Szerző: Szarvas Norbert | jún 22, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, tippek&trükkök
Számos befektetési lehetőség létezik. Máig állítom, hogy a legjobb befektetés az oktatás. Ettől függetlenül sokak fantáziáját megmozgathatja az ingatlanvagyon, mint egy olyan legit és stabil vagyontárgy, amiből árfolyamnyereséget és hozamnyereséget egy időben is tudunk könyvelni. Átlagos ember léptékével mérve hogyan leszünk képesek 35 éves korunkra ingatlanvagyont felépíteni, felhalmozni, ha mindent a nulláról kell kezdenünk?
Mi számít ingatlanvagyonnak befektetési értelemben?
Az ingatlanvagyon pénzügyi értelemben egy olyan vagyonelem, ami az emberi szükségleteinken (laknunk kell valahol) felül képződik, aminek egyértelmű célja a pénzünk értékének megőrzése és/vagy gyarapítása. Tehát ingatlanvagyonunk akkor keletkezik, amikor megszerezzük az első, a második vagy a sokadik ingatlanunkat befektetési céllal.
Az ingatlanvagyonból kétféle bevételi forrásra tehetünk szert:
- hozamjövedelem: szokták mondani, hogy az ingatlan bérbeadásából évente 6-8%-os megtérülés várható. Ez a jövedelem számos tényezőtől függ, mint például az amortizációs és egyéb kiadások mértéke, a lokalizáció és társadalmi összetétel
- árfolyamnyereség: ugyanis akármilyen furcsa, de az ingatlannak van egy kezdeti árfolyamértéke (vételár) és egy záró értéke (eladási ár). A kettő különbsége lesz a mi árfolyamnyereségünk vagy veszteségünk.
A cikkben egy útmutatót kapsz ahhoz, hogy ingatlanvagyont tudjál felhalmozni. Viszont ettől függetlenül fontos tisztán látnod és odafigyelned a kockázatokra és kötelező költségekre egyaránt!
Milyen ingatlanban szabad gondolkodni?
A legnagyobb hibát a lelkes kezdő lakásvásárlók ott követik el, hogy nem ingatlanvagyon-stratégiában gondolkodnak, hanem álomvezérelten választják ki már az első lakásukat is. Azaz nem építkeznek, hanem megvalósítanak. Ez pedig azt jelenti, hogy első lakásként a lehetőségeiken túlmutatva nagyobb hitellel vagy magasabb önerővel vágnak bele egy nagyobb-szebb-drágább ingatlan megvásárlásába, ami tipikusan az otthonukként fog szolgálni a következő 20-25 évben, amíg a hiteleiket fizetik vissza.
Amikor ingatlanvagyonban gondolkozunk, akkor anyagi helyzettől (kis túlzással) függetlenül egyetlen járható utat választhatunk magunknak, azaz a tudatos lépcsős építkezést, amikor a cél a folyamatos fejlődés, és nem az, hogy 30 éves korunkra ott lakjunk, ahol egyébként 45 évesen kellene.
Minden arról szól, hogy hitelkényszer helyett megtakarítási kényszerbe kerülünk!
A diagrammból láthatsz egy tudatos építkezést, amikor a fiatal pár álmai háza helyett egy kis panelba költözik ideiglenesen, majd a megtakarításhoz kellő idő elteltével még mindig nem álmaik házát foglalják el, hanem a panel megtartása mellett költöznek tovább egy nagyobb lakásba.
Ezután tovább gyűjtenek és az addigi lakások megtartásával mennek tovább egy kompromisszumos családi házba, és majd az ezutáni lépcsőfok lesz az álomház megvásárlása/felépítése, amikor már jelentős ingatlanvagyonnal rendelkeznek, amiből hozamjövedelmet realizálnak minden hónapban, és árfolyamnyereséget az ingatlan esetleges értékesítésekor.
Mi történik, ha az álomházikót vásároljuk meg legelső lépésnek hitelből?
Akárhogyan számolunk, bármennyi önerővel rendelkezel, kifejezetten rossz befektetés a vagyonunkat abba a házba beleforgatni, amiben élni fogunk. Hiszen így soha nem tudunk realizálni hozamjövedelmet, amiből lehetne a rendszeres bevételünkön felül építkezni tovább.
Számoljunk:
Van 15 millió forint önerőtök (amit családi segítségel vagy lakástakarékokkal 5-8 év alatt össze lehet gyűjteni). A kinézet álomház budapesti agglomerációban 55 millió forintba kerül. Ehhez szükségetek van 40M forint piaci hitelre, 10 év kamatperiódussal 20 éves futamidőre.
Havi törlesztőrészlet: 250 000 forint
Teljes visszafizetés: 240x 250 000 = 60 000 000 forint
Ezt persze lehet kombinálni lakástakarékokkal és egyéb megoldásokkal! Erről itt olvashatsz:
Kiszámoltuk, hogy melyik a legjobb hitelkonstrukció
Mivel olyan mértékű a havi törlesztés, ezért egyáltalán nem tudsz magadnak félretenni pénzt, 20 év alatt képtelen leszel további ingatlanokat megvásárolni.
Ahhoz, hogy lássuk ennek a kosntrukciónak a teljes veszteségét (az ingatlanok árfolyamváltozásával most nem számolunk, az egyenletben azt konstansnak tekintem, mivel ez is és az is változik), nézzük meg a másik megoldást, amikor stratégiában gondolkozol:
Ingatlanvagyon felhalmozása 4 lépcsőben
Hiába van 15M forintotok, először egy panelba költöztök, amit pont meg tudtok hitel nélkül vásárolni. Mivel az előző példában abból indultunk ki, hogy havonta 250 000 forintot simán tudnátok fizetni az álmház hitelére, így ez a pénz most is megmarad nektek, miközben van hol laknotok.
Ingatlancélú megtakarítások a következő 4 évben:
- lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
- megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 130 000 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 130 000= 6 240 000 forint gyűlik össze
Összesen: 13 742 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt
Mivel a panel kicsi lett nektek, ezért egy nagyobb lakásba kell költözni, aminek az ára már 25 000 000 forint. Ehhez 13,5M önerő befizetése mellett további 11,5M forint hitelre van szükségetek (20 év, 10 éves kamat) mindamellett, hogy a meglévő ingatlant meghagytátok befektetési céllal.
Havi törlesztőrészlet: 72 000 forint
A meglévő panel albérleti hozamnyeresége: 100 000 forint, a különbség tehát + 28 000 forint
4 év múlva költözés az ikerházba
Eddig ott tartunk, hogy van egy kiadott albérletetek, amiből a mostani lakás hiteltörlesztésén felül 28 000 forint marad, aminek minden hónapban az 50%-át félreteszitek álagmegőrzési kiadás címen. Így marad havi 14 000 forint + 250 000 (figyelem: nem számolok a fizetésemelkedéssel és az ingatlanárak változásával) forint, amit megint félre tudtok tenni lakáscélra, hogy végre ikerházba tudjatok költözni.
- lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
- megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 144 000 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 130 000= 6 912 000 forint gyűlik össze
Összesen: 14 414 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt.
Az ingatlanvagyonotok pedig a panel értéke, ami változatlan árak mellett 15M forint.
Az ikerház – amit kinéztetek magatoknak- 35M forintba kerül, amihez (kerekítve) szükségetek van 20M forint hitelre (a meglévő 11,5M mellé).
Havi törlesztőrészlet: 125 000 forint
A meglévő panel albérleti hozamnyeresége: 100 000 forint, a különbség tehát + 28 000 forint
A meglévő nagyobb lakás albérleti hozamnyeresége: 130 000 forint, a különbség tehát + 58 000 forint.
Újabb 4 év múlva felépítitek álmaitok házát
Most ott tartunk, hogy van két kiadott albérletetek, amiből a mostani lakás hiteltörlesztéseken felül 230 000-(125 000+ 72 000)= 33 000 marad, aminek minden hónapban az 50%-át félreteszitek álagmegőrzési kiadás címen. Így marad havi 16 500 forint + 250 000 (figyelem: nem számolok a fizetésemelkedéssel és az ingatlanárak változásával) forint, amit megint félre tudtok tenni lakáscélra, hogy végre ikerházba tudjatok költözni.
