakarék támogatás?
A lakástakarékkal kombinált új lakáshitelünk számai
futamidő 25 év
törlesztőrészlet: 86 931 forint
kamat: 4,24%
10 éves LTP EBKM: 4,22%
10 év múlva a tőketartozásunk: 11 472 013 HUF
1 db 10 éves 20 000 forintos lakástakarék megtakarítási összege: 3 135 630 HUF
Szükséges lakástakarék darabszám: 3 db 20 000 forintos + 1 db 13 000 forintos = 11 445 060 HUF + hitel maradványérték 26 953 forint (a végtörlesztés a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel konstrukció miatt díjmentes).
tényleges futamidő: 10 év (-2 év csökkenés)
tényleges havi törlesztőrészlet: 86 931+ 73 600 (4x 150 forint adminisztrációs díj) = 160 531 / hó
teljes visszafizetés: 19 263 720 forint
a jelenlegi kosntrukciónkban változatlan kamatok mellett a teljes visszafizetés: 21 917 952 forint
tehát ehhez képest spóroltunk 2 654 232 forintot
amennyiben a jelenlegi változó kamatozású hitelünk 2%-ot emelkedne jövőre, akkor a teljes visszafizetendő: 24 150 336 forint lenne!!!! Ez az új konstrukcióhoz képest 4 886 616 millió forint veszteség lenne, ami a jelenlegi tőketartozásunk 33%-a…
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. április 23. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | ápr 16, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Az elmúlt években megszokhattuk a magyaroszági, főleg a budapesti és nagyvárosokbeli ingatlanárak drasztikus emelkedését. Ezt a folyamatot segítette elő a CSOK 10+10, az államilag támogatott lakástakarék, az ÁFA visszatérítés- ÁFA csökkentése generál kivitelezésnél, a kedvező kamatozású lakáshitel, illetve a külföldi tőke megjelenése. Mint minden felfutásnak, egyszer ennek is vége lesz. Ebben a cikkben az okokat keresem, amiért az ingatlanpiac korrekciója várható a következő években!
Mit jelent az ingatlanpiac árkorrekciója? Amikor az ingatlanok piaci ára túlértékelt, akkor alapvetően túlkereslet alakul ki, aminek árfelhajtó hatása van. Amint a kínálat utoléri a keresletet, abban a percben a piac árkorrekciót hajt végre és valódi értékén árazza be a továbbiakban az ingatlanokat.
Az ingatlanpiacot a jelzáloghitelezés felfutása motiválta-motiválja
Amikor az ingatlanpiac dinamikáját akarjuk definiálni és leírni, akkor első lépésként érdemes összekötni a jelzáloghitelezés alakulásával. Hosszútávon megfigyelhető a lakosság vásárlási hajlandóságának az emelkedése, amint könnyebben képesek forráshoz (jelzáloghitel) jutni.
Egész Európában jellemző volt, hogy a válság [első] igazi évéhez képest 2016-ra jelentősen csökkentettek a lakásvásárláshoz szükséges banki jelzáloghitelek (forrás) kamatain, amivel ösztönözték a lakosságot a hitelfelvételre és az ingatlanvásárlásra.
A kedvező kamatozású lakáshitelek beépültek az ingatlanárakba. Tehát a magasabb ingatlanárral közvetlenül növelte a piac a szükséges jelzáloghitel összegét
Az ingatlanárak növekedésével a vásárlók előtt két lehetőség állt ezidáig:
- engednek az igényeikből, hiszen ugyanazért az árért rosszabb/kisebb ingatlant tudnak vásárolni
- több hitelt vesznek fel
Mivel a jelzáloghitelek kamata rekordalacsony, ezért az átlagos ingatlanvásárló könnyebben szánja rá magát + milliók felvételére, hiszen jelen pillanatban a havi költségvetést nem veszélyezteti olyan mértékben, ami már nem lenne elviselhető.
