Szerző: Szarvas Norbert | nov 8, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel
Sajnos a lakástakarékok eredeti elképzelésének Magyarországon vége lett. Az állami támogatás megvonása az új szerződések esetében (2018.okt.17-től) azt jelentette, hogy a piac több szereplője visszavonulót fújt. Egyedül, az aktív kereskedelmi banki háttérrel nem, azonban népes értékesítői hálózattal rendelkező Fundamenta talált ki valami régi-új megoldást. Első gondolatom az volt, hogy a Fundamenta feltalálta újra az annuitásos hitelt, mert valamit mondania kellett. Nézzük meg, hogy igazam van e…
Miről szól a Fundamenta Gondoskodó lakásszámla?
A Gondoskodó Lakásszámla két részből áll: teljes megtakarítás és lakáskölcsön. Ez ismerős lehet mindenkinek az eredeti lakástakarék elképzelésből. A Fundamenta a megtakarítási részre 0,1% betéti kamatot fizet, illetve évente egyszeri, 5%-os kamatbónusz kaphat az ügyfél az adott évben a számlán elhelyezett betétösszegre.
Szerződésenként a havi betét összege 5 000 és 40 000 forint között választható ki, míg a futamidő 5 év 11 hónap illetve 9 év 4 hónap lehet.
A lakáskölcsön részt rendkívül alacsony, fix kamatozással biztosítja számunkra a Fundamenta (a kereskedelmi bankoknál sokkal szigorúbb hitelbírálat után, 2,9%-os kamattal. Azonban egy hitel nem csak kamatból áll, hanem egyéb költségekből, amit a THM hivatott reprezentálni. Itt máris elfogy a Fundamenta előnye, hiszen a THM: 4,93% a honlapjuk tájékoztatása alapján.
Az igazi pénz még nem is ebben lesz számukra, hanem az áthidaló kölcsönben, amit 5,24%-os kamattal tudunk elérni, ha megfelelünk a feltételeknek, ami a lakáskölcsön szakaszban (magyarul, amint lejárt a megtakarítási szakasz) átvált 2,9%-os kamatozású hitelre. Ebben a konstrukcióban a THM: 7,24%, ami már magasnak számít egy olyan piacon, ahol 10 éves fix kamat mellett, átlagosnál jobb anyagi helyzet mellett egy speciális konstrukcióban 2% körüli THM-et is el tudunk érni.
A Gondoskodó Lakásszámla maximális szerződéses összege 11 millió forint
Egy szerződő több szerződést köthet
Amivel nagyot futhatna a Fundamenta ajánlata, az pontosan az állami támogatás elhagyásából eredő előny. Mivel nincsen állami támogatás, így nem kell számolgatni a szabad adószámokat sem. Egy szerződő több szerződést köthet magának és ezzel többszörözheti az elérhető szerződéses összeget.
Nagyon fontos hangsúlyozni, hogy a Fundamenta lakáskölcsön ugyanolyan jelzáloghitelt, mint amit bármelyik másik bank nyújt. Itt is meg kell felelni a hitelfelvétel szabályainak!
A költség magasabb, mint a bónusz?
A lakástakarékoknál már megszokott költségekkel fut az új, Gondoskodó Lakásszámla is. Havi 150 forintos számlavezetési díj és a szerződés összeg 1%-a az elején azonnal befizetendő!
Példák:
Szerződéses összeg 11 millió forint: számlanyitási díj 110 000 forint + 112 (9 év 4 hónap) x 150 forint = 16 800 forint számlavezetési díj.
Az 5%-os kamatbónusz ebben az esetben évi 480 000 forint befizetés után jár, azaz évente 24 000 forint x 9 = 216 000 forint + 8 000 (az utolsó 4 hónapra) = 224 000 forint.
Tehát a kamatbónusz ebben a példában nettó értéken 224 000 – 110 000 = 114 000 forintot jelent. Magyarul a valódi „kamatbónusz” 2,5% körül alakul. Ez azonban nem összetévesztendő a kamatos kamattal elérhető összeggel, hiszen ez a bónusz valójában minden évben az adott évi befizetésre és nem a teljes tőkére vonatkozik. EBKM 0,51% ebben az esetben. Vagyis olyan befektetés, ahol évente 1% kamatot kapnál a teljes tőkédre vetítve, kétszer több pénzt hozna neked, mint amit ebben az esetben kapsz.
A Fundamenta új lakáskasszája elvesztette befektetés jellegét. Egyszerűen a ma ismert kamatkörnyezetben (lásd: állampapírok, befektetési alapok) egyszerűen nem alkalmas a pénzünk befektetésére abban a formában, mint az állami támogatással volt.
Idő előtti felmondás
Most vettem észre az üzletszabályzatban, hogy a felmondási díj 3%. Azaz,ha idő előtt felmondod a szerződést, akkor igen borsos árat kell kifizetned, miközben elbukod a bónuszt.
Például havi 40 000 forintot fizettél 3 évig. Összegyűlt 40 000 x 36 = 1 440 000 forint (most a 0,1%-os betéti kamatot ne számoljuk). Ennek a 3%-a 43 200 forint, amit ki kell fizetned. Ezen felül egyszer volt a számlanyitási költséged, ami ugye ebben a konstrukcióban (40e forint, 11M szerz. összeg, 9 év 4 hónap) 110 000 forint + kifizettél 36×150 = 5 400 forint számlavezetési díjat. Összesen ez a számla neked ebben a példában 158 600 forintodba került, miközben (0,1% betéti kamatot nem számolom) befizettél havi 40 000 forintot…
A Fundamenta Gondoskodó Lakásszámla, mint hiteltermék
Nézzük meg, hogy a termék mennyire állja meg a helyét a hitelpiacon? Azt előre leszögezném, hogy hatalmas előnye a szerződésnek a hosszútávon kiszámítható termékkonstrukció és kamat-THM. Itt gondolok arra, hogy azok a családok, akik nem ma, hanem a megtakarítási idő lejártával szeretnének lakáscélt megvalósítani, számukra rendkívül jó konstrukció lehet. Ők azok, akik arra fizetnek be egy ilyen számlával, hogy x év múlva fix hitelkondíciót kapnak, ami potenciálisan versenyképes lesz az akkori banki ajánlatokhoz képest.
Persze ehhez abban kell hinnünk, hogy a magyar banki kamatkörnyezet a következő 5 évben „elszalad” és az átlagosan elérhető banki kamat 2-3%-kal lesz magasabb, mint most. Ha ebben hiszel, vagy elképzelhetőnek tartod, akkor máris nagyon érdekes konstrukció a Fundamenta terméke.
Milyen költségei vannak a Fundamenta hitelnek ebben a konstrukcióban?
„A lakás-takarékpénztár által nyújtott lakáskölcsön teljes hiteldíj mutató meghatározásáról, számításáról és közzétételéről szóló 83/2010. (III.25.) Korm. rendelet 9. § (1) és (3) bekezdés szerint számított referencia THM érték 7,24% a jelzálog fedezete mellett nyújtott azonnali áthidaló kölcsönre, amelynél a hitel teljes összege 1.000.000 forint, a hitelkamat mértéke évi fix 5,2% az áthidaló szakaszban, évi fix 2,9% a lakáskölcsön szakaszban, futamideje 73+67=140 hó. A hitel teljes díjában foglalt díjak: számlanyitási díj: 10.000 forint, folyósítási díj: 10.000 forint, számlavezetési díj: 150 forint/hó, jelzálogbejegyzéshez kapcsolódó költségek: 47.100 forint. Az áthidaló szakaszban a törlesztőrészletek száma 73, a havi törlesztőrészlet nagysága 10.193 forint, a törlesztőrészletek összege 744.089 forint. A lakáskölcsön szakaszban a törlesztőrészletek száma 66, a havi törlesztőrészlet nagysága 9.500 forint, a törlesztőrészletek összege 627.000 forint. A fogyasztó által fizetendő teljes összeg 1.438.189 forint.” – forrás: https://www.fundamenta.hu/lakashitelek/megvalosito-lakashitel-gondoskodoval
Innentől kezdve egyszerű dolgunk van, hiszen fel kell szoroznunk a számokat. Nézzük meg, hogy 11M forintos szerződéses összeg esetén mire számíthatunk? Sajnos a Fundamenta oldalán kalkulátor nem érhető el, elképesztően el vannak rejtve az információk, amiket össze kell ollóznom. Így az alábbi kalkuláció egy becslés lesz. A tévedés jogát fenntartom, ami a hivatalos oldal hiányos információiból eredhet. Sajnos ez van…
Szerződéses összeg 11M forint
A teljes megtakarítás 9 év 4 hónap alatt 4.725.468 Ft. Ez azt jelenti, hogy a felvehető hitel ehhez a konstrukcióhoz 6 274 532 forint. Tehát a szorzószámunk 6,274532 lesz.