- lakástakarék: van lehetőségetek 6 db lakástakarékot kötni, ami havonta 120 000 forintot (havi 150 forintos admin költséggel most nem bonyolítjuk) kiadást jelent és 4 év múlva (mai számok alapján) 7 502 976 forintot (amiből 1 728 000 forint állami támogatás volt)
- megtakarítás 0% hozamért: feltételezzük, hogy a maradék havi 146 500 forinton nem tudtok elérni kamatot, ezért 48x 146 500= 7 032 000 forint gyűlik össze
Összesen: 14 534 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze 4 év alatt
Az ingatlanvagyonotok pedig a panel és a nagyobb lakás értéke, ami változatlan árak mellett 15M+ 25M= 40M forint.
Ezen a ponton tartunk ott, hogy az ingatlanvagyonotok és az önerő összege pontosan az az 55M forint, amiért az első verzióban lakást vettetek volna 15M önerőből+40M hitelből és a havi törlesztése 250 000 forint lenne.
Hogy miért 80 854 000 millió a vagyon, ha ezen a ponton nem veszünk semmit? Mert a megszerzett ingatlanok (ingatlanvagyon) tovább termeli nekünk a hozamjövedelmet! Míg az álomlakás, amiben élünk, semmit nem termel.
Szóval az álomház megvásárlása…
14 534 976 forint önerőt gyűjtöttetek össze, míg összesen 55 000 000 forintra lenne szükségetek. Magyarul 40 000 000 hitel kell, aminek a törlesztése 250 000 forint (konstans kamatszámokat veszek áremelkedés nélkül).
Az ikerházat is albérletbe tudjuk adni, aminek a bevétele pesszimista becslés alapján is 160 000 forint + maradt a másik két albérletből minden levonás után havi 16 500 forint, azaz összesen 176 500 forintot tudunk fedezni a hitelből.
A maradék 73 500 forintot kell a rendelkezésünkre álló 250 000 forintból kifizetni. Magyarul 12-16 évnyi tudatos építkezés után ott tartunk, hogy az álomházunk havi 73 500 forintba kerül nekünk.
Ráadásul a keretből (250 000-73 500)= 176 500 forintunk marad, amit tovább tudunk gyűjteni (ez évente 2 118 000 megtakarítást jelent változatlan feltételek és életcélok mellett).
Az ingatlanvagyonunkat pedig egy panel, egy nagyobb lakás és egy ikerház képezi, amik „öneálltóak” és még pénzt is termelnek + árfolyamnyereségünk lehet, ha eladjuk őket.
Összegzés
A számuk magukért beszélnek, hiszen végső soron akár dupla, de tripla vagyont is összehozhatunk ugyanolyan mértékű havi ráfordítás mellett, ha stratégiában és nem álmok megvalósításában gondolkozunk.
Természetesen számos változó közbeszólhat, mint például
- jövedelemstagnálás
- élethelyzetváltozás
- új életcélok
- ingatlanok drasztikus áremelkedése
De ez végső soron egy okos térkép és megvalósítási terv lehet számunkra, amibe a saját számainkat beillesztve tudunk tervezni előre. Sok sikert kívánok hozzá!
Szeretnél megtakarítani?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. június 22. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | jún 5, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Albérlet vagy saját lakás? Szerintem nem létezik olyan felnőtt ember az országban, aki(nek) ezt a kérdést még nem tette/tették volna fel valamilyen szövegkörnyezetben. Hiszen laknunk mindig kell valahol, tehát ez egy viszonylag konstans igény és szükséglet. Ha nagyon le akarom egyszerűsíteni a cikket, akkor szerintem a legnagyobb butaság albérletet fizetni, ha a lehetőségeink engednék a saját lakást. A cikket akkor olvasd tovább, ha érdekelnek a „nem tipikus” indokok és okok…
Azért jobb az albérlet, mert mobilisabb vagyok…
Mielőtt elkezdenénk kiszámolni, hogy az albérlet vagy a saját lakást éri e meg számunkra jobban anyagilag, érdemes végigmenni a „tipikus” pro és kontra érveken. Elsőként nekem mindig a mobilitás jut eszembe az albérletről, mint legit érv. Hiszen albérletből:
- könnyebb költözni
- könnyebb váltani munkahelyet városok között
De mit jelent ez a mobilitás – ami nagyon jól hangzik és kielégíti az Y-Z generációk alapvető létszükségleteit – Magyarországra vetítve? Ahhoz, hogy értsük ezt a felvetést, fontos megjegyeznünk, hogy a mobilitás iránti vágy az USA-ból vagy Franciaországból érkezett meg hozzánk. Mivel szívjuk magunkba a nyugati kultúrát, így egyértelmű, hogy ez is terítékre került!
Azonban van ezzel egy kis probléma…
A déli agglomeráció elérhetősége Budapestről csúcsidőben
A példa kedvéért a déli agglomerációt vettük szemügyre (de itt megnézheted a többi is: agglomerációs térkép) Itt is vannak olyan települések, amelyek két kiindulási pontról is elérhetők 30 percen belül, ezek:
- a budai oldalon: Budakeszi, Budaörs, Törökbálint és Érd
- a Csepel-szigeten: Halásztelek és Szigetszentmiklós
- a pesti oldalon: Dunaharaszti
A Déli szektorban mindössze Budaörs az a település, amelyik elmondhatja magáról, hogy Pestről és Budáról is elérhető 30 percen belül. Sajátságos helyzetben van a Csepel-sziget, mely szintén elérhető 30 percen belül, de csak a két legközelebb eső vizsgálati ponttól (István és Imre), a távolabbiaktól már nem.
Hogy ez miért annyira fontos, hogy legit érvként megdőljön a mobilitás kérdése? Az agglomeráció folyamatosan bővül, az utazási sebesség gyorsul. Ma már több ügyfelem van, akik Székesfehérvárról, Tatabányáról járnak be minden nap dolgozni Budapestre. Az utazási idő jellemzően 1-1 és negyed óra szokot lenni.
A mobilitás Magyarországon egyre inkább jelentőségét veszti (talán sosem volt jelentős?), hiszen még a Budapest-Győr útvonal is megtehető másfél óra alatt, ami nem több, mint a Deák térről tömegközlekedéssel hazamenni Budaörsre délután…
Azért jobb az albérlet, mert nincsen álagmegőrzési költségem
A következő tipikus „albérletes” érv, hogy megúszhatjuk a felújítás költségeit. Elsőre nagyon jól hangzik, hogy nem kell újrafestenünk, penészteleníteni a fürdőt vagy újra járólapozni a lakást. Mint ahogyan bármi komolyabb probléma keletkezik, azonnal dobbanthatunk. Abba belegondoltál már, hogy ezeket a költségeket továbbra is te fizeted meg (vagy a soron következő albérlő)? Hiszen ezek a fenntartási költségek mind bele vannak építeni az albérleti díjba.
A CIB Bank és az NRC reprezentatív kutatásából kiderült, hogy a válaszadók szerint 670 000 forint (jelenértéken) az átlagos lakásfelújítási költség. Ha abból indulunk ki, hogy nem kell minden héten felújítani a lakást, akkor számolhatunk 5 évente nagyjából 670 000 (jelenértéken) forintos teljes kiadással, ami fedez minden álagmegőrzési kiadást. Ezt elosztva, havi 11 166 forint átlagos költsége keletkezhet az ingatlantulajdonosnak.
Neked kell megfizetni az adót az albérlet után
Gondolhatod, hogy az albérlet tulajdonosának van egy elképzelése arról, hogy mennyit szeretne nyereségként kapni a lakásáért. A bevételt terhelő adót egyszerűen „rád tolja”. Ha a 10%-os költséghányad alkalmazása ingatlanbérbeadás esetével számolunk, akkor az alábbi adót fizeted meg minden hónapban a tulaj helyett:
Ennél az adózási módnál nem kell a számlák gyűjtögetésével szórakozni egész évben. Nem szükséges a számlákat, bizonylatokat gyűjtögetned, a bevételből egyszerűen levonsz 10 %-ot (csak úgy, mindenféle számlák nélkül) és a fennmaradó 90% lesz a jövedelmed, ami után adót fizetsz.