Az ingatlanpiac korrekciója várható, amint a hitelkamatok megemelkednek
Az MNB stabilitási jelentésében is többek között figyelmeztetnek a magyar háztartások kamatfüggőségére, mivel az új hitelek kamatperiódus összetétele még mindig extrém magasan a változó kamatozású lakáshitelek irányába tolódik el. Márpedig a változó kamatozású lakáshitelek vannak a leginkább kitéve a piaci helyzet alakulásának és drágulásának.
Arra számos szakértő figyelmeztet, hogy a jelenlegi kedvező kamatkörnyezet hosszútávon nem fenntartható állapot. Jelentős áremelkedés várható a piacon a kamatok tekintetében, ami azt jelentené, hogy ugyanaz az ügyfél a személyes preferenciáihoz képest kevesebb hitelhez juthatna hozzá.
Bónusz cikk: Milyen szabályoknak kell megfelelnem hitelfelvétel esetén?
Márpedig a drágább hitel és a kevesebb forrás azt jelentené, hogy az ingatlanpiacnak reagálnia kell a helyzetre és aluláraznia az ingatlanjait, mivel csökken a fizetőképes kereslet lehetősége.
Elfogy a lakosság betétállománya, mint valódi hajtóerő
2017-ben nettó 1932 milliárd forinttal nőtt a háztartások pénzügyi vagyona, amiből nettó 851 milliárd forint (44%) áramlott az állampapírokba, ami visszaesést jelent a 2016-os nettó 1028 milliárd forinttal szemben. 100 új megtakarított forintból 22-t bankszámlára, 20-at pedig készpénzbe „raktak” a magyarok 2017-ben. Ez azt jelenti, hogy a magyar lakosság 2017-es „új vagyonának” (20+22+44)= 86%-a, azaz 1661,52 milliárd forint olyan likvid vagyon, amit akár ingatlanvásárlásra is el lehet azonnal költeni.
Az ingatlanpiac alakulása három fő tényezőtől függ, bármilyen gazdasági időszakot nézünk:
- A lakosság likvid vagyona
- A jelzáloghitelkamatok mértéke
- Az állami ösztönzők mértéke
Magyarország ebből a szempontból tökéletes helyzetben van, hiszen mindhárom tényező adott az ingatlanpiac és ezáltal a teljes gazdaság felpörgetéséhez. Ezekkel az adottságokkal az elmúlt években éltünk. Azonban fontos figyelmeztetés az ingatlanpiac korrekciója szempontjából, hogy egy ponton túl a lakosság az „új vagyonát” nem tudja olyan mértékben növelni, mint az ingatlancélú (és egyéb) kiadásai.
Amikor ez a pont elérkezik, abban a percben a túlkeresletet felválthatja a túlkínálat az ingatlanpiacon, ami az árakra lenyomó erővel hatna, hiszen innentől kezdve a vásárló kerül alkupozícióba.
+1 gondolat: nem szükséges elköltenie a lakosságnak a felhalmozott likvid vagyont. Elég, ha visszatér a megszokott befektetési portfólió kialakításához, azaz visszatalál a befektetési alapokhoz, részvényekhez, ETF-ekhez.
Figyelmeztető jel számunkra a nem lakott lakások számának a növekedése
Az utca emberét megkérdezve vagy különböző statisztikai mutatókat kutatva egyértelműen olyan érzésünk lehet, hogy egy „soha véget nem érő” ingatlanárrobbanás kellős közepette vagyunk. A valóságban azonban érdemes megnéznünk a folyamatok mögött zajló mikrofolyamatokat, mikrotranzakciókat is.
Az alábbi diagrammon láthatjuk, hogy a magyar népesség folyamatosan csökken, miközben a nem lakott lakások száma drasztikusan növekszik. Ez azt jelenti, hogy Magyarország területén egyre több hely válik egyre kevésbé lakottá, míg a populáció alapvetően a nagyvárosokban és az agglomerációba tömörül a boldogulás reményében.