Takarnet díj: 3 600 forint, a másodiktól pedig 4 500 forint
Hitelfolyósítási díj: 1%, maximum 200 000 forint. Esetünkben 110 000 forint.
Jelzáloggal kapcsolatos díjak: 47 100 forint
Összesen: nagyságrendileg ebben az esetben 161 600 forintos költséggel kell számolni. (csak mellékesen jegyzem meg, hogy az átlagos hitelösszeg Budapesten 20M felett alakult az elmúlt időszakban. Ez azt jelenti, hogy két szerződést kéne kötni és nagyságrendileg 250 000 forint körüli összeg lenne a hitelfelvétel a megtakarítási idő lejárta esetén.
Azonban elképzelhető az a helyzet, amikor most kötünk szerződést és a hitelre is mostanában lesz szükségünk. Így számolnunk kell például és db 11M forintos szerződéses összeg esetén a kétszer 110 000 forintos= 220 000 forint számlanyitási díjjal + a kb. 250 000 forintos hitellel kapcsolatos költségekkel = 470 000 forint. Ez pedig nagyon sok, ha azt nézzük, hogy valójában kaptunk 22M forint hitelt, ami mellé szükséges a minimum 20%-os önerő továbbra is!!!!!!!
Havi törlesztés összege 11M forintos szerződéses összeg esetén, azonnali hitelnél:
9 év 5 hónap áthidaló kölcsön időszak + max. 7 év 6 hónap lakáskölcsön törlesztési időszak.
9 év 5 hónapig fizetünk 11M x 0,052/12= 47 666 forint kamattörlesztést + 40 150 forint betétösszeget = 87 816 forint /hó
7 év 6 hónapig fizetünk 6 274 532 forint hitelösszegre (becsült összeg) 77 657 forint/hó
Teljes visszafizetésünk (becsült összeg)
(113 x 87 816 = 9 923 208 forint) + (90 x 77 657=6 989 130 forint ) + kb. 161 000 forint szerződéssel kapcsolatos költségek (számlanyitás, folyósítási díj ….stb)= 17 073 338 forint teljes visszafizetés a 11 000 000 forintra.
Mi köze van ennek az annuitásos hitelhez?
Az annuitásos hitel a leghagyományosabb hitelkonstrukció, aminek a lényege, hogy ugyanazon idő alatt a bank felé kamatot és tőkét is fizetünk különböző súlyozással. Az elején a magasabb hitelösszeg miatt magasabb kamatot és kevesebb tőkét, míg idővel egyre nagyobb része válik a havi törlesztőnek tőketörlesztéssé.
A Fundamenta Gondoskodó Lakásszámla miről szól áthidaló kölcsön esetén, amikor minél hamarabb akarunk a pénzhez jutni, amit a lakástakarék effektív „meghitelez számunkra”? Fizetjük a havi vállalt betétet, amit majd egy összegben betörlesztünk x év múlva a tőkébe + fizetjük az aktuális tőketartozáshoz kiszámolt kamatot.
Ha megnézzük egy kereskedelmi bank esetében, 5,2%-os kamat és 203 futamidő mellett hogyan alakul a kezdő törlesztőrészlet:
Tőke: 37 461 forint
Kamat: 44 120 forint
forrás: MNB
Valójában nagyon hasonló számokat kapunk, mint a Fundamenta esetében. Hogy miért? Mert ugyan máshogyan nevezzük a befizetések elosztását, más időrendiségben, de végső soron ugyanúgy fizetünk kamatot és tőkét. Csak a tőkénk nem csökken folyamatosan, hanem állandóan ugyanaz marad, amíg be nem törlesztünk a megtakarításból. Régebben ezt kombinált és halasztott tőkefizetésű hiteleknek hívták.
Cserébe viszont a konstrukciónak a legszimpatikusabb eleme, hogy a tőke betörlesztésével a kamat lecsökken garantáltan 2,9%-ra, ami szinte biztos, hogy fix kamatozás mellett x év múlva és a legjobb ajánlatok között lesz.
Mit gondolok erről a megoldásról?
Véleményem szerint ez a termék idővel piacvezetővé válik a lakosság középtávra tervezett lakásfelújítási céljaira felvett hitelek piacán. Itt tud a még mindig alacsony szerződéses összeg piacképes lenni ezekkel a feltételekkel és költségekkel. Mert azok a családok, akiknek most van szüksége egy nagyobb hitelre, biztosan más irányba mennek, hiszen:
- nem fognak kifizetni 22M forintra közel fél millió forint költséget
- a havi törlesztést szeretnék optimalizálni, ami ebben a termékkonstrukcióban lehetetlen a fix középtávú futamidő miatt
- közel sem biztos a mostani ingatlanárak mellett, hogy elég a 22M forint. Márpedig minél több Fundamenta szerződést kötünk, annál inkább emelkednek a költségek
Nézzünk meg egy piaci ajánlatot 11M forint hitelösszegre, 4,5% kamat mellett, fix 10 éves kamatozással:
203 hónapra: 77 501 forint / hó = 15 732 703 teljes visszafizetés
240 hónapra: 69 591 forint / hó = 16 701 840 teljes visszafizetés
300 hónapra: 61 132 forint / hó = 18 339 600 teljes visszafizetés
[banki hitelköltség kedvezményekkel nagyjából 130 000 forint körül alakul 2019-ben ekkora hitelösszegnél]
Fontos: Ebben a megoldásban a havi törlesztésünk és a kamatunk változhat a 10 éves periódus lejárata után. A kockázatunk az, hogy emelkedni fog a kamat 10 év után és drágul a hitel! A Fundamenta esetében ilyen nem történik.
Noha nagyon csábító a 2,9%-os kamat, a Fundamenta a pénzt az áthidaló kölcsönökkel fogja megkeresni. A legjobban viszont azok a családok járnak, akiknek van ideje kivárni a megtakarítási időszak lejáratát és tervezett lakáscéllal rendelkeznek. Kérdés továbbá, hogy a közeljövőben hogyan alakul az MNB kamatpolitikája és egy esetleges emelkedés esetén a Fundamenta mikor érkezik egy „drágább” konstrukcióval? Mert ne legyenek kétségeink a 2,9%-os „csali-kamattal” kapcsolatban, amit két ok miatt engedhettek most meg maguknak:
- a Fundamenta elemzői középtávon nem számítanak drasztikus kamatemelkedésre
- és/vagy pontos statisztikáik vannak arról, hogy a 2,9%-os csalira érkeznek majd az áthidaló kölcsönt 5,2%-kal igénylők, akikben a valódi pénz van!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. november 08. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | okt 24, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, Gyerekmegtakarítás, Hitel, info, megtakarítás, Nyugdíj, tippek&trükkök
A gazdagság elég relatív, hiszen megkülönböztetünk lelki és anyagi gazdagságot. A gazdagság az én olvasatomban egy egyéni mérföldkő, amit ha elér valaki, akkor onnantól kezdve számít szigorúan saját magához mérten gazdagnak! Olvasd el figyelmesen a cikket és mutasd meg mindenkinek, ugyanis most megismered a titkokat! Mert a gazdagság nem egy jó ötlettel vagy egy jó befektetéssel kezdődik!
Komplex pénzügyi stratégiában gondolkodjunk!
Az emberek általában célorientáltak. Mindig a következő célt akarják megoldani és közben elfelejtik, hogy az élet komplexebb, sok tényezős. A házat sem úgy építjük, hogy külön kezeljük a falakat, a födémeket, a tetőt. Egy komplex terv szerint haladunk lépésről lépésre. Az életed a házad…
A célorientált megvalósítással a legnagyobb probléma, hogy minden erődet és figyelmedet egy adott dologra, egy vágyra kontentrálod, amit ha elérsz, akkor mindent a nulláról kezdesz újra.
Ha az anyagi képességed az, hogy havonta 100 000 forintot tudsz félretenni, viszont célorientált vagy és a céljaid a saját lakás – aztán gyerek – aztán nyugdíj célok körül összpontosulnak, akkor a lehetőségeidet korlátozod be:
A céljaink megvalósítása mindig folytatólagos – a pénznek nincsen ideje dolgozni
A cikkben törekszem végig ugyanazokkal a költségekkel és hozamokkal számolni az összehasonlíthatóság miatt. A diagrammból láthatjuk, hogy
- lakásunk önerejére összegyűlhet 6 962 706 forint 5 év alatt
- lakáshitelünk végtörlesztéséhez 16 344 047 forint 10 év alatt
- a gyerekünk életkezdéséhez 6 962 706 forint 5 év alatt
- a nyugdíjas éveinkre 16 344 047 forint 10 év alatt
Kérdés az, hogy például nyugdíjas éveinkre elegendő 16 344 047 forint? A KSH adatai alapján Magyarországon a férfiak és a nők átlagosan 16,5 évet töltenek nyugdíjban, ha elérték a nyugdíjkorhatárt. 16 344 047 / 16,5= 990 548 forint évente, ami havi 82 545 forintnak felel meg mai nominális értéken. Vásárlóerőt tekintve ez az összeg sokkal kevesebbet érhet majd, hiszen az infláció miatt romlik a pénzünk.