Ha a bérlőd megfizeti a rezsi fogyasztását neked (lakást így szokás kiadni), akkor az is bevételnek számít! Az oké, hogy te továbbfizeted a közműveknek, de akkor is bevétel!
Bevétel – 10% = Bevétel * 90% = Jövedelem
A fenti példával:
(150 000 Ft bérleti díj + 40 000 Ft rezsi a bérlőtől) * 90% =171 000 * 0,9 = 153 900 Ft
Fizetendő személyi jövedelemadó: 153 900 * 15% = 23 085 forint / hó
Gondolj bele abba, hogy albérlet esetén közvetetten, de neked kell a példa alapján havi 23 085 forintot megfizetni. Még mindig jobban hangzik, mint a 11 166 forintos általánykiadás kalkuláció az álagmegőrzésre?
Duplán buksz, hiszen a lakástakarékkal még olcsóbb lenne a felújítás
A lakástakarék az a lakáscélú megtakarítási termék, amiből többek között ki tudod fizetnia. felújításodat is. Minden befizetésedhez az állam 30%-ot hozzátesz. Ez azt jelenti, hogy most tudjuk, hogy neked majd 670 000 forintos lakásfelújítási kiadásod lesz 5 év múlva (vagy amikorra tervezed), akkor biztos lehetsz abban, hogy lakástakarékkal máris 30%-ot meg tudsz spórolni.
Nem számoltam ki pontosan a 670 000 forintos felújítási költséggel (kb. havi 8 500 forintot kéne ehhez lakástakarékban félretenni), de a lényeg tökéletesen kirajzolódik: Miközben attól félsz, hogy a saját lakással extra kiadásod lenne, sokszorosát fizeted meg albérlőként (egyrészt a rád terhelt adóval, másrészt a fel nem használható lakástakarékkal) ennek az összegnek.
Azért jobb az albérlet, mert fixek a költségek
Teljes joggal rettegnek az emberek az ismeretlen, és folyamatosan emelkedő költségektől. Éppen ezért érthetetlen, hogy miért tartják sokan sokkal kiszámíthatóbbnak a 2-3-5 évenként lejáró albérleti szerződésüket, mint egy hosszú futamidőre fixált forinthitellel megvásárolt saját lakást?
Tegyük fel, hogy háromévente kötsz új szerződést. Joggal feltételezheted, hogy az albérlet tulajdonosa mindig a maximális nyereségre koncentrál, így a piaccal együtt „mozgatja” az árait, amint már semmilyen bérleti szerződésből eredő korlátozás nem hátráltatja.
A példa kedvéért Budapesten 2012-ben 65 000 forintért írtál alá 4 évre egy albérleti szerződést, ami 2016-ban lejárt. Akkor 120 000 forinttal tudtad újra megkötni. Ez 84%-os emelkedést jelent, 8 éves időtávra vetítve pedig extra 2 640 000 forint megfizetendő albérleti díjat.
Az a banki ügyfél, aki saját lakást vásárolt és hitelét 10 évre előre fixálta, jelen esetben nem kényszerült extra „veszteséget” elkönyvelni a piaci árváltozás miatt, ami jelen esetben extrémebb volt, mint amennyire a kereskedelmi bankok kamatai változtatk az elmúlt években.
Azért jobb az albérlet, mert olcsóbb… vagyis az albérlet vagy a saját lakás éri meg jobban anyagilag?
Mindig megpróbálják az albérletet és a saját lakást összehasonlítani matematikailag. Ebből a megközelítésből egyrészt a havi felmerülő kiadásokat (albérleti díj vs banki hiteltörlesztés) lehet összehasonlítani, illetve az ingatlanvagyon vs likvid vagyon mértékét-értékét.
A banki hitel vagy az albérleti díj a magasabb?
Fontos leszögeznünk az elején, hogy saját lakást kizárólag az tud vásárolni, aki megfelel a hitelezés szabályainak és rendelkezik minimum 20% önerővel vagy tehermentes ingatlannal. Így máris nagyon sokak számára nem jelent valódi alternatívát a saját lakás, hiszen nincsen rá anyagi lehetőségük jelen pillanatban.
Mégis feltételezzük azt, hogy egy 25M forintos lakást meg tudnánk venni 20% (5M forint) önerő és 20M forint hitel felvétele mellett. Azt láthattuk, hogy egy ilyen értékű ingatlan albérleti díja Budapestben már elérte a 150 000 forintot havi szinten.
20 éves futamidőre, 10 évben fixált kamatperiódus mellett a 20M forint havi törlesztője 125 000 forint lenne (piaci átlagár). Már önmagában ez a törlesztő alacsonyabb, mint az albérlet díja. Ha a különbséget beforgatnánk lakástakarékba és előtörlesztenénk ebből a hitelt, akkor további pénzeket tudnánk megspórolni.
Pl.: 10 évre megkötött 20 000 forintos lakástakarék esetében 3,2M forint gyűlik össze, amivel csökkenthető a tőketartozás. Ez havi szinten a betörlesztés után 93 000 forint körüli törlesztőt jelentene (ha nem emelkedik a kamat), míg a tőketartozásunk 10 év után 12,2M helyett 9M forintra csökkenne.
Tényleg számít az elmaradt haszon mértéke?
Nézzük meg, hogy azzal az 5M forinttal mihez tudnánk kezdeni, amit nem ingatlanvásárlásba, és önerőre költenénk el. Mivel teljesen átlagos piaci befektetőként viselkedünk, ezért azt gondolom, hogy reálisan 20 éves távlatban az évi nettó 2%-os hozam az indokolt.
13 266 488 forintunk lenne 20 év múlva.
Ehhez képest a saját lakás megvásárlásával és a 20 év múlva lejárt hitel mellett rendelkeznénk egy minimum 25M forint értékű ingatlanvagyonnal. De mivel ismerjük az ingatlanpiac mozgását, ezért vélhetően az ingatlan értéke minimum az infláció mértékével emelkedne. Tehát 1%-os annualizált infláció mellett 30 504 000 forint értékű ingatlannal rendelkeznénk.
Ez 2,5x magasabb felhalmozott vagyon. Azonban nem szabad elfelejteni a kiadásokat sem!
A 20 év alatt kalkulált kiadások
A befeketetés esetében a kiadásokkal ne kalkuláljunk, hiszen 5M forintot befektettünk és nettó 2%-os hozammal számoltunk. A hitel esetében azonban:
0-10 év között fizettünk 125 000+ 20 000 (lakástakarék) = 145 000 forintot, azaz összesen 17 400 000 forintot
10-16 év között fizettünk 93 000+ 40 000 (lakástakarék) = 133 000 forintot, azaz összesen 9 576 000+ 300 000 forint maradványérték az előtörlesztés után
16 év alatt a hitelbe befizettünk és kifizettünk összesen 26 976 000 forintot, tehát közel 7M forintot fizettünk rá a hitelre.
Ha feltételezzünk, hogy pénzügyileg fegyelmezettek vagyunk és ezt a 7M forint ráfizetést megspóroltuk volna, akkor… jah várjunk egy pillanatra! Ugyanis ez a tipikus érve a saját lakást hitelből ellenzőknek, hogy mennyi pénzt lehet megspórolni. Emlékszel még feljebb, hogy a albérlet konstans drágább, mint a hosszútávra fixált hitel törlesztése? Tehát nem tudtunk volna ugyanazon ráfordítással 7M forintot megspórolni…
Viszont az albérletbe elégettünk volna 20 év alatt (változatlan albérleti díj mellett- biztosan nem marad változatlan…) 240x 150 000= 36 000 000 forintot, amiért cserébe lakhatást béreltünk magunknak!
Hogyan legyen saját lakásom, ha nincsen önerőm?
Ha pedig beláttuk, hogy igazam van és az albérlet Magyarországon egy „nincsen jobb megoldás”, akkor ideje egy megvalósítási tervet alkalmazni arra vonatkozóan, hogyan lehet saját lakásunk belátható időn belül!