Azonban az agglomerációnak és a kedvelt városoknak van egy fizikai kapacitása mind létszámban, mind munkaerőpiac tekintetében. Nem költözhet mindenki ide, hiába szeretnének. Az agglomeráció egyre kijjebb tolódik (érdemes belegondolni a budai oldalra, ahol 10 évvel ezelőtt az elsődleges agglomerációs vonal Budaörs volt, ma már Érd számít ennek az elméleti vonalnak 20 kilométerrel és két-három településsel kijjebb).
Nagyobb mértékben növekednek a nem lakott lakások száma, mint amilyen ütemben bővül a lakásállomány. Ez figyelmeztető tendencia a jövőre nézve!
Egyre többet kell dolgozni az ingatlanért, ami alátámasztja az első pontot: azaz a drágább ingatlanhoz több hitelt kell felvenni. A kockázat pedig a kamatszint változása!
Az ingatlanpiaci árak drágulását igazolja az a statisztika, ami azt mutatja meg, hogy az átlagos jövedelemhez képest hány évet kell dolgoznunk egy 75 nm-es lakás megvásárlásához. Az idő egyre hosszabb, ami azt jelenti, hogy az ingatlan egyre drágább. Mivel a lakosságnak van egy konkrét likvid vagyona, ezért a növekvő többletett hitelből próbálja meg kipótolni.
Mostani alacsony kamatok mellett ez viszonylag egyszerűen működik, az ügyfelek hajlandóak picivel több hitelt felvenni. Emiatt pedig az ingatlanárak magasan tarthatóak a kereslet miatt. De mi történik abban az esetben, ha a hitelek megdrágulnak és az emberek többé nem tudnak „kicsivel több hitelt felvenni”?
A kereslet itt is találkozni fog a kínálattal, mivel kevesebb fizetőképes vevőre jut azonos mennyiségű lakás. Megváltozik az alku-státusz, ami további csökkentést jelenthet a kialkudott árak esetében.
Az ingatlanpiac korrekciója automatikus következménye a lakástakarékok esetleges állami támogatás csökkentésének?
Ma egy nagyon kényelmes piaci egyensúly alakult ki, hiszen rekordalacsony lakáshitelkamatok mellett Európa szerte rekordmagas állami támogatás mellett van lehetőség a lakáscélú öngondoskodás megvalósítására. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy minden befizetésünk után 30% állami támogatást, maximum évi 72 000 forintot / szerződés kapunk.
Azonban hosszútávon, egy fejlődő pénzügyi kultúrában, ahol a középosztály a továbbiakban már nem az államtól várja a megoldást – hanem a „kötelező sárga csekkek” részének tekinti az öngondoskodását – már egyáltalán nem szükséges ilyen mértékű állami támogatással ösztönözni az embereket. Ráadásul egyre kevésbé kifizetődő az Állam számára az ilyen mértékű állami támogatás. Egyre hangosabban mondják, hogy a jövőben csökkentik az állami támogatás mértékét, ami egy logikus lépés lenne!
Számoljunk közösen, hogy miért érdeke az államnak csökkentenie a költségvetési hatékonyságon túl
Egy átlagos család jelen pillanatban képes 4 db lakástakarékot kötni, amiért cserébe 4 év alatt (támogatással együtt) nagyjából 5 000 000 forintot tudnak összegyűjteni. Emellett persze több-kevesebb sikerrel megpróbálnak a folyószámlán is gyűjteni. Társadalmi szinten jelen pillanatban ez a „megpróbálok sárga csekk nélkül évekig gyűjteni megoldás” halálra van ítélve, mivel az emberek pénzügyileg fegyelmezetlenek.
Az állam érdeke az lenne, hogy a lakosság likvid tőkéjének minél nagyobb hányadát köttesse le a lakossággal lakáscélra.
Mi történik abban az esetben, ha az állami támogatás lecsökkenti 20%-ra, viszont a szerződésenkénti maximális betéti összeget megemeli 30 000 forintra/hó, hogy továbbra is elérhető legyen az évi 72 000 forint állami támogatás?