Vagy a hozamokból szeretnénk megélni? Tételezzük fel, hogy ebből az összegből képesek vagyunk évi 10%-os nettó hozamot elérni minden évben. Ez évente 1 634 404 forintnak felel meg, ami havi 136 200 forint mai nominálértéken, ami nyugdíjas éveinkre lényegesen kevesebbet fog érni.
A megoldás a komplex pénzügyi stratégia, ami az egész életünket átszövi!
Feltetted magadnak a kérdést, hogy mi lenne, ha az életed minden pontján rendelkeznél egy teljes megvalósítási tervvel, ami átszövi a teljes életedet? Itt persze nem szabad jóslásokba bocsájtkozni. Egyszerűen jelöljük ki a sarokpontjait az életednek, mint például a lakás-lakáshitel-gyerek-nyugdíj.
Nézzük meg, hogyan alakulnának a számaid, ha betartanád a az 50-30-20-as szabályt és ezt alkalmaznád a példában szereplő havi 100 000 forint elosztásánál is?
- Lakás-lakáshitelre 50%
- Gyerekcélra 30%
- Nyugdíjra 20%
Mi történt?
A kapott számokat kezeljük fenntartással és inkább egy példaként tekintsük rájuk. Ennek az oka, hogy ez egy számítási modell, ami minden költséget figyelembe vesz, br. 7%-os éves hozammal számol. Viszont nem tudja figyelembe venni a világgazdaság alakulását. A két diagramm számai viszont már összehasonlíthatóak éppen amiatt, hogy ugyanazon szabályrendszer alapján „készültek”.
Azáltal, hogy a rendelkezésünkre álló 100 000 forintot egyfajta komplex életstratégia mentén osztottuk el, a különböző célokra sokkal több pénzt tudtunk összegyűjteni a pénz+idő=több pénz alapvető szabály miatt.
Megállapítások:
- kevesebb önerő gyűlt össze a lakásunkra, ami miatt kisebb lakásba „kell” költöznünk. Ez azt is jelenti, hogy a lehetőségeinkhez mérten valóban megfelelő lakásba mentünk túlköltekezés helyett
- a lakáshitelünket nem 10, hanem 15 év alatt fizettük vissza
- a gyerekünknek nem 5 évig, hanem 20 évig tudtunk félretenni. Így 98%-kal több pénzt adtunk oda.
- a nyugdíjas éveinkre 121%-kal több pénzt gyűjtöttünk össze. Ennek oka, hogy az utolsó 10 évre „kifutott a többi célunk”, így onnantól már havi 100 000 forinttal tudtunk összpontosítani életünk utolsó, „nagy céljára”, míg az ezt megelőző 20 évben havi 20 000 forintokat tettünk félre.
Tényleg a hitel visszafizetése a legjobb befektetés?
Az előző fejezetben a rendelkezésre álló, szabad jövedelmünket osztottuk el komplex stratégiai szemléletben. De hogyan kezeljük, a már meglévő hiteleinket? Elterjett néphiedelem, hogy a hitelt azonnal vissza kell fizetni. Ezzel azonban nem értek teljesen egyet!
A diákhitel visszafizetése a legjobb befektetés
Mégis kezdjük a legrosszabb hitellel, amit el tudok kézpelni. Ez pedig a diákhitel, amit pénzügyileg fegyelmezetlen fiatalokkal vetetnek fel mindenféle bírálat vagy különösebb figyelmeztetés nélkül.
A diákhitel kamatos kamattal gyarapodik, ami azt jelenti, hogy az aktuális éves kamattal növelik minden évben a tőketartozásodat! Példa évi 3%-os kamatra, 3M forintos kezdő tőketartozásra:
- év 3M forint
- év 3 090 000 forint
- év 3 182 700 forint
- év 3 278 181 forint
- év 3 376 526 forint
Figyelem: 5 év alatt a tőketartozásod 12,5%-kal növekedett, ha nem fizettél vissza semmit!
Márpedig teljesen reális pálya, hiszen a diákhitel az iskolás éveinkben is kamatozik. Tehát te felveszed, a suli miatt még nem törlesztesz és mire elkezdenél dolgozni, addigra már sokkal több a tartozásod, mint amennyit felvettél.
Így ebben az esetben ténylegesen jó megoldás azonnal letudni a hitelünket, mielőtt elviselhetetlen mértékűvé dagad!
Kedvezmény: Nőknek bevezették, hogy 1 gyereknél nem kamatozik a diákhitel, 2 gyereknél a felét, míg 3 gyerek felett a teljes tartozást elengedik
Fogyasztás alapú hitelek
Ide sorolom a személyi kölcsönöket, áruhiteleket és folyószámla hitelkereteket, hitelkártyákat. Itt mindig minden a túlfogyasztásról szól, azaz a többletköltésről. Persze vannak rendkívüli helyzetek, amikor jól jön az „extra pénz”.
Jellemzőjük, hogy viszonylag rövidtávra kapjuk a hitelt 10-20% közötti kamatra. Ezeknél a hiteleknél inkább az életmód diktálta alapszabályokra kell figyelnünk, amit ha betartunk, akkor nem fogunk eladósodni!
Életmód alapú pénzügyi szabályok:
- a folyószámla hitelkereted nem lehet több, mint a havi rendszeres bevételed 30%-a. Hiszen csak így tudod minden hónapban kényelmesen visszafizetni a tartozást.
- a hitelkártya keretére ugyanez a szabály igaz.
- a hitelkártya esetében minden felhasznált összeget 30 napon belül 100%-ban vissza kell tennünk, így kamatmentesen használtuk a bank pénzét és újra kamatmentesen felhasználhatjuk.
- áruhitellel kizárólag szükségletet és nem vágyat elégítünk ki! Szükséglet egy háztartási nagygép lehet. A vágy, amit viszont nem áruhitellel valósítunk meg, tipikusan a szórakoztatótechnikai elemek, mint egy nagyobb tv!
Jelzáloghiteltől akkor most szabaduljak vagy ne?
Erről megoszlanak a vélemények és órákig lehetne a pro- kontra érveket felhozni. Én abból indulok ki, hogy nem rendelkezel korlátlan mennyiségű szabadon felhasználható tőkével. Így pedig a hiteltől való mihamarabbi szabadulás azt jelenti, hogy egy másik célod feláldozásával fizeted meg az árát!
Lehet, hogy a hiteltől való szabadulással spórolsz a hitelkamaton, de kiszámoltad már, hogy egy másik célod beáldozásával mennyit veszíthetsz? Érdemes visszamenni a két diagrammhoz, ahol láthatod a valódi különbséget!
Szeretem megnyugtatásul felhozni a pénz időértékét és romlását, amit a javunkra fordíthatunk! Gondolj bele, hogy idővel nem csak a te 100 forintod romlik, hanem a bank 100 forintja is. Mivel a lakáshitelek ma már (reményeim szerint) minimum 10 évre fixált kamatozású forinthitelek, így a tőketartozásod fix (és nem emelkedő).
Ez mit jelent?
Ez azt jelenti, hogy ma tartozol 15M forinttal, akkor 10 év múlva is 15M forinttal (mínusz, amit már megfizettél tőketartozás) fogsz tartozni! Ez mit jelent 2%-os éves inflációval számolva?
12 305 224 forint.
A ma felvett 15M forintod 10 év múlva „esedékes” valódi értéke 2%-os infláció esetén. Magyarul te 2,7M forintot nyertél a jövőértéket figyelembe véve az ügyleten, ha nem holnap fizetted vissza a hitelt.
Persze ez egy egzakt szám, hiszen a nyereségedhez szükséges, hogy a fizetésed is emelkedjen évi 2%-ot legalább. Akkor van probléma, ha a következő 10 évben nem emelkedik a fizetésed, viszont a tartozásod névértéke ugyanaz mar (mínusz megfizetett tőketartozás).
De a fizetésed emelkedik!
Joggal bízhatsz abban, hogy a fizetésed (akár munkahelyváltással) emelkedni fog. Rendkívül fontos a folyamatos továbbképzés és a tudásod naprakészen tartása. Ha értékes tudsz maradni a munkaerőpiac számára, akkor nem kell ettől félned alapvetően.
