Szerző: Szarvas Norbert | jan 11, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Ma olvastam az egyik Facebook csoportban, ahogyan az egyik kommentelő óvatosságra int a hitelközvetítőkkel szemben, hiszen ők a pénzpiac azon kupecei, akik oda viszik az ügyfelet, ahol többet jattol vissza a bank. Ebben a percben jöttem rá, hogy a legtöbben a mai napig nem tudják, hogyan kell egy hitelközvetítővel együtt dolgozni, egyáltalán a hitelközvetítő miért fontos egy hitelügyletben…
A hitelközvetítő az a személy, aki a bank és az ügyfél között áll, az ügyfél érdekeit érvényesíti, miközben a banknál szerzett sajátságos kapcsolatai révén tudja előre lendíteni az ügyletet. A hitelközvetítő az a személy, aki tapasztalatával és tudásával segít a megfelelő hitelkonstrukció kialakításában és szakmai támogatást nyújt- legalábbis ennek így kellene működnie…
A hitelközvetítő oda megy, ahol több a jutalék
Talán a legnagyobb félelme az embereknek, hogy a független hitelközvetítő egyáltalán nem független. Szimpla egyszerűséggel oda viszi az ügyfelet, ahol a legtöbb jutalékot kapja. 2016. március 21-től életbe lépett az a törvény, amely legfeljebb 2 százalékban maximalizálja a hitelközvetítésből származó közvetítői jutalékot. Ezt a 2%-ot azonban nem kapja meg a közvetítő egy összegben, hiszen ebből úgynevezett fenntartási jutalékként 0,4%-ot elkülönítenek, amit majd később fizet ki a bank.
Ráadásul azok a közvetítők, akik nem önállóan szerződtek le bankokkal, hanem valamilyen közvetítő cégnél helyezkedtek el, gyakran ennek az összegnek a töredékét (kb.0,3-0,7%) kapják meg a szervezeti szintek (struktúrák) közötti jutalékleosztás következtében. Ezzel a törvénnyel kívánták legit elvárássá alakítani a hitelközvetítők függetlenségét, hiszen innentől kezdve minden bank ugyanakkora jutalékot fizethet.
Ráadásul a törvény megszüntette a „mindenféle” incentive utak és ajándékok osztogatását a közvetítők számára. Ma már kétszer át kell gondolnia az adott banknak, hogy akár egy pohár vizet is ajándékba ad e a közvetítőnek vagy sem. Mert akár ezzel is megsértheti a hitelközvetítéssel kapcsolatos törvényt!
Nem csak egységes, hanem átlagosan 60%-kal kevesebb lett a jutalék
Ennek az idézet törvénynek volt egy másik, kevésbé emlegetett hozadéka is. A törvény előtti időszakban a jutalékok mértékét a piaci verseny határozta meg. Így voltak olyan bankok, akik többet, míg mások kevesebbet fizettek ki. Abban egységes volt a piac, hogy a mostani 2%-nak átlagosan a duplája lett kifizetve a hitelközvetítő hálózatoknak.
Hazugság volt az indok, miszerint emiatt olcsóbbak lesznek a hitelek. Nem lettek olcsóbbak! Sőt, a törvény másnapján többek között az OTP bank kamatot emelt, aminek köze lehetett ahhoz a tényhez, miszerint a hitelközvetítői piac zsugorodásnak kezd a csökkentett jutalékok miatt, így töménytelen mennyiségű ügyfél „szakad rá” direkt módon ügyintézési időben a limitált kapacitási bankrendszerre. Magyarul a törvénnyel „kivették a féket” a rendszerből, tehát a hitelközvetítőt, aki átvette a banktól az ügyfélkapcsolati és ügyféltájékoztatási feladatokat.
Tényleg a hitelközvetítő jutaléka a sok?
Láthatjuk, hogy a hitel nagyságához képest a hitelközvetítő jutaléka közel sem volt akkora tényező, mint a banknak kifizetett kamat (és akkor a járulékos költségekről nem beszéltünk). Ráadásul a hitelközvetítők mindig ugyanazt a hitelt tudták közvetíteni, amit az ügyfél is elért a bankban. Tehát nem volt a hitelközvetítő miatt feláras a hitelszerződés!
Egyszerűen annyi történt, hogy a hitelközvetítőknek kifizetett jutalék jelentős része úgy maradt a bankok zsebében, hogy közben a hitelközvetítőkre hárult továbbra is a „vállalkozói rezsi”, az ügyfelek felhajtása, a marketing költség, a megemelkedett adminisztrációs teher, a vizsgamegfelelési kényszer, az utazási költség és egyéb kiadások.
Lehet azt mondani, hogy egy hitelközvetítőnek „ez a munkája”, de ezidáig sem az ügyfél fizette a független hitelközvetítőt (jó esetben), hanem a bank a saját nyereségéből. Hiszen az ügyfélnél emiatt nem keletkezett további teher!
A jó hitelközvetítő nem személyi asszisztens
Még a válság előtt egy nagyon sikeres és jó hitelközvetítő mondta: „Én nem vagyok senkinek sem a futára! Bejön az ügyfél, elmondom melyik hitelkonstrukcióval jár a legjobban, azt melyik bankban tudja elintézni, megmutatom kihez kell fordulnia, és végül összeírom a beszerzendő dokumentumok listáját. A kész anyagot egyszer beviszem a bankba, de onnantól kezdve már rajtuk múlik!
Egy jó hitelközvetítő legnagyobb hozzáadott értéke az idő:
- időt spórol a hitelfelvevőnek és a banknak egyaránt
- felgyorsítja az ügymenetet
- segíti a kommunikációt
- szaktudásával hamarabb megtalálja a legjobb konstrukciót
- és esetenként milliókat spórol
Ez a felsorolás nem azt jelenti, hogy minden esetben így működik a valóságban minden közvetítő által intézett ügymenet. Saját példákon tudnám bemutatni, hogy a legnagyobb jószándék és megfelelő hitelezési tudás mellett sem zárható ki a banki folyamatokból azok a tényezők, amik gyakran hetekkel képesek hátráltatni egy ügyet.
A hitelközvetítőnek a tudását és ne az idejét használd el
Ezen a szakterületen az igazán jó hitelközvetítőnek az ideje a legfontosabb erőforrása, ami véges, hiszen sokan keresik fel. Éppen ezért nagyon fontos lenne, hogy célirányosan, közösen együttműködve haladjon az ügyfél és a közvetítő. Hiszen a közös cél a hitel minél hamarabbi kifolyósítása. Éppen ezért ez az üzleti (esetenként baráti kapcsolat) nem olyan dinamikában működik, mintha beülnél a bankban az ügyintéző elé, aki az ülésért és sztorizgatásért is megkapja a fix fizetését.