Az Állam ezzel a lépéssel nagyobb léptékű megtakarításra ösztönözne szerződéses keretek között
A diagramból láthatjuk, hogy az állami támogatás csökkentésével és egyidejűleg a maximális betétösszeg megemelésével 4 év alatt 38%-kal nagyobb megtakarításra ösztönözné az öngondoskodókat az Állam. Egyrészt ezáltal enyhülne a költségvetési teher, másrészt viszont szervezettt keretek között tudnának az emberek több pénzt félretenni. Valószínűleg duplán megérné ez a lépés az Államnak.
Első lépésként a Fundamenta bevezette új konstrukcióját, amiben az évi 72 000 forintos támogatás mellett a 20 000 forinton felül további 20 000 forintot, azaz 40 000 forintot lehet szerződésenként befizetni. Ezzel jelenleg azoknak kedveznek, akik magasabb lakástakarék hitelt szeretnének felvenni (magasabb szerződéses összeg) és nem tudnak több lakástakarék kötni. Azonban előremutató ez a lépés, vélhetően tesztelik a piacot, mit szól ehhez a megoldáshoz, amitől már csak egy lépésre van a 20%-os támogatás melletti 30 000 forintos havi betét.
Másrészről elképzelhető, hogy az ingatlanpiac középtávon az állami támogatás mértékével korrigálja a saját árait, hiszen csökken az egy főre jutó állami támogatás összege 20 000 forintos betéti egységre vetítve. Azt nem gondolom, hogy ez a tétel jelentősen mozgatná az árakat, viszont lesznek, akik a lehetőségeik miatt inkább nem vágnak bele az öngondoskodásba.
Hitelt szeretnél felvenni és ehhez keresed a legjobb konstrukciókat? Töltsd ki és segítek!
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. április 16. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | márc 30, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Melyik a legjobb hitelkonstrukció? Mindenki ezt a kérdést teszi fel magának és keresi rá a választ. Természetesen nem létezik egyetemes „legjobb megoldás”, hiszen minden hitelkonstrukció és ügyfél más megközelítést igényel. Azonban érdemes elgondolkodni időnként ezen és megnézni azokat az államilag támogatott lehetőségeket, amikkel érdemes párosítani az annuitásos jelzáloghitelünket!
Egy konkrét hitelhez és szituációhoz képest viszonyított egyedi stratégiát mutatok be, amit szakértő nélkül nem javasolt önállóan megvalósítani!
Milyen lakást vásárolhatok hitelből?
Gyorsan fussunk végig a kötelező körökön. A mai példában egy olyan átlagos család élethelyzetébe képzeljük magunkat, ahol Okos Eszter még felsőoktatásban tanuló, aki 3 hónapos állapotos, jövedelme pedig még nincs. Okos Jakab (a párja) pedig havonta nettó 400 000 forintot visz haza. Albérletben laknak és elérkezettnek látták az időt, hogy végre saját lakásba költözzenek. Ehhez azonban hitelre lesz szükségünk.
A törvény szerint hitelre maximum (400 000 forint vagy alatta) a fizetés 50%-át lehet költeni. Az IFL ajánlása, hogy hitelre maximum 35-40%-ot szánjunk, máskülönben komoly bajba kerülhetünk, ahogyan változik az élethelyzetünk…
Mivel Okoséknak sikerült 3M forint önerőt összegyűjteni (+ tartalék az illetékre, ügyvédre, ügyintézésre), ezért maximum 15M forint értékben (80-20-as szabály) nézelődhetnek az ingatlanpiacon.Gyors fejszámolás után kiderül, hogy 12M forint hitelre lesz szükségük, amit a lehető legokosabban szeretnének felvenni.
CSOK-ot mikor érdemes ígénybe venniük?