Mennyit kerestél 10 éve? És mennyit keresel ma? Ez több vagy kevesebb névértéken? Ne feledd! A hiteled tőketartozását névértéken számítják és nem ahhoz viszonyítják, hogy ma mennyivel drágább az élet!
Bízhatsz az ingatlanod értéknövekedésében is
Ha tovább gondoljuk az ingatlanvásárlással és jelzáloghitellel kapcsolatos ügyeidet, akkor érdemes elgondolkodni az ingatlanárak természetes emelkedésén, amit többek között az infláció, a jövedelmek emelkedése és egyéb olyan tényezők befolyásolnak, amiket te is átélsz.
Pénzt csak pénzből lehet csinálni – A legnagyobb veszteségünk könnyen a legokosabbnak gondolt pénzügyi döntésünk lehet. Ha minél hamarabb visszafizetjük a hitelünket, akkor a későbbi céljaink mellett egyáltalán nem marad pénzünk egy másik lakás befektetési céllal való megvételére sem.
Az elmúlt 10 évben több olyan ügyféllel találkoztam, akik belátták, hogy az a lakás, amiben élnek, semmilyen pénzt nem termel számukra. Ez a holttőke. Pénzt lakásból csak egy másik megvételével lesznek képesek szerezni.
Mert egy másik lakásmegvétele esetén két bevételi forrásra számíthatunk:
- albérleti díj
- értéknövekedés különbözete
Tedd fel magadnak a kérdést, hogy melyik a jobb? Kifizetni a hiteledet mindenáron, aminek a kamata évi 4-5-6%, vagy pedig átrendezni a tőkédet és megpróbálni még egy lakást venni, amiből szintén tudsz évi 5-6-10%-os nyereséget realizálni + árfolyamnyereség, ha emelkednek az árak!
A kockázatokat is mérlegeld egy ilyen döntésnél, minthogy nem tudod kiadni a lakást, sokat kell rákölteni vagy túl magas az adó. Azért nem választja mindenki ezt a megoldást, mert nem mindenki lenne képes több nyereséget elérni, mint amennyit elbukik a meglévő lakáshitelen!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. október 21. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | szept 10, 2018 | Cikkek - pénzügyi blog, info, tippek&trükkök
Jobb az albérlet, mint a saját lakás? Egy végtelen körforgásként megy az adok-kapok, a pro és a kontra. Vannak, akik meg akarnak győzni, hogy az albérlet a te utad, míg mások állítják a saját lakás ésszerűségét. Azt gondolom, hogy az élethelyzetek végtelen permutációja áll rendelkezésünkre, így univerzális választ nagyon nehéz adni. Ezzel együtt maradjunk az ésszerűség határain belül és egy átlagos ember élethelyzetét lemodellezve keressük meg a választ. Ebben a cikkben azokat a kérdéseket teszem fel, amiket a legtöbb szakértő elegánsan kifelejt, amikor az albérlet mellett érvel!
#1 Az összehasonlítás alapja a változatlan havi díjfizetés
A legszembetűnőbb hiba a különféle modellezések során, hogy a havi albérleti díjat és a havi hiteltörlesztést egy fix állandónak tekintik a következő 5-10-15-20 évre. Pedig a valóságban ezek az értékek alapvetően szétválnak, ami máris borít mindenféle összehasonlítási alapot!
Legelső tételként érdemes megemlíteni, hogy ma már az albérleti szerződéseket inflációkövetően kötik meg. Ez azt jelenti, hogy minden évben az albérleti díj legalább a MNB által közölt inflációs értékkel emelkedik. Ha 3% volt az infláció, akkor 3%-kal emelkedik a bérleti díjunk nominálértéke (amit számszerűen fizetsz) és stagnál a reálértéke (aminek valójában érzékeled a befizetéseket).
Évi 3%-os infláció esetén az albérleti díj:
- évben 150 000 forint (ez a kezdő)
- évben 154 500 forint
- évben 159 135 forint
- évben 163 909 forint
- évben 168 826 forint
- évben 173 891 forint
- évben 179 108 forint
- évben 184 481 forint
- évben 190 015 forint
- évben 195 716 forint
Ez azt jelentené, hogy 10 év alatt évenkénti (egyenletesen) 3%-os infláció esetén kamatos kamattal növelve egy 10 évre fixált 150 000 forintos hiteltörlesztéshez viszonyítva 2 634 972 forinttal kell többet fizetnünk!
Az infláció sosem egyenletes
A fenti szám egy laboratóriumi körülmények között kivekert koktél az MNB előrejelzései alapján. A valóságban ez az érték lehet 3,4%, de lehet -0,9% is. Azonban a közgazdászok egyöntetűen megegyeznek abban, hogy az egészséges pénzromlás az átlagos 3%-os érték. Ez alapján egy inflációkövető szerződés esetében rendkívül rosszul járhatunk ezen összevetés alapján.
Az albérleti szerződés piackövető és megújuló
Több fajta időtartamra megkötött határozott és határozatlan albérleti szerződés létezik. 2018-ban egyre jellemzőbb az 1 éves határozott tartamú albérleti szerződés megkötése, hiszen egy törvénymódosítás miatt a bérlő védelmében a határozott szerződést (hacsak nem kötik ki külön a szerződésben) egyik fél sem mondhatja fel idő előtt.
Éppen ezért a tulajdonos számára rendkívül kockázatos lehet hosszabb távra (3-5 év) fix áron + infláció követés kiadni a bérleményt, hiszen így saját magától fosztaná meg az esetleges bérleti díj emelést, amit a piaci körülmények indokolnak. Márpedig az albérletek az elmúlt 15 évben ritkán kerültek kevesebbe, maximum stagnáltak, aztán emelkedésnek indultak.
Lássuk be, hogy az albérleti díjak változásának legfőbb indikátora a jövedelmek változása. Azaz a fizetőképes kereslet pénztárcájához igazítja a piac az árait.
Minden évben új szerződést kötnek
A jelenlegi tendencia mellett alapvetően tipikus albérleti szerződésnek tekinthető az az 1 évre határozott időtartamú szerződés, ami inflációkövető és egyben piaci átlagárkövetővé válik minden évben. Ha az adott évi „új feltételek” nem tetszenek az albérlőnek, akkor a tulajdonos keres egy másikat. Ez jellemzi az urbanizáció hatására felduzzasztott magyarországi gócpontokat (pl.: Budapest és környéke, Szeged és környéke, Győr és környéke…stb) és kínálati oldalát.
Ez azt jelenti, hogy például a kezdeti 150 000 forintos albérleti díjunk egy felfutó és virágzó gazdasági időszakban (lásd 2010 óta) infláció feletti áremelkedést és bérleti díj emelkedést produkálhat szemben a fixált havi hiteltörlesztéssel szemben. Egy lakás, amit 2010-ben 150 000 forintért lehetett kibérelni, az 0% infláció mellett (elmúlt 4-5 évben, forrás MNB) is ma már 230 000 forint alatt nem bérelhető. Ez önmagában 53,3%-os nominál és reálértékemelkedést jelent.
A hiteltörlesztés hosszútávra fixálható
Azt látjuk, hogy az albérleti díjak értéke alapvetően függ a piaci érték-kockázattól és az infláció-kockázattól. Ezzel szemben egy jól megválasztott lakáshitel konstrukció az inflációt nyerséggé konvertálhatja (pusztán ebben az összehasonlításban), míg a havi fizetendőnket valóban fix értéken tartja.
Ezt a törekvést vehetjük észre az MNB tevékenységében is, akik a lakosságot a szigorított JTM mutató és a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek min. 5 évre fixált kamataival ösztönzik a lakosságot a hosszútávra fixált hitelek irányába.
Ténylegesen 150 000 forintot fizetünk 10 évig
Amikor azt mondjuk, hogy a nominálérték változatlan, az azt jelenti, hogy ma is 150 000 forintot fizetünk hiteltörlesztésre és 5 év múlva is ugyanennyit fogunk fizetni, függetlenül a kamatváltozásoktól.
Ma 20 évre felvett, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel 150 000 forintos törlesztéssel 24M forint lakáshitelt jelent. 20%-os önerő mellett ez alapvetően egy 30M forint értékű lakásra elegendő összeg, ami nagyjából megfelel egy olyan budapesti albérletnek, amit 150 000 forintért tudunk ma kibérelni.
