Szerző: Szarvas Norbert | okt 21, 2018 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog, megtakarítás
„A 2018.10.17-án életbe lépett lakástakarékokat érintő törvénymódosítás következtében a továbbiakban az IFL Group nem tud lakástakarék érdeklődést befogadni.” -feszít a mi oldalunkon is a kiírás! Egy korszak zárult le gyorsabban, minthogy kimondhattuk volna: „lakástakarékpénztár”. Mi történt? Miért történt? A lakástakarékok hogyan fognak reagálni? És egyáltalán, nekünk ügyfeleknek milyen lehetőségeink maradtak? A cikkben sablonmentesen veszünk végig mindent!
Miért szűntették meg a lakástakarékot?
Kibogozva a hivatalos kormányzati kommunikációból az érdemi részt, hamar rájöhetünk, hogy a legfontosabb indok a forrásmegosztás lehetett. Közel évi 70 mrd forintot fizetett ki a Magyar Állam a lakástakarékok támogatására, ami valahonnan hiányzott nekik. Például a jelenértékkel bíró építőipari támogatásokból (NOK, CSOK). Ha igaz, amit a kormányinfón elmondtak, akkor ezt az összeget az Állam a továbbiakban a CSOK bővítésére fogja fordítani.
Mindig elmondom, hogy az Államnak nem érdeke téged pénzzel támogatni. Az Állam érdeke, hogy ösztönözze a lakosságait a nemzetgazdasági célok élérése okán. Jelenleg ez a nemzetgazdasági cél az új építésű ingatlanpiac erőteljes bővülése. Már korábban elhangzott, hogy a lakosság még mindig túl sok készpénzállományon csücsül és ezt valahogyan „integrálni kell az „ÁFA vérkeringésébe„.
A lakástakarék kifejezetten rossz nemzetstratégiai eszköz, ha a cél a jelenleg futó építkezések számának a növelése. A lakástakarék tervezhetősége okán közép és hosszútávon jelent építőipari mozgósítást! Ezt nem akarta megvárni a továbbiakban a Kormány
Túl nagyra nőttek a lakástakarékok
Talán mindenkinek feltűnt az elszaporodott Fundamenta logózott luxusautóállomány az utakon. Ez a jelenség is a szektor nyereségességét igazolja, ha nem elégszünk meg a fenti diagramm jelentősen növekedő pályájával.
A lakosságot nem érdekli, hogy aki belép a lakástakarék piacra, annak az első 4 év masszívan veszteséges, hiszen csak a 4. év után lesz képes hitelezni (LTP-hitel), ami a valódi bevételt jelenti a szektornak. Összességében elmondhatjuk, hogy a mostanában extranyereséges szektor az elmúlt évtizedben csak veszteséget realizált egy jövőbeni megtérülés reményében.
Most kezdett megtérülni a befektetés és ez sokaknak szemet szúrt.
Egyszerűen nem szolgálták a kormány célját
A lakástakarékok érdeke a lakástakarékhoz „járó” hitelek kihelyezése volt mindig is. Maga a lakástakarék megtakarítás volt a csali a horgon, ami elkötelezte az ügyfeleket, miközben betéti állományt gyűjtöttek a kereskedelmi bankokhoz hasonlóan. Ezen a ponton (és a kedvező kamatoknak köszönhetően) nem volt nehéz az ügynöknek „megdumálni” az ügyfelet, hogy vegye fel náluk a hitelt.
A probléma nagyon összetett, de mégis könnyen definiálható. A magyarországi hitelkamatok tartósan alacsony szinten maradtak, ami gyakran az LTP hitelek kamata alá is ment. Egy olyan piaci környezetben, ahol „nagyjából” ugyanazt a kamatot megkapod a bankodtól is, csak a tömbösített törlesztés (rövid futamidő = magas törlesztő) helyett az elnyújtott visszafizetést választhatod (hosszú futamidő = alacsonyabb törlesztő) elveszik a lakástakarék szerepe és piaci előnye a legfontosabb területen.
ha pedig az emberek már ma megkaphatják „ugyanazt a hitel a banktól”, akkor az államnak már nincsen szüksége kifizetni évi 70 mrd forintot a szektornak. A lakástakarék érdeke a középtávú öngondoskodás + hitel, a gazdaságpolitika érdeke pedig az „azonnal hitelfelvétel + lakossági megtakarítások felhasználása”
Pár év múlva visszatérhet a lakástakarék
Szeretnék jóslásokba bocsájtkozni. Íme az első: szerintem idővel visszatér a lakástakarék valamilyen formában. Ennek oka az elöregedő lakásállomány Magyarországon, amit meg kell újítani. Erre pedig a lakástakarék nagyon jó és kézenfekvő megoldás volt, hiszen például 2017-ben a piac második legnagyobb szereplőjének (OTP) a kiutalt szerződések 70%-a felújításra célt „talált magának”.
Az energiahatékonyság jegyében a következő ciklusban a kormánynak két lehetősége marad:
- kibővíti az Otthon Melege Program keretösszegét (becsléseim szerint 100x-osára)
- újra támogatást ad és arra ösztönöz, hogy a lakosság elkezdjen gyűjteni
Mihez kezdenek a lakástakarékok és az ügynökök?
Egyik napról a másikra munkanélkülivé vált 5-6 000 lakástakarék ügynök és további pár ezer független közvetítő, alkusz megélhetése került veszélybe, akik a lakástakarékkal is foglalkoztak. De hogyan reagált erre a piac?
Az OTP-nek nagyjából minden mindegy, hiszen továbbra is a legnagyobb kereskedelmi bankként pontosan abból fognak megélni, amiből a lakástakarékok is próbáltak: hitelből. Az Erste esetében hasonló a helyzet és nem lövök nagyot mellé, ha azt mondom, hogy átképzéssel ez a két, kereskedelmi banki háttérrel rendelkező lakástakarék megoldja a munkaerőproblémáját is…
A Fundamenta teljesen más tészta…
Adott egy rendkívül pozitív piaci képet felépített cég több ezer képzett ügynökkel, aki hihetetlen pénzügyi tartalékon csücsül (révén a befektetése az elmúlt években kezdett megtérülni).
Miből éltek eddig? Hitelkihelyezésből. Ha azt mondjuk, hogy a Fundamenta tevékenységéből kivesszük az állami támogatást és a megtakarítási terméket, akkor láthatjuk, hogy egy tipikusan kereskedelmi banki tevékenységet folytattak: hitelt helyeztek ki, és betétet gyűjtöttek.
Azt látom, hogy a Fundamenta biztosan nem fogja feladni a tevékenységét, éppen ezért továbbra is folytatja hitelkihelyezési és betétgyűjtési tevékenységét az állami támogatás nélkül. Kérdés, hogy a bizalmi válság kellős közepette az ügyfelek mit gondolnak majd erről?
A munkanélküli ügynökök
Ami először eszembe jutott ezzel kapcsolatban, az két gondolat:
- elképesztő munkaerőhiány tapasztalható a banki szektorban. Átképzéssel a piac felszívja őket
- akik maradnak a „lakástakarék brand-vágányon”, azok hatalmas fognak csattanni a magyar betonon és elmondom, hogy miért:
Szeretik azt hinni magukról a lakástakarékkal foglalkozó ügynökök, hogy ők fantasztikus értékesítők. Ez azonban nem feltétlenül van így, hiszen egy olyan terméket kellett „eladniuk”, amit mindenki ismert. Ha az ügyfél kételkedett volna, akkor elég volt bedobni az aranymondatot: „30% állami támogatás jár hozzá” és a vita eldőlt!