Éppen emiatt a hozzáadott érték miatt (ügyfél érdekében történő ötletelés a konstrukcióról, piaci információk, tapasztalati tippek…stb) lenne fontos minden hitelfelvevő számára, hogy megtalálja a számára hiteles független hitelközvetítőt. Mert lehet, hogy a közvetítő nélkül is hozzájutnál ugyanahhoz a konstrukcióhoz, de lehet, hogy magadtól nem találnád meg. Az is lehet, hogy megtalálnád, de menet közben valami probléma adódik, amit egy hitelközvetítővel gyorsabban meg tudtok oldani, mint a bankfiókban agyonterhelt és teljesen közegidegen ügyintézővel.
Van, akinek az „ingyen” is túl sok
Saját tapasztalatból (is) látom, hogy vannak olyan ügyfelek, akiknek csak az információ kell. Ha szükséges, akkor hitegetik a hitelközvetítőt, több alkalommal találkoznak, amíg minden bonyolult kérdésre nem kapnak választ. Amikor már minden megvan, akkor a célegyenesbe ért az ügy és „már csak be kell adni a papírokat”.
Valami teljesen hülye logika mentén vannak olyanok, akik ezen a ponton lerázzák magukról a közvetítőt és az előre megbeszélt konstrukciót az előre kiválasztott banknál veszik önmaguktól ígénybe. Ilyenkor a hitelközvetítő elesik a munkája után járó fizetségtől és az erőforrásait ingyen bocsájtotta rendelkezésre annak ellenére, hogy nem ez volt a megállapodás. Külön érdekesség, hogy ezen a ponton (sem) éri anyagi hátrány az ügyfelet, ha a közvetítő által kerül beadásra az ügylet.
A vetésforgó örökérvényű törvénye alapján
ez egy rendkívül veszélyes folyamat, hiszen a hoppon maradt hitelközvetítők is emberek, akik elkeseredethenek, motivációjukat veszíthetik, vagy egyszerűen rákényszerülhetnek a „trükközésre”, hogy bebiztosítsák önmagukat. Hiszen senki nem szeret ingyen dolgozni. Ez pedig a szolgáltatás minőségének a romlásához vezethet.
Én mindig szorgalmazom, hogy hitelközvetítés esetén már a tárgyalástól megkezdve a törvény ne kizárólag az ügyfél érdekeit részesítse előnyben, hanem teremtse meg az egyenrangú és egyenfelelősségű kapcsolatot a két fél között, akik önszántukból, közös üzleti cél miatt találkoztak!
Milyen kiadásai merülnek fel a hitelközvetítőnek?
- adózás
- könyvelő
- utazás költsége
- parkolás költsége
- kávé költség
- munkaidő költsége
- „repi” költségek
- üzleti megjelenés költsége
- iroda fenntartása
- telefonköltség
- marketing költség
- …
Hajlamosak vagyunk elfeledkezni arról a körülményről, miszerint egy hitelközvetítőnek rendszerint mindenről magának kell gondoskodnia. Amikor egy hitelközvetítő „csak találkozik” egy ügyféllel az ugyanúgy pénzbe kerül neki akkor is, ha semmi nem lesz.
Ma találkoztam egy ügyféllel, aki majd két hónap múlva szeretne valamit! Mostani költségeim a „csak találkozás” miatt:
- parkolás 650 forint
- üzemanyag 600 forint
- kávé: 550 forint
- munkaidő: 2 óra (számszerűsítve 10-25 000 forint közötti tartomány)
Gondolj bele abba, hogy egy hónapban találkozik egy közvetítő 15 olyan ügyféllel, aki „csak kíváncsi volt” és az imént leírt átlagköltséggel számolunk:
15×2 óra= 30 óra kuka
15×1 800 forint= 27 000 forint, aminek alapvetően abban a hónapban semmi haszna nem volt bevétel oldalon
Az „elmaradt haszon” magyarázata
Az olyan tevékenységeknél, ahol a munkavállaló a ténylegesen megvalósult termelésből kap pénzt, számolni kell az „elmaradt haszon” jelenségével is. Vagyis azzal a meg nem keresett összeggel, aminek megszerzésére időt fordított. Tipikusan ilyen cselekvés olyan ügyfelekkel találkozni, akik „csak kíváncsi voltam” vagy „meghallgatok minden ajánlatot”.
Ha a konverziós ráta 30%, azaz 10 találkozóból 3 szerződés lesz abban a hónapban (nagyon fontos, hogy ne jövőre, hanem most. Hiszen a számlát és az ételt is most kell kifizetni, nem jövőre), akkor már könnyen kiszámíthatjuk az „elmaradt haszon” összegét.
Ha kiszámítjuk, hogy egy ügyféltalálkozó átlagosan 2 óra, akkor 10 ügyféltalálkozó 20 órát jelent. 10 ügyféltalálkozót megszervezni sok-sok munkaóra függően attól, hogy milyen módon szeretne a hitelközvetítő ügyfelet szerezni. Nálunk ez a blogolás, a tartalom és értékátadás útján történő módszer, amikor az ügyfél magától jelentkezik, ha szeretne valamit. Ebben azonban irtózatos munka van, akár napi átlag 4 óra tartalomgyártás. Ezt is bele kell számolni.
Ezután a tényleges ügyfelekkel az átlagos foglalkozási idő
(további találkozók, bemenni többször a bankba, telefon és e-mail beszélgetések, probléma esetén ügyintézés, utazási idő, konstrukciók és változatok megalkotása) 10-20 óra között is lehet. Tehát 3 valódi ügyfél esetén a hitelközvetítő akár 60 órát is „elkölthet”.
Azaz ebben az esetben az adott hónapban ez a hitelközvetítő a 315 000 forintért cserébe dolgozott:
- 20 óra ügyféltalálkozót
- 80 óra tartalomgyártást
- 60 óra hitelközvetítéssel kapcsolatos dolgokat
Ez így összesen 160 óra az adott hónapban, amit elosztva munkanapra, kijön a napi 8 óra! Az emberek hajlamosak a hitelközvetítőkre úgy tekinteni, mint akik a semmiért nagyon sok pénzt kapnak. 315 000 forint sok pénz? Ez még csak a bruttó! Ebből lejön legjobb esetben is a havi 50 000 forint KATA EV általányköltsége, iparűzési adó, havi 5-10 000 forint könyvelői költség, illetve a többi működéssel kapcsolatosan már felsorolt költség.