Rendkívül fontos, hogy ezt a hitelt felvéve a 10. évben is biztosan 150 000 forintot fogunk törlesztésként fizetni. Majd a 10 éves kamatforduló lejártakor számítják újra a hitelünk törlesztését. Azonban nem szabad elfelejteni, hogy az elmúlt 10 évben már jelentősen csökkentettünk a tőketartozásunkon:
Tőketartozás a 10. év végén: 14 650 511 forint
Ez azt jelenti, hogy mai kamattal számolva 10 év múlva az új törlesztésünk 150 000 forint maradna értelemszerűen.
Ha a kamat a mostani 4,5% helyett 7,5%-ra emelkedne, abban az esetben a törlesztő 173 904 forintra emelkedne meg. Csak összehasonlításképpen nézzük meg a cikk elején kiszámolt, évi 3%-os infláció esetén kialakult albérleti díjat a 10. évben = 195 716 forint. Ez közel 20 000 forintos különbség.
A hiteltörlesztőn tudunk változtatni, az albérleti díjon pedig nem
Összefüggésében vizsgálva megállapíthatjuk, hogy a 10 év múlva kiszámolt és jelentősen megemelkedett törlesztővel tudunk játszani, hiszen a hitelünk futamidejét kitolhatjuk és akár a felére csökkenthetjük a havi törlesztést (kb.: 86 000 forint). Ezzel szemben az albérleti díjat semmilyen körülmények között nem tudjuk változtatni, csökkenteni, ha ugyanabban a minőségű lakásban szeretnénk maradni.
Az infláció a hosszútávra fixált havi törlesztést csökkenti
Maradjunk az összehasonlíthatóság miatt az évi 3%-os inflációnál. Az infláció a pénz értékromlását jelenti, azaz mennyivel tudunk ugyanazért a pénzért kevesebbet vásárolni? Gondolj bele, hogy mi történt 1 kg kenyér árával az elmúlt 10 évben? Találkozott az inflációval!
Amikor nominál értékben fixált (mindig és ténylegesen ugyanannyit kell fizetnünk) hitelünk van, akkor az infláció azt jelenti, hogy évről évre egyre kevesebbett kell fizetnünk reálértéken, azaz egyre kevésbé fáj az adott összeg kifizetése.
Évi 3%-os infláció esetén a hiteltörlesztő reálértéke:
- évben 150 000 forint (ez a kezdő)
- évben 145 500 forint
- évben 141 135 forint
- évben 136 900 forint
- évben 132 793 forint
- évben 128 810 forint
- évben 124 945 forint
- évben 121 197 forint
- évben 117 561 forint
- évben 114 034 forint
Persze ténylegesen 150 000 forintot fizetünk, de mégis a fenti számokat „érezzük” elméletileg. A gyakorlatban persze ez sosem valósul meg teljesen, hiszen egyrészt nem létezik konstans infláció (minden évben pontosan ugyanannyi) és nem feltétlenül követi a jövedelmünk emelkedése ezt a számsort. Érdekességnek egy ideális állapot esetén azonban jó ezt a számsort látni.
#2 Az ingatlanérték változása kit érint?
Az ingatlannak minden esetben vagy egy piaci értéke. Akármilyen számsort és statisztikai mutatót vizsgálunk, a frekventált helyeken az ingatlan értéke stagnál vagy emelkedik időszakosan. Viszont tartós csökkenést nem igazán tapasztalhatunk hosszútávon és megfelelő álagmegőrzés esetén.
Persze teljesen felesleges vita lenne az értékről beszélni egy lakhatási céllal megvásárolt ingatlan esetében, hiszen amiben lakunk, az nem lehet „beváltható vagyontárgy”. Mégis gyakran hozzák fel érvként a befektetésekkel való összekapcsolását az ingatlannak. Éppen ezért egy gondolatot szeretnék ezzel kapcsolatban megosztani veled:
Ha az ingatlan értéke emelkedik, akkor nem mindegy, hogy hol állsz
Fontos megértenünk, miként érint minket az ingatlanárak változása tulajdonosként és albérlőként egyaránt. Ha tulajdonosa vagyunk az ingatlannak, aminek az értéke emelkedik, akkor részesülünk, ha béreljük az ingatlant, akkor szembesülünk az árváltozással.
Ugyanis az albérletnek van egy tulajdonosa, aki befektetési céllal szeretné kiadni az ingatlant. Számára fontos, hogy a banki hozamoknál jobban hozzon a konyhára az albérlet, és megfelelő piaci áron legyen kiadva. A megfelelő piaci árat pedig a kereslet-kínálat viszonya határozza meg, illetve a keresleti oldal potenciális lehetősége.
Az átlagos ember azért bérel ingatlant, mert nincsen pénze saját lakásra. Ezért a legfelső belépési pontot általában a saját lakásba költözés esetén felvevendő hitel havi törlesztője jelenti. Nem lehet túlárazni az albérletet, mert akkor az emberek a bankba menekülnek.
Ha egy 30M forintos ingatlan-ra megkapható 24M forint hitelnek a havi törlesztése 150 000 forint lenne, akkor ezt tekinthetjük egy medián értéknek albérleti díj meghatározásánál. Ezt csökkentheti vagy emelheti a kínálati oldal, a banki kamatkörnyezet és a jövedelmi mutatók. Mégis megállapodhatunk ebben a számban.
Mi történik, ha emelkedik az értéke az ingatlannak?
Ezen logika alapján és feltételezve, hogy 1 éves szerződéseket köt az ingatlan tulajdonosa, az alábbi díjváltozásra számíthatunk:
Tavaly 150 000 forint volt a 30M forint értékű lakás albérleti díja
Idén az ingatlan értéke 35M forintra emelkedett, így a megkapható hitel 28M forint lenne, aminek a törlesztése nagyjából 177 000 forint. Tehát jó eséllyel idén már ugyanazt az albérletet 177 000 forint körüli összegért adná ki a tulajdonos nekünk.
Mi történik, ha csökken az értéke az ingatlannak?
A matematikai csoda ezen a ponton következik be, ami miatt a kockás füzetben matekozóknak csak annyit tudok tanácsolni, hogy egy percre nézzenek ki a füzet mögül a való világba. Ugyanis visszafele a matek egyáltalán nem működik. A tulajdonos nyerni akar minden esetben. Ő azt mondja, hogy az albérlő eddig is ki tudta fizetni a 150 000 forintot, akkor miért csökkentené le a díja, ha csökken az ingatlan értéke?
Itt közrejátszik az a rövidtávú szemléletmód, miszerint 20% önerőt egy átlagos család a lakásvásárláshoz nem képes azonnal előteremteni. Tehát az albérlet tulajdonosa nyert helyzetbe kerül, mivel a családnak nem lesz önereje a saját lakáshoz, viszont lakniuk kell valahol. Az albérleti piac pedig nagyon nehezen csökkent, maximum stagnál.
#3 Nem nyerhetünk a befektetésen!
A hajam szoktam tépni, amikor olyakat olvasok pénzügyi tanácsadók oldalán, hogy az átlagos ember is stabilan és az ingatlanhoz hasonló kockázati szinten képes infláció felett 3-4%-ot nyerni a befektetésein. El foglak keseríteni: az átlagos embernek nincsen
- türelme
- tudása
- ideje
- kapcsolati rendszere
ahhoz, hogy nyerjen garantáltan a befektetésein évi infláció+3-4%-ot 10-15-20 éven keresztül végig. Sőt, erre még a profi befektetők sem feltétlenül képesek (privát vélemény).
A lakástakarék lényege, hogy lakáscélra minden befizetésedre kapsz 30% állami támogatást. Egy 10 évig fizetett lakástakarék (tök mindegy, hogy 4 éveseket kötsz, vagy 10 éveset, a végén az egyesített EBKM közel azonos lesz) EBKM-je 4,22%. Az EBKM = egységesített betéti kamatmutató, tehát azt jelenti, hogy támogatással és betéti kamattal együtt mekkora éves kamatnak felel meg a lakástakarék növekménye.
Gondoljunk bele, hogy a legjobb lakáscélú befektetés – ami kockázatmentes- sem képes megközelíteni sem az infláció + 3-4%-os eredményt, ha az infláció éppen nem 0%, hanem 1-2-3%! Akkor miért reménykedünk abban, hogy egy teljesen laikus ügyfél képes lesz ilyen eredményeket elérni?
Milyen befektetni való pénzről beszélünk?
Sokan azt nem képesek megérteni, hogy az átlagos embernek – aki albérletben él – nincsen 5-10-12M forintja, amit befektethetne. Tehát egyáltalán nem legit érv azt vizsgálni, hogy „mennyit bukunk” a meg nem szerzett kamatokon.
Ezen a ponton kell megkülönböztetni a befektetési és a lakhatási céllal megvásárolt ingatlant. Én végig a lakhatási céllal megvásárolt ingatlanról beszélek, tehát a helyről, amiben a tulajdonos élni fog. A fenti számsorok elég meggyőzőek voltak, de számoljunk tovább.