Kapásból rávághatnánk, hogy a hitelösszeget simán tudjuk csökkenteni CSOK támogatással. Azonban egyáltalán nem mindegy, hogy mikor és milyen feltételekkel vesszük ígénybe a CSOK-ot? Okoséknak jelen pillanatban csok szempontból egy meglévő gyermekük (magzat) van. Terveik szerint még egy gyereket biztosan szeretnének, ezért akár a 2 gyermekes csok is játszhat a dologban.
Azonban nem zárják ki annak a lehetőségét, hogy a jövőben még egy harmadik gyereket is bevállaljanak. Ebben az esetben biztosan költözniük kellene egy nagyobb házba, amihez jól jön majd a CSOK 10+10, mint lehetőség (arra számítanak, hogy nem szűnik meg 2019 után ez az összeg). Ha most felveszik használt lakásra a 2 gyermekes csok támogatást, akkor megkapnak 1 430 000 forintot.
Ez azt jelenti, hogy a jövőben a CSOK 10+10-ből ennyivel kevesebbett kapnának meg, ugyanakkor addig sem az albérletbe fizetnek, hanem a saját lakásukat törlesztik vissza és növelik a családi vagyont ezáltal. Éppen ezért Okosék úgy döntenek, hogy biztosra mennek és most a 2 gyerekre felveszik a CSOK támogatást!
A tényleges hitelösszeg, amire szükségük van: 10 570 000 forint
Melyik a legjobb hitelkonstrukció?
Mindenféleképpen annuitásos hitelben kell gondolkodunk, ami azt jelenti, hogy a bank felé fizetünk kamatot és tőkét is. Ezáltal a tőketartozásunk folyamatosan csökken. Egyedüli kérdésként a futamidő szokott felmerülni. Okosék úgy gondolkodnak, hogy minél hamarabb „megszabaduljanak” ettől a hiteltől, hiszen nem szeretnének életük végéig eladósodni.
Ilyenkor logikus megoldás a „minél rövidebb futamidő”. De akkor hol lenne az okosság a teljes konstrukcióban? Mitől lenne egyáltalán hitelstratégia, ha simán bemegyünk a bankba és elvitelre kérjük 8 évre? Nézzük meg mi történik ezzel a havi törlesztőrészlettel és kamattal, ha 20 évre vesszük fel:
kamatperiódusban érdemes minél hosszabb időre fixálni. Okosék az 5 éves fix mellett döntöttek
Láthatjuk, hogy a „minősített fogyasztóbarát hitelek” korszakában a futamidővel nem változik a kamat. Értelemszerűen minél rövidebb ideig fizetünk kamatot, annál olcsóbb volt nekünk ez a hitelt. Ennek oka, hogy a kamatot minden évben a teljes és aktuális tőketartozásunkra számítják ki. Ha előbb szeretnénk kifizetni egy hitelt, akkor mindig az aktuális tőketartozást+ végtörlesztési/előtörlesztési díjat kell megfizetnünk. A bank nem kéri számon rajtunk az „elmaradt” kamatait. Ettől nem kell félni!
Kombináljuk lakástakarékkal
Az első okos húzásunk az lehet, ha lakástakarékkal szeretnénk kombinálni a hitelünket. Ezt azonban kizárólag abban az esetben éri meg, ha a lakástakarék EBKM-je (kamata) magasabb lesz, mint a hitel kamata. Magyarul ugyanazt a pénzt jobban tudjuk fialtatni a lakástakarékban, mintha a banknak adnánk oda.
A konstrukcióban Okosék ingyenesen törleszthetnek elő lakástakarékból a hitelbe, ezért ezzel a költséggel nem kell számolniuk. Viszont törvényileg maximum 2%-os lehet ennek a díja!
Nagyon fontos, hogy ne csak a végösszeget vegyük figyelembe, hiszen alapvetően a végösszeget (ha nincsen akció) csökkenti a számlanyitási költség illetve a havonta fizetendő adminisztrációs díj miatt alapvetően többet kell befizetnünk 7 200 forinttal. De talán ezek nem azok a jelentős összegek, amik meghatározzák a hitelünket!