Állami támogatás nélkül értékesíteni pénzügyi terméket (legyen az hitel, biztosítás,) egy teljesen más szakma. Mivel a termékek sokkal bonyolultabbak, ezért jobban fel kell készülni. Innentől kezdve a „mellékállásban érkező ápolónénik” erős túlzással alkalmatlanok lesznek az új piaci helyzethez alkalmazkodni.
Féltem az embereket a saját naivitásuktól
Miért nem független pénzügyi közvetítő lett mindenki? Miért pont lakástakarék? Azért mert egy végtelenül egyszerű, könnyen értékesíthető termékről van szó, amivel mindenki tudott azonosulni. Egy hitel vagy biztosítás esetében ez már nem így van.
A bejön a tippem, hogy a Fundamenta folytatja hitelezési tevékenységét,akkor merül fel a kérdés, hogy a Fundamenta ügynökei hogyan fognak eladni hiteleket? A válasz: pontosan úgy, ahogyan a bank adna el. Nagyon nezehen.
Mindenki vegye figyelembe az MNB hatályos rendelkezéseit az értékesítéssel kapcsolatban: eddig egy Fundamenta ügynök egy megtakarítási programot értékesített hitelezési opcióval. Innentől pedig a hitel lehet a fő termék, amit TILOS tukmálni, tilos rábeszélni és végképp tilos eladósítani!
Milyen lehetőségei maradtak az ügyfeleknek?
Most nem fogok az ilyenkor szokásos felsorolásban átcsapni, ami ugyanazt a lerágott csontot (mínusz lakástakarék) próbálja nekünk eladni új megfejtésként. Lakás célra azt gondolom, hogy nem maradt egyetlen reális opció sem, ami az öngondoskodásról szólna. De azért nézzük meg mi ez a NOK (Nemzeti Otthonteremtési Közösség), amiről az „új ltp-ként” fogsz hallani minden nap.
NOK
Itt találod a részletes leírást: NOK vagy lakástakarék?
Hivatalosan angol mintára (ugyanakkor erősen dél-amerikai utalásokkal) létrehozott szövetkezet, amit lakáslottónak csúfolnak. Ennek a lényege, hogy egy szervező cég (jelen pillanatban egyedül a Central NOK zrt. végezhet ilyen tevékenységet) legalább 120 főt felkutatva hoz létre NOK közösségi csoportot, ahol a tagok ugyanabban a preferenciájú ingatlanban érdekeltek.
A tagok azonos havi vállalással és opcionális eseti befizetésekkel takarékoskodhatnak elő. Amint a közösségnek összegyűlik a befizetésekből (mínusz a szervező jutaléka) a lakás vételára, úgy a tagok között kisorsolnak egy lakást. A sorsolásnál előnyt élvez az a tag, amelyik a legtöbb plusz befizetést teljesítette (magyarul előbb az a tag kapja meg a közösségtől a lakást, aki többet fizetett be).
- nincsen OBA védelem
- nincsen garancia. hogy a következő 10 évben te költözöl
- minél később sorsolnak ki, annál nehezebben jutsz új építésű lakáshoz az áremelkedés miatt
- a NOK költsége elviheti az állami támogatás jelentős részét
- a gazdagabbak előbb kaphatnak lakást az extra befizetésekkel, mint a szegényebbek, akik nem tudnak az elején extra pénzt befizetni
Mérlegeld a kockázatait a rendszernek, mielőtt beleugrasz!
Felkészülnek a nyugdíjmegtakarítások!
Logikus feltételezés lenne részedről, hogy akkor ideje jobban odafigyelni a nyugdíjra! Minisztériumi forrásunk szerint a kormány hamarosan (elkövetkezendő hónapokban)megemelheti a nyugdíjkorhatárt 70 évre! Magyarul tovább maradsz aktív dolgozó, és tovább kell fizetned a nyugdíjcélú megtakarításaid közül a NYESZ-t és az ÖNYP-t!!!
Egyedül a nyugdíjbiztosítás esetében létezik törvényileg az a megállapítás, miszerint a kötés pillanatában érvényes nyugdíjkorhatár lesz a lejáratod, függetlenül a jövőben hatályos határoktól!
Én lassan a nyugdíjbiztosítást is elfelejteném, hiszen a nyugdíjbiztosítás nem más, mint egy piaci termék (megtakarítás alapú biztosítás), aminél azért kötelezed el magadat 65 éves korodig, hogy kapj évi 20%-os adójóváírást.
Jóslat: szerintem hamarosan az adójóváírást is elveszik a nyugdíjbiztosítás eseténen. De ez csak egy tipp, semmilyen erre mutató jel vagy infóm nem létezik!
Az Állam is be akar lépni megint a magánnyugdíj piacra…
Kifejezetten cinikus hírként jelent meg a sajtóban, hogy az Állam megint tervezi a magánnyugdíjpiacra történő belépést valamilyen formában. A terveket nem ismerem sajnos, de élnék a gyanúperrel, hogy ez nagyon nem lesz jó a többi piaci szereplőnek!
Ugyanis a nemzeti gazdaságpolitikát priorizáló környezetben miért adna az Állam milliárdokat más piaci szereplők termékeire, ha közben van saját terméket, amit úgy használ fel, ahogy (erős túlzással) akar?
Nyilván mindenki emlékszik a magánnyugdíjpénztári vagyon átcsoportosítására. Azt gondolom, hogy egy jelentős bizalmi válság alakult ki ezzel kapcsolatban és az emberek addig nem fognak pénzt befizetni, amíg van másik lehetőségük. A kérdés, hogy meddig lesz más lehetőségük, meddig lesz más termék elérhető a szektorban?
Egyetlen lehetőségként én az egzisztenciális megtakarításokat látom
Ezidáig célhoz kötöttünk mindent! Akarok lakásra -gyerekre- nyugdíjra pénzt gyűjteni. Az Állam reagált a helyzetre és kihozta a saját, támogatott termékeit:
lakás: LTP, NOK
gyerek: Babakötvény, Start számla
nyugdíj: NYESZ, ÖNYP, Nyugdíjbiztosítás
Most pedig átrendezi a portfólióját:
lakás: NOK
gyerek: Babakötvény, Start számla
nyugdíj: ?
Azt látjuk, hogy a támogatások, adójóváírások valódi ára a korlátozottság veszélye. Személyes véleményem, hogy ideje felismernünk: az Állam nem jó gazda. A „termékei” szeszélyesek, hiszen nem a lakosság, hanem a gazdaságpolitika érdekét képviselik. Időnként az érdekek közelednek, máskor távolodnak egymástól.
Az egzisztenciális megtakarítás az, amikor cél nélkül, saját magam miatt teszek félre, egy jobb élet reményében!
Gyorsan rövidre zárnám ezt a blokkot! Aki arra fogékony, annak irány a bank és nyisson TBSZ számlát. Jó megoldás lehet. Aki szeretné a befektetéseit maga kezelni, az irány egy brókercég és nyisson bef. számlát. Aki semmit nem szeretne , de bízik abban, hogy az Állampapírok kamata tartósan magas lesz, annak irány a Magyar Államkincstár.
Ez mind szép és jó, de mi lesz azzal a réteggel, aki havi pár tízezer forintot szeretne államtól függetlenül elpakolni, nem akarja saját maga kezelni a pénzét, viszont hozamra és biztonságra vágyik?