Tehát akár ez a 315 000 forintos kiutalás az adott hitelközvetítőnek simán jelentheti azt is, hogy ingyen dolgozott az adott hónapban, ez a saját létminimuma a működéshez. Természetesen nem sajnáltatni szerettem volna a hitelközvetítőket, hanem egy sokkal komplexebb képet adni a tevékenységükkel és annak vonzataival kapcsolatban.
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. január 11. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | jan 3, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Nemrég töltötték be a hitelláz 2.0 szisztematikusan megalapozott intézményét, ami a kedvező kamatozás mellett további kérdéseket vet fel azokban, akik még emlékeznek a devizahitelezés korában tapasztalt hibáira. Az már most jól látszik, hogy a társadalom ijesztően könnyen felejt és néhány éves távlatból is ugyanazokat a ciklikusnak tekinthető hibákat követik el. Ennek a folyamatnak pedig nem lehet jelen pillanatban kevdezőbb kimenetele, mint volt…
A cikkben végigvesszük azoknak a fontosabb pontokat, amikben nem tapasztalható fejlődés (legalábbis nem elégséges)
A devizahitelezés sosem emlegetett összefüggése
Ahelyett, hogy végigfutnánk a kötelező köröket, inkább beszéljünk egy olyan összefüggésről, amit nem nagyon emlegettek a devizahitelezés kapcsán. Ez pedig a fókuszpontvesztés helyreállítása. A devizakárosultak megragadták a két végpontot [az ingatlan vételára és a devizahitel kiszállási pontja] és elkezdték összehasonlítani.
Ezalapján egy ijesztően kedvezőtlen számot kaptunk minden esetben. A cikkben vizsgált konkrét ügyfél esetében ez a két szám a 7 millió forintos vételár szemben a 28 millió forintos teljes hitelvisszafizetéssel. Tehát papíron az ügyfél 4x fizette vissza a lakás árát és jogosan érezheti becsapva magát.
Azonban…
Hibás a fókuszpont, ugyanis a két tétel között eltelt 8-10 év. Az össszes hitelvisszafizetés azért ilyen magas, mert az árfolyamkockázat valósággá vált és megemelkedett a törlesztés. Ezen a ponton viszont az időbeliségre hivatkozva fontos megemlíteni, hogy menet közben az ingatlan értéke is megemelkedett a kezdeti 7 millióról 18 millió forintra a kiszállási ponton (2015 környékén). A köztes időszakban az ingatlanválság miatt az ingatlan értékvesztést is elszenvedhetett. Erre szokták mondani, hogy mindig az nyer, aki kitart!
Ha viszont ezzel szemben az ingatlan 2015-ös értékére koncentrálunk, akkor láthatjuk, hogy 11 millió forinttal, azaz 18 millió forintra emelkedett meg az értéke 9 év alatt. Ha ezt a lakást nem hitelből, hanem készpénzből vettük volna meg, akkor senki nem panaszkodna a nyereség miatt. Így megállapíthatjuk, hogy tulajdonképpen (ez egy utólagos vizsgálat, amit adott időpontokban nem tudtunk volna távlatosan értékelni) egy 18 millió forint értékű ingatlant tudott a vizsgált ember 9 évvel korábban 7 millió forintért megvásárolni.
Mégsem 4x fizettük vissza a lakás árát?
Nagyon közkedvelt érv, hogy a lakásunk árát 4x fizettük vissza. De ismét az időbeliségre hivatkozva, miért nem vesszük figyelembe, hogy menet közben a vizsgált ingatlan ára is 2,5x-ét éri (konkrét példa)? Tehát egyáltalán nem igaz ez az állítás, hiszen menet közben a vizsált embernél a tényleges ingatlanvagyon értéke is emelkedett.
18 millió forintos ingatlanérték a kiszállási ponton (eladás), amikor összességében 28M forintot fizettünk be a hitelre, tekinthető csapdának? Ma azt tartjuk, hogy a kiszámítható forint alapú hitelek kedvező kamatozás mellett nyújtanak kielégítő megoldást számunkra. Ha ma szeretnénk 20 évre felvenni 18M forintot, hogy ezt az ingatlant megvegyük, akkor 10 éves kamatperiódus esetén 26,6M forintot kellene visszafizetnünk.
Ha utólagosan ismerjük a beszállási és kiszállási pontokat, akkor valójában elviselhetetlen különbség összességében 18M forintra devizahitelben kifizetni 28M forintot, amikor a mai legjobb ajánlat is 26,6M forintos visszafizetésről szól 10 éves kamatperiódus mellett?
Ahelyett, hogy albérletben laktunk volna…
Mert a devizahitelezés és az egész hitelláz motorja éppen a választási lehetőség volt aközött, hogy ugyanazt az összeget a saját lakásunk törlesztésébe vagy albérletbe fizetjük ki. Legalábbis az első években ez volt a terv. Ha a konkrét példát nézzük, akkor tulajdonképpen nem történt más, minthogy az ember 2015-ben eladta a lakását 18M forintért és ebből teljesen kifizette a hitelét. A köztes időben pedig befizetett további 10M forintot, ami a lakhatási költségének, alternatív albérleti díjnak feleltethető meg.
A megkérdezett ember azt mondta,
hogy akkoriban ezt a lakást 70 000 forintért tudta volna kibérelni. Ez évente 840 000 forint, 9 év alatt (2006-2015) 7 560 000 forint lenne papíron. Viszont azt is tudjuk, hogy az albérleti árak az elmúlt években jelentősen megnőttek, így feltételezhetjük, hogy szerződésről szerződésre (2 évente) valamilyen albérleti díjemelkedés lehetett volna.
Ezzel szemben a 10M forintos hitelkülönbséget visszaosztva láthatjuk, hogy évente a lakhatás a bank lakásában 1 111 111 forintjába került, ami havi 92 592 forintnak felel meg. Valójában az erkölcsi, lelki veszteséget leszámítva az anyagi vesztesége a vizsgált embernek havi szinten a 92 592 és az albérleti díj különbsége volt. Ez pedig máris nem 4x visszafizetést jelent…
Fontos: ezek a megállapítások kizárólag utólagosan tehetőek meg, előre nem láthatta senki a folyamatot. Most egy konkrét ügyről volt szó, azonban minden ügylet különbözik és eltérő számokat produkálhat pozitív illetve negatív tartományba egyaránt!