A keretünket alapvetően az eredeti feltételekhez kell igazítanunk. Ez azt jelenti, hogyha a 8 éves hitel 131 015 forint lenne, és a 20 éves futamidővel 73 728 forintot kellene fizetnünk, akkor a „szabad hitelkeretünk” 60 000 forint. Tehát tudunk 3 db lakástakarékot kötni…
Láthatjuk, hogy 3×20 000 Ft/ hó lakástakarékkal+ az annuitásos hitel miatti tőkecsökkenéssel a tőketartozásunkat az 5. évre le tudjuk csökkenteni 5 397 374 forintra. Most egyenlőre ne menjünk tovább, vonjuk le a tanulságokat és a végén fésüljük össze a kapott értékeket, ugyanis a stratégia többi elemével alapvetően az első 4 évben még tudunk játszani!
Használjuk fel a cafeteria-t!- Lakáshitel támogatás
Amennyiben a munkáltatónktól kapunk cafeteria és lehetőségünk van a lakáshitel támogatást választani, akkor érdemes élni ezzel a lehetőséggel A keretösszeg 5 évente 5 millió forint, amit akár havi felosztásban is megkaphatunk. Mint ahogyan a legtöbben, így Okosék sem kapnak a munkáltatótól havi 83 000 forintot, viszont havi 15 000 forintot erre a célra mégis engedélyez a munkáltató!
a lakáshitel támogatás 2017-ben adómentességet élvez, ugyanakkor bizonyos feltételeknek meg kell felelnünk!
- a támogatott személynek az ingatlanban tulajdonosnak vagy haszonélvezőnek kell lennie
- egyeztetnünk kell az indító bankkal, hogy az el tudja e ezeket a feladatokat látni- igazolást kell kiállítania a kiadás évét követő január 31-ig számunkra az indított juttatásokról
- a támogatás a vásárlási vagy építési ktg. 30%-ig terjedhet ki, maximum 5 millió forint. Tehát Okosék 15M forintos lakásához maximum 4,5M forintot kaphatnának. Mivel havonta 15 000 forintot fizetne a munkáltató, ami 900 000 forint 5 év alatt, ezért beleférnek a keretbe.
- Úgynevezett méltányolható szobaszámnak is meg kell felelnünk, ami Okosék esetében (2 felnőtt+ 1 meglévő+1 vállalt gyerek) 4 szoba. Ennél nem költözhetnek nagyobb lakásba, ha szeretnék ezt a támogatást.
Nézzük meg hogyan alakul ezzel a támogatással a tőketartozásuk:
Láthatjuk, hogy szépen tudtuk ezáltal az első 4-5 évben csökkenteni a tőketartozásunkat. Menet közben a havi fizetendőnk is csökkent, hiszen folyamatosan csökkent a tőketartozásunk is a lakáshitel támogatás cafeteriából féle előtörlesztésnek köszönhetően. Ez azonban annyira minimális, hogy most ezt nem számoltam ki. (Örülünk neki, hogy havi szinten idővel pár ezer forint a zsebünkben marad). Viszont nem számolok itt sem tovább, mint 5. év. Nézzük meg, mi történik a többi okosság megvalósulása esetén!
Önsegélyező pénztár, mint adójóváírás a hitelhez
Sokan nem tudjátok, de az önsegélyező pénztár (ha szeretnél kötni, írjál emailt nekem: szarvas.norbert@iflgroup.hu) felhasználható hiteltörlesztéshez is. A működése pontosan ugyanolyan, mint a már ismert egészségpénztár esetén. Minden befizetésre jár 20% adójóváírás (amennyiben fizetünk megfelelő mértékben SZJA-t), amit aztán felhasználhatunk.
A 1993. év XCVI törvény 2016. január 1-jén hatályba lépő módosítás miatt a pénztáron keresztül fizethető a lakáshitel törlesztőrészlete, ami után adókedvezmény vehető ígénybe.