Marad az életbiztosításos megtakarítás
Vagyis ez sem marad, hiszen Unit Linked megtakarítást alapesetben minimum 15 éve kötünk. Hamarabb hozzányúlni kizárólag abban az esetben jó ötlet (vis major kivételével), ha az eseti számlán helyeztünk el pénzt, és arra van szükségünk. A fő számlához viszont minden esetben 15 év után nyúljunk.
Tehát ez sem alkalmas arra, hogy nekünk majd lakásunk legyen a következő 10 évben. Gyerekprogramnak is akkor jó, ha van még 15 évünk mielőtt pénzt akarunk adni a gyereknek. Nyugdíjra pedig kiváló megoldás lehet, miközben nem köteleződünk el 65 éves korunkig!
Összeszedtem pár érvet:
- a nemzetközi biztosítók által kezelt vagyon nem függ a gazdaságpolitikától alapvetően
- a pénzünket a „biztósító jó híre” védi, hiszen az internet korában egy forint eltűnése- hibás kezelése nemzetközi bizalmi válságot eredményezne
- kamatadómentes 10 év után
- rugalmasan illeszkedik az életünkhöz hosszútávon
- befektetési alapokban tarthatjuk a pénzünket
Hogyan tovább?
Lezárult egy fontos korszak Magyarországon a lakástakarékok állami támogatásának a megszüntetésével. A továbbiakban is csak rajtad múlik, hogy mihez kezdesz a pénzeddel!
Dacból és csalódottságból sehova nem rakod be, hanem elköltöd? Tedd azt. Vagy gondolkozhatsz egy személyes pénzügyi stratégia felállításában is, ami egyre inkább függetlenedik az állami döntéshozataltól, mégis a portfólió szerves részét képezheti akár olyan támogatott program, mint egy Önsegélyező pénztár vagy Egészségpénztár.
A legfontosabb, hogy a pénzügyi stratégiánk nem lehet egy célra fókuszáló, beszűkült valami! A továbbiakban több olyan cikket fogok megírni, ami kifejezetten a személyes pénzügyi stratégiára fókuszál! Érdemes visszalátogatni rendszeresen, mert még nem veszett el minden!
Kommentbe írd meg a véleményedet, hogy te mit gondolsz a helyzetről, a jövőről. Hogyan élted meg a lakástakarékok megszűnését?
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. október 21. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
![Hogyan döntsem el, hogy mikor KELL lakást vásárolnom? [útmutató]](https://iflgroup.hu/wp-content/uploads/2018/10/utmutato-lakasvasarlashoz.png)
Szerző: Szarvas Norbert | okt 3, 2018 | Állami támogatás, Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel
Laknia mindenkinek kell valahol. Abban megegyezhetünk, hogy albérletet fizetni alapvetően nettó pénzégetés a saját lakáshoz képest. De tulajdonképpen mikor érkezik el a megfelelő idő a saját lakás (akár hitelből történő) megvásárlásához? Mikor van itt a most és mikor lenne érdemes inkább várnunk még egy picit? Ebben a cikkben egy útmutatót szeretnék neked adni, amin végighaladva jobban körvonalazódhat benned a válasz!
Mekkora önerővel rendelkezem?
Sokan félnek attól, hogy az ingatlanjuk “nem bírja el” a szükséges hitelösszeget. A HFM (hitelfedezeti mutató) mutató elősegíti, hogy kizárólag a megfelelő vagyoni fedezettel tudjuk belevágni a lakásvásárlásba, amennyiben hitelre is szükségünk lenne.
2018-ban 10 lakásvásárlóból 5-6-nak szüksége van valamekkora lakáshitelre. Az átlagos lakáshitel számai az MNB felmérése alapján 2018. márcusában így alakultak:
átlagos hitelösszeg MFL hitel esetében: 11M forint
átlagos futamidő: 16,5 év
Tehát első lépésként el kell döntenünk, hogy nettó értéken számolva mekkora önerővel rendelkezünk a lakásvásárlással kapcsolatban. A nettó összeg nem egyezik meg a teljes likvid vagyonunkkal, amit a lakásvásárlási tranzakcióra szánunk, ugyanis ebből le kell vonnunk az alábbi tételeket:
- várható banki költségeket hitelfelvétel esetén (100-200e forint)
- ügyvédi díjak (pl.: adásvételi szerződés, a díj mértéke a vételi ár 0,5-1%-a)
- földhivatali illetékek (kb. 30e forint összesen)
- járulékos költségek (pl.: utazási ktg, a szabadságunk ktg.-je…stb)
- előre nem kalkulált költségek (módosítások, stb… erre tegyünk félre legalább 300e forintot)
- vagyonszerzési illeték – kedvezmények (a vételár 4%-a kedvezmények nélkül)
- új bútorok és a felújítás költsége, amit tervezünk
Összességében elmondható, hogy a rendelkezésünkre álló összegből levonva a kalkulálható kötelező költségeket, egy lényegesen alacsonyabb önerővel leszünk képesek ingatlant vásárolni. Például rendelkezünk 10M forinttal és egy átlagos vásárló vagyunk, akkor a nettó önerőnk várhatóan 6M forint körül alakul.
A nettó önerő meghatározza a maximálisan felvehető hitelösszeget
Mivel a legtöbb lakásvásárlónak szüksége van hitelre, ezért legelső lépésként érdemes megvizsgálnunk a felső határunkat, amire a jövedelmünk és az önerőnk nagysága predesztinál. Mivel fő szabályként maximum az ingatlan piaci értékének / eladási árának / értékbecslő által meghatározott értéke közül az alacsonyabbiknak a 80%-a adható hitelbe, ezért az önerődből pontosan tudunk számolni egy maximális hitelkeretet.
Kalkuláció:
Ingatlan piaci értéke: 37M forint
Vételár: 38M forint
A bank értékbecslője által megállapított forgalmi érték: 35M forint
Az ingatlanra adható maximális hitel: 35M x 0,8= 28M forint
Ebben az esetben tehát a bruttó 10M forintunkat teljesen bele kéne forgatni a vásárlásba ahhoz, hogy képesek legyünk megvásárolni az ingatlant. A probléma ezzel az, hogy nem marad semmink az ügyintézéshez, beköltözéshez, ami hatalmas gondot jelenthet. Ilyenkor szoktak családi segítséghez fordulni.
A kalkulációban látható, hogy milyen eltérést jelenthet, ha az általunk vélt ingatlanérték és az értékbecslő által meghatározott ingatlanérték között akár 1-2M forintos eltérés is mutatkozik. A negatív különbözetet mindig nekünk kell kipótolni önerő formájában vagy pedig nem tudunk költözni.
Az igazolható jövedelmem mekkora hitelt bír el? A JTM mutató…
2/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról- update: 2018.okt.1-től szigorodik a JTM szabályozás a 10 éven belüli kamatozású hiteleknél
A JTM mutató azt vizsgálja, hogy az igazolható jövedelmed mekkora részét készülöd „elzálogosítani”. 2018. okt. 1.-jétől szigorodtak a szabályok. Az MNB nem titkolt célja a hitelfelvevők hosszabb távra fixált hitelekhez való terelése. Éppen ezért az alábbiak szerint módosult a JTM mutató:
A JTM alapja minden esetben az igazolt nettó jövedelem lesz. A vizsgálat során az adóstársak jövedelme és meglévő hiteleinek a törlesztése összesítve értendő. A jövedelemigazolás nem lehet 30 napnál régebbi.