A devizahitelezés legnagyobb rákfenéje a lakosság likviditási felkészületlensége volt!
Az imént tettem egy olyan megjegyzést, miszerint „mindig az nyer, aki kitart”. Viszont a valóban devizakárosult családok képtelenek voltak kitartani, mivel elfogyott a pénzük és nem tudták fizetni a törlesztésüket. A lakosság megtakarításainak a hiánya tekinthető a legnagyobb tanulságának a 2007-től kezdődő, 2008 végétől Magyarországon hatását éreztető gazdasági és banki bizalmi válságnak. Ehhez képest a legfrisebb MNB felmérések azt mutatják, hogy ezt a tanulságot elfelejtettük levonni…
A felmérésből láthatjuk, hogy a megkérdezettek 65-70%-a családi vis major esetén legkésőbb a harmadik hónap után kénytelen lenne csődöt jelenteni, lejjebb adni az életszinvonalából illetve képtelen lenne tovább fizetni a hitelét (függően attól mennyire ügyesen képesek a családi költségvetést átalakítani). Mindez az eredmény különösen azért lehangoló, mivel Magyarországon a jövedelmi szintek folyamatosan javulnak, az emberek elkezdtek lényegesen többet keresni.
Mégsem képeznek likvid tartalékokat! [ Ha te szeretnéd tudni, hogyan kell tartalékot képezni, akkor olvasd el ezt a cikket: Pénzügyi tartalék képzése)
A végső következtetés egyértelmű: egy erős likvid anyagi tartalékkal rendelkező hitelfelvevő réteg túlélte volna a devizahitel válságát. Rosszul érintette volna őket, de nem okozott volna létbizonytalanságot és teljes kiszolgáltatottságot!
A jövőben a devizahitelezés megismétlődhet a változó kamatozású forinthitelekkel
Hívhatjuk cinikusan devizahitel 2.0-ának a mai 2%-os kamaton futó változó kamatozású hiteleket, amiket a legtöbben nem tudatosan, befektetési céllal és kiszállási tervvel vesznek igénybe, hanem újfent anyagi kényszerből vagy tudatlanságból. Ijesztő statiszika, miszerint a 2017-ben felvett lakáshitelek 75%-a 5 éven belüli kamatozású, míg a teljes új állomány közel 50%-a változó kamatozású hitelt jelöl. Ez azt jelenti, hogy az arány a stabil és az instabil hitelek között kísértetiesen hasonlít a devizahitel és a forintalapú hitel különbségére…
A diagram rendkívüli hasonló értékeket mutat, aminek a közös nevezője tulajdonképpen az, hogy a többség a „biztos, de drágább” vagy a „bizonytalan, de olcsóbb” hitelek irányába mozdul e el. Ez annak fényében ijesztő és figyelmeztető adatsor, hogy az imént taglaltuk a lakosság likviditási problémáit. Hiszen a bizonytalan hitelek drágulása esetén könnyen előidézhető egy újabb hitelezési válság, ahol az adósok létbizonytalanságba kerülnek.
Az MNB is folyamatosan figyelmeztet…
Az MNB nemrégiben kiadott figyelmeztetésében felhívják a figyelmet arra, hogy 10 éven belül 3%-os kamatemelkedéssel számolnak. Márpedig 3%-os kamatemelkedés a jelzáloghitelek esetében azt jelentené (maradva a példa 18M forintnál 20 évre), hogy a havi törlesztés 30-35 ezer forinttal is megemelkedhet, ami önmagában 25-35%-os törlesztőemelkedés eredményezhetne.
Ezen a ponton kell minden hitelfelvevőnek elgondolkodnia azon, hogy ténylegesen milyen arányban akarja éppen leterhelni a jövedelmét (az IFL ajánlása maximum 35% a rendszeres bevételnek), és mit jelentene a családi költségvetés számára egy 30 ezer forintos törlesztőemelkedés. A stressztesztek azt mutatják, hogy ez nagyon sok családnak fájna, ami kíséretitesen emlékeztetne a devizahitelezés végkimenetelére.
Ha hitelt szeretnél felvenni, akkor mindenféleképpen kérd a segítségünket a tervezéshez és ügyintézéshez
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. január 03. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | dec 28, 2017 | Állami támogatás, Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Az MNB stabilitási jelentésében előrejelzést tett közzé, eszerint a következő 10 évben a változó kamatozású lakáshitel kamata közel 4 százalékkal nőhet meg. Ezzel a törlesztő is közel 40 százalékkal emelkedhet meg az induláshoz képest. Ez azt jelenti, hogy egy mai 15 000 000 forintos hitel kezdeti 80 000 forintos havi törlesztése változó kamatozású lakáshitel esetében pár év múlva könnyen 112 000 forintba is kerülhet…
Hibás vélekedés, miszerint „most könnyen megúszhatjuk” és nem kell megfizetnünk a változozó kamatozású lakáshitel árát! Ha nem mérlegeljük a kamatkockázatokat, akkor pár éven belül a devizahitelezéshez hasonló helyzet állhat elő, ami senki számára nem lenne kedvező…
Kiszámoltuk, hogy meddig „éri meg a változó kamatozású lakáshitel”, és mikortól veszteséges
Alapul azt a statikus példát vettem, miszerint a következő 4 évben megmarad a változó kamatozású hitel kamata (2,23%). Ezután megvizsgáltam, hogyan viszonyul egymáshoz a változó kamatozású hitel törlesztése és az összes visszafizetés a 10 éves fix kamatozású minősített fogyasztóbarát hitelhez képest, amennyiben “legrosszabb” esetben az utolsó 6 évben a kamat 8%-os lenne a változó kamat esetén (5%-os kamatemelkedés).
Láthatjuk, hogy egy 5%-os kamatváltozás az ötödik évtől 41%-os emelkedést eredményezne eredeti törlesztőrészletünkben (változó kamat), míg a kezdetben magasabb fix kamatozású törlesztéshez képest ez az emelkedés 10,2%-os lenne. Az egyensúlyi állapot, amikor pontosan ugyanannyit fizetnénk vissza, a 7,55%-os kamat 4. év utántól a változó kamatozású hitelünk esetében.
Ebben a példában a végső következtetésünk az, hogy el tudjuk e képzelni azt a helyzetet, miszerint a következő 10 évből 6 évben a változó kamatunk magasabb lesz, mint 7,55%?