A következő években hanyagold a „mindent bele nyarakat”
Én csak „mindent bele nyárnak, nyaralásnak” hívom azt a jelenséget, amikor egész évben feszesen gürizünk, hogy az év dedikált 1-2-3 hetében „mert megérdemlem” jogcímen minden pénzünket elköltsük olyan túlárazott hülyeségekre, mint a tízcsillagos hotel, a „nem főzök” minden étkezés étteremben vagy éppen a meglátom-megveszem csodaduó.
Szüntesd meg a hiteleidet
Tavaly kérdezte tőlem az egyik legjobb barátom, hogy mit csináljon az 1 millió forintjával. Fektesse be vagy fizesse a diákhitelt? A válasz egyértelmű, ugyanis rövid távon és biztonságosan 2-3%-ot nyerhetünk, míg a diákhitel (szab. fel) esetében 4-5% kamatos kamatot bukunk tőkearányosan.
Ugyanez a szabály igaz a hitelkeretekre, hitelkártyákra, személyi kölcsönökre. Kezdjük el felszámolni ezeket, és hitelkényszer helyett megtakarítási kényszerbe helyezni saját magunkat. Ugyanis a megspórolt hitelkamatok önmagukban milliókat jelenthetnek neked a következő években.
Sose vásárolj terv nélkül
Demagóg, de mégis itt csúsznak el a legtöbben. Állítom, hogy az emberek 99%-a havi szinten minimum 15 000 forinttal többet költ el a bevásárlásoknál, mint amit tervezett-indokolt lenne. Ennek az oka a „még egy akció” a boltban és az, hogy terv-bevásárló lista nélkül érkezünk meg. Ha előre megtervezed, hogy mit akarsz a következő héten főzni és ehhez tartod magadat, akkor garantálom, hogy spórolni fogsz.
15 000x 5 x 12= 900 000 forint extra megtakarítás…
Iktasd ki az ünnepi ajándékozásokat
Ideje leszámolni a családban a felnőttek közötti végeláthatatlan és brutálisan drága ajándékozgatásoknak, amikor rendszerint felesleges (de legalább drága) kacatokat vásárolunk egymásnak. A pénzt költsük a gyerekekre kollektíven és lehetőleg szabjunk meg egy határt.
Tudtad, hogy karácsonykor átlagosan 50 000 forintot költ egy magyar felnőtt ajándékokra? És akkor még holn van mindenkinek az éves születésnapja és egyéb ünnepek (valentin nap, évfordulók…stb)? Őrület…
Azonnal kössél egy rendszeres díjas megtakarítást
Lehet, hogy neked most éppen nem lakáscélod van, hanem gyerek vagy nyugdíjcélod.
Megoldás nyugdíjas éveinkre!- 3. Rész A nyugdíjbiztosításról őszintén
Minden esetben azonnal el kell indítanod valamilyen kötött megtakarítást, ugyanis nem bízhatsz abban, hogy majd te leszel elég fegyelmezett ahhoz, hogy 5-10-15 éven keresztül minden hónapban félretedd a pénzed. Mert vis major mindig bekövetkezhet. A probléma, hogy vis majornak tekinjük azt is, ha el akarunk menni étterembe, de már csak a megtakarított pénzünk maradt meg…
Ez már egy egész okos terv, hogyan lehet lakásod. Nem kell túlbonyolítanod. Minél többet tudsz félretenni rendszeres megtakarításba, annál kevesebb hitelre lesz szükséged. Ha elfogadjunk, hogy egy átlagos felnőtt ma 250 000 forintot keres nettó (szerintem többet) és ketten vagytok, akkor fejenként 40-40 ezer forint rendszeres megtakarítás nem szabadna megterhelőnek lennie.
Hitellel kapcsolatos cikkek
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel jellemzői
Ingatlanvásárlás befektetési céllal fogyasztóbarát hitelből mikor éri meg?
Miért használod rosszul a hitelközvetítőt?
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. június 05. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | ápr 23, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Megéri kiváltani a lakáshiteleket még az idén? Sokakban merül fel a kérdés, amihez a szokásos üres lózungokon és szponzorált tartalmakon kívül nem sok konkrétumot lehet beszerezni. Ha megfordítjuk a kérdést, akkor valójában miért ne érné meg kiváltatni a lakáshitelünket egy olyan piaci környezetben, ami lényegesen kedvezőbb kamatokat biztosít számunkra, mint amikor felvettük a hitelt vagy amikor a devizahitelünket átváltották forinthitellé?
Milyen lakáshiteleket érheti meg kiváltatni?
Nagyon leegyszerűsítve minden meglévő lakáshitelt érdemes felülbírálni és megnézni, hogy a konstrukció átalakításával és/vagy kiváltásával jobban járhatunk e, mintha megmaradunk a meglévő hitelünknél. Érdemes első körben definiálnunk a célunkat:
- csökkenjen a havi törlesztő
- csökkenjen a futamidő
Konkrét példa, ami a cikk számításának az alapját képezi
Piaci kamatozású lakáshitel.
2027. június. 15.-a a lejárata, de újabban 2030.06.17. van megjelölve mint szerződés lejárat időpontja.
Törlesztő részlet: 152 208 HUF
Tőketartozás: 15.623.757 HUF
Ez a konstrukció egy svájci frank alapú lakáshitelből forintosított forintos hitel. Kevesen tudják, hogy a forintosított hiteleik 3 havi Buborhoz kötött, referenciakamatozású forinthitel. Vagyis ha változik a Bubor, az legkésőbb 3 hónap múltán meg is látszik a törlesztőrészleten. A kamatperiódus mellett kamatfelár-periódus is van, márpedig a törlesztőrészlet várható alakulása szempontjából ezzel is érdemes tisztában lenni.
A forintosított devizahitelek jellemzői
- a forintosított hitelek kamatperiódusa 3 hónap,
- főszabály szerint a hitel forintosítás utáni kamatszintje = 3 havi BUBOR + a devizahitel eredeti kamatfelára, de
- nem lehet magasabb a forintosított hitel kamatszintje, mint az eredeti volt azzal a kitétellel, hogy
- legalább 1%-os kamatfelárat, vagyis (a jelenlegi BUBOR alapján) 3,1%-os kamatot fel kell számítaniuk a bankoknak,
- legfeljebb 4,5% (lakáshitelek), illetve 6,5% (szabad felhasználású jelzáloghitelek) lehet a kamatfelár,
- a fenti kamatfelárakat a rendszeresen felszámított díjak nélkül kell számítani.
Az új lakáshitelünket változó kamatozásúra vagy hosszabb távon kamatfixált ajánlatra kérjük?
Amikor a kiváltáson gondolkozunk, akkor nagyon fontos ezt a körülményt tisztáznunk. Gyakran mossák össze a különböző kamatperiódusú ajánlatokat az ügyfelek és kockázatelemzés helyett kizárólag az alacsonyabb kezdő törlesztőrészlet lesz a döntő számukra!
Mi az a kamatperiódus kockázat? Az olcsóbb, változó kamatozású lakáshitelekkel azt kockáztatjuk, hogy drágulás esetén a hitelünk szinte azonnal drágulni fog. A drágább, ugyanakkor hosszabb távon fixált kamatozású lakáshitellel azt írjuk alá, hogy a kamatunk akkor is ugyanannyi marad (és a törlesztőnk), amikor a piac emeli a kamatait és drágítja a hiteleit.
Egy konkrét kalkuláció
Alapul azt a statikus példát vettem, miszerint a következő 4 évben megmarad a változó kamatozású hitel kamata (2,23%). Ezután megvizsgáltam, hogyan viszonyul egymáshoz a változó kamatozású hitel törlesztése és az összes visszafizetés a 10 éves fix kamatozású minősített fogyasztóbarát hitelhez képest, amennyiben “legrosszabb” esetben az utolsó 6 évben a kamat 8%-os lenne a változó kamat esetén (5%-os kamatemelkedés).
Láthatjuk, hogy egy 5%-os kamatváltozás az ötödik évtől 41%-os emelkedést eredményezne eredeti törlesztőrészletünkben (változó kamat), míg a kezdetben magasabb fix kamatozású törlesztéshez képest ez az emelkedés 10,2%-os lenne. Az egyensúlyi állapot, amikor pontosan ugyanannyit fizetnénk vissza, a 7,55%-os kamat 4. év utántól a változó kamatozású hitelünk esetében.