A kezelési költség 5,9%, vagyis az állami támogatást, ha csökkentjük a Pénztár költségével, még akkor is nyersz rajta 14%-t. Van még egyszeri 4.000 Ft számlanyitási díj és kártyadíj 2.000 Ft két évre, mert a pénztárból a gyógyszerekre, szemüvegre, családalapításra, gyermekruházatra és egyetemi tandíjra is költhetsz. Vagyis az ilyen jellegű kiadásaid után is kapsz adókedvezményt, ha azt az IZYS számlán keresztül fizeted.
Mi történik a feltöltés után?
A számlára feltöltött összegnek 6 hónapig kell kamatoznia mielőtt elköltöd. Azonban erre az időszakra kamatot fizet a Pénztár. A kamat mértéke alacsony, mert kizárólag biztonságos eszközökbe történik befektetés, így a hozam mindig pozitív, de csak 1-3% mértékű. Jó hír viszont, hogy kamatadó és kamatehó mentes, így a jóváírt kamat 100%-ban téged illet.
A lakáscélú hitel törlesztőrészletekre igénybe vehető összeg nem túl magas, a havi minimálbér 15%-a lehet. Vagyis 2017-ben 19.125 forint/hó (mert 127.500 forintra emelkedik a minimálbér). Egy évben 243.890 forint az az összeg, amit maximálisan érdemes befizetned, ha kizárólag hitel törlesztésre (pl nem költesz gyermekruhára, gyógyszerre) akarod használni. Így az adókedvezményed 48.778 forint lesz évente. Azt te döntöd el, hogy havonta fizetsz 20.325 forintot, vagy egy évre előre befizeted ennek tizenkétszeresét, de azt jó ha tudod, hogy a 2017-ben befizetett összeg 20%-a már 2017. március-júniusában a számládon jóváírásra kerül, a 2017-os befizetések után járó adóvisszatérítés pedig csak 2018-ban.
Azonban a törlesztő részletet fizethetik az adósok és az adóstársak is, így többszörözhető a havi 19.125 forint. Csak a példa kedvéért ha a törlesztő részletetek 60.000 forint és hárman vagytok adósok, akkor szinte a teljes törlesztő részletet tudjátok fizetni az IZYS számláitokról. Ha évente 3 x 243.890 forint a befizetésetek, akkor 146.334 forint adókedvezményt tudtok igénybe venni. Vagyis 2,5 havi törlesztőt kaptok vissza a béretekből levont személyi jövedelemadóból. Okosék jelen pillanatban csak Jakab után tudják ígénybe venni, mivel Eszter még tanuló.
Mekkora a felhasználható keret?
Számos feltételt kell figyelembe vennünk, de a számításunk alapja lehet az, hogy havi szinten fizetik be erre a számlára Okosék a havi törlesztésre szánt összegből azt a 19 125 forintot+ 5,9% (költség), amivel kimaxolhatják a hitelre fordítható keretösszeget. Ez azt jelenti, hogy Okoséknak idén még a zsebükbe kell nyúlni, hiszen ha egy összegben befizetik év végéig az egész évnyi keretösszeget, akkor maximalizálhatják az állami adójóváírást már jövőre és onnantól beáll a rendszer.
(a táblázatban éltünk azzal a feltételezéssel, amit a kormány adott közre, miszerint átlagosan a következő években 10%-kal emelkedik a minimálbér, ami az alapja lesz az igényelhető összegnek- ez változhat, ha nem ebben a mértékben változik a minimálbér)
Nézzük meg, ez mit jelent nagyságrendileg a hitelben:
És még itt sincsen vége, ha megvalósul 2018.januártól tartósan az, amit bejelentettek…
Diákhitelből lakás
2018.01.01-től valósággá válik a kormány elképzelése, miszerint a 2018 után született gyerekek számától függően elengedik a felvett diákhitel 1 vagy diákhitel 2 50%-át vagy 100%-át, két illetve három gyerek után. Okosék biztosan terveznek két gyereket, így számukra az alaphelyzet az lenne, hogy a diákhitel1 -nek (szab. fel). az 50%-át elengedik majd. A harmadik gyerek pedig, azt jelentené, hogy teljesen elengedték a felvett hitelt.