Tegyük fel, hogy van 20% önerőre elegendő pénzed egy 30M forintos ingatlan esetében, ami 6M forint. Ha ezt befekteted és elérsz évi 7%-os hozamot biztonságosan és garantáltan (nem fogsz), akkor évente nyertél bruttó 420 000 forintot, amiből leadózva, tranzakciós adózva, alapkezelői díjakat levonva nyersz kb. nettó 300 000 forintot / év.
Eközben fizeted a havi 150 000 forintos albérletet, ami évről évre drágul
Itt ez a legfőbb probléma, hogy az albérletetbe befizetett díj 100%-a „kuka” és soha többet nem képezi a vagyonod részét. Ezzel szemben egy hitelbe befizetett 150 000 forintos hiteltörlesztés jelentős része a kezdetektől fogva a saját tőketartozásodat csökkenti, tehát „zsebbe megy”.
Tehát hitel esetében a 150 000 forint nem teljesen megy a kukába. Ha ez az arány végig 40-60% lenne a kamat javára (egyébként látható, hogy a megfizetett kamat évről évre csökken arányaiban), akkor 150 000 forintból 90 000 forint lenne a kamat, ami a „kuka”.
Tehát hónapról hónapra a kettő összevetésében „nyersz” 60 000 forintot, ami évi 720 000 forint. A kérdés itt is adott: képes lennél a példában számolt 6M forintodat úgy kamatoztatni, hogy nettó 720 000 forintnál többet hozzon minden évben, ami nettó évi 12%-os kamatnak felelne meg?
Összegezve
A legelején említettem, hogy számtalan élethelyzet létezik, amikre egyedi megoldást kell találnunk. A cikkben egy teljesen általános-átlagos élethelyzetből indultam ki és érveltem. Az elmúlt több, mint 10 év tanácsadói tapasztalatából kiindulva azt gondolva, hogy az átlagos családok számára nem opció, hanem kiváltság a saját lakásba való költözés.
Mert ugyan a cikkben nem említettem, de a saját lakás számos erkölcsi-lélektani előnnyel rendelkezik az albérlethez képest, ami megfizethetetlen. Ilyen például, hogy senki nem mondja meg, mit csinálj a lakással, nem kell tartanod attól, hogy „hamarosan költözni kell” és így tovább.
Szerintem az élet számokkal leírhatatlan egyenlet!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. szeptember 10. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | aug 29, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog
Megjelent a magyar közlönyben egy, a hitelezést jelentősen befolyásoló szabálymódosítás, ami közvetetten, de mégis kegyetlenül érinti a CSOK 10+10-et. Az IFL vette először észre az összefüggést a JTM módosítása és a CSOK 10+10 között a magyar sajtóban, ami akár családok ezreinek az életét keserítheti meg! Ezt a feltételezést aztán banki kapcsolatok is megerősítették kisebb utánajárás és állásfoglalás után…
Mi változik 2018-októbertől, majd 2019 nyarától?
Az adósságféknek nevezett MNB intézkedés egyik legfontosabb eleme a jövedelemarányos törlesztőrészlet, ami azt jelenti, hogy az összes meglévő és újonnan felvevendő hitelünk törlesztése együttesen nem lehet több, mint az összes igazolható jövedelmünk 50% / 60%-a függően attól, hogy 400 000 forint alatt vagy felett vagyunk.
Októbertől annyiban módosul a szabály, hogy figyelembe veszi a választott kamatperiódus hosszát is. Ennek az oka alapvetően a devizahitelhez hasonló hitelkáosz elkerülése azáltal, hogy az ügyfeleket belekényszerítik a 10 évre fixált hitelekbe és a fix törlesztőbe. Ez eddig egy teljesen jó intézkedés, hiszen az olcsóbb, változó kamatozású hitelek elképesztően veszélyesek!
Rövid kamatperiódus = kevesebb hitel
Az új módosítás azt jelenti, hogy ugyanazon rendelkezésre álló jövedelemből kevesebb hitel fogunk tudni felvenni és emiatt magasabb önerővel kell rendelkeznünk / fel kell számolnunk a meglévő hiteleinket. Ráadásul 2019 nyarától a 400 000 forintos határ megemelkedik 500 000 forintra, tehát az átlagos hitelfelvevők jó eséllyel az alacsonyabb JTM arányokból gazdálkodhatnak.
Példa
havi 350 000 forintos jövedelemre, meglévő hitelek havi törlesztése (pl.: hitelkártya) 30 000 forint, 5 éves kamatperiódus esetén
350 000-nek az 50%-a – 30 000 hiteltörlesztés = 145 000 forint maximálisan bevállalható hiteltörlesztő, ami 25M forint jelzáloghitelnek felel meg 20 évre
2018 októberétől…
350 000-nek az 35%-a – 30 000 hiteltörlesztés = 92 500 forint maximálisan bevállalható hiteltörlesztő, ami 17M forint jelzáloghitelnek felel meg 20 évre.
A különbség tehát a maximálisan bevállalható hitelösszegek között ebben a példában 8M forint, amennyiben az 5 éves kamatperiódust választjuk.
A CSOK 10+10, amit nem akarnak meg odaadni nekünk
A CSOK 10+10 konstrukció 10 millió forint államilag támogatott hitele egy fantasztikusan jó ajánlat, hiszen az ígéreteknek megfelelően 25 évig állami kamattámogatást élvez a 3% feletti kamatrészre. Tehát nekünk végig maximum 3%-ot vagy annál kevesebbet (kamatcsökkentés esetén) kell fizetnünk!
Az érthetetlen probléma:
Számomra eddig sem volt teljesen világos, hogy miért 5 éves kamatperiódust határoztak meg ezen hitelek esetében, miközben az állam és az adófizetők érdeke egy ilyen alacsony kamatkörnyezetben a minimum 10, de inkább végig fixált konstrukciók. Hiszen ne feledjük el, hogyha 5 évente emelkedik a kamat, akkor az az állam és az adófizetők zsebét terheli.
A törvénykezés nem vette figyelembe az állami garanciát
A jogszabály szerint a támogatás időszaka alatti kamatperiódus határozza meg a JTM terhelési szabályt, amit az állami kamattámogatott hiteleknél alkalmazni kell. A támogatott hitel ennél a konstrukciónál 5 éves kamatperiódusú.
(magyarázat erre a kamattámogatásra, hogy az 5 éves ÁKK kamat az alapja ennek az 5 éves kamatperiódusnak, ahhoz ad az állam annyi kamattámogatást, hogy a fizetendő kamat 3%-ra jöjjön ki az ügyfél szemszögéből.)
Tehát a CSOK 10+10 kamattámogatott lakáshitel termékben a JTM-re az 5 éves kamatperiódus JTM szabályait kell használni majd 2018.10.01-től.
Ez azt jelenti, hogy hiába rendkívül kedvező a CSOK 10+10 hitel, hiába 25 évre államilag kamattámogatott, akkor is az alábbi JTM érvényesek rá októbertől:
400 000 forint jövedelem alatt a jövedelem-meglévő hitelek törlesztésének a 35%
400 000 forint jövedelem felett a jövedelem-meglévő hitelek törlesztésének a 45%
Nem életszerű ez a rendelkezés
Tegyük fel, hogy vállalt gyermekkel szeretnél nekiindulni a CSOK 10+10-nek. Ebben az esetben a bankok olyan önerőnek veszik a CSOK 10M forintot vagy annak egy részét (meglévő gyerekszámtól függően), ami van, de mégis csökkenti az ingatlan terhelhetőségét (HBÉ érték mínusz CSOK = adható hitel maximuma).
Az új építésű ingatlanok piaca elszállt. Budapesten egy 85 nm-es, 3 szobás új építésű lakás 2019 végéig (5%os ÁFA-val) 50 M forint. Vállalt gyerek (pl.: 1 meglévő, két vállalt) esetén 20% önerővel kell minimum rendelkezni, ami azt jelenti, hogy az 1 meglévő gyerek után járó 600 000 forint mellé még hozzá kell tennünk 9,4M önerőt minimum.
Az 50M forint piaci értékű ingatlannak a HBÉ értékét vesszük (80%), ami 40M forint. Vannak bankok, akik ennyit hajlandóak finanszírozni, míg mások ennél kevesebbet. Ha a törvényileg adható maximumot vesszük, akkor a 40M forintból (terhelhetőség) kell levonnunk a 2 vállalt gyerekre járó 9,4M forint CSOK támogatást , így az ingatlanra felvehetünk maximum 20,6 M jelzáloghitelt.