Ebben a példában a végső következtetésünk az, hogy el tudjuk e képzelni azt a helyzetet, miszerint a következő 10 évből 6 évben a változó kamatunk magasabb lesz, mint 7,55%?
„Azoknak a családoknak, akik nem befektetési, hanem lakhatási céllal vettek hitelre ingatlant és most ki szeretnék azt váltani egy kedvezőbb ajánlatra, kifejezetten kötelező a drágább, ugyanakkor fix kamatozású hitelt választani” – Szarvas Norbert, IFL blog szerzője
Vegyük figyelembe a megemelkedett jövedelmünket
Még mielőtt belevágunk a számolgatásba, érdemes figyelembe vennünk azt a nem elhanyagolható tényt, hogy a jövedelmünk az elmúlt években dinamikusan növekedett, aminek hatása a vásárlóerő paritás növekedésén is érezhető volt.
Nem szabad a kezdeti törlesztőrészletünkből kiindulni, és azt megpróbálni visszaállítani. A példában leírt mostani 152 208 forintos törlesztőrészlet is nagyjából 100 000 forintról indult 12 évvel ezelőtt, de az biztos, hogy ezt nem fogjuk tudni visszaállítani. Nem is érdemes.
A kiváltandó lakáshitel törlesztőrészletét és futamidejét érdemes a megemelkedett jövedelmünk függvényében vizsgálni. Így nem lesz számomra meglepő, ha végső soron ugyanannyit vagy többet kell havonta fizetnünk, viszont cserébe
- jelentősen csökken a futamidő
- jelentősen (milliókkal) csökken a teljes visszafizetés összege
Megéri kiváltani a lakáshiteleket egy teljesen új konstrukcióra?
Hátralevő futamidő: 12 év
Törlesztő részlet: 152 208 HUF
Tőketartozás: 15.623.757 HUF
Végtörlesztés díja: 15.623.757+ 2%= 15 936 232 forint
A számításban a család igazolható jövedelme havi 400 000 forint.
Kritikus kérdések a lakáshitel kiváltása előtt
- az ingatlanunk mai piaci értéke megfelelő? Fő szabály: a hitel összege maximum a bank által! megállapított forgalmi érték 80%-a lehet, de vannak bankok, akik ennél is szigorúbbak
- a jövedelmünk- meglévő hitelek töresztése (kivéve a lakáshitel, amit kiváltunk) 50%-a fordítható havi törlesztésre. Belefog férni az új törlesztő?
- a BAR listán szerepelünk, mint rossz adós? Ha igen, akkor nem tudjuk kiváltani a hitelünket
Bónusz cikk: Milyen szabályoknak kell megfelelnem a hitelfelvétel során?
Mit mond a lakáshitel kalkulátor, milyen feltételekkel kaphatunk ma hitel?
Első lépésként fogom és megnézem a lakáshitel kalkulátort, hogy ezekkel a paraméterekkel milyen havi törlesztést adnak számunkra a bankok hitelkiváltás esetén és változatlan futamidő mellett a különböző kamatperiódusokra:
[Mindig a legjobb törlesztőrészlet ajánlatot veszem figyelembe]
változó kamatozású hitel (3 havi): 128 432 HUF (ilyen konstrukciónk van most)
3 éves kamatozás: 133 796 HUF
5 éves kamatozás: 134 854 HUF
10 éves kamatozás: 142 609 HUF
A számokból több érdekes dolgot vehetünk észre:
- mindegyik ajánlat havi törlesztője azonos futamidő mellett alacsonyabb, tehát biztosan megéri kiváltani a lakáshiteleket
- a 3 és az 5 éves kamatperiódus között (két különböző bank ajánlata) 1 058 forint havonta a különbség, ami (változtatlan kamatok mellett) 12 év alatt összesen 152 352 forint. Cserébe viszont két évvel tovább garantált a törlesztőrészletünk!Érdekességképpen, ha 3 év múlva 2%-ot emelkedne a 3 éves kamatperiódusú hitelünk, akkor a köztes 2 évben (az 5 éves fix hitelhez képest) a havi törlesztőrészlet különbség:2%-os kamatemelkedés esetén a 3 éves fix hitelünk új törlesztője: 149 399 Ft2 év törlesztőkülönbsége (a 5 éveshez képest): 14 545 forint /hó, összesen 349 080 forint, azaz több, mint kétszer többet fizetnénk vissza, ha a 3 éves fix hitelt választjuk az 5-höz képest és 2%-kal emelkedik a törlesztőrészlet az első kamatfordulón!
- a 10 évre (szinte végig) fixált hitel törlesztése alacsonyabb havi 6 790 forinttal, mint a három éves kamatozású hitelnek, amelyik az első kamatfordulón 2%-ot emelkedett!
- a mostani konstrukciónkhoz képest havi 9 599 forinttal kell kevesebbet fizetnünk változatlan futamidő mellett. Viszont 10 évig garantált a törlesztő, míg a jelenlegi esetben a piaccal együtt emelkedhet/csökkenhet
Kombináljuk a hitelt lakástakarékkal?
Szögezzük le a legelején, hogy lakástakarékkal kombinálni a hitelünket két stratégia esetben érdemes:
- a lakástakarékon időarányosan elérhető kamat mértéke magasabb, mint a hitelünk kamata, azaz a pénzünk itt jobban termel, mintha a banknak adnánk
- szeretnénk a likviditásunkat megőrizni hosszútávon egy vis major helyzet esetére, ugyanis a hitelt fizetnünk kell, de a mellé kötött lakástakarékokat egyesével és bármikor felmondhatjuk, amiből a pénzünket (mínusz kezelési költség+számlanyitási díj+ bizonyos esetekben az állami támogatás) visszakaphatjuk és a családi kiadásunkat tehermentesíthetjük a havi x-szer 20 150 forintos teherrel.
Vegyük úgy, hogy meggyőzött minket a 10 évre fixált lakáshitel konstrukciója
és szeretnénk minél több lakástakarékkal kombinálni. Ebben az esetben megfontolandó lehet a kiváltandó hitel futamidejét kitolni 25 éves, ugyanis ebben az esetben az elnyújtott futamidő hatására jelentősen csökken a bank felé fizetendő összeg. A különbséget pedig a jobban kamatozó lakástakarékba tudjuk helyezni.
futamidő 25 év
törlesztőrészlet: 86 931 forint
kamat: 4,24%
10 éves LTP EBKM: 4,22%
Ebben az esetben tehát 0,02%-kal rosszabbul kamatozik a pénzünk a lakástakarékban, mintha a hitelbe fizetnénk. Amiért mégis ezt a konstrukciót számolom ki annak az oka a likviditásunk megőrzése a következő 10 évben. Tehát stratégiailag indokolt és legit megoldással állunk szembe.
Hogy miért 10 éves lakástakarékot számolok és nem 4 évenkénti betörlesztést? Egyrészt ízlés kérdése, másrészt az alábbi két extra cikkből megértheted:
Extra cikk 1: A NAGY ÖSSZEHASONLÍTÁS: 4 vs 10 éves lakástakarék a hitel mellé
Extra cikk 2: Az Állam érdeke, hogy csökkenjen a lakástakarék támogatás?
A lakástakarékkal kombinált új lakáshitelünk számai
futamidő 25 év
törlesztőrészlet: 86 931 forint
kamat: 4,24%
10 éves LTP EBKM: 4,22%
10 év múlva a tőketartozásunk: 11 472 013 HUF
1 db 10 éves 20 000 forintos lakástakarék megtakarítási összege: 3 135 630 HUF
Szükséges lakástakarék darabszám: 3 db 20 000 forintos + 1 db 13 000 forintos = 11 445 060 HUF + hitel maradványérték 26 953 forint (a végtörlesztés a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel konstrukció miatt díjmentes).
tényleges futamidő: 10 év (-2 év csökkenés)
tényleges havi törlesztőrészlet: 86 931+ 73 600 (4x 150 forint adminisztrációs díj) = 160 531 / hó
teljes visszafizetés: 19 263 720 forint
a jelenlegi kosntrukciónkban változatlan kamatok mellett a teljes visszafizetés: 21 917 952 forint
tehát ehhez képest spóroltunk 2 654 232 forintot
amennyiben a jelenlegi változó kamatozású hitelünk 2%-ot emelkedne jövőre, akkor a teljes visszafizetendő: 24 150 336 forint lenne!!!! Ez az új konstrukcióhoz képest 4 886 616 millió forint veszteség lenne, ami a jelenlegi tőketartozásunk 33%-a…
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. április 23. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | ápr 18, 2018 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog, info
Az elmúlt hónapokban számos feltételezés látott napvilágot, miszerint az Állam érdeke, hogy csökkenjen a lakástakarék támogatás, azaz készülnek már a hatályos jogszabályi javaslatok ezzel kapcsolatban. Természetesen semmit nem erősítettek meg, ugyanakkor érdemes elgondolkoznunk azon, miért lehetne érdeke az Államnak ez a lépés? Ebben a cikkben a lakástakarékok állami támogatásának a csökkentését indokoljuk és racionalizáljuk, ami már több, mint egy gyenge értékesítési érv az ügynökök részéről!