Teljes cikk
A lakosság elbukna a stressz teszten
Az igazán hatalmas problémát az okozza jelen pillanatban, hogy hitelfelvevők jelentős része nem stratégia megfontolásból választja a változó kamatozású lakáshitelt, hanem anyagi kényszerhelyzetből (mint anno a devizahitelek esetében). Ez azt jelenti, hogy azért vágnak bele az alacsonyabb törlesztésű hitelbe a legtöbben, mert csak így tudják megkapni az általuk szükségesnek vélt összeget.
Az MNB felméréséből kiderül, hogy milyen súlyos likviditási problémával küzd a lakosság, akiknek 65%-a elvérezne már a negyedik olyan hónapban, amikor egyik családtag sem keres pénzt és munkanélküli. Persze messzemenő következtetéseket nem feltétlenül szabad ebből levonnunk, hiszen könnyen lehet, hogy a hitelüket alacsonyabb életszínvonal mellett is teljesítenék…
Mégis a hitelfelvevők közel fele a változó kamatozású lakáshitelt választja
Ha megnézzük a vonatkozó statisztikákat, akkor láthatjuk, hogy milyen magas nálunk a változó kamatozású lakáshitelek aránya (új hitelek), míg a teljes (új) hitelállomány 73%-át viszi el az 5 éven belüli (változó kamatozás, 1-5 év közötti fix kamat) kamatozású hitelek aránya. Ez rendkívül magas arány annak tükrében, hogy az MNB figyelmeztetése szerint a következő 10 éven jelentősen emelkedhet a kamatkörnyezet.
Mi a megoldás? Milyen hitelt vegyünk fel?
A legfontosabb általános megoldás az lehet, hogy a kiindulópontnak mindig az 5/10 éves kamatozású lakáshitel törlesztését tekintjük. Ha úgy gondolkozunk, hogy számunkra megérheti az ismert kockázatok mellett a változó kamatozású hitel, abban az esetben is vállalt törlesztésnek az 5/10 éves fix kamatozású hitel ismert törlesztőjét tekintjük.
A különbözetet, ami az eltérő kamatozásból megmarad számunkra, azt befektetjük lakástakarékba , így duplán védjük saját magunkat:
- ha 4 éven belül vállalhatatlanul megemelkedik a hitelünk kamata a változó kamatozású lakáshitel esetében, akkor felmondjuk a lakástakarékot és annak díját a hiteltörlesztésre fordítjuk
- ha 4 éven túl emelkedik meg vállalhatatlanul a kamat, akkor a lakástakarék 30%-os állami támogatását felhasználva előtörlesztünk (csökken a tőketartozás és a részarányos havi törlesztőrészlet) illetve a lakástakarékon megspórolt havi díj lesz a mozgó törlesztő-keretünk, amiből tudjuk finanszírozni az emelkedést
- ha igazunk van és nem emelkedik meg vállalhatatlanul a változó kamatozású lakáshitel, abban az esetben végig tudjuk fizetni a lakástakarékot (vagy többet) és ezáltal folyamatosan tudunk előtörleszteni, végtörleszteni.
Hitelstratégia, CSOK, lakástakarék egy helyen egy független szakembertől
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. december 28. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | dec 20, 2017 | Állami támogatás, Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel
Amikor közel 2 évvel ezelőtt derült égből megformázták december végén a CSOK10+10 féle családi támogatást, akkor számos fórumon (iflgazdaság, Magyarul Balóval, egyéb portálok) megfogalmaztak aggályaimat, hogy ez egy rendkívül átgondolatlan támogatás, amit túl hirtelen és megalapozatlanul hoztak be a köztudatba. A kezdetektől hangoztattam, hogy az építőipar egy az egyben beépíti az áraiba a CSOK10+10-et és még az 5M forint ÁFA visszaigénylést is, ahol tudja. Ez így történt…
Másik problémám az ingatag jogszabályi környezet volt, amit bizonyított, hogy a CSOK 10+10 indulása ugyan január 1 volt, mégis az első 1-1,5 hónapban egyik bank sem fogadott be ügyletet. Ráadásul utána is hatalmas zavar volt a jogszabályi értelmezésben, gondolok itt az áprilisi NGM utólagos értelmezésre, ami szerint a tetőtérbe nem egy, hanem két különálló lakást kell építeni társasház rendszerben, amit aztán hónapokkal később eltöröltek és a CSOK „engedi” az osztatlan közös tulajdont…
Mostanra kialakult a gyakorlat
Nem lehet elvitatni, hogy minden olyan intézkedés, ami képes minden társadalmi réteget megszólítani, az elején nem feltétlenül működik rendesen. Ettől független jogos kritika a törvénykezéssel szemben, hogy adhattak volna időt ennek élesítés előtt, konzultálhattak volna a szakmával és engedhették volna a gyakorlati félelmek „beszivárgását” a folyamatba, ami alapján lehetett volna egy kezdetektől stabilabb feltételrendszer.
Mostanra viszont már kialakult a tényleges gyakorlat a CSOK 10+10 folyósításával kapcsolatban, amihez a bankrendszer jelzálogspecialistái is felnőttek végre. Mert komoly problémát jelentett az is, hogy maguk az ügyleteket befogadók sem voltak tisztában sok mindennel, hatalmas káosz volt, ráadásul elképzelhetetlen mennyiségű érdeklődőt és igénylőt kellett kiszolgálniuk.
Mivel azonban a CSOK hosszú ideje változatlanul fut, így alapvetően az ügyintézés is felgyorsult általánosságban, kialakultak a „banki rutinok”.
Update: 2018-03- 15-től leegyszerűsödött a CSOK igénylés folyamata. A változásokról részletesen itt írok:
Az ingatlanárak növekedése megtorpant
A CSOK 10+10-nek addig nem igazán volt értelme, amíg a piac erőszakosan beépítette az áraiba, hiszen gyakran olyan képtelen helyzet fordult elő, hogy a CSOK 10+10-el felpumpált és drágább ingatlan hosszútávon kevesebbet fog érni, mintha a család abban a pillanatban egy használt lakásba költözött volna.
Ennek oka, hogy beköltözés után máris elveszik a CSOK 10+10 előnye, mivel használt ingatlanként tudják majd továbbértékesíteni azt.
Mostanra a piac megnyugodott és vélhetően túlvagyunk az áremelkedési hullámon, amit igazolni látszik, hogy már nem emelkednek alapvetően tovább az árak. A piac minden ingatlantípushoz megtalálta azt az árcímkét, amiért még az ügyfelek hajlandóak vásárolni.