Ebből értelemszerűen 10M forint hitel a CSOK 10+10 konstrukcióból menne, hiszen annál jobb hitel nem létezik a piacon. Marad 10,6M forint, amit piacon alapon kell felvennünk. Ezt lehetőleg 10 évre fixált kamattal vennénk fel, reménykedve, hogy októbertől majd megmarad számunkra a kedvező 50/60% JTM.
Az alacsonyabb kamatperiódus a döntő
Az már a közlönyből is kiolvasható volt, hogy az egy ügyletben szereplő, különböző kamatperiódusú hiteleknél (értsd jelen esetben: CSOK 10M hitel 5 éves kamatperiódussal, 10,6M piaci hitel 10 éves kamatperiódussal) az alacsonyabbhoz tartozó JTM-et kell figyelembe venni.
Ez azt jelenti, hogy:
25 évre a CSOK hitel 47 000 forint
20 évre a piaci 10,6M hitel 70 000 forint
A példa családnak, akik 350 000 forintot tudnak igazolni jövedelemként és ebből lejön 30 000 forint, a hitelre elkölthető keret:
350 000-nek a 35%-a – 30 000= 92 500 forint
A két hitel összes törlesztője viszont 117 000 forint lenne, tehát októbertől nem tudják megvásárolni az ingatlant ebben a konstrukcióban, míg előtte simán működött volna a művelet!
Az új JTM szabályozás jelenlegi formájában elveszi a lehetőséget számtalan családtól a CSOK 10+10- felvételére és belekényszeríti olyan helyzetekbe, mint futamidőhosszabbítás, albérletbe maradás magasabb albérleti díjjal, vagy éppen a CSOK 10M hitelről való lemondás és helyette piaci hitel 10 éves kamattal.
Csak reménykedni tudok abban, hogy ezen enyhít a törvényhozó záros határidőn belül!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. augusztus 29. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
![[5 eset] Mikor ne vegyünk fel jelzáloghitelt?](https://iflgroup.hu/wp-content/uploads/2018/08/5-eset-amikor-ne-vegyunk-fel-jelzaloghitelt.png)
Szerző: Szarvas Norbert | aug 28, 2018 | Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel
Mikor ne vegyünk fel jelzáloghitelt? Ezzel a cikkel a célom az, hogy átbeszéljük részletesen azokat a tabukat, amikre nem szoktak az emberek gondolni. Nézzünk szembe a valósággal és vegyük számba azokat az eseteket, amikor nem szabadbevállalni a lakáshitelt vagy kisebb hitelben kell gondolkodnunk!
#1 A munkaerőpiaci értéked
Számos szubjektív tényező közül az egyik a jövőbeli kereseted mértéke. A válasz a „nem tudom”. A JTM szabály azt mondja, hogy az igazolható jövedelmed 50%-át költheted el októbertől 10 éves fix kamatozású hitel esetében 400 000 forint alatt (2019.júniusától 500 000 forint a határ).
Tehát a bank alapvetően nem vizsgálja a munkaerőpiaci értékedet és a benned rejlő potenciált. Ránéznek a jövedelmedre és a jelenlegi adatokat vetítik a jövőre nézve. Felelős hitelfelvétel esetében neked nem szabad ennyivel megelégedned. Rendkívül szigorú önszabályozást kellene elvégezned ahhoz, hogy pontosan megállapíthasd a munkaerőpiaci értékedet!
Mit mond a fizeteseket gyűjtő oldal?
Érdemes felnézni a fizetesek.hu oldalra, ami folyamatosan statisztikákat gyűjt az általunk elérhető átlagbérekről. Pozíció szerinti lebontásban több dolgot érdemes vizsgálnunk a jelenlegi jövedelmünkhöz viszonyítva:
- nagyobb vagy alacsonyabb az átlagjövedelem a szektorban? Ha nagyobb, akkor máris találtunk egy potenciált, amivel a jövőben munkahelyváltással többet kereshetünk
- az adott területen más pozícióban mennyivel lehet többet keresni és mit kell ehhez tenni? Ez egy másik potenciál, ugyanis elképzelhető, hogy adott területen belül másik pozíciót megpályázva magasabb jövedelemre tehetünk szert
Hogyan értékeled a jövődet?
Az önelemzés során érdemes eldönteni, hogy életed milyen szakaszába készülsz belépni? A családod vagy a karriered lesz a prioritás? Ennek megfelelően többet, kevesebbet vagy ugyanannyit szeretnél majd dolgozni? Egyáltalán a saját szakterületeden belül szeretnél maradni vagy váltani szeretnél?
Számos kérdést kell majd feltenned. Itt egy lista, hogy miket kell mindenféleképpen megválaszolnod magadnak:
- Szeretnél váltani munkahelyet / pozíciót?
- Van előrelépés a jelenlegi helyeden?
- Van előrelépés a pozíciódban?
- Meg akarod tenni a szükséges dolgot az előrelépéshez? (pl.: extra képzések)
- A családodra mennyivel szeretnél több időt fordítani?
- Milyen életszínvonalat szeretnél előteremteni?
- Mennyire keresik az embereket a szakmádban?
- Magyarországon vaygy külföldön képzeled el a jövődet?
A jelzáloghitelhez a kiindulópontod a potenciál és nem a jelenlegi kereseted
Sokan követik el a hibát, miszerint a jelenlegi anyagi helyzetükhöz igazítják a kiadásaikat, vállalásaikat. Ez nagyon veszélyes, hiszen az életünk bármikor vehet egy sokkal kedvezőtlenebb fordulatot. Vegyük a pénzügyi tanácsadó példát.
A statisztika szerint átlagosan bruttó 411 534 forintot keresnek az emberek Magyarországon ebben a pozícióban. Ha te például bruttó 1 000 000 forintot keresel jelenleg, akkor a törvény szerint akár 350 000 forintos törlesztést is bevállalhatnál, ami magasab, mint az átlagjövedelem.
Pontosan ezért fontos feltenni magunknak a kérdést, hogy legeslegrosszabb esetben mennyire pénzt tudnánk biztosan megkeresni a szakmánkban, ha elvesztenénk a mostani munkahelyünket-pozíciónkat? Kiindulópontnak nagyon jó az átlagfizetés, ha mi átlag felett keresünk.
Én azt javaslom, hogy mindig az átlaghoz igazítsuk a kötelező vállalásainkat (mint pl.: a jelzáloghitel). Pénzügyi tanácsadóként például a vállalt havi jelzáloghitelteher a 411 534-hez viszonítva maximum 150 000 forint legyen havi szinten függetlenül attól, hogy bruttó 1 000 000 forintot keresünk most meg.
#2 Családalapítási tervek
Különféle életszakaszban vagyunk. Alapvetően mindenki a családalapítás előtt, közben vagy utáni szakaszt éli meg. Rendkívül fontos szempont, hiszen egy gyerek felnevelése sok tízmillió forintot jelenthet a családok számára.
Felelős döntést a családunk figyelembevételével hozhatunk meg. Figyelembe kell vennünk a jövőbeni terveinket (pl.: hány gyereket szeretnénk) és az ehhez kapcsolódó kiadásokat (pl.: szülés költsége sok százezer forint is lehet).
Ha itt a gyerek, akkor ki tudom fizetni a jelzáloghitelt?
Igen fogós kérdés abban az esetben, ha még további 1-2-3 gyerek megszületését tűztük ki célul. Gondolj bele, hogy most keresel nettó 400 000 forintot és felvennél egy hitelt havi 150 000 forintos törlesztéssel. Mi lesz veletek, ha minden gyermek megérkezett és a havi kiadások meguranak minimum 100 000 forinttal?
Ez olyan, mintha ma nem 150 000, hanem 250 000 forintos törlesztést kéne kifizetned. Képes lennél rá gond nélkül?
Tudom, hogy sokak számára ijesztő és elképzelhetetlen összeg lehet gyerekenként rászámolni 45-50M forintot a családi költségvetésre. Nyilván ebben benn van egy erőteljes támogatás egyetemista korban, amit sok gyerek megkap, míg mások nem.
Az biztos, hogy a gyerekek jelentős havi kiadással járnak, amit bele kell számolnunk előre a családi költségvetésbe. Viszont addig, amíg nem érkeznek meg az új „kis adókedvezményeink”, addig érdemes a különbözetből is pénzt csinálni!
Például: 2 gyereket szeretnénk még x év múlva és erre havi 40 000 forint extra kiadást számolunk. Ebből a 40 000 forintból addig is kössünk államilag támogatott lakástakarékot, hogy évente jogosultak legyünk a 2×72 000 forint, 4 év alatt összesen 576 000 forint állami támogatásra, ami a lakhatási céljainkat szolgálja majd.
Mit tegyünk, ha a gyerekekkel „terhelt” költségvetésbe nem fér bele a havi törlesztőrészlet?