Az igazolás lehet:
- munkáltatói
- állami adóhatóság által kiállított
- magyar vagy külföldi állam ellátást folyósító szerve által kiállított,
- ügyfél nyilatkozata és az átutalás jogcíme alapján az ügyfél fizetési számlájára érkező bére, nyugdíja, a magyar vagy külföldi állam által folyósított rendszeres ellátás összege, amelyek után az előírt közterhek levonásra kerültek az ügyfél tudomása szerint
- a bíróságnak a megállapításról, vagy jóváhagyásról szóló döntése alapján házastársi tartásdíj vagy üzletszerűen végzett járadékszolgáltatást nyújtó szervezet által igazolt rendszeres járadék.
Kizárólag 10 évnél hosszabb kamatperiódusban érdemes gondolkodni…
A JTM alkalmazásával a jövedelemvizsgálat a következőképpen történik: amennyiben a hitelfelvevők igazolt nettó jövedelme 400.000 Ft alatt van, akkor az esetlegesen már meglévő és az új hitel együttes törlesztőrészlete nem lehet több az igazolt jövedelem 50%-ánál, 400.000 Ft-ot meghaladó jövedelem esetén pedig a 60%-ánál. A jövedelmek és az adósságterhek több adóstárs esetében összevontan kezelendők.
Példa:
Tegyük fel, hogy a párodnak és neked az összes igazolható nettó jövedelmetek 500 000 forint / hó. 28 millió forintos hitelt szeretnétek.
Jelenleg van egy személyi kölcsönötök, aminek a havi törlesztése 22 000 forint. Emellett van egy folyószámla hitelkeretetek (200 000 forint), amit nem használtok. Ettől függetlenül 10 000 forintot kell levonnunk a JTM mutatóból. Illetve mindkettőtöknek van diákhitele, ami miatt a JTM mutatóból a mindenkori minimálbér 6-8-9%-át kell minimum levonnunk (bővebben itt: diákhitel törlesztés) , ami 2018-ban a legjobb esetben is 8 280 x 2= 16 560 forint.
500 000- ( 22 000+ 10 000+ 16 560) = 451 440 x 0,5= 225 720 a figyelembevehető jövedelemalap (2019.júniusától érvényes szigorúbb határokat figyelembe véve).
Ha a 28M forintot 10 éves futamidőre szeretnétek felvenni, akkor a havi törlesztésetek 285 000 forint lenne, ami magasabb, mint a bevállalható törlesztő a jövedelmetek alapján. Emiatt két lehetőségetek van, hogy beleférjetek a JTM keretbe:
- Megtartod a 10 éves futamidőt és csökkented a hitelösszeget
- Megtartod a hitelösszeget és hosszabbítod a futamidőt
20 éves futamidő mellett a 28M forint havi törlesztése 177 000 forint körül alakulna, tehát beleférnétek a keretbe. Természetesen léteznek lehetőségek, amennyiben valóban 10 év alatt szeretnéd kifizetni a hiteledet, akkor érdemes a törlesztőkülönbözetből lakástakarékot kötni, mert…
Hasznos cikk: Kiszámoltuk, hogy melyik a legjobb hitelkonstrukció
A meghatározott értékben milyen ingatlant vásárolhatnék?
Az eddigiekben a saját határainkat próbáltuk meghatározni. Nem számoltam bele a CSOK lehetőséget, amit valószínűleg az ingatlankutatás során fogunk eldönteni. Az alábbi kérdésekre keressük meg a válaszunkat:
- új építésű vagy használt?
- lakás vagy ház?
- CSOK vagy nem CSOK
- Milyen kerületek, városok jöhetnek szóba?
Folytassuk a példát és nézzük meg, hogy 38M forintért Budapestben a 11. kerületben milyen ingatlant találunk az ingatlan.com kereső alapján:
Ezeket dobta ki első helyen a kereső. Nyílván te sokkal jobban utánanézel a saját lehetőségeidnek, azonban egy képet már kaphatunk ezáltal is. Alapvetően a 2 szoba körüli használt lakásban tudsz gondolkodni 50-70nm között a XI. kerületben.
Ez megfelelő nektek?
Használt lakáshoz 2 gyerekes CSOK esetén 1,43M forintot tudnátok kapni. De mi lenne, ha rámennétek a 3 gyerekes CSOK 10 millió forintra, mert ti három gyereket szeretnétek?
Módosítva a keresést (új építés, min 3 szoba, min 38M forint) a legjobb ajánlat is 50M forint, de a legtöbb ajánlat ennél lényegesen magasabb a XI. kerületben. Hogyan módosulnának a számok, ha megpróbálnátok az 50M forintos új építésű lakást?
50M x 0,2= 10M forint önerőre van szükség
50M x 0,8 = maximum 40M forint az adható hitel első ránézésre, de nektek 30M hitelre van szükség a CSOK 10M miatt, aminek a törlesztője 20 évre 126 000 forint lenne (20M) + 47 000 ( a CSOK 10+10 kedvezményes hitel 25 évre), azaz összesen 173 000 forint lenne a törlesztőrészlet. Ez vállalható számotokra?
Tipp: A JTM szabálynál legyetek magatokhoz szigorúbbak és két alapszabályt tartsatok be a havi vállalható törlesztőrészlet vállalásánál:
- a törlesztőrészlet nem lehet magasabb az együttes jövedelmünk 30%-ánál
- a törlesztőrészletnek akkorának kell lennie, hogyha egyikőtök teljes jövedelme kiesik (pl.: gyerekvállalás), akkor is ki tudjátok fizetni
Tényleg jobban megéri az új építésű ingatlan?
Talán meglepő módon, de a fenti példában a CSOK támogatással akár még jobban is járhatnátok, hiszen nagyobb-jobb ingatlant tudnátok megvásárolni alacsonyabb törlesztéssel. Azonban fontos mérlegelnünk olyan kockázatokat, mint a CSOK kockázat (valóban akarsz 3 gyereket?) és az új építésű lakásokkal járó egyéb kockázatok, mint például a várható áremelkedés, ugyanis
2019.dec.31-ig lehet kifizetni az új építésű lakásokat 5%-os ÁFA-val. Ez azt jelenti, hogy a most épülő projektekbe beszállva megvan a kockázatod arra, hogy csúszik a kivitelezés ( szinte törvényszerű). Ebben az esetben neked kell a zsebedbe nyúlnod, hiszen:
- a CSOK és a hitel az önerő megfizetése után, a használatbavételi és az albetétesítés után utalható
- az adásvételi szerződést veletek nettó+ÁFA felbontást írják meg, tehát 2020-as átadás esetén neked ki kell fizetni az extra 22%-ot, ami az 50M forintos ingatlan esetében 47 619 047 nettó vételár mellett 10 476 190 forint extra ÁFA-t jelentene neked, amit ha nem tudsz befizetni, akkor elbukod a CSOK támogatást, a hitelt és a foglalódat.
Mindenkit az ingatlanárak változása izgat
Talán a legfontosabb eldöntendő kérdés, hogy mikor érdemes lakást vásárolom? Kétfajta vélekedés fut egymás mellett párhuzamosan: az egyik azt mondja, hogy a piac drágulni fog, míg mások a keresleti-kínálati görbe trendváltozásával és az újabb gazdasági válság képével magyarázzák a visszaesést.