Mekkora a lakástakarék állami támogatása? Az Állam minden befizetésünkhöz 30%-ot, évente szerződésenként maximum 72 000 forintot ad hozzá. A szerződések, és ezáltal az állami támogatás mértéke is többszörözhető.
#1 A költségvetés tehermentesítése
Mindennemű állami támogatás esetén azt kell feltételeznünk, hogy addig él, amíg az Államnak megéri gazdaságilag és/vagy társadalompolitikailag. A témával kapcsolatban pedig meg kell vizsgálnunk a lehetőségét annak, hogy mi történik a folyamatokkal, amennyiben ez a támogatás lecsökken.
Fontos megérteni, hogy az Államnak nagyon megéri a lakástakarékok támogatása, hiszen ezzel ösztönzik a lakosságot a lakáscélú öngondoskodásra, aminek az eredménye végül az építőiparon, ingatlanpiacon és a járulékos szolgáltatásokon (pl.: ha költözünk, akkor irány az IKEA, ahol ÁFA-t fogunk fizetni) csapódik le.
Mennyit bír el a költségvetés? A lakástakarékok állami támogatásának csökkentésével öngondoskodási csökkenés várható?
Érdemes megvizsgálnunk a környező országokat lakástakarék szempontból. Jelen esetben Szlovákiát, Csehországot és Ausztriát néztük meg, mint hasonló méretű és lélekszámú országok. Az alábbi fontos megállapításokat tehetjük ezzel kapcsolatban:
- A szomszédaink lényegesen kevesebb pénzt kapnak meg, aminek megszerzéséhez magasabb díjat kell befizetniük
- Egy magyar szerződésre több állami támogatás jár összegszerűen, mint a cseh-szlovák-osztrák szerződésre összesen! 72 000 vs (23 000+20 000+ 5 500)=48 500Ez azt jelenti, hogy amíg egy magyar szerződésre elég havi 20 000 forintot befizetni az évi 72 000 forintért cserébe,
addig cseh-szlovák-osztrák szerződésre összesen havi 82 499 forintot kell befizetni havonta a 48 500 forintos össztámogatásért három szerződés keretein belül.
- A magyarok egy lakástakarék szerződésre 30%-os állami támogatást kapnak, ami 20x-osa a 1,5%-os osztrák állami támogatásnak. Ha a magyarok 1,5%-os állami támogatást kapnának egy 20 000 forintos havidíjas szerződésre, akkor 72 000 forint helyett 3 600 forint járna évente.
- Ennek ellenére a magyar lakosság rendelkezik a legkevesebb lakástakarék szerződéssel a vizsgált országokban. A 1,5%-os, éves 5 5500 forintnyi támogatással kecsegtető Ausztriában gyakorlatilag minden második embernek van lakástakarék szerződése. A hozzánk hasonló lélekszámú cseheknél 3x többen kötnek lakástakarékot, mint a magyarok.
#2 A költségvetés tehermentesíthető, de nem várható visszaesés
Erős megállapítás lehet sokak számára, de teljesen egyértelműen a fenti diagramból is kiolvasható, hogy jelenleg és az elmúlt években a magyar lakástakarék pénztár erőteljesen túlfinanszírozott volt állami támogatás szempontjából. Nem véletlen, hogy a lényegesen fejlett pénzügyi kultúrával rendelkező társadalmakban töredéknyi állami támogatás mellett is lényegesen többen kötnek lakástakarék szerződést.
A magyar lakástakarékpiac narratívája tehát alapvetően adott. Máshol azért alacsonyabb az állami támogatás, mert azon a szinten jobban megéri tartani a támogatást, mint megemelni a magyarhoz hasonlóan. Tehát a versengő országokban elérhető állami támogatások mértéke fordítottan arányos a pénzügyi kultúrával és a lakosság jellemző megtakarítási hajlamával. Minél tudatosabb a társadalom pénzügyileg, annál jobban tehermentesíthető a költségvetés.
A kérdés, hogy nálunk mi lesz a következő lépcsőfok? Előkészületben a 20%-30 ezer forintos párosítás?
Jelenleg nálunk a 30%-os állami támogatás és a havi 20 000 forintos szerződésenkénti maximális betéti összeg van érvényben. Vélhetően az első költségvetési tehermentesítési lépés a lakástakarék állami támogatásának 20%-ra való faragása, ami egyáltalán nem lenne közegidegen – gondoljunk csak a NYESZ-ÖNYP-Nyugdíjbiztosítás hármasra vagy az egészségpénztárakra megszerezhető 20%-os adójóváírásra.
Ugyanakkor önmagában az állami támogatás csökkentése még nem eredményezne fellendülést a lakástakarék és ingatlanpiacon. Az Állam érdeke egyértelműen az ösztönzés. Valószínűleg megtartaná a költségvetés az évi 72 000 forintos szerződésenkénti állami támogatás maximumát, amihez 20%-os támogatás mellett meg kellene emelni a betéti összeget 20 000 forintról havi 30 000 forintra. Ha visszatérünk a környező országokra, akkor felismerhetjük a sormintát, azaz a maximális állami támogatás mindenhol magasabb befizetéssel és alacsonyabb állami támogatás mellett realizálható.
#3 A magasabb betéti összeg (alacsonyabb lakástakarék támogatás mellett) összhangba kerül az emelkedő ingatlanárakkal
Magyarországon két lényeges tendencia alakult ki, ami érinti a lakástakarékot:
- jelentősen növekednek a bérek
- drágulnak az ingatlanok
Ez azt jelenti, hogy egy 4 éves havi 20 000 forintos lakástakarék szerződésen elérhető 1 250 000 forintos megtakarítás egyáltalán nincsen összhangban a jövedelmekkel és az ingatlanárakkal. Magyarul elhanyagolható összegekről beszélünk az emberek lehetőségeihez és az ingatlanpiac adottságaihoz képest.
Erre megoldást jelenthet a lakástakarékok többszörözése – 1 ember maximum 5 lakástakarék szerződője lehet – , amihez azonban szükséges szereznünk 5 közeli hozzátartozónak a szabad adószámát (és ezzel elvéve a lehetőséget, hogy saját magunknak is kössenek ilyen szerződést). Viszont ennek a rendszernek több veszélye is van, ami ellentétes az Állam motivációjával:
- nem mindenkinek van lehetősége több szerződést kötni
- minél többszereplős a lakástakarék konstrukciónk (5 szerződésnél legjobb esetben 5, de akár 7-8 szereplője is lehet), annál nagyobb az esély, hogy a megtakarítási évek alatt átrendeződnek a családi „erőviszonyok” és koncentrált ingatlavásárlás helyett mindenki apró tételekbe forgatja a lejáró összeget, amihez nem szükséges extra forrást bevonni
- A lakástakarék egy struktúrált „sárga csekkes” megtakarítási forma, amit a magyar lakosság szeret. Ha nincsen „sárga csekkes” kötelezettség, akkor nem igazán fog a folyószámlán gyűlni az extra összeg. Ezért fontos, hogy minél több pénzt legyen lehetőség befizetni a lakástakarékba
Ha megemelik a betéti összeget és megtartják az évi 72 000 forintos támogatást, akkor egyrészt ösztönöznek a többletforrás bevonásához, másrészt növelik a tranzakciók értékét (ami végső soron extra adó és illetékbevételhez vezethet)
A diagramban elkészítettem neked egy összehasonlítás, mi történik abban az esetben a jelenlegi állapothoz képest, ha megvalósul a lakástakarék támogatás módosítása, átkonstruálása. A példában 5 darab szerződéssel számoltam, és az ne zavarjon meg minket, hogy így 5×20 000= 100 000 forint helyett havonta a példában 5×30 000=150 000 forintot fizetünk be. Hiszen az Államnak nem érdeke mikroszinten figyelni ebben az esetben a családok egyedi költségvetését, ugyanis pontosan tudja, hogy az elmúlt években a családok többletbevételre tettek szert önmagukhoz képest.