Eszter állapotos és nappali tagozatos tanulóként próbál érvényesülni. Abban gondolkodnak, hogy ezt a kedvezményt kihasználva felveszik a diákhitel 1 maximális összegét (félévente 350 000 forintot) és előtörlesztésre fordítják, mivel biztosak abban, hogy egyrészt legalább a fele elengedésre kerül, másrészt a diákhitel kamata számukra kedvezőbbnek tűnik, mint a hitel kamata.
FONTOS: plusz kedvezményként a diákhitel 1 kamata nem pörög, amíg megvan a tanulói jogviszony + a diákhitel 1 törlesztését bevonják az adó- és járulékmentes cafeteria juttatások körébe, tehát végső soron lehet majd a cafeteriáából is finanszírozni!
Ez mit jelent számokban? 4 év alatt (ők így terveznek) felvesznek 4x2x 350 000 forintot, amit minden félévben előtörlesztenek. Jelen pillanatban azt tudjuk, hogy az előtörlesztési költség maximális értéke a befizett összeg 2%-a. Így mi is ezzel számolunk, tehát a nettó befizetés: 4x2x343 000 forint= 2 744 000 forint
Fontos! Ha Okoséknak két gyermeke születik, akkor a felvett 2 800 000 forint diákhitelből marad még 1 400 000 forint hiteltartozásuk, amit szintén ki kell majd fizetni. Ráadásul az ötlet veszélye, hogy amint a terv szerint vége a 4. évnek a felsőoktatásban mostantól számítva, úgy elkezd kamatos kamattal növekedni a tartozás, amit minél hamarabb le kell tisztázni! Ha megszületik a harmadik gyerek, akkor nincsen gond, mert ez a tartozás megszűnik!
Mennyit fizetünk vissza összesen?
Alapvetően érdemes szerintem Okosék esetében is különválasztani a diákhiteles és a nem diákhiteles megoldást!
Diákhitel nélkül
- az 5. évben 4 211 042 forintos tőketartozás mellett havonta kell fizetniük 30 916 forintot.
- A tőketartozás a 8. évben 3 425 669 forint lesz, aminek kifizetéséhez kellene kötni még nagyjából 50 000 forint/ hó értékben lakástakarékot
- Vagy pedig folytatják tovább az önsegélxyező pénztár+ lakáshitel támogatás cafeteriaból stratégiát, amihez már csak 30 ezer forint értékű lakástakarékot kellene nagyjából indítani
- és 8 év alatt ki van fizetve a hitel
Diákhitellel
- az 5. évben 1 467 042 forintos tőketartozás mellett havonta kell fizetniük 10 770 forintot.
- A diákhitel tartozása vagy 0 vagy pedig (ha nem gondolják meg magukat) 1 400 000 forint, ami elkezd kamatozni
- a hitel kifizetéséhez elég kötni egy 4 éves 20 000 forintos lakástakarékot és ki van fizetve 8 év alatt a jelzáloghitel
- havi szinten marad a családi hitelkeretben az eredetihez képest 131 000-11 000-20 000= 100 000 forint, amit ha 14 hónapig a diákhitel kifizetésére szánnak, akkor 1 év 2 hónap alatt minimális kamattal ez is ki lett fizetve. Onnantól kezdve pedig minden hónapban nyereségként mutatkozik az a 100 000 forint…
Tetszett a cikk? Kérd segítségünket!
A cikkben felvázolt mintastratégia számos buktatót és feltételezést tartalmaz! Éppen ezért teljes átvétele, 100%-os megvalósítása senkinek sem javasolt. Ez egy elmélet levezetése volt.
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. március 30. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