A kérdés az, hogy te miben hiszel? Egyáltalán miért zárjuk ki annak a lehetőségét, hogy miközben a magyar ingatlanpiac (Budapest specifikusan) a túlkeresletből a túlkínálati oldalra lép át (értsd: az építőipar oroszrulettet játszik és mindenki ingatlanfejleszt azzal a tudattal, hogy lehet pont nála robban a bomba. Lásd: 13. kerület 1 az 1-ben építési terület…), ami miatt az ingatlanárak csökkennek a keresleti nyomástól,
addig a régiós összehasonlításokban rendkívül olcsónak számító budapesti ingatlanpiac az emelkedő bérek és emelkedő nemzetközi kereslet hatására drágulásba kezd?
Magyarul én egy olyan ingatlanpiacot vízionálok Budapesten, ami a következő években a természetesnél lassabban fog drágulni a piacra nehezedő negatív nyomás miatt. Magyarul úgy emelkedik, hogy tulajdonképpen a saját potenciáljához képest csökkennek az árak! Igazam lesz szerinted? Várom a kommentedet!
Kezdjek el inkább lakástakarékba fektetni?
Annyit biztosan tudunk, hogyha jelenleg nem tudunk lakást vásárolni, akkor a legjobb megoldás, ha elkezdünk az államilag garantált lakástakarékba fizetni 1-2-3-4 szerződést a számunkra megfelelő időtávra.
A napokban beszéltem az ügyfelemmel, aki mesélte, hogy jelenleg lakásvásárlási dilemmában van, hiszen a piaci átlagnak nagyjából a feléért van albérlete. Számára egyértelműen jó megoldás, ha a különbözetet, ami a „másik albérletnek a díja” – „mostani albérleti díj” félreteszi és elkezd önerőt felhalmozni. Ezzel:
- egyrészt önerőt gyűjt és stabilabban vág majd bele a vásárlásba
- másrészt megtapasztalja, hogy havi szinten mit jelentene a „rendes” havidíj
Azt gondolom, hogy a mai piacon „csak úgy” nem érdemes lakást vásárolni. Keressük meg a jó lehetőségeket és a jobb lehetőségeket (pl.: olcsóbb fizetni a hitelt, mint az albérletet) és lépjünk. Ha ezt nem találjuk, akkor kezdjünk el takarékoskodni, hogy minél hamarabb léphessünk!
Olvasd el: Jobb az albérlet, mint a saját lakás? Mit felejtenek ki a szakértők?
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. október 03. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | szept 20, 2018 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog, info
A lakástakarék az én személyes kedvenc szerződésem, ami vitán felül a legjobb pénzügyi termék, ami elérhető a magyar piacon. Túl sok kérdés nincs, hiszen az Állam minden befizetésünkhöz hozzárak további 30% támogatást. A számlanyitási díj már lényeges különbség, és ehhez érkezett egy nagyon jó akció!
Az akció akciója – Erste lakástakarék
Minden futamidejű (48-60-72-96-120 hónap) erste lakástakarék szerződés esetében a számlanyitási díj (20 000 forintos szerződések esetében) szerződésenként 10 000 forint lesz, amennyiben
- Most 2 vagy több (darabonként 20 000 forintos betét) lakástakarékot kötsz meg
- Már van élő Erste lakástakarék (20 000 forintos betéttel) szerződésed és még kötnél
Ez mit jelent számokban, ha kötnél most 4 darab 10 éves lakástakarékot?
Mivel (jogosan) sokan félnek attól, hogy az állami támogatás mértéke a jövőben csökkeni fog, ezért sokan a 10 éves lakástakarékot választják, mondván hamarabb is hozzá lehet nyúlni (bizonyos feltételekkel), viszont az állami támogatás esetleges csökkentése nem érintené a szerződést. – erről magyarázatot itt olvashatsz:
Az Állam érdeke, hogy csökkenjen a lakástakarék támogatás?
Eredetileg egy 10 éves Erste lakástakarék szerződés számlanyitási díja 76 000 forint lenne, 4 db-é pedig 304 000 forint. Az új akció keretében összesen 40 000 forint lesz a 4 szerződés számlanyitási díj. Tehát spórolunk azonnal 264 000 forintot, ami egy lakástakarékpénztárra járó 3,6 évnyi állami támogatással megegyező összeg!
Szeretnél lakástakarékot kötni? Válassz minket, ahonnan az információt kaptad!
Átkötési akció
- Az Átkötési akciót azok az ügyfelek vehetik igénybe, akik rendelkeztek(nek) bármely magyarországi lakás-takarékpénztárnál (kivéve Erste Lakástakarék Zrt.) 12 hónapon belül megszűnt lakás-takarékpénztári szerződéssel, azaz olyan szerződéssel, amely 12 hónapon belül állami támogatás igényléssel szűnt meg, VAGY
- megtakarítási ideje a 8.* vagy 10. megtakarítási évét már meghaladta és az állami támogatást igénybe vevő adóazonosító jele kijelentésre került a Magyar Államkincstárnál.
* 2010.12.31-ig megkötött lakás-előtakarékossági szerződések esetében az állami támogatás igénybevételének a maximuma 8 év.
Kedvezmény mértéke?
Amennyiben a fenti feltételek hiánytalanul teljesülnek a szerződés 100 %-os számlanyitási díjkedvezménnyel köthető meg.
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. szeptember 20. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | szept 4, 2018 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog
Az egészségpénztár egy rendkívül jó lehetőség mindenki számára, hiszen 20%-os adókedvezmény mellett tudjuk az egészségügyi kiadásainkat fedezni. Minimális kompromisszum, maximális nyereség jellemzi a terméket. Hogy mi az egészségpénztár, arról itt írtam:
Legjobb egészségpénztár – melyiket válasszam 2018-ban?
A cikket olvasva Zsedrovits Tamás olvasónk úgy döntött, hogy elkészít egy fantasztikus, utólag is módosítható excel táblát, amiben tökéletesen tudja modellezni az adott befizetés melletti költségeket.
Ennek oka, hogy a pénztáraknál sávos költségek vannak, tehát nem az egész befizetést érinti a magasabb befizetéshez járó kedvezményes költség, hanem a magasabb befizetés – alacsonyabb sávösszegekre jár az alacsonyabb díj.
Megkérdeztem Tamást és örömmel válaszolta, hogy természetesen megosztja veletek is a táblázatot, hogy mindenki jó döntést tudjon hozni!
Használjátok egészséggel! Tamásnak pedig köszönjük!
[a táblázat mindig aktuális lesz, mivel utólag is módosítható, amikor változnak a számok. A táblázat 2018.09.04.-ei állapotokat mutat)
egeszsegpenztar osszehasonlito tablazat
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. szeptember 04. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | jún 25, 2018 | Állami támogatás, Cikkek - pénzügyi blog, Nyugdíj
Rendszeresen előkerülnek azok a cikkek, amik a nyugdíjmegtakarítás kapcsán konkrét összegeket emlegetnek, ami már elegendő lehet a nyugdíjvagyon felhalmozásához, kiegészítéséhez. Ebben a cikkben végigvesszük ezeknek a cikkeknek a legnagyobb hamis állítását, illetve megmutatok egy stratégiát arra nézve, hogy lehet valódi nyugdíjkiegészítést felhalmozni az évek során…
Nyugdíjmegtakarítás havi pár ezer forintból elég lesz?