A cikk címe egyértelmű választ ad: „akkor ne vegyél fel hitelt”. Ennél azonban lehetünk árnyaltabbak is. Gondolkozhatunk abban, hogy egy olcsóbb lakásba költözünk, kevesebb hitelt veszünk fel.
Egyfajta lépcsőzetes építkezéssel haladunk előre és idővel a kisebb lakásból megyünk a gyerekekkel a nagyobb lakásba, majd a házba. A lényeg, hogy induljunk el valamilyen irányba ahelyett, hogy beragad jelenlegi életünkben.
Extra cikk: Ingatlanvagyon 35 évesen? Lehetséges!
#3 Nem tudjuk megfizetni a 10 éves fix kamatozású jelzáloghitel törlesztőjét
Minden cikkemben megpróbálok a lehető legegyszerűbben fogalmazni és olyan közérthető formába önteni a mondanivalót, amit mindenki egyszerűen fel tud majd használni. Ha meg kéne válaszolnom, hogy honnan tudhatod, mekkora hitelt szabad felvenned, akkor azt mondanám hogy:
pontosan akkora hitelt vegyél fel, aminek a 10 éves kamatozású változát (magasabb törlesztő) kellemesen ki tudod fizetni bármikor. Ha számodra komoly gondot jelentene a 10 éves kamatozású változatnak a törlesztése és ezért választod az olcsóbb változó kamatozást, akkor erre a hitelre nincsen pénzed.
- 106 000 / hó, változó kamatozás
- 126 000/hó, 10 eves fix kamatozás
Vedd figyelembe, hogy a változó kamatozású hitel jelentősen megdrágulhat és meg is fog!
A táblázatban láthatod egy 20 éves futamidejű, változó kamatozású lakáshitel számait. Havi törlesztőrészlet 110 920 forint. Az utolsó sor nagyon érdekes. Ugyanis ez a szám (4 620 259 forint) azt a többletet mutatja meg, amit akkor kellene megfizetned, ha az első kamafordulókor (1 év) 2%-kal emelkedne a kamatod.
Tehát, ha most felveszel egy változó kamatozású jelzáloghitelt és egy év múlva 2%-ot emelkedik a kamatod (simán benne lehet a pakliban), akkor máris elvesztettéla. teljes futamidőre vetítve közel 5 millió forintot…
A havi hiteltörlesztésed pedig felemelkedne 131 991 forintra, ami közel 5 000 forinttal havi szinten magasabb, mintha alapból 10 éves kamatozású hitelt vettél volna fel. Tedd fel magadnak a kérdést, hogyha ma nem tudnál 126 000 forint törlesztés fizetni, akkor miből fizetnél ki egy év múlva 131 991 forintot?
A különbözetet is fel kell használnunk
2018-ban a változó, 3 vagy 5 éves kamatozású hitelt az embereknek stratégiai megfontolásból és nem törlesztési megfontolásból kellene választaniuk. A célnak tehát nem a havi kiadás csökkentése kell, hogy legyen, hanem olyan indokok, mint például:
- a JTM szabálynak csak az olcsóbb hitel felel meg a jövedelmünk függvényében
- az olcsóbb hitel és a hosszabb távon fixált hitel közötti különbözetet lakástakarékba forgatjuk
- pár év alatt ki akarjuk fizetni a teljes hitelt
Ha ezen indokok egyike sem áll fenn és mégsem a hosszabb távon fixált hitelt választod, akkor neked nem szabadna azt a hitelösszeget felvenned annak ellenére, hogy a bank és a hatályos törvények megengedik számodra!
#4 Befektetési céllal vásárolnánk ingatlant, és számítunk az albérletből befolyó összegre
Gyakran felmerül ötletként az ügyfelek körében, hogy a meglévő lakás megtartásával és magasabb hitelösszeggel vennének új lakást. Cserébe a magasabb hiteltörlesztést részben/ egy az egyben a megmaradt lakás albérleti díjából fedeznék – mondván kidolgozza saját magát.
Azt gondolom, hogy jó megoldás lehet, hiszen pénz kizárólag pénzből lehet csinálni. Másrészről igen veszélyes megoldás lehet, amennyiben a megemelkedett havi törlesztést a rendszeres bevételünkből (albérleti díjtól függetlenül) nem tudjuk kifizetni. Mert mi van, ha hónapokig nem találunk albérlőt? És akkor mi van, ha olyan álagmegőrzési költségünk jelentkezik az ingatlanon, ami elviszi x hónapnyi albérleti díjunkat?
Tartsuk be az 50%-os szabályt
Ilyen műveletek esetén rendkívül fontos, hogy a meglévő ingatlanunkat ne terheljük le jobban, mint a megengedett HBÉ érték 50%-a. Ha van egy 20 millió forint értékű ingatlanunk, akkor a HBÉ érték ( 16 millió forint) felével, azaz 8 millió forint hitellel szabad(na) számolnunk, ha nem szeretnénk nehéz helyzetbe kerülni.
A 8 millió forint lehet(ne) az önerőnk, ami egy maximum 40 millió forintos ingatlan öneréjére lehet elég. Ebben az esetben a teljes hitelünk 40 millió forint lenne (most nem számolok CSOK-kal és egyéb likvid tőkével), az eredeti 40 millió- lakásár (20 millió)= 20 millió forint hitel helyett.
Ez ebben az esetben is duplatörlesztőrészletet jelent. 10 éves fix kamatozású hitelnél 2x126e= 256e forint törlesztést. A kérdés az, hogy mennyire hiszünk az albérletre szánt ingatlanból befolyó minimum 126 000 forintban, ami fedezné a hitelünk felét?
Ha nem tudunk zsebből kifizetni havi 256 000 forintot, akkor túl nagy a kockázat
Természetesen a meglévő ingatlant papíron bármikor el lehet adni és az eladási árral csökkenteni a tőketartozásunkat. A valóságban azonban könnyen belefuthatunk egy több hónapos értékesítési periódusba vagy egy újabb ingatlanválság kellős közepén találhatjuk magunkat, ahol a kényszerértékesítés számunkra azt jelentené, hogy nyomott áron kell eladnunk = realizáljuk a veszteséget.
Senki sem szeretné magát ilyen helyzetben találni. Ezért fontos, hogy az általunk felvett jelzáloghitel törlesztője akkor is kifizethető legyen, amikor ideig-óráig megszűnnek az olyan extra bevételi források, mint az albérleti díj.
#5 Ha nem marad a számládon legalább 1 millió forint
Miközben a jelzáloghitelen és a lakáson pörgünk, hajlamosak vagyunk elfeledkezni a járulékos költségekről. Meglepő módon gyakran kérdezem meg a tervezési fázisban az ügyfeleimet, hogy mennyi pénzük marad, miután az önerőt kifizették?
Csak néhány tétel a vásárlással kapcsolatban:
- ügyvédi díj 150-300 000 forint
- közjegyzői díj 50-100 000 forint
- értékbecslés 30 000 forint (utólag gyakran visszatérítik, de meg kell előlegezni hetekig)
- földhivatali díjak 25-30 000 forint
- illeték változó, de akár 500 000-1 000 000 forint is lehet ilyen értékű ingatlannál
- költöztető 30-50 000 forint
- festés 30-60 000 forint
- konyhabútor 300-500 000 forint
- …stb
Belegondoltál abba, hogy egy lakásvásárlás során olyan költségeid merülnek fel, ami milliós tétel lehet az önerőn felül? Ez azért probléma, mert tipikusan mindenki az önerőre gyűjt és nem foglalkozik az imént sorolt „kötelező” tételekkel.
Márpedig könnyen likviditási probléma merülhet fel, amennyiben elhanyagoljuk ezt a kérdést. Annak semmi értelme nincs, hogy felvegyük a jelzáloghitelt és a többi tételt a „majd megoldjuk” kategóriába helyezzük?
A lakásvásárlás lényege nem a nullázódás
Természetesen egy lakásvásárlás jelentős anyagi terhet jelent mindenki számára. Ettől függetlenül azt gondolom, hogy nem szabadna túlfeszíteni a saját költségvetésedet azáltal, hogy nagyobb önerővel-nagyobb hitellel vágsz bele az ügymenetbe.
Ha teljesen lenullázna téged az adott költségvetés, akkor inkább halaszd el a vásárlást lehetőségeidhez mérten és kezdje el saját magadnak havi törlesztést fizetni egy elkülönített számlán. A havi törlesztésed mértéke a felvevendő hitel törlesztője- jelenlegi albérleti díj, amihez nem szabad hozzányúlnod.
Így meg fogod tudni, hogy mit jelentene a költözés a családi költségvetés és az idegrendszered számára!
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. augusztus 28. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