Mivel azonban ehhez az árcímkéhez a közeljövőben biztosan ragaszkodni fognak, így beállt egy egyensúlyi helyzet, amihez képest a CSOK 10+10 ebben a pillanatban tényleges segítségként funkcionálhat azon családok számára, akik most döntöttek a költözés mellett.
Van olyan ügyfelem, akik találtak 30 millió forintért új építésű házat. Van három gyerek, így az ő esetükben talált pénz a CSOK 10M forint, amihez jár a piac legkedvezőbb, végig fix kamatozású jelzáloghitele 10M forintig. Tehát ez a család minimális, 5M forintos önerővel és 5M forintos piaci hitellel már most tud költözni! Végső soron 15M forintos hitelállománnyal, aminek a törlesztése nem lesz magasabb 80-100e forintnál, ami olcsóbb, mint egy albérlet.
Továbbra is él az „ingyen hitel” konstrukció
Jogosan merül fel a kérdés, hogyha eljutunk a számolásig, a konstrukció megalkotásáig, akkor hogyan járunk a legjobban? Nem kell túlságosan messze menni hiszen adva van a lakástakarék a maga 30%-os állami támogatásával. De mégis mikor éri meg a legjobban és valójában az állami támogatás többet hozhat a konyhára, mint a hitel kamata?
Azoknak a családoknak, akik havi szinten képesek az átlagosnál magasabb összeget beforgatni lakástakarékba, elképzelhető, hogy a 10M forintos hitelüket 8 év alatt visszafizethetik úgy, hogy kamatmentes volt, sőt nyertek rajta az állami támogatásnak köszönhetően közel 350 000 forintot! Azt gondolom, hogy ez már tényleg jó ajánlat, ugyanakkor nem javasolt azonnal a bankba rohanni. A hitelfelvételt minden esetben át kell gondolni, máskülönben könnyen hibás döntést hozhatunk!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. december 20. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | okt 24, 2017 | Alsó bal, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Gábor nekem szegezte a kérdését, miszerint befektetési céllal ingatlanvásárlás esetén milyen kamatpálya esetében éri meg 3 havi vagy 10 éves fixált hitelt választani. Mindezt a minősített fogyasztóbarát lakáshitel feltételrendszerébe tuszkolva. Ebben a cikkben megpróbálok támpontot adni nektek, mikor érheti / nem érheti meg ez a művelet, mikre kell odafigyelni? Lehetőség szerint minden létező eszközt és támogatást beleveszek a számításba, hogy egy reális megoldást kapjunk!
Cikk a minősített fogyasztóbarát hitelről
Cikk egy teljes hitelkonstrukcióról állami támogatással
Mi is az a befektetési céllal ingatlanvásárlás?
Viszonylag gyakran felmerül az igény, hogy a felesleges pénzünket hitellel megtámogatva befektetési céllal ingatlanba fektessük. Ez azt jelenti, hogy veszünk egy lakást, amit naprakész állapotba hozunk és meghírdetjük albérletnek vagy pedig tovább értékesítjük magasabb áron. Most a bérbeadást nézzük meg. Merül fel a kérdés, hogy milyen általános elvet szabad figyelembe vennünk, mikor éri meg nekünk a befektetés?
- ha azonnal ki tudjuk adni albérletbe (az üres ingatlan veszteséget termel számunkra)
- ha az albérlő korrekt és mindig időben fizet
- ha minimális az amortizáció
- ha évente 10%-os IRR-el (megtérülési rátával) tudunk számolni
- ha középtávon az ingatlanok értéke nem zuhan, hanem legalább stagnál vagy emelkedik
- ha bármikor könnyen értékesíteni tudom a lakást
Milyen költségekkel kell számolnunk?
- rezsiköltség
- amortizáció
- üresen állás költsége
- adózás (SZJA fizetési kötelezettség)
A továbbiakban számoljunk azzal, hogy 28 millió forintos lakást szeretnénk megvásárolni Budapesten 20 millió forintos hitellel, amit ma 130 000 forintos áron tudunk kiadni albérletbe. Ha levonjuk ebből az adót és egyéb költségeket ( 15% SZJA, EHO 2018-tól megszűnik + 5 % egyéb költségtétel)= – 312 000 forint. Tehát marad nekünk 1 248 000, ami 104 000 / hó
Vegyük figyelembe az amortizációt és a kezdeti felújítás költségeit is
Mielőtt még hozzákezdünk a hitelünk megtérülésének a kiszámításához, fontos egy gyakran elhanyagolt tételt figyelembe vennünk. A 20 millió forint kizárólag a vételi árat jelenti, ami felett keletkezik többek között az illeték (4%), a kezdeti felújítás költsége (számoljunk 5%-kal) és az amortizáció 10 éven belül (további 5%).
Így tulajdonképpen keletkezik költségként a legelején 800 000+ 1 000 000 forint, illetve a következő 10 éven további 1 000 000 forint amortizációs költség (ezt mindenki maga helyettesítse be, hogy mivel számol, mire számít). 2 800 000 forint, amint elosztva 10 évvel, megkapunk havi 23 333 forint/ hó. Ezt vonjuk le a nettó nyereségünkből és máris a havi eredményünk valójában 104 000- 23 333= 80 667 Ft
Változó kamat vagy 10 éves fix?
Mindig felmerül kérdésként, hogy az olcsóbb változó kamatozású hitelt kell választanunk vagy pedig a 10 évre fixáltat? Gábor kérdése alapvetően a minősített fogyasztóbarát hitelre vonatkozott, ami egyértelművé teszi a választást, hiszen 3 havi kamatperiódusra nem igényelhetjük meg a fogyasztóbarát hitelt (3 éves kamatperiódus a minimum elvárás).
Piaci változó kamatozású hitel kontra minősített fogyasztóbarát 10 éves fix
Gyakori érvként szokták felhozni, hogy a változó kamatozású hitel mai alacsony kamatkörnyezetben megéri, hiszen amikor rosszabbra fordul a világ, akkor egyszerűen megváltoztatjuk a kamatperiódust vagy esetünkben eladjuk az ingatlant és menekülünk. Nem szabadon elfelejteni, hogy mi ugyanazokkal az információkkal rendelkezünk, mint a piac és lényegesen kevesebbett tudunk, mint a bank.