„Ha valaki már 25 éves korában elkezd félretenni nyugdíjas éveire, elég lehet havonta 7600 forint ahhoz, hogy 65 éves korára közel 5,5 millió forintot gyűjtsön és ezzel jelentős mértékben kiegészítse nyugdíját.”- írja az egyik konzervcikk ezzel kapcsolatban
Sajnos még mindig abba a tévhitbe kergetjük magunkat, hogy a „fájdalommentes havi pár ezer forint” elég lehet bármire is. Mert az emberek a nyugdíjat még mindig meg akarják úszni,még mindig reménykednek az Állam segítő kezeiben, az állami nyugdíjellátó és újraelosztó rendszer „megjavulásában”.
Az öngondoskodás nem fájdalommentes.
Nem lehet úgy hozzáállni a nyugdíjmegtakarítás intézményéhez, hogy a lelkiismeretünk megnyugtatása miatt majd havi „pár ezer forintból” megoldjuk a problémát. Nincsen értelme addig tovább olvasni a cikkben, amíg nem látod be az alábbi számítást:
A nyugdíjrendszer számai
2018-ban a nyugdíjjárulék összege-mértéke 10%, azaz 120 000 forint bruttóból 12 000 forintot vonnak le arra+ fizet a munkáltató utánad Szocho-t, ami 19,5% (24 300 forint), hogy a mai nyugdíjasokat kifizessék. Cserébe kapsz egy ígéretet, hogy mai értékekkel számolva ennek a bruttónak megkapod majd a 70%-át, ami lassan 40%, majd 30%. És még egyes számítási modellek szerint a 25% se lenne fenntartható.
Tehát 12 000-et+24 300-at= 36 300 forintot fizetsz (változókat most nem veszek figyelembe) azért, hogy 50-80 000 forint körüli nyugdíjat legjobb esetben. És tudjuk, hogy ez a rendszer nem fenntartható, ez a tőke nem kitermelhető.
Számoljuk ki:
40 évet dolgozol x 12 (év) x 36 300= 17 424 000 forintot fizetsz be ebben a példában (változók nélkül). Ha ebből adnának neked 80 000 forintot, akkor 218 hónapig, azaz 18,15 évig járna neked nyugdíj (ha megéled). Persze a várható nyugdíjkorhatár utáni élettartam Magyarországon 14 év körül alakul. Jól hangzik?
Oké, csak nem mindenki után jár ekkora befizetés, ne mindenki dolgozik végig 40 évet, nem mindenki… Szóval a kockázati közösség ebben az esetben azt jelenti, hogy lesz egy szám, ami jár neked. Lehet, hogy neked a befizetéseid alapján több, lehet, hogy kevesebb járna…
De te nem 120 000 forintos bruttóra vagy bejelentve
Tudom, hogy vicces lehet számodra ez az összeg, amikor a nettó megélhetési költséged 300 000 forint van a családodnak. Akkor nevessünk együtt, hiszen még sokszor a 120 000 forintra vetített 12 000 forintot sem éri el a nyugdíjmegtakarítás összege.
Akkor milyen csodában bízol, hogy jelentős nyugdíjkiegészítést sikerül összegyűjtened (ahogyan a példa cikk is állítja) havi pár ezer forint félretételéből? Miből gondolod azt, hogy te megúszhatod a befizetést? Ha 10%-kal gondolkozunk – mint levonás- a (pl.:) 400 000 forintos bruttódból, akkor máris havi 40 000 forinttal kellene minimum elkezdeni a befizetést, amit aztán a fizetésemelkedés és infláció mértékével növelni minden évben.
Havi 40 000 forint sem elég…
A szépséghibája ezeknek a számításoknak, hogy mire te elkezdesz a nyugdíj témájával foglalkozni, addigra már 30-35 éves vagy a 25 helyett. Tehát alapból 10 évet elvesztegettél! 35 évesen elkezdeni 40 000 forintot félretenni azt jelenti, hogy 30x12x40 000= 14 400 000 forint (nem számoltam inflációval és hozammal, ami kiüti egymást optimális esetben). Ezt elosztod a várható 14 éves nyugdíjkorhatár utáni élettartammal, akkor megkapjuk, hogy 85 714 forint / hó nyugdíjkiegészítés vár rád!
De számoljunk hozammal és mondjuk azt, hogy mindig jól fektettél be, ezért neked ebből az összegből havi 134 000 forint nyugdíjkiegészítés jött össze. Elég lesz?
A realitás a konstans befizetés, ami valójában egyre kevesebbet nyugdíjmegtakarítást jelent
Tehát adott egy túlzott optimalizmus a piacon, hogy „majd biztosan jól hoz a nyugdíjmegtakarításom”, ami mellé egyfajta gőg is párosul, azaz „én nem emelem a befizetéseket, hiszen ez is elég…”. De ez mit jelent valójában számodra?
A diagrammból láthatod, hogy 2%-os éves infláció mellett hiába fizetsz be névértéken 20 000 forintot mindenhónapban, a valóságban ennek az összegnek a jelenértéke folyamatosan csökken. Tehát például a 15.évben az adott paraméterek mellett elképzelhető, hogy valójában 14 860 forintot fizetsz be!
Tényleg úgy akarsz nyugdíjcélra öngondoskodni, hogy évről évre valójában egyre kevesebbet fizetsz be?
De akkor mennyit érdemes félretenni nyugdíjcélra?
Már maga a kérdés is helytelen, ugyanis ez nem egy opcionális „verseny”, aminek nincsen semmi súlya az életünkre nézve. Talán még a „mennyit kell félretenni” is egy helytelen megközelítése a kérdésnek, hiszen mindenkinek adott egy anyagi lehetőség, és ahhoz mérten kell a lehető legtöbbet kihoznunk belőle!
Mivel nem tudsz előre tervezni, hogy az árszínvonal 10-20-30 év múlva hol tart éppen, ezért elég kockázatos abból kiindulni, hogy mennyi pénzre lehet szükséged. De mégis játszunk el ezzel is, és számoljuk ki, hogy 0%-os hozamkörnyezetben, infláció és indexálás nélkül mennyit kell egy mai 35 évesnek félretenni ahhoz, hogy nyugdíjasként garantáltan havi 200 000 forint legyen a számláján a nyugdíjmegtakarításból.
Számítás
Várható élettartam nyugdíjkorhatár után 14 év Magyarországon. 14x 200 000×12= 33 600 000 forintra lenne szükség.
/30 év (ennyi időnk van még hátra)= 1 120 000 forintot kell átlagosan évente félretenni. Ez havi 93 333 forintnak felel meg.
Mivel azonban a legtöbben nem tudnak ennyit félretenni, ezért az általánosan elfogadható tanács, hogy annyit tegyünk félre, amennyit tudunk.
Nyugdíjmegtakarítás stratégia
Szerintem a legjobb nyugdíjcélú stratégia, ami egyszerűen betartható, ha egyrészt egy rendszeres, másrészt egy rugalmas nyugdíjmegtakarítási lábat, azaz dinamikus nyugdíjportfóliót alakítasz ki saját magad számára.
A rendszeres láb viszonylag egyszerű, hiszen a fizetésünk 15-20%-át „illene” legalább nyugdíjcélú”, de minimum hosszútávú megtakarításba helyezni.
A rugalmas láb viszont máris érdekesebb, hiszen függ a körülményektől. Minden évfordulókor-évben reagálnod kell az élethelyzetedre olyan megkötéssel, hogy negatívan nem változtathatod (magyarul nem csökkentheted) a befizetéseket!