Abból kell kiindulnunk, hogy a többletbevételt a családok el tudják lakástakarékra és ezáltal közvetetten az építőipar/magyar gazdaság pörgetésére is költeni, ha megfelelő a motivációjuk.
Másrészről az Állam legfontosabb érdeke, hogy az építőiparba, a bankszektorba és az ingatlanpiacba (a legfontosabb gazdasági ágazatok a kereskedelem mellett) minél több lakossági erőforrást „kényszerítsen” bele. Márpedig a meglévő lakáscélhoz hozzárendelt lakástakarék szerződés önmagában kényszerítő erő, hiszen korlátozott a felhasználása.
Az új konstrukcióval elérnénk, hogy garantáltan 38%-kal több forrással rendelkezzenek az emberek az utolsó percben.
Nagyon fontos, hogy mindezt garantáltan és tervezhetően! Hiszen a lakástakarék önmagában egy „sárga csekkes” és ellenőrzött megtakarítási forma, ahol kiesik a „van kedvem-nincs kedvem” emberi tényező. Tehát összességében jelentős többletforrással érkezhetnének az emberek az ingatlanpiacra, ami elég motivációt jelenthet számukra az extra források bevonására is!
#4 Az elmúlt évben a lakosság „új vagyonának” több, mint 80%-a likvid eszközökbe került (bankbetét, Állampapír, készpénz). Ez baj.
Megfigyelhető egy tendencia a lakosság részéről, aminek a végső következtetése, hogy extrém mértékű készpénzállományon és likvid vagyonon ülnek az emberek. Tehát a pénzt „elszívják” a gazdaságból és nem teremtenek vele olyan valós értéket (nem fektetik be, nem refinanszíroznak), ami pörgethetné a pénzmozgást. Ez nem jó sem az Államnak, sem a gazdaságnak, sem a lakosságnak.
Ki kell kényszeríteni a lakosságban a likvid vagyont és elindítani a pénzmozgást.
Újabb erőteljes érv és indok lehet a lakástakarék támogatás csökkentése mellett és ezzel párhuzamosan a betéti forráselvárás növelése mellett a lakosság likvid vagyonának „kikényszerítése”. Hiszen sokan gondolkodhatnak majd a jövőben (is) úgy, hogy a likvid vagyonukból fedezik a fizetésükön túlmutató extra lakástakarék szerződéseket, mint legit befektetési lehetőség.
A többletmegtakarítási összeg viszont új lehetőségeket és igényeket tárhat fel, ami azt jelenti, hogy könnyebben költöznek az emberek drágább, jobb lakásokba. – gondolhatnánk ezt helytelenül. A valóságban azonban egy sokkal tényszerűbb indok miatt fontos „kikényszeríteni” a többletmegtakarítást struktúrált formában!
„2021-től minden új épület közel nulla energiaszinten épülhet csak meg, és ezeknél az épületeknél a felhasznált energia 25 százalékát megújuló energiából kell nyerni. ” – írta a HVG
Magyarul 2021-től jelentősen megdrágul az újépítű ingatlanok bekerülési értéke, amit ömagában a lakosság bevételnövekedése nem képes megfelelő mértékben fedezni. Tehát a jövőre nézve az Állam két irány közül választhat:
- megmarad a jelenlegi szint (lásd pl.: lakástakarék támogatottság) és növekedési pálya, ami magasabb állami támogatás mellett konzerválja az alacsonyabb megtakarítási összeget
- megoldásként kikényszerítik a magasabb megtakarítási összeget, ami megfelelő extra fedezetet jelenthet majd az emelkedő költségek ellensúlyozására- tehát nem fagy le az építőipar teljesítménye
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. április 18. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | ápr 16, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info
Az elmúlt években megszokhattuk a magyaroszági, főleg a budapesti és nagyvárosokbeli ingatlanárak drasztikus emelkedését. Ezt a folyamatot segítette elő a CSOK 10+10, az államilag támogatott lakástakarék, az ÁFA visszatérítés- ÁFA csökkentése generál kivitelezésnél, a kedvező kamatozású lakáshitel, illetve a külföldi tőke megjelenése. Mint minden felfutásnak, egyszer ennek is vége lesz. Ebben a cikkben az okokat keresem, amiért az ingatlanpiac korrekciója várható a következő években!
Mit jelent az ingatlanpiac árkorrekciója? Amikor az ingatlanok piaci ára túlértékelt, akkor alapvetően túlkereslet alakul ki, aminek árfelhajtó hatása van. Amint a kínálat utoléri a keresletet, abban a percben a piac árkorrekciót hajt végre és valódi értékén árazza be a továbbiakban az ingatlanokat.
Az ingatlanpiacot a jelzáloghitelezés felfutása motiválta-motiválja
Amikor az ingatlanpiac dinamikáját akarjuk definiálni és leírni, akkor első lépésként érdemes összekötni a jelzáloghitelezés alakulásával. Hosszútávon megfigyelhető a lakosság vásárlási hajlandóságának az emelkedése, amint könnyebben képesek forráshoz (jelzáloghitel) jutni.
Egész Európában jellemző volt, hogy a válság [első] igazi évéhez képest 2016-ra jelentősen csökkentettek a lakásvásárláshoz szükséges banki jelzáloghitelek (forrás) kamatain, amivel ösztönözték a lakosságot a hitelfelvételre és az ingatlanvásárlásra.
A kedvező kamatozású lakáshitelek beépültek az ingatlanárakba. Tehát a magasabb ingatlanárral közvetlenül növelte a piac a szükséges jelzáloghitel összegét
Az ingatlanárak növekedésével a vásárlók előtt két lehetőség állt ezidáig:
- engednek az igényeikből, hiszen ugyanazért az árért rosszabb/kisebb ingatlant tudnak vásárolni
- több hitelt vesznek fel
Mivel a jelzáloghitelek kamata rekordalacsony, ezért az átlagos ingatlanvásárló könnyebben szánja rá magát + milliók felvételére, hiszen jelen pillanatban a havi költségvetést nem veszélyezteti olyan mértékben, ami már nem lenne elviselhető.
Az ingatlanpiac korrekciója várható, amint a hitelkamatok megemelkednek
Az MNB stabilitási jelentésében is többek között figyelmeztetnek a magyar háztartások kamatfüggőségére, mivel az új hitelek kamatperiódus összetétele még mindig extrém magasan a változó kamatozású lakáshitelek irányába tolódik el. Márpedig a változó kamatozású lakáshitelek vannak a leginkább kitéve a piaci helyzet alakulásának és drágulásának.
Arra számos szakértő figyelmeztet, hogy a jelenlegi kedvező kamatkörnyezet hosszútávon nem fenntartható állapot. Jelentős áremelkedés várható a piacon a kamatok tekintetében, ami azt jelentené, hogy ugyanaz az ügyfél a személyes preferenciáihoz képest kevesebb hitelhez juthatna hozzá.
Bónusz cikk: Milyen szabályoknak kell megfelelnem hitelfelvétel esetén?
Márpedig a drágább hitel és a kevesebb forrás azt jelentené, hogy az ingatlanpiacnak reagálnia kell a helyzetre és aluláraznia az ingatlanjait, mivel csökken a fizetőképes kereslet lehetősége.