- Mire mi eljutunk a kamatperiódus megváltozttásához a hitelszerződésben, addigra a bank felemelte a kamatát. Piaci hitelnél ráadásul szabad kezet kap. Megoldásként tekinthetünk egyfajta hitelkiváltásra (de annak további százezres költségei vannak) minősített fogyasztóbarát hitellel. De azt nem szabad elfelejteni, hogy abban az esetben is magasabb beárazott kamaton tudunk fixálni.
- Ha emelkednek a kamatok, az mindig a hitelezés csökkenését jelenti. Ha csökken a hitelezés, akkor kevesebb ingatlant vásárolnak. Emiatt jelentős áresésnek lehetünk tanúi vagy pedig hónapokig egyáltalán nem találunk vevőt, mivel egyre szűkebb a fizetőképes keresletünk.
Fontos azonban látnunk, hogy a kamatdrágulással az ingatlanok értéke csökken, míg az olcsóbb hitel magasabb ingatlanértéket jelent. Jelen pillanatban változó kamattal sokat nyerhetünk, hiszen kevesebbet fizetünk, miközben a lakásunk többet ér.
Milyen kamatpályával kalkuláljunk a következő években?
Ez az a pont, ahol a tények helyett fikcióról-várakozásról kell beszélnünk. Valójában senki nem tudja előre megmondani, hogy mi lesz pár év múlva, hiszen belső és külső gazdasági folyamatok sokasága befolyásolja az MNB döntéshozóit és ezáltal a jegybanki alapkamatot. Azt látjuk, hogy most rekordalacsony a jegybank alapkamat és már pedzegetik a további csökkenését is.
Hogy ez az állapot mennyi ideig tartható fenn, azt nem tudjuk.
A 3 havi változó kamatozási hitelnél a 3 havi BUBOR-hoz (bankközi kamat) kötik az árazást. Ez az árazási technika szinte azonnal lereagálja a piaci változásokat. Jelen pillanatban a 3 havi BUBOR értéke 0,04%, míg a 3 havi kamat (a példánkban) 2,44%, ami azt jelenti, hogy a legkedvezőbb bank 2,4%-os felárat szabott meg.
A minősített fogyasztóbarát lakáshitelnél a 10 éves ÁKKH mértékével számolnak (ami 2,49% jelenleg) és ehhez képest felárazhatja a bank maximum 3,5%-kal. Tehát ebben az esetben a legdrágább elérhető hitel 2,49%+ 3,5%= 5,99%. De ettől pozitív irányba eltérhet a bank és el is térnek jelen pillanatban. Számításunk alapja egy 4,59%-os ajánlat, ami azt jelenti, hogy a bank 2,1%-os felárral számolt.
Mi várható?
Számoljunk azzal, hogy legrosszabb esetben 5%-os kamatot vízionálunk. Abból indultunk ki, hogy a forintkamat átlagosan 3%-kal lesz magasabb, mint az euró kamat, amit 2% körülire várunk. Ha ehhez az értékhez hozzáadjuk a hitelünk BUBOR feletti kamatfelárát, akkor megkapjuk a várható kamatszintünket. 3%-os felár esetén 8% a kamatunk.
A minősített fogyasztóbarát lakáshitelnél viszont 3,5%-os kamatfelár plafonnal lehet számolni, ami azt jelenti, hogy ennél magasabb felárat a bank egyik kamatfordulókor sem számolhat rá a hitelünkre. A felárat Bubor-hoz vagy az ÁKKH-hoz számolják hozzá függően, hogy milyen hosszú kamatperiódust választottunk
Ha azt feltételezzük, hogy a következő 4 évben a változó fizetendő kamatunk megmarad 2,44%, míg az azt követő 6 évben átlagosan 8% lesz a fizetendő kamat, akkor a havi törlesztőrészletünk az ábrán látható módon alakul a 10 éves fix kamatozású hitellel szemben:
A kalkuláció értelmezése
Alapul azt a statikus példát vettem, miszerint a következő 4 évben megmarad a változó kamatozású hitel kamata (2,23%). Ezután megvizsgáltam, hogyan viszonyul egymáshoz a változó kamatozású hitel törlesztése és az összes visszafizetés a 10 éves fix kamatozású minősített fogyasztóbarát hitelhez képest, amennyiben „legrosszabb” esetben az utolsó 6 évben a kamat 8%-os lenne a változó kamat esetén (5%-os kamatemelkedés).
Láthatjuk, hogy egy 5%-os kamatváltozás az ötödik évtől 41%-os emelkedést eredményezne eredeti törlesztőrészletünkben (változó kamat), míg a kezdetben magasabb fix kamatozású törlesztéshez képest ez az emelkedés 10,2%-os lenne. Az egyensúlyi állapot, amikor pontosan ugyanannyit fizetnénk vissza, a 7,55%-os kamat 4. év utántól a változó kamatozású hitelünk esetében.
Ebben a példában a végső következtetésünk az, hogy el tudjuk e képzelni azt a helyzetet, miszerint a következő 10 évből 6 évben a változó kamatunk magasabb lesz, mint 7,55%?
Milyen stratégiát alkalmazzak hitelfelvételnél?
Ezen a ponton kell figyelembe vennünk az olyan stratégiai megoldásokat, mint lakástakarék vagy önsegélyező pénztár. Ezekkel a tételekkel jelentősen tudjuk csökenteni a teljes visszafizetendő összeget, amennyiben hajlandóak vagyok az első években többet befizetni, mint amennyi a havi törlesztésünk lenne. Ezeknek a tételeknek a határt igazából saját pénztárcánk szabhat.
Azt látjuk, hogy változó kamatozás esetén 105 397 forintos kezdő törlesztésünk lenne (erre mindig érdemes rászámolnunk 10%-ot). A kérdés az, hogy ezen felül mennyi pénzt szánunk az ügyletre? Lakástakarékonként évente 72 000 forint plusz állami támogatást kapunk meg, míg önsegélyező pénztár esetében további tízezreket tudunk évente hozni a hitelünkön. Ez jelentősen befolyásolja majd a megtérülési rátánkat.
Megéri nekem az ingatlanvásárlás befektetési céllal?
Azt látjuk, hogy a példánál maradva a tényleges nettó nyereségünk 100%-os kihasználtság mellett a bérbeadás esetében 80 667 Ft havi szinten, ami 10 év alatt 9 680 040 forint. Ha a következő 10 évben 20%-os ingatlanérték növekedéssel számolunk a piaci hatások illetve saját ingatlanfelújítási tervünk miatt, akkor a mai értéken 28 000 000 forintos ingatlant el tudjuk adni 33 600 000 forintért.