Ilyen változások lehetnek:
- fizetésemelés
- bónusz
- infláció
- új munkahely
- gyerek születése
- új adókedvezmények
- lejáró hitelek
- örökség
- mellékállás
- vállalkozás
- kedvezőbb adózási feltételek
- családi adókedvezmény
- …
Minden pozitív változás esetében el kell különítened a befolyó többlet legalább 10-15%-át a nyugdíjcélodra és ezzel megnövelni a rendszeres vagy eseti számlát. Csak így leszel képes valódi nyugdíjcélú kiegészítést felhalmozni magad és a családod számára.
Addig is tessék elfelejteni ezeket a „pár ezer forintból boldog nyugdíjasévek” fantazmagóriát, ami egyébként a pénzügyi piac természetes reakciója-kivetülése a saját téveszméidnek. Mert a piac azért versenyez, hogy te náluk kössél, ezért azt mondják, amit hallani akarsz.
Szeretnél megtakarítani vagy hitelt felvenni?
Hasznos cikkek számodra:
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. június 25. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Szerző: Szarvas Norbert | máj 11, 2018 | Állami támogatás, Banki termékek, Cikkek - pénzügyi blog, Hitel, info, megtakarítás
Sokáig élhettünk azzal a gyanúperrel, hogy a struktúrált értékesítői hálózatokon (sokak szerint MLM) közvetített pénzügyi termékek sokkal drágábbak, mintha közvetlenül kötnénk azt meg. Ennek oka az értékesítői hálózatok jutalékéhsége-jutalékszükséglete és a motivációs versenyek refinanszírozásának a megoldása lehetett. Azonban 2018-ban ez egy tévhit, vagy pedig még ma is jellemző a pénzügyi piacra a túlárazott közvetített termék?
A lakástakarék, mint túlárazott termék?
Jelenleg a magyar pénzpiacon 4 lakástakarék működik párhuzamosan egymás mellett (Fundamenta, Erste, OTP, Aegon). A termék végtelenül egyszerű, hiszen egyrészt 30%-os állami támogatás jár a befizetésekre, másrészt törvényileg szabályozott körülmények között történik a költségelvonás (adminisztrációs díj utalás esetén mindenhol 150 forint /hó, a számlanyitási díj maximum a szerződéses összeg 1%-a lehet mindenhol).
A lakástakarékot különböző csatornákon keresztül értékesítik, mint például
- saját értékesítői hálózatban
- külső értékesítői hálózatban
- bankfiókban
A lakástakarékok működését a hatályos lakástakarékpénztári törvény határozza meg, amitől kizárólag az ügyfelek érdekében, pozitív irányba lehetséges eltérni. Mivel a lakástakarék szerződés megtakarítási részét leginkább a számlanyitási díj terheli, mint jelentős költségelem, ezért azt nehezen lehet bármilyen értékesítői hálózatra ráfogni, hogy a piacinál jóval drágábban értékesíti a lakástakarékot.
A kedvezmények az értékesítői hálózatoknak fontos
Mivel ezen a piacon a törvényi korlátozások miatt nagyon feszes a verseny, ezért az ügyfelek kegyeiért és a kötésekért akciókkal próbálnak a cégek küzdeni. Ilyen kedvezmény a számlanyitási díjak akciózása, hogy az ügyfél minél olcsóbban és egyszerűbben tudja megkötni a szerződést.
Ez pedig olyan versenyelőnyt jelenthet, amivel mindenki élni akar. Példának okáért tavaly február végéig mi is díjmentesen tudtuk megkötni veletek az Erste lakástakarékpénztári szerződéseket. Ráadásul nekünk egy olyan különleges megállapodásunk volt a pénztárral, aminek köszönhetően jobb feltételeket tudtunk biztosítani, mintha bementél volna az ERSTE bankba megkötni a szerződést.
Ez a feltétel pedig a számlanyitási kényszer. Ugyanis a bankban akkor tudták neked ingyen megnyitni a lakástakarékot, ha kötöttél náluk folyószámlát. Nálunk ilyenfajta kötöttség nélkül tudtad ezt meglépni. Tehát elmondhatjuk, hogy közvetítőként jobb feltételt sikerült biztosítanunk.
A megtakarításos életbiztosítás, mint túlárazott termék?
Magyarországon az elmúlt 15 évben rendkívüli módon elterejdtek a megtakarításos életbiztosítási szerződések és ezzel párhuzamosan az ügynöki hálózatokban rosszul, erőszakosan és drágán értékesített termékek. Sokáig valóban úgy nézett ki a piac, hogy például a Brókernet saját termékei messze drágábbak voltak, mintha mi magunk mentünk volna el a biztosítóhoz szerződni.
Az elmúlt években azonban egy rendkívüli paradigmaváltás történt. Egyrészt az éles versenynek, másrészt az MNB törekvéseinek (etikai kódex, TKM maximalizáció, jutalék-stop, stb…), harmadrészt a csalódott régi ügyfelek miatt a verseny soha nem látott fordulatot vett. A termékekben egyre jobb feltételeket akarnak biztosítani, mindezt pedig egyre alacsonyabb költségszint mellett.
Biztosítékok
TKM számítási módjáról a törvényt itt olvashatod el
A TKM (teljes költség mutató) Létrehozásának a célja az volt, hogy egy előre meghatározott, statikus példán keresztül az összes termék összehasonlíthatóvá váljon ezen szempontok alapján. A kezdeti számítási módszertant azonban menet közben finomhangolták, hogy minél reálisabb képet kaphassunk egy termék valódi költségeiről.
Ráadásul az MNB és a MABISZ meghatározta a különböző évekhez hozzárendelt ajánlásait, aminél „nem illik” magasabb TKM értéket meghatározni. Tehát a költséget felülről „zárták”, miközben a verseny ezen a téren is fokozódik.
Bevezették az IDD megfelelést
Az IDD (insurance distribution directive) irányelvet , ami egyfajta megerősített írásbeli tájékoztatást nyújt az ügyfelek védelmében.
A közös élet és nem-élet szabályokhoz képest többletként fogalmazódik meg az elvárás, hogy az ügyfelet a szerződés megkötése előtt tájékoztatni kell az összes költségről és kapcso- lódó díjról, mely tájékoztatásnak az alábbiakat kell magában foglalnia.
a) Tanácsadás nyújtása esetén azt, hogy történik-e rendszeres értékelés az ügyfélnek ajánlott befektetési termék alkalmasságáról.
b) Tájékoztatás a befektetési termékről és az ajánlott befektetési stratégiákról, beleértvea kapcsolódó kockázatokra történő figyelemfelhívást.
c) Minden értékesítésre vonatkozó információ, beleértve a tanácsadás és termék költ-ségéről történő tájékoztatást, az ügyfél általi fizetés módját, beleértve az esetlegesen harmadikféltől származó fizetéseket is.
A költségekről történő tájékoztatást összesített formában kell nyújtani annak érdekében, hogy az ügyfél megérthesse annak hatását a befektetése hozamára. Amennyiben az ügyfél ezt kéri, a költségeket tételes bontásban is be kell mutatni. Adott esetben ezt a tájékoztatást rendszeresen (legalább évente) biztosítani kell az ügyfélnek.
Tényleg drágábbak a közvetített termékek?