Elfogy a lakosság betétállománya, mint valódi hajtóerő
2017-ben nettó 1932 milliárd forinttal nőtt a háztartások pénzügyi vagyona, amiből nettó 851 milliárd forint (44%) áramlott az állampapírokba, ami visszaesést jelent a 2016-os nettó 1028 milliárd forinttal szemben. 100 új megtakarított forintból 22-t bankszámlára, 20-at pedig készpénzbe „raktak” a magyarok 2017-ben. Ez azt jelenti, hogy a magyar lakosság 2017-es „új vagyonának” (20+22+44)= 86%-a, azaz 1661,52 milliárd forint olyan likvid vagyon, amit akár ingatlanvásárlásra is el lehet azonnal költeni.
Az ingatlanpiac alakulása három fő tényezőtől függ, bármilyen gazdasági időszakot nézünk:
- A lakosság likvid vagyona
- A jelzáloghitelkamatok mértéke
- Az állami ösztönzők mértéke
Magyarország ebből a szempontból tökéletes helyzetben van, hiszen mindhárom tényező adott az ingatlanpiac és ezáltal a teljes gazdaság felpörgetéséhez. Ezekkel az adottságokkal az elmúlt években éltünk. Azonban fontos figyelmeztetés az ingatlanpiac korrekciója szempontjából, hogy egy ponton túl a lakosság az „új vagyonát” nem tudja olyan mértékben növelni, mint az ingatlancélú (és egyéb) kiadásai.
Amikor ez a pont elérkezik, abban a percben a túlkeresletet felválthatja a túlkínálat az ingatlanpiacon, ami az árakra lenyomó erővel hatna, hiszen innentől kezdve a vásárló kerül alkupozícióba.
+1 gondolat: nem szükséges elköltenie a lakosságnak a felhalmozott likvid vagyont. Elég, ha visszatér a megszokott befektetési portfólió kialakításához, azaz visszatalál a befektetési alapokhoz, részvényekhez, ETF-ekhez.
Figyelmeztető jel számunkra a nem lakott lakások számának a növekedése
Az utca emberét megkérdezve vagy különböző statisztikai mutatókat kutatva egyértelműen olyan érzésünk lehet, hogy egy „soha véget nem érő” ingatlanárrobbanás kellős közepette vagyunk. A valóságban azonban érdemes megnéznünk a folyamatok mögött zajló mikrofolyamatokat, mikrotranzakciókat is.
Az alábbi diagrammon láthatjuk, hogy a magyar népesség folyamatosan csökken, miközben a nem lakott lakások száma drasztikusan növekszik. Ez azt jelenti, hogy Magyarország területén egyre több hely válik egyre kevésbé lakottá, míg a populáció alapvetően a nagyvárosokban és az agglomerációba tömörül a boldogulás reményében.
Azonban az agglomerációnak és a kedvelt városoknak van egy fizikai kapacitása mind létszámban, mind munkaerőpiac tekintetében. Nem költözhet mindenki ide, hiába szeretnének. Az agglomeráció egyre kijjebb tolódik (érdemes belegondolni a budai oldalra, ahol 10 évvel ezelőtt az elsődleges agglomerációs vonal Budaörs volt, ma már Érd számít ennek az elméleti vonalnak 20 kilométerrel és két-három településsel kijjebb).
Nagyobb mértékben növekednek a nem lakott lakások száma, mint amilyen ütemben bővül a lakásállomány. Ez figyelmeztető tendencia a jövőre nézve!
Egyre többet kell dolgozni az ingatlanért, ami alátámasztja az első pontot: azaz a drágább ingatlanhoz több hitelt kell felvenni. A kockázat pedig a kamatszint változása!
Az ingatlanpiaci árak drágulását igazolja az a statisztika, ami azt mutatja meg, hogy az átlagos jövedelemhez képest hány évet kell dolgoznunk egy 75 nm-es lakás megvásárlásához. Az idő egyre hosszabb, ami azt jelenti, hogy az ingatlan egyre drágább. Mivel a lakosságnak van egy konkrét likvid vagyona, ezért a növekvő többletett hitelből próbálja meg kipótolni.
Mostani alacsony kamatok mellett ez viszonylag egyszerűen működik, az ügyfelek hajlandóak picivel több hitelt felvenni. Emiatt pedig az ingatlanárak magasan tarthatóak a kereslet miatt. De mi történik abban az esetben, ha a hitelek megdrágulnak és az emberek többé nem tudnak „kicsivel több hitelt felvenni”?
A kereslet itt is találkozni fog a kínálattal, mivel kevesebb fizetőképes vevőre jut azonos mennyiségű lakás. Megváltozik az alku-státusz, ami további csökkentést jelenthet a kialkudott árak esetében.
Az ingatlanpiac korrekciója automatikus következménye a lakástakarékok esetleges állami támogatás csökkentésének?
Ma egy nagyon kényelmes piaci egyensúly alakult ki, hiszen rekordalacsony lakáshitelkamatok mellett Európa szerte rekordmagas állami támogatás mellett van lehetőség a lakáscélú öngondoskodás megvalósítására. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy minden befizetésünk után 30% állami támogatást, maximum évi 72 000 forintot / szerződés kapunk.
Azonban hosszútávon, egy fejlődő pénzügyi kultúrában, ahol a középosztály a továbbiakban már nem az államtól várja a megoldást – hanem a „kötelező sárga csekkek” részének tekinti az öngondoskodását – már egyáltalán nem szükséges ilyen mértékű állami támogatással ösztönözni az embereket. Ráadásul egyre kevésbé kifizetődő az Állam számára az ilyen mértékű állami támogatás. Egyre hangosabban mondják, hogy a jövőben csökkentik az állami támogatás mértékét, ami egy logikus lépés lenne!
Számoljunk közösen, hogy miért érdeke az államnak csökkentenie a költségvetési hatékonyságon túl
Egy átlagos család jelen pillanatban képes 4 db lakástakarékot kötni, amiért cserébe 4 év alatt (támogatással együtt) nagyjából 5 000 000 forintot tudnak összegyűjteni. Emellett persze több-kevesebb sikerrel megpróbálnak a folyószámlán is gyűjteni. Társadalmi szinten jelen pillanatban ez a „megpróbálok sárga csekk nélkül évekig gyűjteni megoldás” halálra van ítélve, mivel az emberek pénzügyileg fegyelmezetlenek.
Az állam érdeke az lenne, hogy a lakosság likvid tőkéjének minél nagyobb hányadát köttesse le a lakossággal lakáscélra.
Mi történik abban az esetben, ha az állami támogatás lecsökkenti 20%-ra, viszont a szerződésenkénti maximális betéti összeget megemeli 30 000 forintra/hó, hogy továbbra is elérhető legyen az évi 72 000 forint állami támogatás?
Az Állam ezzel a lépéssel nagyobb léptékű megtakarításra ösztönözne szerződéses keretek között
A diagramból láthatjuk, hogy az állami támogatás csökkentésével és egyidejűleg a maximális betétösszeg megemelésével 4 év alatt 38%-kal nagyobb megtakarításra ösztönözné az öngondoskodókat az Állam. Egyrészt ezáltal enyhülne a költségvetési teher, másrészt viszont szervezettt keretek között tudnának az emberek több pénzt félretenni. Valószínűleg duplán megérné ez a lépés az Államnak.
Első lépésként a Fundamenta bevezette új konstrukcióját, amiben az évi 72 000 forintos támogatás mellett a 20 000 forinton felül további 20 000 forintot, azaz 40 000 forintot lehet szerződésenként befizetni. Ezzel jelenleg azoknak kedveznek, akik magasabb lakástakarék hitelt szeretnének felvenni (magasabb szerződéses összeg) és nem tudnak több lakástakarék kötni. Azonban előremutató ez a lépés, vélhetően tesztelik a piacot, mit szól ehhez a megoldáshoz, amitől már csak egy lépésre van a 20%-os támogatás melletti 30 000 forintos havi betét.
Másrészről elképzelhető, hogy az ingatlanpiac középtávon az állami támogatás mértékével korrigálja a saját árait, hiszen csökken az egy főre jutó állami támogatás összege 20 000 forintos betéti egységre vetítve. Azt nem gondolom, hogy ez a tétel jelentősen mozgatná az árakat, viszont lesznek, akik a lehetőségeik miatt inkább nem vágnak bele az öngondoskodásba.
Hitelt szeretnél felvenni és ehhez keresed a legjobb konstrukciókat? Töltsd ki és segítek!
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. április 16. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