Tehát összesen a bevételi oldalon rendelkezünk 33 600 000+ 9 680 040 forinttal. A kiadás oldalunkat pedig az adók, amortizáció és egyéb költségek csökkentik (Ezt már levontunk a havi albérleti díjból) illetve a hitel törlesztése és 10 év múlva fennmaradó tőketartozása. (+ 2 vagy 1%-os végtörlesztési díj függően attól, hogy a hitelt piaci alapon vagy minősített hitelként vettük fel).
Ha a 10 éves fix kamatozású hitelt választjuk, akkor 10 év alatt befizettünk 15 386 280 forintot, és a fennmaradó tőketartozásunk 12 251 382 forint (+1% díj, ami 122 513 forint). Összesen tehát kiadás oldalon megjelent 27 760 175 forint.
Opportunity cost- elmaradt haszon mértéke
Figyelembe kell vennünk, hogy a legelején 8 000 000 forint önerővel rendelkeztünk, amit akár 10 évig befektethettünk volna. A példa kedvéért évente nettó 3%-os elmaradt hozammal számolok, amit az elmúlt időszakban Prémium Állampapírból le lehetett jegyezni, de egy kockázatkerülő befektetési alap is tudott ennyit hozni az elmúlt 10 évben.
10 751 331 forintunk gyűlne össze. Ez azt jelenti, hogy 10 év alatt a nyereségünk 2 751 331 forint lehetett volna!
33 600 000 (összes bevétel) – 27 760 175 (összes feltételett kiadás) – 2 751 331 (feltételezett elmaradt haszon) = + 3 088 494 forint nyereségünk keletkezett, ami évi 2%-os feltételett infláció mellett jelenértéken 2 533 640 forintot jelent elméleti szinten.
Kockázatok
Papíron még a 10 éves fixált hitellel is jó üzletnek tűnik, de nem szabad elfelejteni a kockázatokat:
- az ingatlanunk értéken nem biztos, hogy emelkedni fog, akár csökkenthet is
- nem biztos, hogy 10 éven keresztül minden nap ki tudjuk adni megfelelő bérleményért
- nem biztos, hogy „csak” 5% lesz az amortizációs költségünk
- nem biztos, hogy a jelenlegi adózás megmarad és nem drágul
- nem szabad elfelejteni, hogy a kalkulációban össze lettek mosva időtávok, miközben bizonyos összegek nem eloszlanak, hanem egészként jelentenek kiadást egy adott pillanatban, amit tudni kell finanszírozni
Töltsd le ingyen Nagy Gábor (olvasónk) profi excel táblázatát, amiben az összes szám szerepel és állítgathatod kedved szerint!
Excel kalkuláció
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. október. 24. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | okt 23, 2017 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog, Felső bal, Hitel
Az MNB 2017-ben bevezette a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel intézményét, amire a bankok saját hiteltermékeikkel pályázhattak, amennyiben megfelelnek az előírt kritériumoknak. Az MNB célja egyértelműen az ügyfélérdekek érvényesítése és a túlzott eladósodás elleni küzdelem következő szintje, amikor egyfajta minőségi kiemeléssel (minősített fogyasztóbarát hitel) hangsúlyozzák ki a jobb hitelkonstrukciókat, amiknek szigorúbb és az ügyfelek szempontjából kedvezőbb feltételeket biztosítanak.
Rendkívül fontos, hogy a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel nem jelenti azt, hogy „ajándék pénzhez juthatunk”. Érdemes odafigyelni a túlzott eladósodásra és többször átgondolni a családi költésgvetést, mielőtt belevágunk bármilyen hitelbe!
Milyen hitelek felelnek meg ennek a minősítésnek?
- A havi törlesztőrészleteknek a kamatperióduson belül egyenlőeknek kell lenniük
- Kölcsön futamideje maximum 30 év
- Új építésű ingatlanoknál garázsra és tároló vásárlására, illetve építési telekre is igényelhető
- Kizárólag annuitásos hiteltörlesztést lehet alkalmazni
Az annuitásos hiteltörlesztésnek a lényege, hogy a havi törlesztőből egyszerre fizetünk kamatot és tőkét. Az elején többet fizetünk kamatra, míg menet közben ugyanannak a törlesztőnek egyre nagyobb része csökkenti a tőketartozást.
- A kamatperiódus hossza 3,5,10 év lehet vagy a teljes futamidőre fixált
- Az értékbecslés elkészültétől számított 15 munkanapon belül el kell készülnie a hitelbírálatnak
- A folyósítási határidő a folyósítási feltételektől számított 2 munkanap
- A kamatfelár nem haladhatja meg a 3,5 százalékot
- A költségek törvényileg maximalizáltak
Lakástakarékból díjmentes az elő-, illetve végtörlesztés
A Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel egyik legfontosabb előnye véleményem szerint, hogy most már nem a bankra „bízza” egy akció keretében az ingyenes betörlesztést lakástakarékból, hanem kötelezővé teszi az ingyenességet! A piaci tapasztalat ezidáig az volt, hogy az adott bank ezt a díjmentességet kizárólag a saját lakástakarékjára vagy ennek hiányában stratégiai partnerének a termékére biztosította.
Mit jelent ez számokban?
1 000 000 forint esetében 20 000-et
2 000 000 forint esetében 40 000-et
5 000 000 forint esetében 100 000-et
10 000 000 forint esetében 200 000-et nyerünk, ha az előtörlesztést lakástakarékból intézzük.
CSOK mellé is igényelhető a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
Sokak számára érdekes lehet, hogy a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt a Családi Otthonteremtési támogatás mellé is igénybe lehet venni mind használt lakásra, mind építkezésre, mind új lakás vásárlására. Ezáltal egy ingatlan ügyleten belül több állami kedvezményt és támogatást tudunk kombinálni tetszés szerint.
Ha mindent szeretnél tudni a CSOK-ról, akkor nézd meg ezt az oldalt : CSOK információ
Azok számára, akik nem a CSOK 10+10 kedvezményes hitelt veszik igénybe, illetve ezen felül szeretnének még lakáshitelt, érdemes lehet megfontolni a fogyasztóbarát lakáshitel felvételét, ugyanis ezáltal számos olyan kedvezményt kapnak meg automatikusan, ami hosszú távon stabilitást jelenthet a hitel fizetésével kapcsolatban.
Szeretnél lakáshitelt, CSOK támogatást, Minősített Fogyasztóbarát hitelt? Segítünk!
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2017. október 23. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