Egyértelmű választ azért nehéz adni, mivel a mai napig jelen vannak a piacon drágább és olcsóbb termékek egyaránt. Ráadásul a TKM mutató túlságosan statikus értéket ad, ami nem teljesen van párhuzamban a biztosítók különféle díjnagység szerinti bónuszaira. Viszont iránymutatásnak teljesen jó. Ez alapján pedig érdemes megnézni 1-2 biztosító termékpalettáját a MABISZ TKM listájából:
Megnéztünk a táblázatban két biztosító összes folyamatos díjas megtakarításos életbiztosításának a TKM értékeit. Ez alapján pedig láthatjuk, hogy mind a Signal biztosító, mind az Uniqa biztosító esetében a legalacsonyabb TKM értékekkel rendelkező megtakarításos életbiztosítást az OVB struktúrált rendszerben értékesítő pénzügyi közvetítő cég által, exkluzív termékként tudják az ügyfelek megkötni.
Ennek okai lehetnek többek között
- az értékesítési volumen miatt kedvező alkupozíció
- a stratégiai szemléletmód
- a marketingköltségek megspórolása az értékesítő hálózat miatt
Fontos azonban megjegyeznünk, hogy a TKM mellett számos mutatóra és szabályra kell odafigyelnünk, így például a szerződést érintő maradékjogokra és utólag módosítási lehetőségekre, rugalmasságra. Az elmondható, hogy a nagyobb közvetítő cégek ezen a területen is piacvezető megoldásokat igyekeznek az exkluzív termékeikbe beépíteni, hiszen ma már nehezen működő szisztéma a szubjekít tukmálás.
Az ügyfelek egyre tudatosabbak, így a verseny objektív alapokon zajlik.
A hitel, mint túlárazottan közvetített pénzügyi termék?
Harmadik nagy csoport, amit meg kell vizsgálnunk – amikor a pénzügyi közvetítők közvetített termékeinek a költségeit vizsgáljuk – a hitelek. Sokáig a köztudatban az élt, hogy a hitelközvetítő biztosan drágább hitelt „sózz ránk”, hiszen ez az ő érdeke. Fontos tényként kell megemlítenünk, hogy a bankok soha nem hoztak létre exkluzív kamatozású jelzáloghitel konstrukciókat, amiket az „utca embere” ne ért volna el a bankfiókból.
A kiindulópont mindig a piaci hitel, piaci kamatozás volt. Annál rosszabb ajánlatot egyszerűen fizikailag képtelenség lett volna prezentálni az ügyfelek számára (most nem a hitelstratégiáról beszélünk). A különbséget azonban az ügyfelek számára kedvező irányba képesek voltak a nagyobb közvetítőcégek megteremteni 1-1 jó megállapodással a bankkal.
Az elmúlt évben nekünk például ilyen megállapodás volt a „30 000 forintos ügyfélkupon”, díjmentes értékbecslés, díjmentes előtörlesztés (a banknál intézett hitelnél 1% lett volna ez a költség). Tehát a hatalmas versenyben a piac itt is rákényszerült a minél jobb ajánlatok megszerzésére és az ügyfelek számára előnyös helyzet kialakítására.
Bónusz cikk: Mivel foglalkozik a hitelközvetítő?
A hitelezési törvény is biztonságot nyújt
Én nem értek egyet a hitelközvetítők jutalékának a csökkentésével és egyidejű maximalizásával, miközben a felelősség növekedett, az adminisztrációs teher növekedett, a hitelek pedig a törvény hatályba lépése utáni napon drágultak (mivel a hitelközvetítők banki előszűrőként is működtek, ezért veszélyes volt a jelzálogspecialista hiányban ez a lépés, amivel csökkent a közvetítők létszáma és a bankokra nagyobb teher hárult).
De megtörtént.
A hitelintézeti törvény 2016. márciusi módosítása nyomán a független pénzpiaci közvetítők (az alkuszokat kivéve) jelzáloghitel-közvetítési díja nem haladhatja meg az adott hitelszerződés folyósításkori tőkeösszegének 2 százalékát. Korábban akár 3-4,5 százalékos közvetítői díj is létezett a piacon, a módosítás így lehetőséget teremtett a jelzáloghitel-szerződések ügyfélköltségeinek csökkentésére is. Egy kormányrendelet szerint a közvetítői díj legföljebb 80 százalékát kaphatja meg az ügynök már a hitelszerződés megkötésekor, a további részt fenntartási jutalékként – a futamidőtől függően – leghamarabb két évvel később.
Innentől kezdve már törvényileg is korlátozott módon bizonyosodhatunk meg arról, hogy a hitelközvetítőnek valójában teljesen mindegy jutalék szempontból, hogy melyik partneréhez viszi az ügyfelet. Ezen bizonyosságon felül továbbra is él az a tézis, miszerint a hitelközvetítő kizárólag piaci terméket közvetíthet piaci árazással. A jutalékát a bank saját, a hitelen keletkezett nyereségéből kapja meg, ami az ügyfél havi törlesztőjét nem érinti, hiszen
- azon az ügyleten a banknak nem keletkezett marketingköltsége, mivel a közvetítő találta az ügyfelet
- nem keletkezett bankfióki költég, hiszen a közvetítő szűrte elő az ügyfelet és tartotta vele a kapcsolatot
- piaci ajánlat révén a bank ugyanazt a kamatot adta volna közvetítés nélkül is, amiből logikus következtetés, hogy a közvetítő jutaléka közvetlenül nem drágító tényezője a hitelajánlatnak
Mégsem drágábbak…
Az szépen kirajzolódik, hogy mára értelmét vesztette az „egyértelműen drágább, mert közvetítőn keresztül történt” feltételezése. A piac az ügyfelek számára kedvező irányba formálódott!
Hogy miért hallani mégis gyakran ezeket a feltételezéseket?
- mert mindig lesz olyan közvetítői termék, ami drágább vagy rosszabb feltételeket kínál, de ez üzletpolitikai döntés és nem a közvetítés léte miatt történik
- mert a piacon számos versenyző van, akik küzdenek az ügyfélért (alkusz, függő ügynök, többes ügynök, bankos, biztosítós..stb). Így pedig mindenki megpróbálja a másik munkáját elinflalálni, mert helytelenül azt hiszik, hogy így tesznek szert előnyre
- mert bizonyos szakértők (akik nem jutalékért dolgoznak) lételeme ezt terjeszteni, máskülönben az ügyfelek egy része nem hozzájuk fordulna fizetett tanácsért.
Ha fontos számodra a pénzügyi tudatlanság elleni harc, támogasd a munkám havonta egy kávé árával, egy mozijegy árával vagy egy könyv árával.
Jelen weboldal teljes tartalma és az innen elérhető valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű és nem teljeskörű. Szövege a közzététel napján hatályos jogszabályokon és egyéb tájékoztatásokon alapul. Nem minősül biztosítási termék vagy pénzügyi szolgáltatás kiválasztására irányuló, illetve jogi- vagy adótanácsadásnak, sem egyoldalú kötelezettségvállalásnak (ajánlattételnek). Kérjük, hogy a termékek vagy szolgáltatások összehasonlítása és kiválasztása során, továbbá a szerződéskötésre irányuló dokumentumok aláírását megelőzően körültekintően tájékozódjon a választott termék vagy szolgáltatás aktuális, részletes feltételeit illetően. A fentiek figyelmen kívül hagyásából eredő, illetve az esetleges jövőbeli jogszabályi- illetve üzleti környezetben bekövetkező változásokért való felelősséget a jogszabályok által lehetővé tett legteljesebb mértékben kizárjuk.Az esetleges elírásokért felelősséget nem vállalunk.
Ez a cikk 2018. május 10. napján frissült utoljára. A benne szereplő információk a megjelenés idején pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
